中壢簡易庭95年度壢簡字第457號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 95年度壢簡字第457號

原告

正和超硬合金機械有限公司

法定代理人

丙○○

兼上一人

訴訟代理人

丁○○

被告

乙○○

被告

號

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間請求拆除地上物等事件，本院於民國95年11月6日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）原告正和超硬合金機械有限公司（下稱正和公司）前於民國（下同）90年間與建商合建時，因建商以便利出售房屋為由，商借原告正和公司所有坐落桃園縣中壢市○○段1345-3地號土地長約5公尺、寬約3.5公尺，面積約8.75平方公尺之部分土地（下稱系爭土地）做為停車用地，原告正和公司基於當時對系爭土地暫無預定用途，乃在不明相關法令之情形下，出於善意，遂同意建商前開借用請求，同時出具無償使用及優先購買權之承諾書予建商，其後建商將該承諾書輾轉交付購買系爭土地旁房地之被告，被告乃於系爭土地上搭建車庫使用。

（二）其間原告正和公司向訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）借款，並以系爭土地及其上建物為彰化銀行設定抵押權，原告丁○○為前開借款之連帶保證人，嗣因原告正和公司財務困難，無法對彰化銀行清償前開借款債務，彰化銀行乃實行抵押權，向本院聲請強制執行拍賣系爭土地，惟經三次拍賣仍未賣出，彰化銀行並同時扣押原告丁○○對訴外人財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會之薪資債權，原告丁○○自93 年7月起至今，每月薪資遭彰化銀行收取新臺幣（以下同）16,000餘元。

（三）因彰化銀行為早日解決與原告正和公司間之借款債權債務關係，欲加速系爭土地之出售速度，覓得買受人購買系爭土地，原告正和公司為處理承諾書所生之借用系爭土地及優先購買權關係，乃於94年11月16日發函被告詢問是否對系爭土地行使優先購買權，並同時終止承諾書上之無償使用之權利，被告於同年12月17日表示同意以每坪90,000元購買，詎被告於19日反悔，電話告知不購買，原告迫於無奈，再次發函予被告要求履行，被告均置之不理，因被告反覆拖延行逕，影響系爭土地遲遲無法賣出，致原告丁○○每月薪資債權仍遭彰化銀行收取16,000餘元。

（四）被告未依約購買系爭土地，且經原告正和公司終止借用契約，被告即無權繼續使用系爭土地，被告自應拆除搭建於系爭土地之地上物，將土地回復原狀返還原告正和公司，被告拒不返還仍繼續占有使用，自應償還使用系爭土地相當於租金之利益，被告應自94年12月27日起，每月給付原告正和公司292 元之不當得利。另被告一再藉詞拖延購買系爭土地，使原告正和公司一再錯失買主，無法順利出售系爭土地，且使原告正和公司與彰化銀行間之借款債權債務關係無從終結，連帶使原告丁○○仍繼續遭彰化銀行收取薪資，致其自95年1、2月受有53,647元之損失，且自95年3 月起仍將受有薪資遭扣收16,000餘元之損失，爰依侵權行為之法律關係向被告請求賠償。

（五）聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖藍色所示、面積11平方公尺之地上建物拆除後，並將上開土地返還原告正和公司，⑵被告應自94年12月27日起至返還前開土地之日止，按月給付原告正和公司272元，⑶被告應給付原告丁○○52,443元，及自95年3月1日起，按月給付原告丁○○16,000元。

二、被告抗辯：

（一）被告於94年6月間購入門牌號碼桃園縣中壢市○○路349巷38弄15-10 號之建物，購屋前被告即向仲介公司確認該建物旁之車庫係原告正和公司無償出借建商土地所搭建，仲介公司同時向被告表示該土地「可放心使用，就算地主要賣，也有優先購買權，而且可以用市價買」，並不知原告正和公司已將系爭土地於88年11月22日向彰化銀行抵押借款13,000,000元。被告於遷入不久後，原告即於11月發函通知被告解除無償借貸，並要求被告以每坪100,000 元購入搭建車庫之其他全部土地，然被告僅占有系爭土地約3.5%之面積而已，要被告購買全部實是強人所難，被告遂向原告表示如願意分割該筆土地，且以市價出售，被告當然願意購入已搭建車庫之土地。

