中壢簡易庭96年度壢簡字第925號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 96年度壢簡字第925號

原告

乙○○

被告

鉅旻工程股份有限公司

法定代理人

甲○○

法定代理人

吳月芳

法定代理人

潘緄明

訴訟代理人

陳萬發律師

複代理人

丙○○

9號

7樓

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國96年12月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按解散之公司除因合併、分割或破產者外，應行清算；解散之公司於清算範圍內，視為尚未解散；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人；公司之清算，以董事為清算人，但公司法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限。公司法第24條、第25條、第8條第2項、第322第1項分別定有明文。本件被告業經主管機關核准解散登記，有公司變更登記表1份在卷可稽，依上規定，本應行清算，惟被告未向法院聲報清算，亦未另選任清算人，其公司之法人格仍屬存續，且應以全體董事即甲○○、吳月芳、潘緄明為清算人即本件法定代理人，原告補正以全體董事為法定代理人，自無不合。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款定有明文。本件原告起訴時聲明請求：（一）被告應將門牌號碼桃園縣大溪鎮○○路○段133號房屋1、2樓遷讓交還原告。（二）被告應給付原告新臺幣（下同）70,000元，及自起訴時即96年5月15日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告10,000元。（三）被告應給付租賃期間水電費共34,018元，及自95年9月份起至返還第一項房屋之日止，按自來水處之收據明細計算之水費及自95年10月起起至返還第一項房屋之日止，按台灣電力公司之收據明細計算之電費。（四）被告應歸還原告電風扇2台、電鍋2個、衣櫃1座、單人床1組、拆除一樓隔間（恢復原來隔間，並得重新油漆），拆除三樓裝潢且清理淨空。如未履行此項所述，則被告應給付原告回覆原狀之損害賠償等，計算說明如下：電風扇1台1,000元、電鍋1個1,000、衣櫃1座5,000、單人床1組10,000、拆除一樓隔間（恢復原來隔間，並得重新油漆）費用50,000，拆除三樓裝潢且清理淨空費用100,000；次以96年7月16日民事訴訟追加狀追加聲明（五）被告應給付原告450,000元（95年8月15日起至本案起訴前1日96年5月15日止租金5倍之違約金）及自96年5月15日起至返還房屋之日止，按月給付原告租金5倍之違約金；嗣分別於本院96年8月27日、同年10月17日、同年12月3日縮減前開聲明（三）為被告應給付租賃期間水電費共34,018元、聲明（四）為被告應給付66,000元（包含電風扇1台1,0 00元、衣櫃1座5,000元、拆除一樓隔間50,000元及拆除三樓裝潢及淨空費用100,000元之損還賠償費用）並經記明筆錄在卷，核前開聲明（五）追加之訴訟標的法律關係的基礎事實，與原訴訟標的法律關係之主要爭點，其請求利益之主張在社會生活上可認為關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，故原告所為訴之追加，符合民事訴訟法第255條第1項第2款及第7款規定，而聲明（三）、（四）之變更，係減縮應受判決之聲明，亦符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，為法之所許，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告於民國94年7月11日與原告簽立房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約），承租原告所有門牌號碼桃園縣大溪鎮○○路○段133號房屋1、2樓（以下簡稱系爭房屋），兩造約定租期自94年7月15日起至95年7月15日止共1年，月租新台幣（下同）1萬元。被告於租期屆滿前要求續租並繳納1萬元租金，然被告嗣均未再繳交房租，亦未終止租約辦理點交手續後返還系爭房屋，而仍持續無權占有使用系爭房屋，應認原告至起訴前即96年5月15日已受有相當於租金之損害7萬元，自96年5月15日起至遷讓交還系爭房屋之日止，並按月受有相當於租金之損害10,000元；另得依系爭契約第6條約定：「被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。」請求被告給付95年8月15日起至起訴時即96年5月15日止，違約金共45萬元，及自96年5月15日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月以租金5倍計算之違約金5萬元。又依系爭租約第9條、第15條約定，被告應於租賃期滿交還房屋時負責回復原狀，並將原置於系爭房屋內之物品交還原告，並負擔租賃期間之水電費，惟被告未將其於租賃期間內另於1樓裝設之隔間及3樓設置之裝潢清理淨空，且未歸還衣櫃1座及電風扇1台，又未支付水電費，自應給付原告拆除1樓隔間並重新油漆費用5萬元、拆除3樓裝潢費用1萬元、衣櫃1座及電風扇1台價值共6千元及電費27,180元、水費6,838元等語。並聲明：（一）被告應將門牌號碼桃園縣大溪鎮○○路○段133號房屋1、2樓遷讓交還原告、（二）被告應給付原告新臺幣（下同）70,000元，及自起訴時即96年5月15日起至遷讓交還第一項房屋之日止，按月給付原告10,000元、（三）被告應給付租賃期間水電費共34,018元、（四）被告應給付66,000元（包含電風扇1台1,000元、衣櫃1座5,000元、拆除一樓隔間50,000元及拆除三樓裝潢及淨空費用100,000元之損還賠償費用）、（五）被告應給付原告450,000元（95年8月15日起至本案起訴前1日96年5月15日止租金5倍之違約金）及自96年5月15日起至返還房屋之日止，按月給付原告租金5倍之違約金。

