竹北簡易庭(含竹東)102年度竹北簡字第52號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 102年度竹北簡字第52號

原告

鄭宇雅

原告

余裕琮

被告

儷強建設有限公司

兼上一人

法定代理人

鄭光正

共同訴訟代理人

路春鴻律師

複代理人

呂麗虹

上列當事人間請求履行合約事件，本院於民國102 年10月8 日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款、第7款、第2 項載有明文。查本件原告鄭宇雅依據兩造間預售屋買賣契約之法律關係，起訴對被告請求債務不履行之損害賠償。嗣於本院民國102 年5 月2 日言詞辯論期日當庭追加同為上開預售屋買賣契約之買受人余裕琮為當事人，且被告表示無異議等情，有該日言詞辯論筆錄在卷可稽（本院卷第133 頁），揆諸前開規定，核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、原告前於100 年9 月參觀被告儷強建設有限公司（下稱儷強公司）推出之建案「儷尊NO.5左岸」設立於新竹縣湖口鄉○○路00號之接待中心，並由被告儷強公司接待人員帶領前往工地參觀。原告特別就該建案編號A11 、B12 兩間預售屋特別觀察，接待人員並填妥該等預售屋之報價單交由原告。嗣原告於100 年11月20日再次前往接待中心參訪，得知編號A11 號預售屋業已售出，經再次確認編號B12 號預售屋（下稱系爭預售屋）之環境及停車位使用權後，原告遂與接待人員約定於次日議價。雙方於100 年11月21日議價時，同意系爭預售屋以總價新臺幣（下同）636 萬元成交，加上外水外電12萬元，合計648 萬元，原告當場交付10萬元訂金，而接待人員亦交付不含附件及附加條款之合約範本交由原告帶回，雙方並約定於100 年11月26日正式簽約。

二、原告與被告儷強公司於100 年11月26日正式簽訂買賣系爭預售屋之書面契約「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭預售屋買賣契約書），原告並於101 年4 月13日委託貸款銀行將價金尾款508 萬元交付予被告儷強公司。然於雙方交易期間，原告發現除原先約定之停車位有使用權疑義外，尚有房屋屋頂存有漏水、主臥室廁所、1 樓與3 樓廁所及停車位等多處磁磚空心浮貼、4 樓樓梯髒汙、樓頂防雨白鐵遮罩油壓桿故障、停車位積水、鋁門窗變形、地磚花色與他戶不同等諸多嚴重瑕疵，2 、3 樓外牆黏貼玻璃方式亦具危險性，且被告儷強公司並未依工程設計圖施工。更甚者，原告領得之系爭預售屋建物謄本所載真正面積（不含雨遮）僅為178.66平方公尺即54.02678坪，此與當初雙方於系爭預售屋買賣契約書內約明房屋面積55坪相差0.97322 坪，亦與最初開予原告之報價單上所載之55.6坪相差1.57322 坪，以每坪114,388 元計算，價差分別為111,325 元、179,957 元。

三、嗣於101 年8 月22日，原告收受被告寄發之存證信函，要求原告於8 月27日辦理複驗及交屋手續，內容並有「……本人於民國101 年5 月15日辦理驗收……」等不實記載，蓋原告於101 年5 月15日根本未和被告儷強公司相關人員見面，如何辦理驗收。原告除向被告儷強公司反駁上開不實事實外，並指出系爭預售屋尚存有諸多瑕疵及短少坪數之情形，且要求預計9 月15日辦理複驗及交屋手續，請被告儷強公司就上開問題作完整全面處理。雙方嗣於101 年9 月1 日於接待中心辦理交屋。然依系爭預售屋買賣契約書第14條第1 項第4款約定，被告儷強公司應於領得使用執照半年內辦理交屋。被告儷強公司於100 年12月30日領得使用執照後卻遲至101年9 月1 日始辦理交屋，按上開條款約定，被告儷強公司應按日計算遲延利息予原告。又上開條款雖約定以已繳房地價款之萬分之2 計算遲延利息，惟該計息利率低於內政部於100 年3 月24日以內授中辦地字第0000000000號頒布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱預售屋買賣定型化契約事項）第15條第1 項第4 款所規定之萬分之5，依據消費者保護法第17條第2 項規定，兩造系爭預售屋買賣契約書上開計息利率之約定應屬無效，並應以內政部頒布之預售屋買賣定型化契約事項規定按已繳房地價款之萬分之5 計算遲延利息。總計被告儷強公司遲延期間自101 年6 月30日至同年8 月31日止共63日，應給付原告遲延利息計200,340 元。