（二）惟原告正和公司得知被告有購買意願後，馬上又讓被告重簽一份同意書，要求以每坪90,000元之價格承購，並支付分割所衍生之費用，被告因被恐嚇數次若不簽下同意書則要報請相關單位拆除違建之車庫，被告於心生壓迫下遂簽下該同意書，然被告再向仲介公司詢問該土地之一般市價，每坪僅60,000元，原告正和公司乘被告思慮不周要求被告所簽同意書實不具效力，被告乃要求依原告正和公司於90年所簽之承諾書以市價售予被告，至今被告仍有購買之意，僅就價金仍有協商之處，原告正和公司逕向被告請求拆除車庫實於理不合。

（三）至原告丁○○為原告正和公司之債務連帶保證人，與彰化銀行有13,000,000元之債務關係，即使系爭土地出售仍不可能完全清償該借款，被告與原告正和公司之協商行為並不損及原告丁○○之權益，再者，被告對於原告丁○○為原告正和公司之連帶保證人一無所知，何以有故意或過失，不法侵害他人權利之行為。

（四）聲明：駁回原告之訴。

三、原告正和公司主張系爭土地為其所有，被告所有之車庫占用系爭土地11平方公尺等情，業據原告正和公司提出土地登記簿謄本、現場照片為證，並經本院依原告聲請囑託桃園縣中壢地政事務派員測量並繪製土地複丈成果圖，此有本院勘驗筆錄及土地複丈成果圖（即附圖）各1 份在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。被告既抗辯非無權占用系爭土地，則本件首應審酌者，即為被告占用系爭土地是否為無權占有？經查：

（一）被告主張有權占有之權源，係以其執有原告正和公司出具之承諾書，依該承諾書內容所示：「茲承諾中福路349 巷38弄15-10號客戶，其停車位占有本地號中福段1345-3 地號，長5公尺、寬3.5公尺位置，在出售本地號時，按出售價優先出售貴客戶，同時在未出售前承諾貴客戶無償使用此基地，為恐口無憑，特立此承諾書」等語，雖原告正和公司於訴訟中主張被告非直接收受該承諾書之人，不得執該承諾書對抗伊，然原告正和公司與被告既已於協商購買前開承諾書所示之使用面積土地時，另立同意書，此為兩造所不爭執，則兩造間之權利義務關係，自應以後立之同意書為據，兩造均應受該同意書之拘束，先予敘明。

（二）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條第1、2項定有明文。又當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立（最高法院82年度台上字第2848號判決要旨參照）。依兩造所立同意書之內容所載，被告同意就占用系爭土地上長5公尺、寬3.5公尺之土地，同意「如前開土地得以分割，以每坪90,000元向原告正和公司購買」，足見兩造已就買賣標的物及買賣價金達成合意，堪認兩造間成立附停止條件之買賣契約（即買賣契約於系爭土地得分割之條件成就時，發生效力）。被告固抗辯該同意書係遭脅迫所為云云，惟被脅迫而為意思表示者，依民法第92 條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，然主張被脅迫而為意思表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。被告既無法舉證證明其確係遭脅迫而簽訂前開同意書，原告正和公司復已確認系爭土地得分割，則兩造間買賣契約之停止條件成就，買賣契約發生效力。

（三）再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段及第254 條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約，非謂一方遲延給付，他方即得逕行解除契約。查兩造簽立之同意書並未約定被告應給付買賣價金之期限，原告正和公司在確定系爭土地得分割後，於94年12月21日以存證信函催告被告在94年12月26日前交付買賣價金，該存證信函業經被告收受，此有中華郵政掛號郵件收件回執在卷可憑（本院卷第19頁），然被告未於原告正和公司催告之期限內給付買賣價金，被告應自期限屆滿時起負遲延責任，惟依前開說明，原告正和公司仍應再定相當期限催告被告履行，被告於期限內不履行時，始得依民法第254 條之規定解除契約。

