竹北簡易庭(含竹東)103年度竹東小字第106號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　103年度竹東小字第106號

原告

愛迪生科學園大山莊管理委員會

法定代理人

彭進東

訴訟代理人

彭煥喨

被告

劉順嬌

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國103年12月29日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第521 條第2 項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。

乙、實體方面：

壹、原告主張：

一、被告擁有坐落新竹縣寶山鄉大崎村愛迪生科學園大山莊（下稱愛迪生社區）內C03戶號之土地，惟被告自民國（下同）97年1月1日起至102年12月31日止，累積欠繳社區管理費及相關費用，共計新臺幣（下同）69,120元，經被告以存證信函催繳，仍未繳納社區管理費用，依公寓大廈管理條例第21條及原告社區規約之規定請求被告給付自97年1月1日起至102年12月31日止，共72期之管理費69,120元。本院98年度竹東簡字第103號判決係原告與對造關於91年度至96年度之管理費欠繳追討，對造提出非公寓大廈管理條例第53條所定之區分所有權人身分，質疑管理委員會非法成立，不受規約約束；然此次追討管理費欠費係97年度至102年度，共72期之管理費。又本社區為符合程序，於98年6月27日上午10時召開區分所有權人大會，總戶數302戶，出席戶數159戶，出席比例52.6%合乎會議召開逾50%之規定，其中出席戶數現住戶47戶，空地112戶占出席戶數七成，會中絕大多數區分所有權人同意追認歷年區分所有權人會議紀錄案及歷年規約修訂內容案，並追認94年向寶山鄉公所之申請公寓大廈報備案，會後並向寶山鄉公所報備核准，本社區管理委員會完全合法設立。

二、被告所有之C03、C23二筆土地坐落於愛迪生社區內，地號為新竹縣寶山鄉○○段000號、567號，且均名列區分所有權人名冊及持份比例，歷次召開大會亦以掛號郵寄開會通知給對造，均未遭拒收，管委會已盡告知區分所有權人之義務。此外，各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之道路、路燈、污水排放設施路燈、污水排放設施、污水處理、活動中心、公園、籃球場、社區駁坎及綠化景觀等公共設施及社區水土養護工程，有社區警衛室管制出入之大門等，且被告進出社區時，勢必使用社區之公有道路、路燈、污水排水系統等，據此足認社區彼此共同設施之使用與管理上具有相互關連之整體不可分性，確屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區；而每月、季、年之例行維護費用與每年繳交稅捐單位1,114,642元公共設施地價稅，皆需區分所有權人按坪數繳納管理費支應。再者，愛迪生社區共有302戶，已興建房舍有93戶，餘209戶屬待興建空地（包含被告之二戶），除被告外餘兩百多戶空地戶均按時繳納管理費，被告多年未繳納管理費卻分享社區資源。被告在社區使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定。又愛迪生社區區分所有權人會議於95年1月7日決議修正社區規約第2條第1款約定為：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人。」，據此足證被告自屬愛迪生社區之區分所有權人，即應依公寓大廈管理條例、社區規約之規定及區分所有權人會議決議，負擔應分擔費用之義務；且愛迪生社區自97年2月1日起實施之社區管理費收繳管理辦法規定，土地已興建房舍與未興建房舍收管理費亦有差別，已興建者每月每10坪300元，未興建者每月每10坪120元，足證管理委員會已考慮兩者差異之平衡性。愛迪生社區302戶中與被告相同性質之空地尚有208戶未興建，扣除被告兩戶餘206戶，均願遵守社區規約與條款，愛迪生社區歷次區分所有權人大會之召開皆達法定人數，社區規約自92年以來至被告所稱之96年，皆以社區規約第13條︰大會須有四分之一以上區分所有權人及依前條第1項規定之具有表決權總數之四分之一以上出席參加，始可開議。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議或出席區分所有權人表決數目未達四分之一，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人表決權總數八分之一以上出席，以出席表決權過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。以上規定皆已達會議開議人數之門檻。社區道路及附屬設備皆是所有權人按期所繳之管理費支應維修、保養，被告不繳管理費卻欲使用道路，對其他按時繳納管理費之所有權人豈為公平？原告兼顧情理，規範欠費人可步行進入社區，車輛留在社區外，降低道路之損壞維護率，非被告所稱無法進出社區。又被告於答辯狀聲稱於山坡地開發時各項工程規劃、開發、整地、道路、水電…等等基礎建設，被告均已按期付清，以上如被告所言屬實，在在證明被告於愛迪生社區開發階段時已參與社區事務，並非如被告所稱與社區毫無關係。

三、訴之聲明：

㈠、被告應給付原告69,120元，及自97年1 月1 日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