二、被告則以：（一）兩造契約早已於95年8月15日解除，並已於當日交還房屋予原告，被告並未繼續占有使用系爭房屋，故原告請求被告遷讓交還房屋、給付相當於租金之損害賠償及違約金均無理由。（二）被告並未於系爭房屋1樓及3樓增設裝潢隔間，原告請求被告給付拆除隔間及重新粉刷費用6萬元並無理由。（三）被告願支付水費6,838元、電費27,180 元及並以6,000元賠償原告就衣櫃及電風扇部分之損失，惟被告已給付押金2萬元由被告收受，並另於95年8月17日電匯原告1萬元作為水電費等，此部分費用以前開款項抵銷後，被告僅須支付10,018元等語茲為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

（一）被告於民國94年7月11日與原告簽立房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約），承租原告所有門牌號碼桃園縣大溪鎮○○路○段133號房屋1、2樓（以下簡稱系爭房屋），兩造約定租期自94年7月15日起至95年7月15日止共1年，月租新台幣（下同）1萬元。被告於租期屆滿前要求續租並繳付1萬元租金予原告。

（二）被告願支付租賃期間積欠之水費6,838元、電費27,180元並以6,000元賠償原告所受之損失（即電風扇1台1,000 元及衣櫃1座5,000元）。

（三）被告於簽訂租賃契約時曾交付20,000元押租金予原告收受，並曾於95年8月17日另以電匯方式交付10,000元予原告。

四、法院之判斷：本件兩造爭執之要點為：（一）系爭租賃契約是否已於95年8月15日終止？原告主張被告繼續占有使用系爭房屋，故請求被告遷讓交還房屋、給付相當於租金之損害賠償及違約金有無理由？（二）被告是否在系爭房屋1樓及3樓增設裝潢隔間而未回復原狀？原告請求被告給付拆除隔間及重新粉刷費用6萬元有無理由？茲分就上開各點說明法院之判斷及理由如下：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。原告固主張本件租賃契約於租期屆滿前，被告之法定代理人甲○○請求延期，但未說明延長之期限，亦未交還鑰匙辦理點交手續，故系爭租約目前尚未終止，被告仍繼續使用系爭房屋等語，並提出請鎖匠開鎖之收據1張（本院96年12月3日言詞辯論期日筆錄），然此為被告所否認。經查，被告主張系爭租約於95年8月15日已經終止，且被告已於當日遷出系爭房屋之事實，業經證人吳國興到庭證述：「95年8月15日當天，我在系爭房屋將我們公司的東西遷空，那天已經把屬於我們的東西全部搬走，當時原告本人也有在場，鑰匙也交還原告，原告還有去測試鑰匙可不可以使用，東西搬完之後，我跟我老闆（甲○○）一起走，原告仍在系爭房屋內。」（本院96年7月16日調解程序筆錄）等語明確，核與證人邱春子證述：「系爭租約於95年8月15日終止，我在95年9月15日前往系爭房屋時，裡面的東西都已經搬走，只有一點垃圾，沒有大型廢棄物。」（本院96年10月17日調解程序筆錄）等情節相符，應堪信屬實，而原告先稱95年8月15日到20日間曾至系爭房屋收水電費，當時有2個工人，甲○○及他的太太（本院96年6月27日調解程序筆錄），後又改稱「（95年8月15日到底你有無在系爭房屋？）