中壢簡易庭97年度壢簡字第236號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 97年度壢簡字第236號

原告

双喜開發建設有限公司

法定代理人

甲○○

被告

戊○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

樓

被告

己○○

被告

丙○○

上二人共同訴訟代理人

丁○○○

上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國97年3月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：（一）其於民國96年間與被告戊○○代理人即訴外人乙○○簽立不動產專任委託銷售契約書（以下簡稱系爭專任委託銷售契約），兩造合意由原告居間仲介銷售被告戊○○所有坐落桃園縣中壢市○○段2475地號之土地及其上桃園縣中壢市○○段5138建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街70號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋及土地），仲介報酬為成交價之4％。 （二）原告公司業務即訴外人董寶山於96年9月2日帶領社團法人桃園縣康復之友協會（系爭協會）監事即訴外人席孫秀香前往系爭房屋看屋，經席孫秀香表示符合系爭協會購屋需求，將再邀約其他理、監事看屋，次於96年9月10日、同年月22日、同年10月6日等，由董寶山陪同系爭協會常務理事即訴外人游麗珠、席孫秀香、古梅蘭等人前往系爭房屋觀看，前後共計5次，並由游麗珠、席孫秀香代表買方談判議價，委託買受價格為350萬元，於96年10月經乙○○同意以此價格銷售，嗣後游麗珠交付系爭協會資料，由訴外人即原告公司特聘代書梁美玉查詢貸款事宜，然因系爭協會屬社團法人，銀行不願貸款，梁美玉遂建議先由系爭協會理事長名義購入系爭房屋及土地並辦理貸款事宜後，再將系爭房屋及土地所有權移轉登記予系爭協會，事後系爭協會前、後任理事長即被告己○○、丙○○又於96年11月間會同董寶山看屋2次並表示同意購買系爭房屋，原告遂聯絡屋主即被告戊○○及代書準備辦理買賣過戶。詎被告等為免為給付原告仲介費，竟隱瞞原告私自於96年11月26日簽訂買賣合約，約定被告己○○、丙○○支付買賣價金350萬元，兩造並於96年12月14日辦理所有權移轉完成買賣。（三）經查，本件被告等委由原告尋找買家出售房屋及促成訂約、媒和購買適合之房屋，依其與被告戊○○間簽立之系爭專任委託銷售契約第6條規定，原告得請求被告戊○○給付成交價4％即14萬元之仲介居間報酬，又其與被告己○○、丙○○間雖未明確約定仲介服務費，然依民法第565、第566條第1項、不動產經濟業管理條例第19條、內政部89年7月10日台（89）內中地字第88979517號函（一）及不動產仲介服務報酬之習慣，被告己○○、丙○○應按成交價2％即7萬元給付原告仲介服務費，爰本於給付仲介服務費之法律請求權提起本件訴訟。並聲明：1.被告戊○○應給付原告14萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.被告己○○、丙○○應連帶給付原告7萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告戊○○則以：（一）伊固委任乙○○處理系爭房屋銷售事宜，並於96年5月間由乙○○代理，口頭委託原告居間仲介系爭房屋及土地之銷售事宜，約定如成交願支付成交價4％作為仲介服務報酬，惟當時並未簽訂系爭專任委託銷售契約書。（二）96年8月間，董寶山陪同席孫秀香前往系爭房屋看屋，經乙○○表示銷售價格為360萬元，然席孫秀香告知其無法作主，經過約1個月後，原告告知買主為社團法人，經梁美玉向銀行查詢估價後表示社團法人不能辦理貸款，又再經過2個月，兩造均未聯絡，直至96年11月15日，訴外人即21世紀不動產仲介業務員蔡添賢打電話給乙○○，詢問系爭房屋及土地之銷售事宜，乙○○始告知原告有其他買主有意願購買，若原告仲介之買主確定要購買，要馬上出價，原告法定代理人甲○○則以買主希望原告公司出具委託書證明有權為仲介銷售為由，約於96年11月22日至原告公司簽立委託銷售證明，惟兩造間並無成立專任委託銷售契約之真意，原告公司法定代理人並於「專任委託銷售契約書」最後一行註明「本契約無法律上效率」等語。（三）被告戊○○嗣後係透過21世紀不動產仲介業務員蔡添賢之居間仲介，於96年11月26日與被告己○○、丙○○以350萬元之代價成立系爭房屋及土地之買賣契約，並已給付成交價4％即15萬元仲介費用，本件被告戊○○與原告間既無簽立系爭專任委託銷售契約之真意，則原告依該契約書第6條規定請求被告戊○○給付仲介報酬，應無理由，又本件系爭土地及房屋之買賣，既非透過原告之仲介居間服務始為成立，則原告依民法第565、第566條第1項、不動產經濟業管理條例第19條、內政部89年7月10日台（89）內中地字第88979517號函（一）及不動產仲介服務報酬之習慣，請求給付仲介報酬，亦無理由等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。

