竹北簡易庭(含竹東)102年度竹東簡字第148號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　102年度竹東簡字第148號

原告

翁裕堂

原告

翁裕濠

被告

東玓國際地產有限公司

法定代理人

楊昌德

訴訟代理人

呂朝章律師

　　　　　　孫瀅晴律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國103 年1 月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查本件原告翁裕堂、翁裕濠起訴時，原均有請求被告應給付自民國（下同）101 年12月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；嗣原告於103年1月9日言詞辯論期日，均捨棄上開利息之請求，有同日言詞辯論筆錄在卷可稽，核係屬單純減縮應受判決事項之聲明，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）緣原告翁裕堂、翁裕濠於101 年3 月間任職被告公司，原告翁裕堂擔任總經理，原告翁裕濠擔任副總經理，董事長即負責人為楊昌德。原告翁裕堂、翁裕濠之職務內容均為開發不動產賣方及客戶帶看，並完成簽約等居間仲介銷售事宜，完成銷售後總佣收百分之55扣除發票稅金後之獎金則可由開發人員與銷售人員平分。

（二）原告前於101 年12月1 日接受訴外人陳換釵自101 年12月1 日起至102 年7 月30日之專任委託銷售新竹縣芎林鄉○○○段○○○○段0000地號之土地一筆（下稱系爭土地）。原告二人居間仲介訴外人曾有財前往現場看地，並於101 年12月11日簽立買賣議價委託契約書，原告幾經協商之下促成買賣雙方於同年月17日簽立買賣契約。又查，該買賣總佣收為新臺幣（下同）836,000元，過程中原告二人擔任開發人員，銷售人員為原告翁裕堂及訴外人李幸娥，扣除開銷後佣金為450,604元，則本件系爭買賣契約原告二人完成居間事務後，可獲得之報酬如下：

１、原告翁裕堂部分：原告翁裕堂於該買賣過程中擔任開發人員及銷售人員自得請求被告給付開發及銷售報酬，即225,302 元。

２、原告翁裕濠部分：原告翁裕濠於買賣過程中擔任開發人員，自得請求被告給付開發報酬，即112,651元。

（三）按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第99條第1 項及第101條第1 項分著明文。又所謂阻其條件之成就者，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之（最高法院67年度臺上字第770 號判例意旨參照）。是締約之雙方當事人若有約定契約生效之停止條件時，於條件成就時，契約方發生效力；又契約之一方以不正當之行為，故意阻止條件之成就者，視為條件已成就，另一方自得依契約主張其權利。原告二人既已完成買賣簽約事宜為請求給付報酬之條件，而經原告二人皆已完成開發及銷售之事務，依兩造之約定，被告即負有給付原告報酬之義務，然被告卻唆使訴外人陳換釵、曾有財解除原告所完成之系爭買賣契約，又另行簽訂與系爭買賣契約相同內容之買賣契約，藉以規避給付原告報酬之義務，依上揭民法及最高法院判決所示意旨，原告自得向被告請求給付報酬。

（四）綜上，爰依法提起本件訴訟，並聲明：

１、被告應給付原告翁裕堂225,302元。

２、被告應給付原告翁裕濠112,651元。

３、第一、二項請求，請依職權宣告假執行。

二、被告則以：

（一）原告二人於任職被告公司期間，雖曾於101年12月17日由原告翁裕濠擔任賣方經紀人，原告翁裕堂同時擔任買賣雙方經紀人，並就系爭土地仲介經紀買方曾有財，賣方陳換釵、林永平訂立土地買賣契約，且依契約內容第12條特約事項第1、3項明定雙方協議依分割後土地之現況交地、分割協議依附件協議書，從而協議書內容亦為買賣契約之一部。而前開協議書內容第1、4項已明確約明於102年6月30日前完成本次買賣標的之權利範圍與他共有人宋民松之權利範圍分割為各自所有，並獨立地號。若本買賣標的於期限內無法分割為第一項之協議，本契約視為自動無效，並無條件返還已收之簽約款等。從而，本件土地標的依前開買賣契約及協議內容，確實因未於102年6月30日前完成土地分割情事，故系爭土地買賣已視為無效確定。

（二）又原告翁裕濠亦曾致電北埔劉代書詢問上情，故亦確實知悉系爭土地不能分割，契約無效乙事甚明；賣方陳換釵於102 年7 月5 日至劉代書處拿回相關證件，亦於102 年7月10日至被告公司表明依系爭土地買賣契約約定，因土地不能分割契約視為無效，而取回其開立予被告公司之仲介費用本票，故被告並未從此無效之合約收取任何之服務費報酬，故原告翁裕堂、翁裕濠二人要以此無效之合約請求給付報酬，實至無理。