我是在95年9月15日才去系爭房屋，我是去收水電費，系爭房屋內被告的東西已經搬走」，嗣又稱「95年8月15日甲○○約我去系爭房屋，被告東西雖然清空，但仍繼續使用」（96年11月26日、同年12月3日言詞辯論筆錄），綜觀前開原告所為之陳述，應認原告對於其是否於95年8月15日在系爭房屋現場及前往系爭房屋之目的之說詞多次更迭，已屬可疑，而其亦不否認被告已將系爭房屋內物品清空，又未能提出積極證據證明被告於95年8月15日以後仍繼續使用前開房屋或仍未交還鑰匙，自難單以開鎖之收據1張為對其有利之認定依據。本件兩造租約既已於95年8月15日終止，被告並於當日將物品清空而將系爭房屋交還原告，則原告不得再請求被告遷讓交還房屋、給付占用房屋之租金及相當於租金5倍之違約金，原告此部分請求顯屬無據，不應准許。

（二）原告主張被告於租賃期間在系爭房屋1樓及3樓增設裝潢隔間而迄今未回復原狀，拆除隔間並回復原狀之修繕費用共60,000元等事實，有證人邱春子證述：「94年間我曾仲介被告向原告租屋，當時系爭房屋一樓有客廳，後面有一間小房間，三樓則是鐵皮屋沒有隔間，到95年9月15日當天我到系爭房屋，進入約15分鐘，從1樓到3樓都有看過一次，當時1樓分成3個房間，3樓則有2個房間，都是用普通的版子隔間。」等語在卷可證，並有原告提出與其所述相符之系爭房屋現況照片31張、系爭房屋1樓原本圖、1樓改造圖及估價單1張在卷足證，堪信屬實，再參諸被告承租系爭房屋係作為被告承攬建築工地之員工宿舍使用，為兩造所不爭執，則原告主張被告於租系爭房屋後再自行加設簡易隔間供員工使用，亦與一般社會常情相符，被告空言抗辯其未自行再加設隔間等語，堪難採憑。按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人即負有將租賃物回復原狀並返還租賃物給予出租人義務，民法第450 條第1項、第455條分別定有明文，而兩造間系爭租約第6條亦約定：「被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告…」，查兩造所訂租賃契約所定之租賃期限既於95年8月15日屆滿，被告即負將租賃約回復原狀並返還租賃物予出租人之義務，而被告自行於系爭房屋1樓及3樓加設隔間，卻未於將系爭房屋交還原告時回復原狀，則原告請求被告給付回復原狀之費用60,000即屬有據，應予准許。

（三）據前所述，被告應給付原告回復原狀之費用60,000元，而就租賃期間之水費6,838元、電費27,180元及原告所受遺失電風扇1台1,000元及衣櫃1座5,000元之損失，被告表示願意支付而無爭執，則本件被告應給付原告共100,018元（計算式：60,000+6,838+27,180+1,000+5,000＝100,018），扣除押租保證金20,000元及被告於95年8月17日另以電匯方式交付之10,000元，尚不足70,018元，原告就此部分之請求應屬有據，而逾此部分之請求則不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。