臺灣桃園地方法院民事簡易判決

原告

陳季賢

訴訟代理人

宋美鳳

被告

鄭陳秋茶

訴訟代理人

周玉如

鄭雄飛

上列當事人間請求請求相對人一定之行為事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。民事訴訟法第262條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件原告原先位請求被告應協助原告回復桃園市○○區○○路00巷0號1樓房屋(下稱系爭房屋)之大樓公共立面牆原狀，並負擔相關費用；備位請求被告應給付原告新臺幣(下同)43萬3000元。嗣於本院民國115年6月4日，原告以言詞當庭撤回先位之訴，(見本院卷第21頁反面)，是依前開法律規定，先位之訴已生訴之撤回效力。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：原告於民國104年5月23日與被告簽訂買賣契約，向被告購買系爭房屋，被告銷售時以系爭房屋可做店面使用為廣告及說明，並提供照片及外觀門面資料，原告因而購買。嗣遭人檢舉，並於114年6月30日經桃園市政府建管處通知，原告始知悉系爭房屋大門位置依照使用執照圖說應屬大樓公共立面牆，設置大門違反建築法規，並要求原告回復原狀(即將大門回復成牆面)。然被告於出售系爭房屋完全未告知系爭房屋大門是由立面牆違法變更而成，造成系爭房屋無合法之出入口及無法做店面使用，且需支出將系爭房屋大門回復成立面牆之費用，經原告請土木技術人員評估將系爭大門變更至符合建築法規需43萬3000元。被告交付原告之房屋具有上述瑕疵，致原告需將系爭房屋大門依主管機關要求回復原狀，被告應負瑕疵擔保責任，爰依民法第360條規定請求被告賠償43萬3000元等語。並聲明：被告應給付原告43萬3000元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，而以書狀辯稱：被告於100年11月向訴外人漢生公司購買系爭房屋，購買時系爭房屋大門就是現狀。被告從未就系爭房屋做過任何變更格局或結構之行為，後於104年5月23日將系爭房屋出賣給原告。被告深信漢生公司之平面圖，無從知悉系爭房屋大門是漢生公司私自違反法規變更立面牆而來。而系爭房屋原是漢生公司作為建案銷售中心店面使用，被告均如實陳述原告，無原告所稱故意不告知之情形，亦無詐欺意圖，被告也是遭漢生公司欺瞞之被害人，並無故意過失，原告請求賠償無理由。又買賣契約約定以現況交付，被告已將房屋現況交付原告，合於債之本旨，無不完全給付，被告亦無於契約中保證系爭房屋無變更立面之品質，且契約第7條約定：「如有未依法申請增建之建物、定著物…一併讓與買方，但賣方不負瑕疵擔保責任」，可知契約已免除被告瑕疵擔保責任，原告不得主張瑕疵擔保。況且，兩造於104年5月23日成立買賣契約，104年7月6日交付房屋，原告114年9月30日才起訴主張瑕疵擔保，已超過民法365條之除斥期間。縱使原告得請求賠償，原告購買系爭房屋後至遭主管機關發函為止，曾使用系爭房屋作為1樓店面長達近10年，受有相關利益，依民法第216條之1應扣除原告使用系爭房屋做為店面之利益等語，資為抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第354條第1項前段、第360條定有明文。而民法第354條所規定之物的瑕疵擔保責任，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物於依同法第373條之規定危險移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。本件原告本於民法第360條規定，請求被告負損害賠償責任，須以出賣人就買賣之物有保證之品質，且缺少該品質，或故意不告知物之瑕疵，始得請求出賣人負不履行之損害賠償責任。

(二)原告主張於104年5月23日與被告簽訂買賣契約，向被告購買系爭房屋，嗣於114年6月30日經桃園市政府建管處通知系爭房屋大門位置依照使用執照圖說應屬大樓公共立面牆，設置大門違反建築法規，並要求原告回復原告等事實，業據其提出買賣契約、系爭房屋大門照片、桃園市政府建管處函文(見調字卷第17-43頁)，並有桃園市政府建管處回復本院之函文及系爭房屋使用執照相關圖說在卷可參(見簡字卷第16-18頁)，且被告於書狀就此並未爭執，此部分之事實，堪以認定。

(三)原告復主張被告應負瑕疵擔保責任賠償43萬3000元，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，系爭房屋買賣契約建物現況確認書第1項記載：「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分：…☑否。若為違建（未依法申請增、加建之建物），賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險」等文字(見調字卷第29頁)，堪認被告於現況說明書確有就系爭房屋無違建之事實為品質之保證，而系爭契約第7條雖約定：「本約標的物如有未依法申請增建之建物、定著物、工作物，賣方聲明確為其所有並有事實上處分權，一併讓與買方，但賣方不負此部分之瑕疵擔保責任」，然此應以被告於出售時有確實告知時，原告始不能再主張瑕疵擔保責任，本件被告既於建物現況確認書勾選無違建，自不能再以該條約定主張免除瑕疵擔保責任。次查，系爭房屋大門設置不符使用執照圖說，且違反建築法規而屬違建，被告復於現況說明書中，就系爭房屋無違建之事實為品質之保證，而將系爭房屋大門回復至符合原使用執照圖說，所需費用為43萬3000元，業據原告提出報價單為證(見簡字卷第15頁），則原告依民法第360條之規定，請求被告損害賠償43萬3000元，自屬有據。

(四)至被告抗辯原告之瑕疵擔保起請求權已罹於民法365條之除斥期間等語。按惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後6個月間，不行使而消滅，民法第365條第1項定有明文。可知本此條文之規定，於物之交付後6個月間，不行使而消滅者，僅契約解除權及減少價金請求權而已，並未及於損害賠償請求權（最高法院89年度台上字第1534號判決意旨參照）。本件原告依民法第360條請求損害賠償，非依民法第359條解除契約或第364條減少價金之瑕疵擔保權利行使，故不適用民法第365條第1項所定「買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅」之除斥期間規定，被告抗辯原告提起本件訴訟已罹於民法第365條除斥期間之規定，尚難採信。又原告係於104年5月23日購買系爭房屋，於114年9月30日提起本件訴訟，有起訴狀上之法院收文戳記可稽(見調字卷第7頁)，亦未罹於民法第125條請求權消滅時效之規定。

(五)至被告另辯稱本件原告之損害應扣除其受有之利益等語。然損益相抵係指損害賠償之債權人基於與受損害之同一原因事實並受有利益，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益而言，此觀民法第216條之1規定自明。債權人倘非基於與受損害同一原因事實並受有利益，自無上開規定之適用（最高法院92年度台上字第803號判決要旨參照）。本件原告將系爭房屋作為1樓店面使用，係其行使系爭房屋所有權之權能，且原告取得系爭房屋所有權係基於兩造間買賣契約，原告亦支付相當之對價與被告，換言之，原告受有將系爭房屋作為1樓店面使用之利益，係基於買賣契約價金之對待給付而來，至於原告受有前揭損害係因被告給付具有瑕疵之系爭房屋，原告並非基於與受損害同一原因事實並受有利益，故應認本件無損益相抵之適用。

四、綜上所述，原告依民法第360條之規定，請求被告給付43萬3000元，為有理由，應予准許。

五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告如為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。爰就訴訟費用部分諭知如主文第項所示。