竹北簡易庭(含竹東)101年度竹北小字第271號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　101年度竹北小字第271號

原告

湖口房屋仲介有限公司

法定代理人

張素真

訴訟代理人

林思銘律師

複代理人

黃桂香

被告

姜燕珍

訴訟代理人

陳薰章

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國102 年1 月3 日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國100 年11月3 日與原告簽訂一般委託契約書，約定將被告所有門牌號碼新竹縣湖口鄉○○○路000 號之房屋及其基地委託原告居間銷售，委託銷售期間自100 年11 月3日起至101 年2 月28日。嗣兩造於101 年5 月19日另就上開房地（門牌號碼整編後變更為新竹縣湖口鄉○○路00 巷0弄0 號，下稱系爭房地）訂立專任委託契約書（下稱系爭專任委託契約），約定將被告所有系爭房地委託原告居間銷售，委託期間自101 年5 月19日至101 年6 月8 日，委託銷售價格為新臺幣（下同）9,696,000 元，並約定服務報酬按成交價百分之4 計算。兩造再於101 年5 月19日合意變更委託銷售價格為9,600,000 元，並變更服務報酬為成交價百分之1計算。原告於101 年5 月22日覓得訴外人馮春榮願以9,600,000 元買受系爭房地，原告與馮春榮簽訂不動產購買意願書後，欲以電話告知被告，詎被告拒接電話，原告再以存證信函催告被告出面商談簽訂買賣契約事宜，亦未獲置理。被告於委託期限內自行將系爭房地出售予訴外人鄭力瑋，而拒絕以委託條件與原告覓得之買方訂立系爭房地買賣契約，依系爭專任委託契約第5 條第3 項第1 款及第4 款約定，仍需支付服務報酬96,000元，即託銷售價格為9,600,000 元之百分之1 。為此，爰依兩造簽訂之系爭專任委託契約及契約內容變更合意書之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告96,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。

二、被告則以：有關系爭房地銷售事項，被告均授權被告之配偶陳薰章代為處理與原告洽談。陳薰章已於101 年5 月20日以電話通知原告表示要終止系爭專任委託契約，故被告無支付原告服務報酬之必要；再者，兩造於簽訂系爭專任委託契約時，原告未提供被告3 日之契約審閱期間，故有違反消費者保護法之情，系爭專任委託契約應屬無效；又上開契約內容變更合意書為原告公司仲介人員陳頤瑄所偽造，且原告並無系爭房地之鑰匙，如何帶買方進入看屋，其未付出勞力即要求服務費，是否為謀圖高額違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於100 年11月3 日就系爭房地簽訂一般委託銷售契約。

（二）兩造於101 年5 月19日就系爭房地簽訂系爭專任委託契約，並約定委託銷售價金為9,600,000元。

（三）馮春榮於101 年5 月22日與原告就系爭房地簽訂不動產購買意願書，金額為9,600,000 元。

（四）原告於101 年5 月20日接獲陳薰章表示要解除（應為終止之意）系爭專任委託契約之電話通知，並有接獲被告於101 年5 月21日所寄發之湖口德盛郵局37號存證信函。

（五）被告簽立系爭專任委託契約前，原告未提供被告3 日之契約審閱期間。

（六）系爭房地於101 年6 月8 日以買賣為原因（原因發生日期為101 年5 月20日）移轉登記予鄭力瑋。

四、經本院協同兩造協議並簡化爭點如下：

（一）被告得否以原告未提供被告3 日之契約審閱期間而主張系爭專任委託契約無效？

（二）陳薰章於101 年5 月20日表示要解除（應為終止之意）系爭專任委託契約之電話通知，是否發生終止契約之效力？

（三）被告將系爭房地出售予鄭力瑋，是否有系爭專任委託契約第5 條第3 項第1 款約定之適用？

（四）被告未與馮春榮就系爭房地簽訂買賣契約，是否有系爭專任委託契約第5 條第3 項第4 款約定之適用？

五、得心證之理由：

（一）茲就兩造之爭執部分分述如下：

１、被告得否以原告未提供被告3 日之契約審閱期間而主張系爭專任委託契約無效？

(1)按定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約；而定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之，消費者保護法第2 條第9 款、第7 款分別定有明文。查本件被告以消費為目的接受原告居間服務，而原告則以提供不動產居間服務為營業，兩造間系爭專任委託契約中，除不動產標示內容、委託銷售價格、委託銷售期間外，其餘契約條款均係原告為與不特定多數消費者訂立委託銷售契約之用，所提出預先擬定之契約條款，此觀原告提出之系爭專任委託契約書自明（本院卷第9頁），則應可認系爭專任委託契約為消費者保護法所定之定型化契約。

