中壢簡易庭109年度壢簡字第196號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　109年度壢簡字第196號

原告

松禾地產有限公司

法定代理人

呂曄明

訴訟代理人

秦祥雲

被告

李宗益

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109年5月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序相關：本件原告聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）28萬5,000 元，及自民國108 年8 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」；嗣於本院109 年5 月6 日審理中，捨棄前揭利息部分之請求，而變更聲明為：被告應給付原告28萬5,000 元（見本院卷第32頁），核原告前開所為，屬聲明之減縮，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，並無不合，應予准許。

貳、實體相關：

一、原告主張：被告於108 年8 月19日，與原告簽訂「松禾地產要約書」（下稱系爭要約書），委託原告代其向訴外人曹國清及劉瀚文（下合稱賣方）為願以950 萬之價格購買賣方所有坐落於桃園市○鎮區○○街00巷0 弄00號之建物及其基地（下稱系爭房地）之要約，經原告與系爭房地之賣方勉力協商及議價後，終得賣方於108 年8 月22日晚間為願以980 萬元出賣系爭房地之承諾，且該承諾日期亦已逾系爭要約書約定之3 日審閱期間；雖被告欲以950 萬元之價金買受系爭房地，而與賣方係欲以980 萬元之價金出售系爭房地尚有不符，然因原告願以仲介費用30萬元補貼賣方，而無礙於賣方實際取得980 萬元之價金。是賣方與被告實已以就價金為950萬元達成合意，另雖賣方之承諾時間未記載於系爭要約書，然承諾時間有無記載實與本件預約之成立並無關聯，是仍應認賣方已於108 年8 月22日為承諾，而認兩造於該日成立本件預約，原告因而邀同被告於108 年8 月25日16時30分，攜帶證件及頭期款，至原告公司與賣方簽訂本約。迄料，被告竟未於該日到場，嗣經原告多次催促被告履行交付買賣價金之義務及協力為所有權移轉之相關事宜，被告仍拒不履約。又被告雖稱已寄發存證信函為撤回要約之表示，然原告並未受送達該存證信函。為此，爰依系爭要約書之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如變更後之聲明所示。

二、被告則以：自被告提出之LINE對話記錄可知，原告之仲介人員因賣方對被告提出購買系爭房地之價格尚未滿意，而於108 年8 月23日、24日，持續不斷就邀約被告與賣方至原告公司進行議價乙事進行溝通，嗣被告與賣方始約定於108 年8月25日下午4 時30分至原告公司議價，顯見原告主張兩造已於108 年8 月22日就系爭房地之買賣預約達成合意，非為真實。又被告於與賣方至原告公司進行議價前，即於108 年8月25日下午15時45分，以語音訊息向原告之房仲人員表示因系爭房地之風水問題及整修問題，而不欲訂定購買系爭房地之預約，嗣又於LINE以文字留言傳達上開撤回訂定購買系爭房地之預約之表示，並以寄發存證信函再度傳達撤回訂定購買系爭房地預約之要約，是被告預約購買系爭房地之要約已撤回，且原告亦未於被告撤回該要約前送達賣方承諾之要約書予被告，原告與賣方實未成立系爭房地買賣之預約。故而被告拒絕與賣方簽訂本約，並無何違約之情可言等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

（一）按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964 號判例意旨參照）。經查，依系爭要約書第三條：要約之拘束約定：「一、本要約書經賣方親自記明承諾時間及簽章並通知送達買方時，買賣雙方即應負洽商簽立買賣契約之一切義務…」等內容（見本院卷第21頁），可知被告於賣方就其要約為承諾後，所應履行之義務，乃為「簽立買賣契約」，換言之，系爭房地之買賣契約需於賣方就被告之要約為承諾後，經被告與賣方另行簽訂買賣契約，始為成立，是以本件系爭要約書，僅屬被告與賣方簽立系爭房地之買賣契約之預約（下稱系爭買賣預約），合先敘明。

（二）原告主張被告於108 年8 月19日於系爭要約書上簽名，委託被告與賣方以總價950 萬元購買系爭房地進行交涉，除被告所為要約是否失其拘束力及賣方是否已送達其承諾予被告而成立系爭買賣預約以外，業據原告提出之系爭要約書、買方給付服務報酬承諾書及對話記錄擷圖等件為證（見本院支付命令院第4 至7 頁），且為被告所不爭執，堪認原告主張上開部分事實為真實。

（三）另原告主張賣方於108 年8 月22日即已就被告所為之要約書為承諾，且該承諾業經原告公司之仲介人員以口頭通知送達於被告，是以系爭買賣預約已經成立，被告依系爭買賣預約負有與賣方簽立本約之義務，被告拒不履行系爭買賣預約之義務，應依系爭要約書第8 條之約定支付房地成交總價950 萬元百分之三即28萬5,000 元之違約金予原告等節，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：1 、被告所為要約於何時失其拘束力？2 、原告是否於被告之要約失其拘束力前，業將賣方之承諾依約送達予被告？茲審酌如下：