四、又原告在101 年4 月13日即通知貸款銀行將價金尾款全數支付予被告儷強公司，然被告儷強公司於101 年8 月23日始以101 年8 月21日天法字第0000000000號律師函通知原告辦理交屋，惟依系爭預售屋買賣契約書第16條第3 項約定，有關貸款銀行核撥貸款後之利息，由買方負擔，但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。故依前開約定，自101年4 月13日起至101 年8 月23日期間之貸款利息應由被告儷強公司返還予原告，總計36,763元；又依系爭預售屋買賣契約書第18條第3 項約定，通知書所載交屋日前之房屋稅由被告負擔，總計自101 年3 月至8 月間系爭預售屋之房屋稅為2,439 元；再依系爭預售屋買賣契約書第14條第4 項約定，於通知之交屋日起30日後水電費由買方負擔，在此之前則由賣方負擔，故被告儷強公司應給付原告360 元之水電費。

五、又本件訴訟起因於被告儷強公司債務不履行，致原告必須花費額外金錢，如存證信函費用計777 元，本件訴訟預計出庭需特別請假之每日薪資損失4,141 元，一、二、三審各1 天，計12,423元。以上共計13,200元，並依消費者保護法第51條規定主張3 倍之懲罰性賠償金計39,600元。

六、末因被告鄭光正為原告與被告儷強公司簽訂預售屋買賣契約時之公司負責人，其於執行被告儷強公司之業務，不僅未盡注意之責，並故意不履行契約內容以侵害原告權益，自應依公司法第23條第2 項規定負連帶賠償責任。

七、綜上，爰依兩造間預售屋買賣契約，及民法關於債務不履行、消費者保護法、公司法等相關規定，請求被告等應連帶給付460,605 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、就原告請求坪數不足補償111,325 元部分：原告於100 年11月26日與被告儷強公司簽訂系爭預售屋買賣契約書，約定以總價636 萬元向被告儷強公司購買坐落新竹縣湖口鄉○○○段○○○○段0000○0000000 地號土地及基地內編號B12 號房屋即系爭預售屋，約定房屋出售面積為55坪，包括主建物面積53坪，附屬建物面積2 坪。嗣於100 年12月20日，新竹縣政府核發系爭預售屋之使用執照，被告儷強公司並於101年3 月23日將房屋所有權移轉登記予原告鄭宇雅。依據建物登記謄本所載，系爭預售屋1 至4 樓主建物總面積為174.78平方公尺，附屬建物即陽臺3.88平方公尺、雨遮5.02平方公尺，合計為183.68平方公尺，換算為55.5632 坪。故並無原告所主張坪數短少之情事，原告請求被告儷強公司補償111,325 元，顯屬無稽。

二、就原告請求遲延交屋利息203,400 元部分：被告儷強公司於101 年3 月23日將房屋所有權移轉登記予原告鄭宇雅後，旋即於4 月16日通知原告於101 年4 月21日進行交屋，並無原告所謂遲至101 年9 月1 日始辦理交屋之情事。故原告依據系爭預售屋買賣契約書第14條第1 項第4 款約定主張遲延交屋利息203,400 元，實屬無據。

三、就原告主張被告儷強公司應負擔貸款利息36,763元部分：依系爭預售屋買賣契約書第16條第3 項約定，賣方應返還買方之利息，係以貸款核撥後至通知之交屋日前所衍生之利息。而被告儷強公司通知原告之交屋日為101 年4 月21日，是縱應返還原告利息，其日數亦僅7 日，換算之利息為1,974 元。

四、就原告主張被告儷強公司應負擔房屋稅2,439 元及水電費360 元部分：被告儷強公司願就系爭預售屋於使用執照發照後至101 年5 月1 日繳稅前此段期間之房屋稅1,662 元，及水電費360 元為認諾。

五、就原告主張被告儷強公司應依消費者保護法第51條規定給付懲罰性賠償金39,600元部分：就本件而言，原告所為之各該請求，諸如坪數短少、遲延交屋、貸款利息及水電費等，均於兩造所訂系爭預售屋買賣契約書中詳細約定其權利義務，縱有未依約履行，亦屬債務不履行之問題，尚非消費者保護法第51條所規範欲以懲戒處罰之故意或重大過失之行為，更何況，依原告所主張其所受損害之各該項目，諸如寄發存證信函及預計開庭請假之工資損失，均非消費者保護法第51條所謂之損害，是原告主張依該條規定，請求被告給付懲罰性賠償金，恐有誤會。