㈡、訴訟費用由被告負擔。

貳、被告答辯：

一、本案原告同一事由，已提起多次訴訟，因無具體事證於98年2 月19日撤回告訴，現又無故興訟。同一事由之其他被告多經本院或其他法院駁回（見97年度訴字第740 號、98年度竹東簡字第103 號、98年度小上字第21號。高雄地院97雄小2331號、臺灣高等法院99年度上易字第719號）。原告並未符合公寓大廈管理條例之相關規定，公寓大廈管理條例適用之先決條件應存在區分所有建築物，管委會乃因區分所有權人會議之委託而成立。按公寓大廈管理條例第1條開宗明義即指「提昇居住品質而制定」，且同條例第3條對「公寓大廈」、「區分所有權人會議」、「住戶」、「規約」均有明確定義，可知該條例立法目的係規範公寓大廈之管理維護，對象為公寓大廈之住戶，「住戶」為適用公寓大廈管理條例之先決條件。被告於愛迪生社區土地上無興建房舍，顯非公寓大廈管理條例定義之「住戶」，與其他地主或建物所有人間，尚無從構成區分所有權關係。被告於愛迪生社區土地上既未興建房舍，與社區建築物所有人間自無集居關係存在，愛迪生社區本質上亦不屬集居式社區，應無適用或準用該條例，原告自無權向土地所有權人收取管理費，法理上均極明確。

二、原告稱已於98年6 月27日召開區分所有權人會議，追認歷年會議記錄，並將社區內所有土地所有權人列為區分所有權人，向寶山鄉公所申請備查；惟原告明知依公寓大廈管理條例第53條規定，得「準用」公寓大廈管理條例成立管理委員會之條件，係指「集居地區」內「多數各自獨立使用之建築物」 ，所有權人始得「準用」組成「建築物所有權人會議」，並由「建築物所有權人」選任「住戶」若干人成立管理委員會。原告執意曲解法令，自行對「集居地區」「公寓大廈」、「區分所有權人會議」、「住戶」、「規約」妄加定義，明顯牴觸法令。又被告收到會議紀錄發現謬誤，即發存證信函聲明：依公寓大廈管理條例被告非屬愛迪生社區區分所有權人，對社區規約及管理費之決議，對被告權益自無拘束也依法無據。

三、92年12月6日「區分所有權人會議」決議將社區規約「區分所有權人」之定義改為「…係指本社區範圍任一宅地擁有所有權狀或建物所有權狀者…」，顯已牴觸「公寓大廈管理條例」之規定，自屬無效。區分所有權人會議之適法性：93年12月4日召開區分所有權人會議雖稱145戶出席，然於函請主管機關報備成立管委會時，主管機關要求依公寓大廈管理條例，應提報具「住戶」資格者為「區分所有權人」，乃修正報備之公文以住戶簽到22人僅21人參加之會議據以申請報備。寶山鄉公所94年9月16日寶工字第0000000000號函應僅及於提報之22住戶所組成之管委會；其後鄉公所亦僅就愛迪生社區管委會之主委人選更替同意報備，該社區管委會卻以所有「土地所有權人」列為「區分所有權人」將名冊當附件報鄉公所蒙混過關，故稱「區分所有權人會議」明顯不適法，亦有偽造文書之嫌。全體計302位土地所有權人，過半至少需152位，92年12月6日會議137戶參加，93年12月4日會議簽到22人僅21人參加會議，95年1月7日會議含委託書128戶，96年1月19日會議含委託書94人，均未達法定人數不符會議規範，其所作管理費及社區規約之相關決議自非合法，甚至簽名不實，被告合理懷疑98年6月27日該委員會召開區分所有權人會議159人參加？該管委會召開「區分所有權人會議」均未達法定出席人數，且未獲得委託及授權其議決，適法性有待商榷。

四、被告自始從未參與愛迪生科學園大山莊承購戶大會、住戶大會及區分所有權人會議，依法非屬愛迪生科學園大山莊「區分所有權人會議」之成員，無須受其會議之約束，亦無須承受愛迪生科學園大山莊社區之區分所有權人之權利義務。又被告曾發給原告存證信函聲明被告非愛迪生社區區分所有人，未見原告回覆，足證其已知悉且默認。被告取得系爭土地後，無委託原告代管事項，兩造間未存在任何法律關係，多年來被告一直被拒絕開車出入愛迪生社區，被告無法出入社區，如此被告如何使用其公共設施？山坡地開發時，各項工程規劃、開發、整地、道路、水電…等等基礎建設，被告均已按期付清，原告謂管理費乃代為割草實屬無稽。原告自始即依「公寓大廈管理條例」要求被告繳交管理費，實為謬解。