三、被告己○○、丙○○則以：渠等分別為系爭協會前、後任理事長（被告丙○○於96年11月17日接任），系爭協會於20年前即擬購買房屋作為會館之用，以節省房租開支，並設立「購屋委員」等負責購屋查勘相關事宜，被告丙○○接任理事長後，於96年11月17日系爭協會第7屆第1次理監事會議中決議以位於桃園縣中壢市○○○街70號1樓房舍（即系爭房屋）為購置會館標的，由被告丙○○夫人丁○○○協助議價及各項購屋應注意事宜，並由被告己○○、丙○○具名向銀行貸款，各理監事共同協助分攤、負責募款事宜，並於貸款還清後立即將系爭房屋無條件過戶還予系爭協會，嗣後被告丙○○妻子丁○○○委託21世紀不動產業務蔡添賢詢價，透過21世紀不動產業務蔡添賢之仲介，於96年11月26日以350萬元之價額與被告戊○○成立系爭房屋及土地之買賣契約，被告未與原告成立委託居間購屋之契約，本件買賣契約亦非因原告之居間仲介服務而成立，原告請求被告給付仲介服務報酬應屬無據等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。

四、兩造不爭執之事實：被告戊○○與被告己○○、丙○○於96年11月26日以350萬元之代價，就坐落桃園縣中壢市○○段2475地號之土地及其上桃園縣中壢市○○段5138建號即門牌號碼桃園縣中壢市○○○街70號1樓之房屋（即系爭房屋及土地）簽立買賣契約，並於96年12月14日完成系爭房屋及土地之所有權移轉登記。

五、法院之判斷：

（一）本件原告主張之事實，固據提出建物所有權狀、土地所有權狀、建物登記謄本、不動產專任委託銷售契約書、購屋客戶記錄表、法人登記證書、桃園縣政府人民團體立案證書、地籍資料查詢等影本（本院97年度桃簡調字第6號卷宗第7至17頁），惟經被告等所否認，並以前語置辯。則本件主要爭點即在於：原告與被告戊○○、己○○、丙○○間是否成立居間契約？原告向被告戊○○、己○○、丙○○請求給付居間服務報酬有無理由？

（二）原告請求被告戊○○給付居間報酬15萬元部分：

1.按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證之責。民事訴訟法第277條前段定有明文。又按居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。

2.本件被告戊○○坦承其授權乙○○代理處理系爭房屋及土地之銷售，而乙○○於96年5月間口頭委託原告居間仲介系爭房屋及土地之銷售事宜，如成交願支付成交價4％作為仲介服務報酬等情，而居間契約又非以書面為要式，是應認原告與被告戊○○間成立居間契約為有效。又本件原告與被告戊○○嗣後於96年10月以後簽立之書面「不動產專任委託銷售契約書」，係事後原告為證明其有權仲介銷售系爭房屋及土地而要求被告戊○○代理人乙○○所簽立，兩造間並無成立「專任委託銷售」契約之合意，並經原告法定代理人甲○○於系爭銷售契約書面上附註記載「本契約無法律上效率（力）」等，有被告之系爭專任委託銷售契約書1份在卷可參（本院卷第18頁），亦為原告所不爭執，堪信為真實，是固應認兩造間無成立「專任委託銷售契約」之合意，而系爭契約書上之約定亦無拘束原告及被告戊○○之效力，然此事實對於兩造間於96年5月間成立之居間契約之效力並無影響，併此敘明。