（三）原告翁裕堂原任職被告公司總經理一職，其弟即原告翁裕濠則擔任被告公司副總經理，原告翁裕濠於102 年7 月5日領完薪水後未向被告請假，擅離職守至今從未進入被告公司；原告翁裕堂則於102 年6 月29日領薪後自6 月30日起至今亦未來電聯繫，也未進公司，原告二人位居主管職位擅離職守、曠職至今，任何案件皆未做交代、交接。被告於102 年7 月7 日打開總經理辦公室才發現所有物品皆已搬離清空，被告因而至北埔鄉劉代書處了解此土地分割事宜，劉代書告知接獲縣府來函，系爭土地不能分割，且原告翁裕濠幾天前也有來電詢問此事，已告知系爭土地不能分割一事，地主也知情，並拿回相關證件，由此可知原告翁裕堂、翁裕濠二人已知系爭土地不能分割，致合約無效，遂於領取102 年6 月薪水後即不告而別，對被告公司不聞不問，對買賣雙方後續問題毫無聯繫、交代及處理；而因本案買方曾有財為被告法定代理人配偶李幸娥之多年好友，之前買賣合約自動失效、被告公司會儘快重新幫其再找過土地，曾有財也表示同意。

（四）另系爭土地之原地主陳換釵於102 年7 月10日至被告公司表明之前101 年12月17日所簽訂之合約至102 年6 月30日，土地因不能分割自動失效，要拿回之前所開立予被告公司之服務費本票，訴外人李幸娥又談及曾有財很喜歡系爭土地，可惜不能分割，陳換釵隨口說曾有財就按持分比例過戶可以嗎？訴外人李幸娥又再次與曾有財溝通、協調，最後達成協議，按原有持分買賣，雙方遂約定7月11日重新簽約，約定按賣方原持分買賣之契約等情，均與原告翁裕堂、翁裕濠二人無任何事實上與法律上之關係，原告二人請求仲介佣金酬勞明顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保免予假執行。

三、本院之判斷：

（一）原告翁裕堂、翁裕濠主張渠等原分別擔任被告公司之總經理、副總經理，並於101年12月1日接受賣方陳換釵自101年12月1日起至102年7月30日專任委託銷售系爭土地；嗣原告翁裕堂居間訴外人曾有財購買系爭土地，並促使買方曾有財與賣方陳換釵、林永平於101年12月17日簽訂土地買賣契約書等情，業據提出東玓國際地產有限公司專任委託銷售契約書、買賣議價委託契約書、土地買賣合約書、協議書、切結書、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本等為證（見本院卷第8頁至第15頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。

（二）原告又主張上開土地買賣佣金為836,000元，扣除開銷後之佣金為450,604元，原告翁裕堂自取得開發及銷售人員報酬225,302元、原告翁裕濠則可取得開發人員報酬112,651元等情，業據提出東玓國際地產有限公司成交報告單為證（見本院卷第16頁）；而被告對於上開成交報告單之真正及計算所得數額均不爭執（見本院卷第82頁），惟辯稱系爭土地未於102年6月30日完成土地分割事宜，依協議書第4條約定，視為賣方陳換釵、林永平及買方曾有財於101 年12月17日簽訂之土地買賣契約無效，原告自不得以此無效之合約請求給付報酬云云。是以，本件兩造所爭執者厥為：訴外人陳換釵、林永平及曾有財於101年12月17日簽訂之土地買賣契約書是否有效成立？原告翁裕堂請求被告給付開發與銷售人員報酬225,302元，原告翁裕濠請求被告給付開發人員報酬112,651元，有無理由？經查：１、本件訴外人曾有財與陳換釵、林永平於101年12月17日就系爭土地簽訂之土地買賣契約書，約定土地價款為16,722,200元，並於第12條特約事項約定：雙方協議依分割後土地之現況交地。雙方同意本次簽約以履約保證來執行。分割之協議，依附件協議書。而附件協議書之內容如下：１、雙方協議，約定於102年6月30日前完成本次買賣標的之權利範圍與他共有人朱民松之權利範圍分割為各自所有並獨立地號。２、於分割完成後，買賣雙方即應依約履行本契約之權利義務，並開始過戶程序之備證、用印等事宜及支付備證款，及簽約款。３、於分割完成後，若有不可歸責於他方之事由，致買賣雙方之任一方不依約履行而有違約之情形，賣方除得沒收已收之價金；買方除得請求返還已付之價金外，另得請求他方賠償總成交價10％之金額作為懲罰性違約金。４、若本買賣標的於期限內無法分割為第一項之協議，本契約自動視為無效，並無條件退還已收之簽約款。恐口無憑，特立此協議書並放棄先訴抗辯權等情，有上開土地買賣契約書及協議書在卷可稽（見本院卷第10、11頁），足見買賣雙方係以買賣標的能分割為獨立地號作為系爭買賣契約之生效條件。且兩造均不爭執系爭土地因礙於法令致未能於102年6月30日前完成土地分割事宜（見本院卷第70頁），則原告主張被告以不正當方法故意阻止條件成就，即難認可採，應認系爭土地買賣契約因條件未能成就而不生效力。

