臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

富威地產開發有限公司

法定代理人

劉威志

訴訟代理人

邱清銜律師

複代理人

游淑琄律師

複代理人

張必昇律師

被告

施惠娜

訴訟代理人

林亮宇律師

訴訟代理人

李秉謙律師

被告

施介立

訴訟代理人

黃秋田律師

訴訟代理人

陳冠華律師

上二人複代理人

邱宜屏

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告施介立經被告施惠娜授與代理權，於民國111年3月19日代理被告施惠娜與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書，約定自111年3月19日起至同年6月30日止，專任委託原告以新臺幣(下同)20,800,000元之價金，出售被告施惠娜所有之桃園市○○區○○街000號房地（下稱系爭房地、系爭專任契約）。詎被告施惠娜竟於專任委託銷售期間即111年4月21日自行出售系爭房地，違反系爭專任契約第6條第5項第5款，應視為原告已完成仲介義務，被告施惠娜自應依系爭專任契約第6條第1項約定給付原告系爭房地銷售總價20,800,000元4%即832,000元作為原告服務報酬，並依該契約第7條第2項給付原告系爭房地銷售總價6%計算之違約金1,248,000元，總計2,080,000元。

(二)縱認被告施惠娜未授權被告施介立代理簽訂系爭專任契約，惟被告施惠娜前就系爭房地之出租、銷售事宜，已多次授權被告施介立與原告簽訂委託契約，並提供系爭房地所有權狀、身分證件供原告查核，亦曾由被告施介立陪同，親自出面委託原告出租系爭房地，系爭房地租金均係直接匯入被告施惠娜之帳戶，且被告施惠娜明知原告為銷售系爭房地而投入相當勞費，亦未曾表示反對，顯然構成表見代理。故依系爭專任契約、民法第167條、第107條規定，先位請求被告施惠娜賠償原告服務報酬及違約金2,080,000元。

(三)倘認被告施介立為無權代理，則依系爭專任契約、民法第110條之規定，備位請求被告施介立應對善意之原告負損害賠償責任即賠償原告預期可得之利益，即以系爭房地成交價20,800,000元計算4%之服務報酬832,000元。

(四)先位聲明：被告施惠娜應給付原告2,080,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：被告施介立應給付原告832,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告部分:

(一)被告施惠娜則以：被告施惠娜與原告之法定代理人劉威志並不相識，未曾委託原告出售系爭房地，且被告施介立係在系爭專任契約之委託人欄簽名，而非代理人欄，顯然被告施惠娜並未授權被告施介立代其簽約，自不受系爭專任契約之拘束。又被告施惠娜縱使曾與原告簽訂委託契約，然原告依不動產仲介經紀業倫理規範第24條、第25條，每次均應詳查、確認委託人身分，原告未曾取得有關系爭房地之證明文件、印章、印鑑證明、系爭房地出售授權書，或其他書面簽名，亦未曾與被告施惠娜以LINE聯絡過，即以其曾與被告施惠娜簽過約，推論被告施惠娜授與代理權或有表見代理，顯然無理由。被告施惠娜雖有收受系爭房地租金，然與其是否專任出售系爭房地係屬二事。又原告以2,080萬元計算服務報酬及違約金，與系爭專任契約之約定不符等語，以資抗辯。並聲明：原告先位之訴及假執行聲請駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)被告施介立則以：被告施介立因與原告法定代理人劉威志相熟，為替劉威志做業績，且劉威志表明不會拿出去使用，因而被告施介立以自己名義簽訂系爭專任契約，該契約對被告施惠娜自不生效力，原告先位聲明無理由。又被告施介力未曾交付原告系爭房地所有權人授權文件，原告明知被告施介力未得被告施惠娜授與代理權，且被告施介立簽約係為劉威志做業績，原告詐欺被告施介立，自非善意相對人，其備位聲明無理由。被告施介立簽立系爭專任契約乃與原告通謀虛偽意思表示，無受契約拘束之意思，縱無通謀虛偽意思表示，亦無代理被告施惠娜之意思，且原告明知代理需具備書面委託書，卻未要請求被告施介立提出，亦非善意相對人，被告施介立無須負無權代理之責，請鈞院依法酌減違約金等語，以資抗辯。並聲明：原告備位之訴暨假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張被告施惠娜授權被告施介立代理其與原告簽訂系爭專任契約，縱認未授權，被告施惠娜亦因先前已多次授權被告施介立處理系爭房地之事務，而構成表見代理，被告施惠娜自與原告間簽訂系爭專任契約，被告施惠娜經自行出售，應依系爭專任契約之規定，給付原告2,080,000元；若被告施惠娜未構成有權代理或表見代理，則應認被告施介立為無權代理被告施惠娜，被告施介立應給付善意之原告832,000元等語，均為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為:(一)被告施介立是否有權代理被告施惠娜與原告簽訂系爭委任契約?若被告施介立非有權代理，是否亦構成表見代理，被告施惠娜仍應負授權人責任?(二)若否，原告得否依無權代理之規定向被告施介立請求損害賠償?茲分述如下:

