中壢簡易庭九十三年度壢簡字第三三二號

臺灣桃園地方法院中壢簡易庭民事判決　　　　　　　九十三年度壢簡字第三三二號

原告

丙○○

訴訟代理人

鍾淼雄律師

被告

義康實業有限公司

法定代理人

乙○○已歿）

　　選　　　任

　　特別代理人　李國盛律師

右當事人間請求返還房屋等事件，經本院於中華民國九十三年十二月二十四日言詞辯

論終結，判決如左：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告委託訴外人甲○○，向伊承租所有坐落桃園縣楊梅鎮○○○路○段五十巷二十號房屋（下稱系爭房屋）作為營業處所，約定每月租金新臺幣（下同）一萬二千元，於每月一日給付，押租保證金二萬四千元，租賃期間自民國九十二年一月一日起至同年十二月三十一日，期滿被告應將公司營業處所辦理遷出，詎被告自九十二年五月起即未再繳付租金，且迄今仍繼續無權占有，扣除前揭二萬四千元之押租保證金，尚積欠租金共計七萬二千元，爰依兩造租賃契約及物上請求權，求為判命被告返還系爭房屋，將公司登記之所在地遷出，給付前揭積欠之租金，並加給法定遲延利息，併依不當得利之法律關係，請求其自九十三年一月一日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害一萬二千元。

二、被告則以：本件租賃契約是原告與甲○○簽立，伊非契約當事人，原告自不得本於前揭租賃契約對伊有所主張，而伊占有系爭房屋，是本於伊與甲○○間之關係，自屬有權占有等語，資為抗辯。

三、經查，甲○○與原告就系爭房屋有簽立租賃契約，被告公司確以系爭房屋登記為公司所在地，此事實為兩造所不爭，並有該租賃契約、被告公司之變更登記表等附卷可稽。本件原告主張被告負有依租賃契約遷讓房屋、給付租金，及租期屆滿無權占有應給付受有相當於租金不當得利之義務，此為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為系爭房屋租賃契約是否對被告發生效力？租賃期間屆滿後被告占有系爭房屋有無合法權源？茲分述如下：

㈠系爭房屋租賃契約對被告是否發生效力：

⒈本院按代理人為代理行為，不以明示本人名義為必要（顯名代理），如有其他情形足以推知有此意思，而為相對人所明知或可得而知者，亦能成立（隱名代理），此有最高法院八十一年臺上字第一六五號判決要旨可資參照。依卷附系爭房屋租賃契約，所載立契約人固為原告及甲○○。然本院依下列事證，足認甲○○是為被告訂立系爭房屋租賃契約，依上開隱名代理規定，系爭房屋租賃契約對被告自已發生效力：

⑴證人即系爭房屋租賃契約之見證人管聖洲於本院審理時證稱：當時甲○○說要幫被告公司租營業處所，因為公司的印章都在臺北，所以才先以他的名義訂立系爭租賃契約，（有關甲○○簽立租賃契約，是否代理被告公司簽立？）是的˙˙˙簽約日期是在有效約定租賃期前的二、三天，也就是九十一年十二月底左右，當天伊等就收了第一個月的租金，還有押金二萬四千元的票˙˙˙（當時甲○○說他是代理人？）是的，他說他是代理被告公司等語（見本院九十三年十一月十六日言詞辯論筆錄）。其所述甲○○在簽立系爭房屋租賃契約時，即已經表明是受被告公司委託，為營業處所使用，而為被告公司承租系爭房屋，當時因為公司印章在臺北，才先以甲○○名義訂約此節，亦與原告另案對甲○○提起民事訴訟，請求其履行前揭義務時，甲○○於該案具狀陳稱：伊受義康公司負責人乙○○之委託，代其就近尋找辦公處所，伊並於簽約時告知管勝洲因為公司之印鑑和負責人都在臺北等語（見本院九十三年壢簡字第一五號卷第二七至二九頁），互核相符。