２、又證人曾有財於本院審理時到庭具結證稱：「（你在101年12月間是否有透過翁裕堂向地主購買芎林鄉倒別牛91-8地號土地？）是的。（【提示原證二、三議價委託書、買賣契約書、協議書】這幾份是否你簽名的？）對。（依照協議書的內容，你當初欲購買的是協議分割後的土地？）是的，當初是要求地主將土地分割出來我再跟他買，但約定須在102年6月30日完成分割，若未分割之後就無效。（那6月30日前有無完成分割？）沒有。（那之後的發展呢？）被告的老闆娘在102年7月底、8月初左右有打電話給我說原本的契約已經無效，問我是否願意購買系爭土地百分之80的持分，我當時表示我再考慮看看，隔了兩三天後我答應了願意買，叫他跟地主確認，確認之後就簽合約了。（系爭土地無法分割的原因？）因為不符合農發條例，故不能分割。（若不符合農發條例不能分割，那為何還會有要購買分割的協議書？）當時就知道不能分割，是想要對方去辦辦看可否分割，但後來真的不能分割，後來因為我還是想買持分部分，所以還是跟地主簽約了。（仲介費部分如何支付？）付給被告，付了30幾萬元，因為還是跟被告簽的。（仲介費是由誰拿的？）我是付給被告公司的楊老闆。（最早接你案子的是否是庭上的兩位聲請人？）是的。（後來他們是否有拿到仲介費？）我不知道，那是他們內部的事，我是針對仲介公司。…（協議書102年6月30日確定不能分割之後，到7月10日這中間兩位聲請人有無跟你聯繫要如何處理土地的事情？）沒有。（在102 年6月30日之前兩位聲請人有無聯繫或問你如果不能分割你是否願意以持份的方式購買本件土地？）沒有。（你第一次簽買賣議價委託書時，有無交付協調金予被告公司？）沒有。」等語（見本院卷第76至78頁），是訴外人曾有財固於102年7月11日再就系爭土地與訴外人陳換釵、林永平簽訂土地買賣合約書，然斯時賣方陳煥釵、林永平與買方曾有財於101年12月17日所簽訂之土地買賣契約書既已確定不生效力，已如前述，且原告二人於102年6月30日起至同年7月10日期間均未就系爭土地買賣事宜與訴外人曾有財為聯繫，業經證人曾有財證述如前，則買方曾有財與賣方陳換釵、林永平於102年7月11日復就系爭土地所成立之買賣合約，即非由原告翁裕堂居間仲介而成，堪予認定。準此，原告翁裕堂請求被告給付系爭土地銷售部分之報酬112,651元，即屬無據，不應准許。

３、另查，兩造均不爭執訴外人即系爭土地賣方陳換釵與被告公司於101年12月1日簽訂專任委託銷售契約書（見本院卷第8頁），委託期間自101年12月1日起至102年7月30日止，而開發人員則為原告二人。是縱賣方陳煥釵於第一份合約確定不生效力後，另與買方曾有財於102年7月11日簽訂買賣契約，然仍於上開賣方委託銷售期限內無訛。另觀諸被告庭呈之東玓國際地產公司人事及業務規章（見本院卷第37頁至第41頁），其中五、案件成交獎金計算規定為「總佣收×55％（實領）＝業務獎金（開發50％、銷售50％）」，足徵案件成交時開發獎金與銷售獎金乃分別計算之。此外，衡諸將佣金分配予「開發方」之原因，乃在於該專員將不動產物件，以簽定委託銷售契約書之方式，引進被告公司內部銷售，為被告「創造」銷售之機會，因此該「開發方」原則上應僅限於原始簽約開發引進新物件之專員，始能發揮獎勵專員為被告創造引進更多新物件之作用，否則，其他專員只需重複與舊有物件屋主簽約，均可坐享佣金分配，當非此佣金拆帳制度之目的。執此，本案件成交獎金之計算方式應以開發方與銷售方分別計算之，而原告二人既為系爭土地之開發人員，且系爭土地買賣之成交日（即102年7月11日）亦係於賣方陳換釵委託銷售期間，則原告二人既已完成開發方引進新物件之任務，且系爭土地亦於賣方委託銷售期間而成立買賣合約，依被告公司之上開獎金制度，原告二人自各得請求開發方之報酬即112,651元。

４、基上，本件賣方陳換釵、林永平與買方曾有財於101年12月17日簽訂之土地買賣契約書不生效力，且渠等於102 年7月11日簽訂之買賣合約書亦非由原告翁裕堂仲介完成，原告翁裕堂自不得請求銷售報酬112,651元；惟原告翁裕堂、翁裕濠二人既已完成開發方引進新物件之義務，且系爭土地亦於賣方陳換釵委託銷售期間與買方成立賣賣契約，從而，原告翁裕堂、翁裕濠請求開發方之報酬各112,651元，自屬有據。

（三）綜上所述，原告翁裕堂、翁裕濠依被告公司人事及業務規章之規定，請求被告給付開發方報酬各為112,651元，為有理由，應予准許。至原告翁裕堂逾此部分之請求，則難認有據，應予駁回。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

五、本件係簡易訴訟判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並於判決時確定訴訟費用額。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3款，判決如主文。