(一)被告施介立是否有權代理被告施惠娜與原告簽訂系爭委任契約?若被告施介立扉有權代理，是否亦構成表見代理，被告施惠娜仍應負授權人責任?

1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條定有明文。民法之意定代理，除符合同法第169條所定要件而成立表見代理外，須先由本人授與代理權，再由代理人於代理權限內，以本人名義為意思表示或受意思表示，其效力始能直接歸屬於本人。茍無本人為代理權之授與，自無所謂代理可言。又認定事實，應憑證據，法院採為認定事實之證據，必於訟爭事實有相當之證明力而後可。若一種事實得生推定證據之效力者，亦必於現行法規有根據，即為現行法規所明認者方可，不能以單純論理為臆測之根據，而就事實為推定之判斷（最高法院109年度台上字第3054號判決意旨參照）。

2.次按民法第169條規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」

3.被告施惠娜抗辯其未授權被告施介立可代理其與原告簽訂系爭專任契約等語，則即應由原告就被告施惠娜有授與代理權予被告施介立之利己事實負舉證責任，先予敘明。查，系爭房地原為被告施惠娜所有，此有系爭房地之所有權狀可佐【見本院111年度訴字第1740號卷(下稱訴字卷)第157-161頁】。系爭專任契約第8第2項約定:「簽約代理人代理甲方簽定本契約書者，應交付經本不動產所有權人簽名之授權書予乙方驗證」又系爭專任契約上僅記載「施介立」、「施介立 代」之簽名，且委託人欄為「施介立」，亦有系爭專任契約在卷足參(見訴字卷第19至21頁)。原告固主張被告施介立係有權代理被告施惠娜簽訂系爭專任契約，然遍觀系爭專任契約上之委託人僅有施介立之姓名，縱有「施介立 代」之字樣，其均未見被告施惠娜之姓名，即被告施介立並未以本人即被告施惠娜之名義簽訂系爭專任契約，難認符合民法代理之要件。再者，原告及被告施介立均未提出被告施惠娜有授權被告施介立訂立系爭專任契約之相關證據及文件，從而，本院實無從認定施介立係有權代理被告施惠娜與原告簽定系爭專任契約。

4.至原告主張施惠娜曾親自出面及多次委託被告施介立與原告簽定委託出售及出租系爭房地之相關契約，且租金均匯至被告施惠娜之戶頭，被告施惠娜亦有提供其身分證之照片、土地權狀作為授權，並知悉原告為出售系爭房地已投入相當勞費，而未為反對之意思表示，故因此可認被告施介立確實有權代理被告施惠娜或構成表見代理等語。然依原告所提出先前出租、出售之委託，均有約定相當期間，其委託均已屆期而終止，此有先前之專任委託銷售契約書及委託銷售/出租契約內容變更同意書可佐【(見本院112年度壢訴字第2號卷(下稱壢訴卷)第44至55頁、第176至180頁)】，顯見與系爭專任契約應屬二事，無從以先前之出租、出售委託即認被告介立係有權代理被告施惠娜與原告簽訂本件之系爭專任契約或有表見代理之外觀。另被告施惠娜前雖有收受房租，然委託出租之契約，亦已因屆期而終止，且出租系爭房地予他人與委託他人出賣系爭房地之情形自不相同，實無以被告施惠娜過去有收受租金乙情，逕認定被告施惠娜有授權被告施介立出售系爭房地並與原告簽訂系爭專任契約之事實。

