臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

李行毅

訴訟代理人

葉禮榕律師

被告

劉祐誠

吳孋凌

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

(一)原告為桃園市○○區○○路00○0號10樓房屋(下稱系爭房屋)之所有權人，被告劉祐誠前向原告承租系爭房屋，並與其母親即被告吳孋凌居住於系爭房屋，租期自民國111年7月26日起至113年7月25日止及自113年7月26日起至114年7月25日止(下稱系爭租約)，113年7月26日起每月租金新臺幣(下同)1萬6500元，押租金原為2萬9000元，租賃期間因扣抵被告劉祐誠應賠償之2,000元，尚餘2萬7000元。惟租期屆滿後，被告仍居住於系爭房屋未遷出，原告即透過律師寄發律師函予被告劉祐誠，明示表達不以不定期租賃方式繼續租約，並請被告劉祐誠返還系爭房屋。詎被告劉祐誠仍未騰空遷讓返還系爭房屋，與被告吳孋凌繼續占用系爭房屋自屬無法律上原因，原告自得依民法第455條之規定，請求被告劉祐誠遷讓返還系爭房屋，及依民法第767條第1項之規定，請求被告吳孋凌返還房屋。

(二)又結算至114年7月25日被告劉祐誠尚積欠租金18萬4000元，而被告劉祐誠自114年7月26日起占有系爭房屋受有不當得利，計算至114年8月18日止，應按比例給付相當於租金之不當得利1萬3200元(1萬6500元/30日X24日=1萬3200元)。及自114年8月19日起至本件起訴時之9月22日止，應依系爭租約第14條第3項給付相當於月租金額及相當月租金額之違約金3萬7400元【1萬6500元X(1+4/30)X2=3萬7400元，以上合計23萬4600元。另被告劉祐誠自114年9月23日起，應依系爭租約第14條第3項，按月給付相當於月租金額及相當月租金額之違約金3萬3000元(1萬6500元X2=3萬3000元)，至遷讓返還系爭房屋之日止。

(三)被告吳孋凌為系爭租約之保證人，應於被告劉祐誠不履行上開金錢給付義務時，由其代負履行責任。

(四)為此，爰依民法第455條、767條第1項前段、第179條、系爭租約第14條第3項、保證契約之規定提起本件訴訟。並聲明：1、被告應將系爭房屋騰空返還予原告；2、被告劉祐誠應給付原告23萬4600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。如原告對被告劉祐誠財產強制執行無效果或不足清償原告之債權時，由被告吳孋凌給付；3、被告劉祐誠應自114年9月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬3000元。如原告對被告劉祐誠財產強制執行無效果或不足清償原告之債權時，由被告吳孋凌給付；4、願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

(一)原告主張之事實，業據其提出租金計算表、調解書及調解不成立證明書、房屋稅資料、系爭房屋所有權狀、租賃契約、存證信函及回執等件為證(見本院卷第7至39頁)。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場陳述意見或提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項前段規定，應視同自認，原告前開主張，堪信為真實。

(二)遷讓房屋部分：

1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。

2、經查，系爭租約已屆滿，且原告已明示不同意與被告劉祐誠為不定期限租賃契約，業如前述，故原告依民法第455條之規定，請求被告劉祐誠遷讓返還系爭房屋，應予准許。又被告吳孋凌為被告劉祐誠之母親，經被告劉祐誠同意而居住使用系爭房屋，基於占有連鎖關係，雖屬有權占有。惟被告劉祐誠因系爭租約屆滿後已無權占用系爭房屋，被告吳孋凌自不得再對原告主張有權占有。從而，原告依民法第767條第1項前段，請求被告吳孋凌遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。

(三)租金部分：

1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

2、經查，原告劉祐誠於114年7月26日契約終止時尚積欠原告租金18萬4000元，業經認定如前，然被告劉祐誠於簽訂系爭租約時交付之押租金尚有2萬7000元，為原告所自陳，則依上開說明，押租金2萬7000元發生當然抵充租金之效力，故原告得請求被告給付之租金為15萬7000元(18萬4000元-2萬7000元=15萬7000元)。