六、綜上，被告聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。

參、兩造不爭執事項：

一、原告與被告儷強公司於100 年11月26日正式簽訂買賣系爭預售屋之書面契約「房屋預定買賣契約書」。

二、系爭預售屋之使用執照發照日為100 年12月30日。

三、原告所提系爭預售屋之101 年度房屋稅繳款書（本院卷第96頁）所載金額係使用執照發照後至101 年5 月1 日繳稅前期間之房屋稅金。

四、系爭預售屋於101 年3 月23日移轉登記予原告鄭宇雅所有。

五、系爭預售屋貸款金額為508 萬，貸款銀行於101 年4 月13日受原告委託撥款予被告儷強公司。

六、系爭預售屋之貸款利率為年息百分之2。

肆、得心證之理由：

一、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第384 條定有明文。經查，本件被告對於原告主張請求之水電費360元，及系爭預售屋於使用執照發照後至101 年5 月1 日繳稅前此段期間之房屋稅即101 年度房屋稅繳款書（本院卷第96頁）所載金額1,662 元，共計2,022 元部分，既於本院102年10月8 日言詞辯論期日當庭表示認諾（本院卷第158 頁背面、第160 頁），就此部分本院即應為被告敗訴之判決，爰判決如主文第一項所示，先予敘明。

二、細繹兩造攻防內容，可知本件所應審究之爭點厥為：（一）被告儷強公司係於何時通知原告進行交屋事宜？（二）原告請求坪數不足補償111,325 元，有無理由？（三）原告依據系爭預售屋買賣契約書第14條第1 項第4 款、消費者保護法第17條第2 項、內政部頒布之預售屋買賣定型化契約事項第15條第1 項第4 款規定，請求遲延交屋利息203,400 元，有無理由？（四）原告依據系爭預售屋買賣契約書第16條第3項約定請求貸款利息36,763元，有無理由？（五）原告依據系爭預售屋買賣契約書第18條約定請求房屋稅777 元（扣除被告認諾部分），有無理由？（六）原告依據消費者保護法第51條規定請求3 倍之懲罰性賠償金39,600元，有無理由？

（七）原告依據公司法第23條第2 項規定請求被告鄭光正與被告儷強公司連帶賠償，有無理由？茲分論如下：

（一）被告儷強公司係於何時通知原告進行交屋事宜？證人即被告儷強公司員工湯双美到庭證稱：其於101 年3月1 日至101 年12月間任職於被告儷強公司，擔任行政助理，負責售後服務與交屋工作。其負責「儷尊NO.5左岸」建案售後服務當時，有與原告2 人聯絡交屋、驗屋，並確認銀行貸款核撥完成；因公司規定在銀行貸款核撥下來後3 日內要與客戶聯絡交屋時間，其即於101 年4 月16日先以電話通知原告鄭宇雅，並約定在101 年4 月21日至現場辦理交屋等語（本院卷第159 頁及其背面）；而證人湯双美任職於被告儷強公司期間至101 年12月止，其現已非被告儷強公司員工，衡情應無蓄意偏袒被告之理，遑論其已具結擔保證言之可靠性，應無甘冒刑責而為偽證之必要，是其所為之證言，應可採信；參以，原告自承其自101 年4 月21日起，偕同湯双美、工地主任田榮貴數次勘驗房屋，可認原告確實有於101 年4 月21日至系爭預售屋現場，若被告儷強公司未通知原告於101 年4 月21日至現場辦理交屋，則原告為何會剛好於當日至房屋現場。是以，被告儷強公司有在101 年4 月16日以電話通知原告於101 年4月21日至現場辦理交屋之事實，堪以認定。

（二）原告請求坪數不足補償111,325 元，有無理由？查兩造簽訂之系爭預售屋買賣契約書第4 條約明被告儷強公司應交付系爭預售屋之房屋總面積為55坪（即181.63平方公尺），面積計算包含主建物及附屬建物等情，有系爭預售屋買賣契約書附卷可參（本院卷第26頁）；次查，系爭預售屋於建物登記第一類謄本所載之建物總面積計為174.78平方公尺（第1 層次面積49.87 平方公尺、第2 層次面積49.75 平方公尺、第3 層次面積49.7 5平方公尺、第4 層次面積25.41 平方公尺），另附屬建物包含陽臺面積3.88平方公尺及雨遮面積5.02平方公尺，以上主建物及附屬建物總面積合計為183.68平方公尺等情，亦有上開建物登記謄本在卷可佐（本院卷第84頁），堪認被告儷強公司交付之買賣標的物合於兩造之約定，並無坪數短少之瑕疵。至原告主張建物謄本所載真正面積（不含雨遮）僅為178.66平方公尺云云。然因系爭預售屋買賣契約書既已明確約定交付標的包含房屋之附屬建物，而建物登記謄本亦將雨遮列為附屬建物，是以，原告於計算系爭預售屋面積時扣除雨遮部分，即無足採。從而，原告請求坪數不足補償111,325 元，要屬無據。

