臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

吳建璋

訴訟代理人

陳鼎駿律師

被告

陳宗華

訴訟代理人

陳冠宇律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2項規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」

二、經查，本件原告起訴時先位聲明為：「（一）被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000號（下稱系爭房屋）如附圖所示藥局部分（下稱系爭轉租房屋）及地下一樓停車場編號11、12號停車位（下稱系爭停車位，與系爭轉租房屋合稱系爭租賃標的）騰空返還原告。（二）被告應給付原告668,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自110年10月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告28,000元。（四）願供擔保請准宣告假執行。」備位聲明為：「（一）被告應將系爭租賃標的騰空返還原告。（二）被告應給付原告168,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）被告應自110年10月1日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告28,000元。（四）願供擔保請准宣告假執行。」

三、嗣原告於111年6月15日變更先位聲明為：「被告應給付原告791,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」備位聲明為：「被告應給付原告291,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第91頁第24至27行）被告並不爭執而為言詞辯論，依上揭規定視為同意變更，是原告訴之變更合於上揭規定，自應准許。

貳、實體部分

一、原告主張

（一）兩造先前於109年12月10日簽立協議書，約定原告將其所承租之系爭房屋一部轉租予被告作為藥局營業，並附有一停車位，被告可自系爭停車位中擇一空位使用。租賃期間自110年4月1日起至118年3月31日止，110年4月1日起至112年3月31日止之租金為每月28,000元，112年4月1日起至114年3月31日止之租金為每月34,000元，114年4月1日起至118年3月31日止之租金為36,000元，押租金為10萬元（下稱系爭契約）。原告並於109年12月10日交付系爭租賃標的之鑰匙予被告。詎被告於110年3月9日突稱無法履約，並於110年3月11日寄發存證信函向原告表示終止系爭契約。然被告仍持續占有系爭租賃標的，迄至111年2月11日始將系爭租賃標的之占有返還原告。

（二）先位部分被告提前終止系爭契約，應依系爭契約賠償原告懲罰性違約金50萬元。又系爭契約終止後，被告無權占用系爭租賃標的，應給付原告不當得利291,000元，共791,000元。爰依系爭契約第2條、民法第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後先位聲明。

（三）備位部分如認系爭契約尚未因被告之存證信函而終止。則原告以被告積欠逾2個月金為由終止系爭契約，請求被告給付租金及不當得利291,000元。爰依民法第179、439條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後備位聲明。

二、被告答辯

（一）原告並未將系爭租賃標的之占有交付被告，故被告無須負不當得利之返還責任。又兩造簽立系爭契約後，原告有下列違反系爭契約之情形：⒈原告未提出系爭租賃標的原出租人同意轉租之證明。⒉系爭轉租房屋不符合藥局設立之門檻。⒊系爭轉租房屋面積，未達系爭契約所約定之系爭房屋面積1/3。⒋系爭契約約定由原告開立醫師處方箋後，由病患持處方箋至被告開設之藥局領藥，然原告違反系爭契約之約定另行聘請藥師。故被告已於110年3月9日向原告表示終止系爭契約。系爭契約既已終止，則被告即無須負租金給付義務。

（二）又如法院認定系爭契約並未於110年3月9日終止，則原告嗣後違反健保局之規定遭終止健保特約，被告依系爭契約第4條第2項約定，以答辯狀繕本送達原告之111年2月15日為終止系爭契約之意思表示。

（三）如本院認被告應給付違約金，該違約金亦屬過高，應予酌減。又被告於簽訂系爭契約時交付原告之押租金10萬元得抵充原告請求金額。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉願供擔保請准宣告免假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第91頁反面）

（一）原告前向訴外人承租系爭房屋及系爭停車位。

（二）兩造於109年12月10日簽訂契約，雙方約定被告租賃系爭房屋部分範圍及系爭停車位。

（三）原告實際交付被告使用之範圍為系爭租賃標的。

（四）被告於109年12月10日取得系爭租賃標的之鑰匙，並於111年2月11日返還原告。

四、原告復先位主張被告應給付原告791,000元、備位主張被告應給付原告291,000元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約是否已終止？時間及原因為何？（二）被告終止系爭契約是否可歸責於原告？（三）原告得否請求被告給付違約金50萬元？（四）被告於109年12月10日至111年2月11日是否占有系爭轉租房屋？（五）原告得否請求被告給付不當得利或租金291,000元？（六）被告給付之押租金得否抵充原告請求金額？

（一）系爭契約是否已終止？時間及原因為何？

⒈按系爭契約第2條第3項約定：「若乙方（即被告）欲提前終止合約，須提前三個月告知甲方（即原告），並須賠償懲罰性違約金五十萬元予甲方。」（見補字卷第39頁）

⒉依上開系爭契約第2條第3項約定可知，被告得任意提前終止系爭契約，僅需提前3個月告知原告，並於終止後給付原告50萬元違約金即可。本件兩造均不爭執被告於110年3月9日已為終止系爭契約之意思表示（見補字卷第11頁、本院卷第20、21頁），則依上開約定，系爭契約應於3個月後之110年6月9日終止。