（四）又解除契約之意思表示，並非不得附以停止條件，解除契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力（最高法院74年度台上字第1122號裁判要旨參照）。原告正和公司於被告遲延給付後，曾以被告為相對人，向桃園縣中壢市調解委員會聲請調解，兩造並於95 年2月13日至桃園縣中壢市調解委員會進行調解，惟被告仍不願依買賣契約以每坪90,000 元之價格購買占用部分，亦不願拆除地上物，此有調解不成立證明書附卷可稽（本院卷第20頁），並為兩造所不爭執，則原告正和公司在被告於94年12月27日起遲延給付後聲請調解應寓有催告被告履行之意，而在被告於調解期日不願依每坪90,000元之價格購買系爭土地時，要求被告應拆除地上物，揆諸前揭判決要旨，堪認原告正和公司已有解除系爭買賣契約之意思表示，被告既在場調解，該解除買賣契約之意思表示於被告了解時發生效力，則系爭買賣契約業經原告正和公司合法解除，堪值認定。

（五）綜上所述，買賣契約既經原告正和公司解除，被告已無繼續占有系爭土地之合法權源，原告正和公司依據所有物返還請求權請求被告將附圖藍色部分所示、面積11平方公尺之地上建物拆除，並將土地返還，為有理由，應予准許。

四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。本件被告自原告正和公司於95 年2月13日解除買賣契約後，已無權繼續占有系爭土地，已如前述，其自同年月14日起占有使用系爭土地受有利益，致原告正和公司受有無法使用占用部分土地之損害，該項利益依其性質無法返還，原告正和公司請求被告償還相當於租金之價額，並僅以系爭土地之申報地價為不當得利之計算標準，尚屬可採。查系爭土地鄰近均為住宅區，惟交通及生活機能尚佳，有原告提出之照片可參（本院卷第79-89頁），本院酌量上情，認原告以系爭土地申報地價年息10%計算每年之不當得利數額，尚嫌過高，應以申報地價年息5%為適當。系爭土地之申報地價自93 年1月起為每平方公尺4,000元，此有土地登記謄本1份在卷可憑，被告占有使用系爭土地之面積為11平方公尺，其每年可獲得相當於租金之利益應為2,200 元（計算式：11×4,000×0.05＝2,200）。是原告正和公司依不當得利之法律關係，請求被告給付自95年2月14日起至返還系爭占用土地之日止，按月以183元計算之損害金，應予准許，逾前開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

五、又原告丁○○主張因被告拒不購買系爭土地致其薪資遭強制執行，被告應依民法第184條第1項前段賠償其損失云云。然查，原告丁○○為原告正和公司向彰化銀行借貸13,000,000元之連帶保證人，彰化銀行取得對原告二人之執行名義後，聲請強制執行原告正和公司所有之不動產及原告丁○○對財團法人中華民國證券暨期貨市場發展基金會之薪資債權，已據本院調取本院93 年度執字第10693號清償債務強制執行卷宗核閱無誤，是原告丁○○之薪資債權遭彰化銀行強制執行，乃係因原告丁○○對彰化銀行之債務未清償所致，實與被告無涉，難認二者間有相當因果關係。再者，前開強制執行程序，對原告正和公司所有之系爭土地、坐落同段1345-2地號土地及其上5507、5218建號房屋進行拍賣程序，然經三次拍賣無人應買，再經減價拍賣亦無人應買，依強制執行法第95 條第2項之規定，視為撤回該不動產之執行，執行程序已於94 年5月27日終結，原告既係於前揭不動產執行程序終結後，始與被告協調並訂立買賣契約，則被告是否有遲延履行買賣契約情事，顯與強制執行標的物無人應買無關。另原告正和公司固曾委託土地仲介公司代為出售系爭土地，然有意購買之買主提出要求原告正和公司將占用部分拆除之條件，否則即無意願購買，已據證人曾少玲結證在卷（參本院卷第65-66頁），則被告縱依約以每坪90,000 元之價格向原告正和公司購買占用部分土地，原告仍無法將系爭土地出售前開買主，退步言之，倘該買主仍願購買，依證人曾少玲提出之每坪92,000 元之價格，售價為6,980,000元，仍遠少於原告二人對彰化銀行所負之13,000,000元債務，況被告雖有遲延給付買賣價金之情，要屬其與原告正和公司間債務不履行問題，與因故意或過失侵害原告丁○○之權利應負損害賠償責任並非相同。是原告丁○○主張被告拒不購買系爭土地，應對其負侵權行為之損害賠償責任，並應賠償其遭彰化銀行收取之薪資52,443元，及自95年3月1日起，每月賠償其因強制執行扣押之16,000元，自屬無據，應予駁回。

六、本件原告正和公司勝訴部分係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。