（三）原告依據系爭預售屋買賣契約書第14條第1 項第4 款、消費者保護法第17條第2 項、內政部頒布之預售屋買賣定型化契約事項第15條第1 項第4 款規定，請求遲延交屋利息203,400 元，有無理由？按賣方（即被告儷強公司）應於領得使用執照6 個月內通知買方（即原告）進行交屋，每逾1 日應按日計算遲延利息予原告，為系爭預售屋買賣契約書第14條第1 項第4 款所明定（本院卷第32頁）。查本件系爭預售屋之使用執照發照日為100 年12月30日，而被告儷強公司業於101 年4月16日以電話通知原告在101 年4 月21日至現場辦理交屋，業如前述。是被告儷強公司通知原告進行交屋時，距系爭預售屋發放使用執照之日，尚未逾6 個月。則上開約定給付遲延利息之條件既未成就，被告儷強公司即無給付遲延利息之必要，故本件亦毋需再審究該條款約定之遲延利息計息利率低於內政部頒布之預售屋買賣定型化契約事項第15條第1 項第4 款規定，是否有違消費者保護法第17條規定之必要。從而，原告請求遲延交屋利息203,400 元，即屬無據。

（四）原告依據系爭預售屋買賣契約書第16條第3 項約定請求貸款利息36,763元，有無理由？按有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方，為系爭預售屋買賣契約書第16條第3 項所明定（本院卷第33頁）。查系爭預售屋貸款銀行於101 年4 月13日受原告委託撥款508 萬元予被告儷強公司，至被告儷強公司通知原告進行交屋之日101 年4 月21日之前一日，共計7 日；而按系爭預售屋貸款利率年息百分之2 計算，被告儷強公司應返還原告之貸款利息為1,976 元（計算式：508 萬×2 ％×1/12×1/30×7 ＝1,976 ，元以下四捨五入）。則原告依據上開約定得請求之貸款利息為1,976 元，逾此部分之請求，要屬無據。

（五）原告依據系爭預售屋買賣契約書第18條約定請求房屋稅777 元（扣除被告認諾部分），有無理由？查被告儷強公司通知原告進行交屋之日為101 年4 月21日，該日之前系爭預售屋之房屋稅金依上開約定，固應由被告儷強公司負擔，惟該日後之房屋稅即應由原告繳付，要屬當然；而被告亦就系爭預售屋於使用執照發照後至101年5 月1 日繳稅前此段期間之房屋稅即101 年度房屋稅繳款書（本院卷第96頁）所載金額1,662 元為認諾，則原告即無從就通知交屋日後之房屋稅金，要求被告給付之理。

（六）原告依據消費者保護法第51條規定請求3 倍之懲罰性賠償金39,600 元 ，有無理由？按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金。其立法意旨無非係在懲罰惡性之企業經營者，以維護消費者利益。故必須企業經營者於經營企業本身有故意或過失，致消費者受損害，消費者始得依上開規定請求懲罰性賠償金（最高法院99年度臺上字第330 號判決參照）。本件原告主張其因被告儷強公司債務不履行，致必須花費額外金錢支付存證信函費用777 元，及受有本件訴訟預計出庭需特別請假之每日薪資損失12,423元云云。惟該等費用為民事訴訟當事人主義下進行訴訟、主張權利所耗費成本、支出，縱被告儷強公司有債務不履行之情事，然原告上開支出亦非屬係因被告儷強公司債務不履行行為所生之損害，二者間無相當因果關係，是原告此部分之請求，亦屬無據，應予駁回。

（七）原告依據公司法第23條第2 項規定請求被告鄭光正與被告儷強公司連帶賠償，有無理由？按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2 項固定有明文。惟該規定以負責人執行公司業務違反法令及該他人因此受有損害為要件，單純之債務不履行，並非違背法令之行為。本件原告係就系爭預售屋買賣契約書之法律關係，以被告儷強公司交付之系爭預售屋面積短少，並有遲延交屋等事實，而為損害賠償請求，此均僅屬債務不履行之問題，非不法侵害原告權利之行為，被告鄭光正執行公司職務並無違反法令，原告主張其為被告儷強公司之負責人，應負連帶給付之責云云，並無可採。

（八）綜上，本件原告除被告業已認諾部分外，尚得依據系爭預售屋買賣契約書之法律關係請求貸款利息1,976 元。從而，原告請求被告2 人連帶給付2,022 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即101 年12月11日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；並請求被告儷強公司給付1,976 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即101 年12月11日）起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。

伍、本件為簡易訴訟程序所為部分被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行，原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟此僅係促請本院依職權宣告而已，無庸為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。

柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第85條第1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 第2 項，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹北簡易庭 法 官 王碧瑩