（二）被告終止系爭契約是否可歸責於原告？

⒈按民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」同法第444條規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」

⒉次按系爭契約第1條第4、8項約定：「甲方對乙方經營事項、經營風險及盈虧皆不負任何責任。乙方對甲方亦須遵守此約定；全民健康保險對象持甲方診所交付之處方箋（案件分類為『01：西醫一般案件』）至乙方調劑，由乙方收取藥事服務費及藥費，並開給符合醫療法施行細則規定之收據」系爭契約第4條第2項約定：「如一方違反本契約任一規定者，他方得不經催告終止本契約。」（見本院卷第37、39頁）

⒊被告固主張原告未提出系爭租賃標的原出租人同意轉租之證明等語。然依民法第443條第1項但書規定，租賃物為房屋時，原則上承租人無須得到原出租人同意即可轉租。況且縱使原告違約將系爭轉租房屋轉租予被告，亦不影響轉租之效力，僅係被告得向原告請求損害賠償而已。且遍查系爭契約，亦未約定原告須提出原出租人同意轉租之證明。是被告以此主張可歸責於原告而終止系爭契約，自屬無據。

⒋被告固主張系爭轉租房屋面積未達18平方公尺，不符合藥局設立之門檻等語。然依附圖所示，系爭轉租房屋面積為59.07平方公尺，顯然逾18平方公尺甚多，被告此部分所辯，顯不可採。被告又未提出其他證據證明系爭轉租房屋有何不符藥局設立門檻之情形，其所辯自不可採。

⒌被告固主張系爭轉租房屋面積，未達系爭契約所約定之系爭房屋面積1/3等語。然查被告自陳兩造有至出租現場表示出租範圍，但沒有精準丈量和確認面積等語（見本院卷第36頁第12、13行）。可認兩造已就系爭轉租房屋之範圍達成合意，且該面積足已達到設立藥局之門檻，亦如前述。則縱使系爭轉租房屋面積未達系爭房屋1/3，然兩造既已嗣後確認系爭轉租房屋之範圍，仍應認原告提供系爭轉租房屋並未違反契約本旨，被告此部分所辯，並不可採。

⒍被告固主張原告違反系爭契約之約定另行聘請藥師，違反系爭契約之約定等語。然遍查系爭契約均未禁止原告自行聘請藥師。至於系爭契約第1條第8項，係約定被告於病患持原告處方箋至被告藥局領藥時，藥事服務費及藥費由被告收取，且被告須開給收據；然並未約定原告之病患均須至被告藥局領藥，或原告不得另聘藥師。且縱認系爭契約確實有限制原告不得另聘藥師之意旨，然依被告所提出之line對話紀錄所示，原告係於110年3月10日始對外招聘藥師（見本院卷第27頁），而被告既已於110年3月9日向原告為終止系爭契約之意思表示，則原告因而另行招聘藥師，亦難認有違反系爭契約。被告雖辯稱原告於110年3月9日即另行招聘藥師，然未提出任何證據供本院審酌，亦難認其主張可採。

⒎被告另辯稱原告嗣後違反健保局之規定遭終止健保特約等語。然依被告提出之全民健康保險特約醫事服務機溝違規情節重大名冊所示，原告係於111年2月1日遭處分終止特約（見本院卷第31頁），而被告早於110年3月9日即為終止系爭契約之意思表示，被告自不得以原告嗣後為反健保局之規定主張終止契約係可歸責於原告，是被告此部分所辯，並不可採。

⒏綜上所述，難認被告終止系爭契約係可歸責於原告。且被告復未提出其他證據供本院審酌，其主張並不可採。

（三）原告得否請求被告給付違約金50萬元？

⒈按系爭契約第2條第3項約定：「若乙方（即被告）欲提前終止合約，須提前三個月告知甲方，並須賠償懲罰性違約金五十萬元予甲方。」（見補字卷第39頁）次按當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院110年度台上字第2581號判決意旨參照）。

⒉查被告任意提前終止系爭契約，且該終止並不可歸責於原告，均如前述。則依上開約定，被告自應給付原告懲罰性違約金50萬元。

⒊被告固辯稱原告請求違約金過高等語。然考量原告因系爭契約可收取之總租金為3,216,000元【計算式：2×12×28,000＋2×12×34,000＋4×12×36,000＝3,216,000】，被告提前終止系爭契約之違約金50萬元，並無過高。且兩造分別為醫師與藥師，社經地位相當，其本於自由意思及平等地位所為自主決定，本院自當尊重，應認本件違約金並無過高情形。被告又未提出其他證據證明違約金過高，是被告此部分所辯，並不可採。

