中壢簡易庭98年度壢簡字第680號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 98年度壢簡字第680號

原告

上贏不動產仲介經紀股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國98年10月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國96年12月19日委託原告銷售坐落於桃園縣中壢市○○段0000-0000地號之土地（下稱系爭土地），兩造簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）。嗣經原告居間介紹，被告出售系爭土地與訴外人簡瑞瑞，簡瑞瑞已支付原告仲介服務費用即成交總金額之6％，共計新臺幣（下同）125,500元。惟因被告未誠實告知鄰地所有權人即訴外人陳興民有優先承買權且其為系爭土地現有耕作人，並為實際耕作之情事，嗣陳興民行使優先承買權，被告因而復將系爭土地出售與訴外人陳興民，被告未盡誠實告知義務，致原告依專任委託銷售契約書，花費人力、物力為被告居間完成與訴外人簡瑞瑞之土地買賣契約，並退還收受簡瑞瑞之服務報酬費125,500元，是被告應負損害賠償責任，爰提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告125,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息。

二、被告則以：依兩造所簽訂之專任委託銷售契約書，其第2條約定委託銷售價格為每坪15,000元，系爭土地面積為830 平方公尺，是委託價格應為3,765,000元，原告竟簽訂遠低於委託價格之2,510,000元出賣，係原告違反委託義務至為明顯。另系爭土地之鄰地所有人陳興民有優先購買權，係因陳興民向法院訴請行使權利，被告方將系爭土地移轉予陳興民，非惡意違約等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院卷第43頁）。

㈠兩造不爭執事項：系爭土地移轉於訴外人陳興民，係因陳興民為系爭土地之優先承買人。

㈡兩造爭執事項：被告有無惡意違反兩造間就系爭土地簽訂之專任委託銷售契約？茲敘述如下：

⒈按委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。系爭契約第6條第3項訂有明文。又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。是依系爭契約約定之誠實告知義務，應係以被告明知系爭土地之使用現狀，卻未為誠實告知，方為惡意違反系爭契約，而需依不完全給付負損害賠償責任。經查，被告於本院審理時陳稱：當初係因鄰地所有權人有優先購買權，並經鄰地所有人向法院訴請，方將系爭土地移轉給鄰地所有權人，非惡意違約，且伊已有將鄰地所有權人之訴請告知原告，鄰地所有權人亦有主動聯絡原告等語（見本院卷第37頁），且為原告所不爭（見本院卷第43頁），從上揭陳述可知，訴外人陳興民優先購買系爭土地致系爭土地無法賣與訴外人簡瑞瑞，原告因而無法收取簡瑞瑞所交付之仲介費而受有損害，係因陳興民為毗連耕地之現耕所有權人，依農地重劃條例第5條第3款之規定得優先購買系爭土地，惟依系爭契約約定簽認之不動產標的現況說明書中，僅係就系爭土地之使用狀況為確認，確認事項包括「現況是否有出租或有被他人占用之情形」、「現況是否占用他人土地之情形」，全然未提及「是否有他人得行使優先購買權」等字句，亦未含括「鄰地之使用狀況」等說明，是被告就毗連耕地之使用狀況並無告知之義務，況查，原告為專業之不動產仲介公司，兩造雖於系爭契約中約定被告應就應就不動產之重要事項簽認於「不動產標的現況說明書」，被告負有誠實告知義務，然依契約之意旨，誠實告知義務應只限於不動產標的現況說明書，原告就鄰地狀況及有無優先購買權等專業事項，應自行為訪查，不應僅以誠實「告知義務」等字句即要求非具有專業知識之委託人負無限上綱之義務，且原告於本院審理時陳稱：關於系爭土地有優先承買權人，原告有與其他仲介確定過，並以土地所有權狀為依據，然鄰地優先承買權不會在土地權狀上顯現等語（見本院卷第43頁），則第三人行使之優先購買權既無法於權狀上顯現，被告又如何得知系爭土地有第三人得行使優先購買權，縱上，原告自不得以被告未告知毗連耕地之使用狀況或毗連耕地之現耕作人得行使優先購買權即認被告有惡意違反系爭契約。

⒉再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民法第227條、民事訴訟法第277條定有明文。是被告有無惡意違反系爭契約之約定而有不完全給付之情事，致原告受有損害，應由原告負舉證責任。查，原告雖主張被告自92年間繼承系爭土地至96年間委託原告出售系爭土地，期間長達4年，被告顯係明知系爭土地有他人耕作，惟原告未為告知，違反契約規定，應負損害賠償責任云云。惟查，原告之損害係因陳興民行使毗連耕地現耕所有權人之優先承買權，業如前述，則被告有無告知系爭土地有人耕作，應與原告所受損害無涉。況查，除被告與簡瑞瑞簽立現況確認書外，原告亦表示其曾派員前往系爭土地實際勘查，未有耕作之情事，且被告與陳興民就系爭土地亦未定有租賃契約（見本院卷第46頁），是被告既未出租系爭土地，系爭土地上亦無其他建物，並經原告為確認，則被告又如何能確知系爭土地遭人占用，原告均未舉證以實其說，僅空言主張被告繼承系爭土地已久，應明知系爭土地有他人耕作，卻未為誠實告知，顯係惡意違反系爭契約云云，洵屬無據。

五、綜上所述，原告本於契約之法律關係，請求被告給付原告125,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之利息，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中壢簡易庭法 官 廣于霙