(2)次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 亦有明文。再按消費者保護法第11之1 條立法理由為「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定；為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果」，是如訂約者於締約前已獲得充分了解定型化契約條款之機會、已明瞭契約內容，法律保障消費者知的權利目的已達，尚無強行禁止雙方於閱覽契約條款當日訂立定型化契約，或否定雙方間定型化契約條款效力之必要，消費者即不得再援引上開規定，遽稱某一契約條款不構成契約之內容，甚或契約不成立、無效；蓋現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，時效之掌握對消費者而言，其重要性未必低於契約審閱權，消費者可能因業已藉由其他方式瞭解契約內容，或基於其他考量放棄審閱期間以爭取交易機會，若強令所有以定型化約款進行之交易均嚴格遵守審閱期間，無異迫使所有交易均遞延數日，對消費者而言，可能徒然使其坐失商機、受有損失，未必盡屬有利，是消費者非不得選擇放棄契約審閱權利，以利契約儘速締結、成立。經查：系爭專任委託契約載明「本人已充分瞭解本契約內容，並自願放棄行使契約審閱權利」，並經被告在句末親自簽名並蓋章，有系爭專任委託契約書附卷可稽（本院卷第9 頁）。被告雖辯稱系爭專任委託契約書上就前開同意放棄審閱期間條文後方之賣方簽章，雖係由被告簽名蓋章，然該條文前方勾選欄，係由原告公司事先打勾，並非由被告親自打勾，故被告並未同意放棄審閱期間云云，然證人即本件專任委託契約承辦人陳頤瑄到庭證稱：系爭房地之專任委託係其與被告接洽，並簽約，當時其有告知被告專任委託契約之全部內容，及放棄審閱期間之約定及效力，並由被告知訴訟代理人審閱全部契約後，才由被告在契約上簽名蓋章等語明確（本院卷第87頁背面至第88頁），可知簽約當日被告確實已明確知悉系爭專任委託契約之內容及放棄審閱期間之內容。另被告為49年12月間出生，簽立系爭專任委託契約時，已年近50歲，已具有相當之社會歷練，並非無智識、經驗之人，自可認定其在簽名蓋章前，已明確瞭解所簽名蓋章處約定之意義，並於了解後同意方簽名蓋章，故縱使放棄審閱期間約定條文前之勾選欄，係由原告公司事先打勾，然既經被告審閱該條文後，並同意放棄，自不影響被告已閱讀該前文並簽名放棄審閱期間之效力。再參以兩造間曾於100 年11月3 日先就系爭房地簽訂之一般委託銷售契約，除委託銷售價格、期間及部分服務報酬約定不同外，其餘內容均相同之專任委託契約，此有一般委託契約書、系爭專任委託契約書在卷可按（本院卷第7 頁、第9 頁），而該一般委託契約書上亦有放棄審閱期間之約定，並經被告簽名蓋手印，足認被告並非第一次簽立關於放棄審閱期間之約定，亦可認定被告明確瞭解放棄審閱期間約定之效力，及契約之內容。

(3)綜上，被告於簽立系爭專任委託契約前已獲得充分了解定型化契約條款之機會、已明瞭契約內容，自不得再援引消費者保護法第11條之1 規定，抗辯兩造間系爭專任委託契約條款不構成契約之內容，或契約不成立、無效。