5.至原告稱被告施介立曾表示:「我妹那時候要賣的時候，我就說你慢幾個月，7月專簽就過了」等語，故認被告施惠娜知悉被告施介立有簽立系爭專任契約云云，然上開對話無從認定被告施惠娜原知悉有簽訂系爭專任契約，另原告就被告施惠娜已知悉原告為出售系爭房地而支出勞費，而未為反對之意思表示構成表見代理乙節，未提出證據供本院審認，難認屬實。

6.另被告2人為兄妹，其持有彼此之身分證之翻拍照片及系爭房地之權狀原因多端，實無從以持有上開圖片及文件即認定其屬有權代理或構成表見代理之外觀。況原告係房屋仲介，明知被告施介立非系爭房地之所有權人，再依其所提供之定型化契約即系爭專任契約第8條第2項之約定，原告應確認被告施介立提出被告施惠娜之授權書，原告竟自始未為之，應認原告係可得知悉被告施介立無代理權限，亦非屬善意之第三人。從而，原告未就被告施介立為有權代理被告施惠娜乙情，舉證以實其說，本院無從為有利原告之認定，又被告間亦無表見代理可言，故被告施惠娜自始未與原告簽訂系爭專任契約，其自無庸依系爭專任契約之約定給付原告2,080,000元，原告先位聲明之請求自屬無據，應予駁回。

(二)若否，原告得否依無權代理之規定向被告施介立請求損害賠償?

1.按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。民法第110條所定無權代理人損害賠償責任之法律根據為何，殊有探討之必要。學者通說及實務見解大均認為該條所定無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償，故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責。此因無權代理之相對人，因無權代理而受損害，乃全由於代理人無代理權而為代理行為所致，為維持代理制度之信用及保護善意相對人之利益，如代理人不能證明其有代理權，即應對不知其無代理權之善意相對人所受之損害負賠償之責。惟因無權代理人所負之此項責任不輕，為公平調節無權代理人與其相對人之利益，是否責令無權代理人負損害賠償責，亦即在解釋、適用民法第一百十條之際，自應斟酌彼此間之公平及依誠實信用原則，分別情形予以決定，始能就彼此間之利益維持平衡(臺灣臺中地方法院93年度簡上字第 27 號判決意旨參照)。

2.本件被告施介立於簽署系爭專任契約時，即已簽署「施介立代」、「施介立」，可知被施介立並未以被告施惠娜之名義簽訂，業如前述，其已不符代理之要件甚明，且其非系爭房地之所有權人，均為原告所明知。原告雖主張其屬善意，不知被告施介立無代理之被告施惠娜之權限等語，惟原告為專業之房屋仲介，並參酌系爭專任契約第8條第2項約定，已約定代理人即被告施介立應交付系爭房地所有權人之授權書予原告驗證，又系爭專任契約為原告所提供之定型化契約，且上開約定本即係在避免授予代理權不明之問題，原告見系爭專任契約未有被告施惠娜之姓名後，竟仍未依約要求被告施介立提出被告施惠娜之授權書，本院斟酌原告與被告施介立間之公平及誠實信用原則，應認原告未盡其房屋仲介之注意義務，顯非善意之相對人，原告自不得依民法第110條之規定請求被告賠償其損害即832,000元，原告此部分請求亦無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭專任契約、民法第167條、第107條規定，請求被告施惠娜給付2,080,000元，及依系爭專任契約、民法第110條之規定，向被告施介立給付832,000元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。