（四）被告於109年12月10日至111年2月11日是否占有系爭租賃標的？

⒈按所謂占有係指對於物有事實上管領力，占有之成立，應對於物有確定與繼續之支配關係，並達排除他人干涉狀態。

⒉查被告自109年12月10日起至111年2月11日止，均持有系爭租賃標的之鑰匙，已如前述。是被告得自由出入系爭租賃標的。且被告自陳其取得系爭租賃標的之鑰匙後，在110年2月25日開始施作藥局裝潢工程等語（見本院卷第36頁反面第5、6行）。再查兩造間Line對話紀錄，被告於110年3月23日稱：「藥局內有我些許私人物品即包藥機器等等，在調解未成立前也請您自重並不得擅自進入與動用我方區域，謝謝」、「診所藥局的門一律封死，不會讓你過來藥局，先告知你，請你自重！！不要觸法，我會依法報警處理！！」（見本院卷第67頁）可知被告得自由出入系爭租賃標的、對系爭轉租房屋施作裝潢，並且得排除原告進入系爭轉租房屋，是被告對於系爭轉租租賃標的即有事實上管領力而占有系爭租賃標的，乃屬當然。

⒊被告雖辯稱原告亦得進入系爭轉租標的等語。然承租人一旦取得占有，即得排除並禁止出租人任意進入租賃物，無論出租人事實上得否進入租賃物，均無礙承租人取得占有之認定，是被告此部分所辯，並不可採。

（五）原告得否請求被告給付不當得利或租金291,000元？

⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」又如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。次按系爭契約第1條第1項第1款前段約定：「每月租金自民國110年4月1日起至民國112年3月31日止為新臺幣二萬八千元整。」（見補字卷第35頁）

⒉查系爭契約於110年6月9日終止，而被告於111年2月11日始將系爭租賃標的之占有返還原告，均如前述。被告既未於系爭契約終止時返還系爭租賃標的，則被告於翌日即110年6月10日起即屬無權占有系爭租賃標的，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。參以系爭契約約定當時每月租金為28,000元，以此計算原告得請求之不當得利數額即為226,600元【計算式：28,000×（21/30＋7＋11/28）＝226,600，四捨五入至整數，下同】。

⒊至於原告另請求110年4月1日起至110年6月9日止之不當得利部分，該期間內系爭契約仍屬有效存在，是此部分請求，應屬無據。然系爭契約既於該期間仍然有效，則原告備位請求此段期間之租金，應屬有據。以上開約定計算，原告得向被告請求之租金數額即為64,400元【計算式：28,000×（2＋9/30）＝64,400】。而原告得向被告請求之不當得利及租金數額共291,000元【計算式：226,600＋64,400＝291,000】。

（六）被告給付之押租金得否抵充原告請求金額？

⒈按民法第334條第1項本文規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照）。

⒉本件被告於簽訂系爭契約時已交付原告押租金10萬元，為兩造所不爭執。而系爭契約既已終止，則依上開說明，被告交付之押租金得與前述原告對被告之違約金、不當得利及租金債權抵充。是原告得再向被告請求之金額即為691,000元【計算式：500,000＋291,000－100,000＝691,000】。

⒊原告雖辯稱系爭租約不適用土地法第100條第3款之規定，故押租金無須扣除等語。然土地法第100條第3款之規定，係指出租人於「終止租約前」，計算積欠租金時，應先扣除擔保金；與本件「終止租約後」是否扣除押租金，並無所涉。是無論本件有無土地法第100條之適用，均無從以此主張押租金無須扣除。至於原告所引用之臺灣新北地方法院109年板簡字第184號判決，其見解並不拘束本院，亦違反上開最高法院判決之固定見解，是原告此部分所辯，並不可採。

⒋原告另辯稱本件為不同請求權基礎故不能抵銷等語。然依民法第334條規定，只要給付種類相同即可抵銷，本件被告之押租金債權與原告之不當得利及租金債權，均屬金錢給付，其給付種類相同，依法自得抵銷，原告此部分所辯，顯然誤解法律規定，並不可採。

五、遲延利息

（一）按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」

（二）查本件給付違約金及返還不當得利債務，其給付並無確定期限；本件給付租金債務，其給付雖有確定期限且均已屆期，然原告僅請求自起訴狀繕本送達翌日起算之利息，屬原告基於處分權主義所為決定，其請求應屬可採。而本件起訴狀繕本係於110年12月30日送達被告，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第14頁），是被告應於110年12月31日起負遲延責任。

六、綜上所述，原告依系爭契約及不當得利之法律關係，請求被告給付原告691,000元，及自110年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依被告之聲請，宣告如被告為原告預供擔保，得免假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。