3.本件被告戊○○與原告間固成立居間契約，然揆諸前開規定，兩造間縱有居間契約之合意，居間人亦僅於契約因其報告或媒介而成立時，始得請求給付報酬，本件原告主張被告戊○○於被告己○○、丙○○以350萬元為對價，於96年11月26日所簽訂之系爭房屋及土地買賣契約，係由於其為訂約之媒介所致等語，為被告戊○○所否認，則原告自應就此部分事實負舉證之責任。

4.經查，原告曾於96年9月2日第一次派任董寶山陪同被告己○○、丙○○前、後擔任理事長之桃園縣康復之友系爭協會監事席孫秀香前往系爭房屋看屋，乙○○當場開價360萬元，因席孫秀香表示伊係為系爭協會尋覓會館，伊未經授權無法決定價額而未為合意，次於同年9月至11月間，董寶山多次陪同席孫秀香及系爭協會就服員游麗珠、古梅蘭等人前往系爭房屋看屋，游麗珠等人均告知董寶山渠等為系爭協會工作人員，負責先行察看系爭房屋狀況，然須在系爭協會理、監事開會後始能確定是否購買系爭房屋，在交易價額方面，游麗珠、席孫秀香等人均表示希望賣價能夠更降低一些，然當時被告戊○○並未同意以低於360萬元之價額出售，又在該段期間內游麗珠曾將系爭協會之登記資料提供原告，由原告將前開資料及系爭房屋建物登記謄本交付代書梁美玉查詢是否可向銀行辦理貸款及貸款之金額，因銀行回復無法以社團法人名義辦理貸款，故梁美玉建議以系爭協會理事長個人名義辦理貸款購買系爭房屋，再將系爭房屋所有權移轉登記返還予系爭協會，然游麗珠等人均未具體回覆，至96年11月17日系爭協會理、監事交接會議前，董寶山再陪同系爭協會前、後任理事長即被告己○○、丙○○至系爭房屋看屋，看屋時被告己○○、丙○○並未表示同意購買系爭房屋，由於尚未確定系爭協會確實同意購買系爭房屋及土地，故董寶山未曾與被告戊○○代理人乙○○議定交易價額事宜等事實，經證人董寶山、席孫秀香、游麗珠等人到庭證述明確（本院97 年3月3日、同年月17日調解程序筆錄參照），堪信為真實，則應認原告業務員縱曾數次帶同系爭協會人員看屋，並由原告委任之代書提供系爭協會購買系爭房屋經濟方面規劃之建議，然就系爭不動產買賣契約之必要之點即標的物之價金，均未能促成賣方即被告戊○○與買方即被告己○○、丙○○間成立合意，甚至被告己○○、丙○○均尚未明確表示同意購買系爭房屋及土地，則自難認被告戊○○與被告己○○、丙○○間就系爭房屋及土地之買賣契約係因原告之居間而成立，原告空言主張被告戊○○代理人乙○○於96年10月間即已同意以350萬元出售系爭土地及房屋予被告己○○、丙○○等情，顯與前開證人所為證言不符，又未能提出其他積極證據佐證其書，則原告所為主張自堪難採憑。