1、 被告並未於108 年8 月25日及108 年8 月27日合法撤回其要約，被告之要約於108 年8 月31日方失拘束力：按系爭要約書第四條：要約撤回權約定：「一、買方於第五條之要約期限內有撤回權。但賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（仲介公司或商號）送達買方者，不在此限。二、買方於行使撤回權時應以郵局存證信函送達賣方，或以書面親自送達賣方，或送達至賣方所授權本要約書末頁所載受託人地址，即生撤回效力」；又系爭要約書第五條：要約有效期限約定略為：「本要約有效期限至民國108 年8 月31日23：59時止。」（見本院卷第21頁）。依此，被告所為之要約，至遲應於原告將賣方之承諾送達於買方前，依前開第四條約定之方式為撤回，方生合法撤回之效力，倘未依約定方式為撤回，即需待108 年8 月31日始失其拘束力。查，被告雖辯稱於108 年8 月25日、108年8 月27日，分別以語音、文字訊息及存證信函向原告表示撤回要約之意，並提出LINE對話記錄及存證信函1 紙為據（見本院卷第26至28頁），惟以語音及文字訊息並不符前揭系爭要約書約定之撤回要式，難認被告所為之要約已於108 年8 月25日生合法撤回之效力，又被告就其所寄發之存證信函，亦未提出原告業已收受之回執，以證確已送達予原告，是亦難認被告所為之要約提前於108 年8 月27日生合法撤回之效力。從而，被告所為之要約應至108 年8 月31日23:59 時止，因要約期限屆滿方失其拘束力，倘若原告於108 年8 月31日前為承諾，被告即應受系爭要約書之拘束，而成立系爭買賣預約，先堪認定。

2、 原告未於要約受拘束期間內前送達賣方之承諾予被告，本件被告要約失其拘束力：次按系爭要約書第三條：要約之拘束約定略以：「一、本要約書經賣方親自記名承諾時間及簽章並通知送達買方時，買賣雙方即應負洽商簽訂買賣契約之一切權利。…」（見本院卷第21頁）。又按上開約定所稱之「送達」，當然係指以文書通知而言，此觀內政部92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」要約書簽約注意事項第1 條就要約第3 條亦明定「本要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立本約（不動產買賣契約書）之一切義務」，而就要約書送達之方式，則明示「關於送達之方式有許多種，舉凡郵務送達、留置送達、交付送達、囑託送達…等，皆屬送達之方式，其主要目的在於證據保全，以便日後發生爭議時舉證之方便，故本要約書第三條並不限制送達的方式，僅提供部分民事訴訟法送達之方法以為參考：…」，其雖謂並為限制送達之方式，惟觀其前後文脈可知，其意僅指並不限於以民事訴訟法所明認之送達方法為之，但依其所列舉者仍均屬書面之送達方式，顯未包含口頭告知在內，且其應為送達者亦係「要約書」，而非其他任何文書，至為明顯（臺灣高等法院97年度上易字第286 號判決要旨參照）。再參酌內政部製訂之上開範本中有關賣方簽名確認欄後段並載明「（仲介公司或商號）於賣方承諾要約條件後送達買方時，應同時於空白處簽名並附註日期及時間」，亦足以證明主管機關內政部為避免買賣雙方及其等之仲介人事後就買賣雙方之買賣預約是否成立，統一規範要求買賣雙方及仲介人均應以書面方式（即在要約書上簽名及記載時間）為之，且應將該要約書及其附件「送達」予買方，並要求仲介人於送達後簽名及註記其送達時間。是依系爭要約書第三條約定及前開判決意旨，本件原告代賣方向被告所為之承諾，應由賣方親自於系爭要約書上記載為承諾之時間且簽名、蓋章，並將已記載承諾時間並經賣方簽名、蓋章之『要約書』送達於買方時，方生承諾送達於被告，而成立系爭買賣預約之效力，被告始負有依系爭買賣預約簽訂本約之義務，故而原告主張本件賣方之承諾業經原告公司之仲口頭通知送達於被告，系爭買賣預約已經成立云云，顯屬無據，不足採信。又本件被告之要約係於108年8 月31日23:59 時止失其拘束力，既經認定如前，是依約原告自應於該日時前以上開方式送達賣方之承諾予被告，要約及承諾始為合致，方成立系爭買賣預約。惟查，系爭要約書雖於賣方之簽章欄記載略為：「108 年8 月19日13：30時…」等內容（見本院卷第21頁），然原告於言詞辯論期日中自承略以：「承諾時間確實沒有寫在要約書上。當時賣方的承諾時間，是業務人員寫錯…」等語（見本院卷第33頁反面），核與被告主張略為：「下面108 年8月19日13時30分的文字，是張先生簽的，不是我寫的，買方簽章時間是我寫的，所以下面的簽章時間108 年8 月19日13點30分並不是屋主的承諾時間。」等語相符（見本院卷第33頁反面），顯見系爭要約書所載之時間僅係原告公司之仲介人員所載，並非賣方親自所為之實際承諾時間。再據原告於同期日程序中陳稱：「（問：針對被告所述本件的要約書沒有送回給被告，有無意見？）我們認為只要用文字或是電話告知，並不是像斡旋金要在24小時內送達，故我認為有文字或電話告知原告就訂立有本約的義務…對於系爭要約書沒有回送被告之事實不爭執。」等語（見本院卷第33頁），益徵原告並未將系爭要約書送達於被告。是縱如原告所稱賣方業於108 年8 月22日承諾出售系爭房地，然賣方既未於系爭要約書親自記載承諾時間、原告復未將系爭要約書送達於被告，則縱認賣方確有於108 年8 月22日為承諾，本件原告就兩造前開約定之承諾方式並未履踐，依上開說明，本件被告與賣方之系爭買賣預約並未成立，被告自未負有何等簽立本約之義務。

（三）本件系爭要約書迄至要約失效日即108 年8 月31日23:59時止，仍未經原告取得賣方親自記載之承諾期間及簽章後持以送達被告，既經本院認定如前。則依系爭要約書第三條約定，兩造間就系爭房地應負訂定正式買賣契約義務之系爭買賣預約尚未合致成立，是自108 年8 月31日後，被告自不受系爭要約書之拘束，系爭買賣預約並未成立。

四、綜上所述，本件原告依系爭要約書之約定，請求被告給付28萬5,000 元，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權確定如主文第2項所示之金額。