(四)不當得利部分：

1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

2、經查，系爭租約已於114年7月26日因屆滿而終止，已如上述，被告劉祐誠既未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告劉祐誠於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以系爭房屋每月租金為1萬6500元，故原告請求被告劉祐誠給付114年7月26日起至114年8月18日止，相當於租金數額之不當得利共1萬3200元(1萬6500元×4/30＝1萬3200元)，核屬有據，自應准許。

(五)契約第14條第3項部分：

1、經查，系爭租約第14條第3項規定：「乙方(被告劉祐誠)承租人未依第一項規定返還租賃住宅時，甲方(原告)即應明示不以不定期限繼續契約，並得向乙方請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額，及相當於月租金額計算之違約金(未足一個月者，以日租金計算)至返還為止」等語（參見本院卷第28頁）。按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院109年度台上字第2975號判決意旨參照）。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照）。

2、經查，系爭租約第14條第3項約定，被告劉祐誠於租期屆滿後未返還系爭房屋，除需支付原告未返還租賃住宅期間之相當月租金額外(即相當於租金之不當得利)，亦需支付相當月租金額之違約金。而觀諸上開約定內容，並無違約處罰之文字，對照系爭租約之其他條文，亦無除請求該違約金外，尚得請求損害賠償之明確約定，揆諸上開規定及說明，該違約金之約定應視為因不履行債務而生損害賠償總額約定之違約金。又系爭租約租賃期間屆滿後，被告本應依約將系爭房屋遷讓返還原告，惟被告並未依約履行，是原告主張被告未依約返還房屋，並依系爭租約上開約定請求被告給付違約金，自屬有據。惟本院審酌原告若無法如期收回系爭房屋，其所受損害應為未能另行出租之租金損失，而此部分損失原告已得向被告劉祐誠請求每月相當月租金額獲得填補，復參酌被告違約原告所生之催告返還系爭房屋、協商處理等成本損失，併衡諸系爭房屋之租金、價值，及社會經濟狀況、一般租賃交易常態，認系爭租約14條第3項關於違約金之約定尚嫌過高，應酌減為每月6,000元為適當。

3、基此，原告得請求被告劉祐誠給付114年8月19日至114年9月22日止，相當於租金之不當得利及違約金合計為2萬5500元【(1萬6500元+6,000元)X(1+4/30)=2萬5500元】。故原告得請求租金、起訴前已到期之相當於租金之不當得利及違約金合計為19萬5700元(15萬7000元+1萬3200元+2萬5500元=19萬5700元)。另原告得請求被告劉祐誠自114年9月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2萬2500元(1萬6500元+6,000元=2萬2500元)，至逾此範圍之請求，不應准許。

(五)被告吳孋凌應負保證人責任：按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約；保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；保證人於債權人未就主債務人之財產強制執行而無效果前，對於債權人得拒絕清償，民法第739 條、第740 條、第745 條定有明文。查被告吳孋凌為系爭租約之普通保證人，有系爭契約在卷可參(見本院卷第31頁)，故原告請求被告吳孋凌就被告劉祐誠上開租金、不當得利及違約金給付義務負保證人責任，於原告對於被告劉祐誠之財產強制執行無效果時，請求被告吳孋凌清償，為有理由，應予准許。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。經查，本件金錢給付債務，其給付部分有確定期限、部分無確定期限，而本件起訴狀繕本係於114年10月14日送達被告劉祐誠，有本院送達證書在卷可查（見本院卷第52頁），是本件原告請求被告劉祐誠負擔自起訴狀繕本送達之翌日即114年10月15日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，應屬有據，自應准許。

六、綜上所述，綜上所述，原告依民法第455條、767條第1項前段、第179條、系爭租約第14條第3項、保證契約之規定，請求被告給付如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，爰依職權諭知如主文第5項所示。