２、被告之夫陳薰章於101 年5 月20日表示終止系爭專任委託契約之電話通知，是否發生終止契約之效力？被告辯稱其授權由陳薰章代為處理系爭房地銷售事項，並與陳頤瑄進行接洽，而陳頤瑄已於101 年5 月20日下午1時許收到陳薰章所為終止系爭專任委託契約之意思表示，該契約既已終止，其自無支付原告服務報酬之理云云。然觀諸系爭專任委託契約第3 條約定所載「委託銷售期間自101 年5 月19日起至101 年6 月8 日止。委託期間得經雙方以書面延長之。未記載委託銷售期間者，賣方得隨時以書面終止。」等文字，並經被告在句末親自蓋章，可知被告亦同意此約定，故兩造均應受該約定之拘束，依前開委託銷售期間之約定可知系爭專任委託契約係定有委託銷售期間，依該條約定解釋，被告於委託期間內，不得單獨以一方之意思而終止系爭專任契約，本件原告既未同意被告終止契約，故縱使被告授權陳薰章代其向原告表示終止系爭專任委託契約之意思表示，依前開說明，陳薰章所為之終止意思尚非合法，不生終止之效力，故兩造所簽訂之系爭專任委託契約效力仍屬存在。被告雖抗辯其僅委任原告2 日云云，然證人陳頤瑄於本院證稱：專任委託期間如契約書所載等語綦詳（本院卷第87頁反面），且觀之專任委託契約書就委託期間部分，蓋有被告之印章，足認被告對於專任期間之約定，有當場確認無誤，故被告此部分抗辯，不足可採。另被告雖又抗辯契約內容變更合意書係陳頤瑄所偽造云云，然證人陳頤瑄已於本院證稱系爭專任委託契約書均由被告當場親自簽名蓋章之情，已如前述。又觀之契約內容變更合意書與系爭專任委託書（本院卷第9 頁至第10頁）上關於「姜燕珍」之簽名筆跡，其書寫之個性、習慣、特徵、筆劃關連、組織方式、運筆方式、筆劃勾勒、轉折等處均相同；上開2 份文書所蓋印「姜燕珍」印章之印文，不論形式、外觀、字體、大小亦均相同；而2份文書之簽署日期均為101 年5 月19日，足認契約內容變更合意書確係被告所親簽蓋印，被告此部分之抗辯，不足採信。

３、被告將系爭房地出售予鄭力瑋，是否有系爭專任委託契約第5 條第3 項第1 款約定之適用？系爭專任委託契約於委託銷售期間內，並未經終止，仍屬有效乙情，業如前述。又兩造就委託銷售之報酬，已變更以成交價百分之1 計算乙節，亦有契約內容變更合意書在卷足憑（本院卷第10頁）。按系爭專任委託契約書第5 條第3 項第1 款約定「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：（一）委託期間內，賣方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」，有系爭專任委託契約書在卷可參（本院卷第9 頁）。又系爭房地於101 年6 月8 日以買賣為原因（原因發生日期為101 年5 月20日）移轉登記予鄭力瑋乙情，為兩造所不爭執，而系爭專任委託契約之委託期間係自101 年5 月19日起至101 年6 月8 日止，已如前述。足認被告確實有於委託期間內，自行將系爭房地出售之情，故構成前開約定之事項，自應依照前開約定給付原告成交價百分之1 之服務報酬即96,000元（計算式：9,600,000 ×1 ％＝96,000）。

４、被告未與馮春榮就系爭房地簽訂買賣契約，是否有系爭專任委託契約第5條第3 項第4 款約定之適用？按系爭專任委託契約第5 條第3 項第4 款約定「賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：（四）委託期限內賣方拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時。」等情，有系爭專任委託契約在卷可稽（本院卷第9 頁）。經查：原告於101 年5 月22日以被告委託之銷售金額9,600,000 元，覓得馮春榮購買系爭房地，並簽訂不動產購買意願書，且於同年月23日寄發存證信函通知被告等情，有原告提出之不動產購買意願書、湖口郵局存證信函第92號等附卷可稽（本院卷第11頁、第12頁）。則原告於兩造約定之委託銷售期間內，以被告委託之銷售金額，尋得馮春榮承購系爭房地，且經被告知悉之事實，堪以認定。惟被告拒絕簽約，而將系爭房地出賣並移轉予鄭力瑋乙情，業如前述。足認被告確實有於委託期間內，拒絕以委託條件與原告仲介之買方訂立不動產買賣契約之情，故構成前開約定之事項，自應依照前開約定給付原告成交價百分之1 之服務報酬即96,000元。被告就此部分，雖以原告並無系爭房地之鑰匙，如何帶買方進入看屋，而質疑馮春榮是否確實願意購買系爭房地云云，然原告業已提出馮春榮之不動產購買意願書以證明有買家願意購買系爭房地，並已收取訂金之情，有不動產購賣意願書附卷足憑（本院卷第11頁），故被告此部分之抗辯，即屬無據。

（二）從而，原告依據系爭專任委託契約及契約內容變更合意書之法律關係，請求被告給付原告96,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年8 月23日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件之判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。

七、本件為小額訴訟事件而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436 條之20之規定，應依職權宣告假執行，並於判決時確定訴訟費用額。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第78條、第436 條之19第1 項、第436 條之20，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹北簡易庭 法 官 王碧瑩

如對本判決上訴須以判決違背法令，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由狀。（須按他造人數提出繕本）