⑵依卷附系爭房屋租賃契約第六條，其上確有載明「租期屆滿時公司需遷出」等語，證人管勝洲就此於本院審理時證稱：（提示租賃契約第六條，上面載明公司須遷出，公司所指的是哪家公司？）就是被告公司˙˙˙主要怕說租賃期滿公司不遷出，那地方還是營業場所，所以才特別註明等語。而被告公司亦確於簽立系爭房屋租賃契約後，辦理公司營業處所之變更登記，有經濟部中部辦公室九十三年六月十七日經（九三）中辦三字第○九三三○九○五五二○號函及所檢附之被告公司登記案卷足憑。

⑶依卷附原告提出被告公司所簽發之九十二年五月十日支票，其上所載金額不僅與本件約定租金相符，再依其提出所有臺灣中小企業銀行龍潭分行銀行帳戶託收票據明細表，被告公司九十二年三月一日、同年四月十日，亦分別簽發面額與本件約定租金相符之支票，九十二年一月三十一日，則簽發面額與本件約定押租保證金相符之支票，而由原告所有該存款帳戶內提示獲付款。此與甲○○於前揭本院另案時具狀陳稱：˙˙˙每月所收取的房租都是由義康公司開立的支票給付租金，伊未曾支付任何租金等語，互核一致。

⒉綜上，被告為承租營業處所，確有授與甲○○代理權，由其代為簽立系爭房屋之租賃契約，故被告嗣後確有將營業處所遷入系爭房屋內，甚至為此給付租金。是縱令租賃契約未由被告顯名，然本件仍有隱名代理之適用，系爭房屋租賃契約對被告自已發生效力，被告以未在該契約上顯名而否認有履行該租約之義務，自不足取。

㈡租賃期間屆滿後被告占有系爭房屋是否有合法權源：

⒈依卷附系爭房屋租賃契約，可知系爭房屋租賃期間於九十二年十二月三十一日即已經屆滿。而依原告所提出系爭房屋現狀照片，系爭房屋仍有被告公司名稱，對外大門緊閉。依證人管聖洲於本院審理時所述：房屋裡面的東西都還是被告公司的，裡面現在沒有營業，也沒有人等語。是租賃期間屆滿被告公司仍然占有系爭房屋之事實，可堪認定。

⒉本件租賃期間既已屆至，原租賃關係自已終止而消滅，被告既仍然占有，其自應就有權占有積極舉證。然核諸卷附事證，被告就此僅稱是本於與甲○○間之關係占有，其並未就甲○○是否自原告處取得占有權源提出任何證明，被告此部分片面抗辯，難以憑採。

四、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。又依系爭房屋租賃契約第六條約定，被告於租期屆滿時，有將公司遷出之義務。是原告本於兩造間租賃法律關係，請求被告返還系爭房屋，被告應將登記之公司所在地自系爭房屋遷出，自屬有據。又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條定有明文。依卷附原告所提被告簽發之九十二年五月十日支票及退票理由單，其主張被告自九十二年五月起即未再給付租金，可堪採信。又依前揭原告銀行帳戶託收票據明細表，被告前有給付押租保證金二萬四千元。從而原告主張扣除此部分押租保證金後，被告應給付之租金額為七萬二千元，洵屬有據，其本於兩造間之租賃法律關係，請求被告給付此部分租金並自起訴狀繕本送達翌日即九十三年十月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文，無權占有他人之房屋或土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常觀念，有最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例可資參照。本件被告自租賃期間屆滿後至今仍占有系爭房屋，其占有並無正當權源，業據認定如前，系爭房屋前已約定每月租金為一萬二千元，揆諸前揭法條及判例意旨，原告主張被告於租賃期間屆滿後受有相當租金每月一萬二千元之不當得利，亦屬有理由，應予准許。本件係民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，爰依職權宣告假執行，原告雖陳明願供擔保，請求宣告假執行，惟此乃促使法院之注意，爰不另為准駁之諭知，併此敘明。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及未經援用之舉證，經核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。

臺灣桃園地方法院中壢簡易庭