臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

林柏揚

訴訟代理人

田俊賢律師

複代理人

楊中岳律師

被告

蘇國章

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：訴外人張慧儒前為門牌號碼桃園市○○區○○街00巷00號房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，原告與張慧儒於民國113年12月4日，就系爭房屋簽訂房屋買賣契約及合作金庫商業銀行不動產買賣價金信託契約，約定由原告以價金新臺幣(下同)600萬元向張慧儒買受系爭房屋，且張慧儒最遲應在114年1月25日以前交付系爭房屋與原告，原告並於113年12月20日登記為所有權人。詎料，原告於114年1月11日偕同張慧儒前往現場點交系爭房屋時，赫然發現被告仍占用系爭房屋，且拒不遷離。然被告不具占有系爭房屋之合法權源，其無權占有系爭房屋，亦已導致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第767條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1、2項所示；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋原本就是伊所購買的，只是掛名在伊前妻張秀月名下，105年再由張秀月賣給伊女兒張慧儒，伊直到另案提告之後才知道房子不見了。伊一直住在系爭房屋，目前年紀大了，張慧儒也不扶養伊，叫伊如何生活等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告得否以借名登記契約對抗原告?㈡原告請求被告返還系爭房屋，有無理由?㈢原告請求被告給付相當租金不當得利，有無理由?茲分述如下：

⒈被告得否以借名登記契約對抗原告?

⑴按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分（最高法院106年度第3次民事庭會議決議參照）。

⑵本件被告雖辯稱系爭房屋僅係借名登記在張秀月名下等語，然張秀月原為系爭房屋之登記所有權人，其於105年12月12日將系爭房屋移轉登記予張慧儒，張慧儒復於113年12月20日將系爭房屋以買賣為原因移轉登記予原告，有建物登記謄本及異動索引可參(見卷第9至10頁、第62至64頁)。依上開說明，張秀月將系爭房屋移轉予張慧儒既屬有權處分，張慧儒復基於登記所有權人之地位再移轉登記予原告，則被告自不得以其所謂之借名登記契約對抗原告，是被告此部分所辯，並不可採。

⒉就原告請求被告將系爭房屋騰空後返還部分：

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。依土地法所為之登記，有絕對效力，民法第758條第1項及土地法第43條分別定有明文。是我國不動產物權變動採登記公示公信原則，土地及建物登記簿上有關所有權人、抵押權人、登記原因等記載，除有特殊法定情形，即應認定為與真實狀況（包括：權利歸屬、權利變動原因等）相符。

⑵經查，原告現為系爭房屋登記之所有權人，已如上述，揆諸前揭規定，即應推定具有合法之權利。而被告現占有系爭房屋，為兩造所不爭執。被告既未能就其有權占有系爭房屋一節舉證證明，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，於法自屬有據。

⒊就原告請求被告給付相當租金不當得利部分：

⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋或土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查原告係於113年12月20日登記為系爭房屋之所有權人，已如前述，而被告無權占用系爭房屋，因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，依上開說明，原告請求被告分別給付自114年1月26日起至114年6月5日遞交訴狀至法院之日止，及自起訴狀繕本送達被告翌日起遷讓返還房屋之日止相當於租金之不當得利，核屬有據。

⑵復按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。查系爭房屋114年課稅現值為100,200元，有桃園市政府地方稅務局大溪分局函文在卷可參(見卷第55頁)。系爭房屋座落於桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)，坐落面積84.84平方公尺，而系爭土地113年1月申報地價為每平方公尺2,960元，則系爭房屋及占有系爭土地面積之總價合計為351,326元【計算式：100,200元+2,960元×84.84=351,326元，元以下四捨五入】。本院參酌系爭房屋屋齡已超過40年、坐落地點國道，交通尚屬便利，附近有國小及便利商店，繁榮程度普通，有登記謄本及Google街景圖在卷可考，認按原告請求之不當得利金額應以年息百分之8計算為適當，原告請求每月以15,000元計算實屬過高。則被告占用系爭房屋每月相當於租金之不當得利金額為2,342元（351,326元×8%÷12=2,342元，元以下四捨五入）。故原告得請求自114年1月26日起至114年6月5日止，共131日相當租金之不當得利10,227元【計算式：2,342元×131日/30日=10,227元，元以下四捨五入】，暨自起訴狀繕本送達被告之翌日即114年7月1日起(見卷第40頁)至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,342元租金之範圍內，應得准許。逾此範圍之請求並無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第179條、第767條之規定，請求如主文第1、2項所示之內容，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依第436條第2項、第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。