5.再查，系爭協會於96年11月17日第7屆第1次理監事會議中，始決議以系爭房屋為購置會館標的，並由被告己○○、丙○○具名向銀行貸款，各理監事共同協助分攤、負責募款事宜，於貸款還清後立即將系爭房屋無條件過戶還予系爭協會，另由被告己○○、丙○○授權被告丙○○妻子丁○○○協助議價及各項購屋應注意事宜，此有系爭協會會議記錄在卷可證（本院卷第50至68頁），又證人蔡添賢證稱：「被告丙○○妻子丁○○○於被告丙○○接任系爭協會理事長後，曾表示系爭協會要購買系爭房屋，委託我到現場查看之後，我透過系爭房屋上張貼之賣方電話與乙○○取得聯繫，乙○○原開價420萬，然因被告丙○○妻子丁○○○希望能以350萬元購買系爭房屋，經過討價還價以後，乙○○才同意以350萬元成交，當時有給5萬元訂金，也有談交付價款的方法，後來約定兩造於96年11月26日簽訂契約。我在洽談過程中，曾經詢問乙○○是否與其他仲介公司簽立專任委託銷售契約，經乙○○表示其委託很多仲介公司處理銷售系爭房屋事宜，乙○○亦曾出示與原告間簽立之「不動產專任委託銷售契約書」，但我認為上面既已註明無法律效力，則無礙於我從事系爭房屋及土地買賣契約之居間媒介行為，後來我和乙○○有另外簽立委託銷售契約，成交以後乙○○曾支付仲介費用15萬元。」等語（本院96年3月17日調解程序筆錄參照），及統一發票1紙（本院卷第19頁）在卷可證，核與被告戊○○辯稱系爭房屋及土地之買賣契約，係透過證人蔡添賢之居間媒介始為成立等語相符，被告戊○○所為抗辯應堪採信。

6.據前所述，原告既未能舉證證明本件被告戊○○就系爭房屋及土地之買賣，係因其所為居間行為而成立，則原告依居間之法律關係，請求被告戊○○給付服務報酬15萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬無據，應予駁回。

（三）原告請求被告己○○、丙○○連帶給付居間報酬7萬元部分：

1.經查，原告業務員董寶山固曾於96年9月至11月間數次帶同被告己○○、丙○○前、後擔任理事長之桃園縣康復之友協會人員席孫秀香、游麗珠、古梅蘭等人前往系爭房屋看屋，並告知若成交後應依成交價百分之2給付仲介服務報酬，然前開人員均未經被告己○○、丙○○等人授權代理簽訂契約，亦曾向董寶山明白表示渠等係為系爭協會尋覓會館之工作人員，無決定是否購買系爭房屋之權利，至96年11月17日系爭協會理、監事交接會議前，董寶山再陪同系爭協會前、後任理事長即被告己○○、丙○○至系爭房屋看屋，看屋時被告己○○、丙○○並未表示同意購買系爭房屋，原告亦未告知仲介之服務費用等，經證人董寶山、席孫秀香、游麗珠等人到庭證述明確（本院97年3 月3日、同年月17日調解程序筆錄參照），堪信為真實，則被告己○○、丙○○既未授權證人席孫秀香、游麗珠等人簽立契約，並經證人席孫秀香、游麗珠明示其無代理被告己○○、丙○○簽立契約之權，而原告與被告己○○、丙○○本人間就是否委由原告辦理購買系爭房屋及仲介費用之意思表示，亦未互為合意，自難認兩造間有成立居間契約之合意，又原告亦未提出其他積極證據足認兩造間有成立居間契約之意思表示，則原告請求被告己○○、丙○○依居間契約連帶給付報酬，已難認於法律規定相符。

2.原告與被告己○○、丙○○間既無居間契約，又依前開（二）部分說明，應認本件被告戊○○與被告己○○、丙○○間就系爭房屋及土地之買賣契約又係因證人蔡添賢之居間媒介而成立，而原告又未能舉證證明本件被告戊○○與被告己○○、丙○○間成立之系爭房屋及土地買賣契約，係因其所為居間行為而成立，則原告依居間之法律關係，請求被告己○○、丙○○連帶給付服務報酬7萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。