五、再者，依內政部營建署95年6 月8 日營署建管字第0000000000解釋函：「公寓大廈管理條例第3 條第8 項…僅有土地所有權而無區分建物顯非區分所有權人…」。營建署99年11月12日又以營署建管字第0000000000解釋函再重申「僅有土地所有權而無區分所有建築物者，…不具同條例第3 條規定身分者，…非屬公寓大廈住戶…」。「區分所有權人會議」應僅及於具「住戶」資格者為「區分所有權人」，「土地所有權人」不得列為「區分所有權人」，法理上均極明確。

六、答辯聲明：

㈠、原告之訴駁回。

㈡、訴訟費用由原告負擔。叁、兩造不爭執之事項：被告分別於85年9 月2 日、93年3 月2 日以買賣為原因，取得坐落於新竹縣寶山鄉○○段000 號、567 地號土地（下稱系爭土地）之所有權，且系爭土地位於愛迪生社區內等情，有土地登記謄本2 份及愛迪生山莊管理委員會社區位置概略圖可參（見本院第77至79頁）。

肆、本件爭點：

一、被告是否為愛迪生社區之區分所有權人？

二、原告請求被告給付97年1 月1 日起至102 年12月31日止，共72期之管理費69,120元，有無理由？

伍、法院之判斷：

一、被告是否為愛迪生科學園大山莊社區（下稱系爭社區）之區分所有權人？

㈠、查本件原告之公寓大廈管理組織業經向主管機關新竹縣寶山鄉公所報備，並經寶山鄉公所審查合格，發給公寓大廈管理組織報備證明，有原告提出之上開報備證明在卷可稽（見本院103 年度司促字第7338號卷第5 頁），是被告辯稱原告組成非適法，被告非原告之區分所有權人等語，難認有據。又被告辯稱原告係以不適法之會議及名冊向寶山鄉公所申請報備，明顯未依法定程序及檢具規定文件而屬違反法令，原告所為報備程序無效，其實應為不合法組織云云。惟查，內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，並訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，以規範該處分原則適用之範圍包括「⑴依建築法第11條規定之1 宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織」、「⑵依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。是受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予以審核。非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1 、2 款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款「認定」該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。前開主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組識申請報備之情形，已非單純之觀念通知，而兼含申請之主張聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上應為行政處分，得為行政爭訟之標的（最高行政院93年度判字第595 號判決意旨參照）。又上開主管機關之「認定」。因涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件，公寓大廈管理條例所授權制定之施行細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，尚不得為相反之認定。因此，原告既經寶山鄉公所核發公寓大廈管理組織報備證明在案，於未經撤銷前，自應為合法組織，故而，被告辯稱原告之組成非適法，顯屬違誤，難認可採。

㈡、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，同條例第53條定有明文。又依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、……二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。三、……」則依上規定，依非都市土地使用管制規則及92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之性質者，其管理及組織即有公寓大廈管理條例之適用，而不以公寓大廈管理條例第3 條第1 款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈為限。查愛迪生社區於80年間經內政部許可變更用地，復於81年6 月16日經新竹縣政府依山坡地開發建築管理辦法核發開發建築許可，並於83年7 月間經新竹縣政府建設局核發雜項使用執照，有內政部、新竹縣政府及建設局函文影本在卷可稽（見臺灣高等法院98年度上易字第493 號卷第18至20頁）；又其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網球場、足球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道系統、及地界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等，社區亦僅有一處對外出入之大門，有公共設施及大門照片影本可按（見臺灣高等法院98年度上易字第493 號卷第21至26頁），且愛迪生社區為一封閉型之社區，社區入口設有柵欄及警衛站，社區內設置通行道路，道路兩旁裝設路燈，被告進出該社區時，勢必需經過警衛站及使用該社區之公有道路、路燈、污水排水系統等，雖被告於本院審理時辯稱原告禁止伊開車進入社區等語；惟原告前揭禁止被告開車進入愛迪生社區之行為，固屬不當，然其並未禁止被告徒步進入社區，且被告所有之系爭土地既位於愛迪生社區內，關於排水設備及水土保持等亦係利用愛迪生社區所建置之設備，是據此足證被告所有之系爭土地與愛迪生社區在使用上及管理上實仍具有相互關連之整體不可分性，屬於公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，就社區管理及組織，自應準用公寓大廈管理條例之規定，是原告此部份主張，自屬有據。遑論，愛迪生社區區分所有權人會議業於95年1月7 日決議修正系爭社區規約第2 條第1 款約定為：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一宅地擁有所有權狀或其建物所有權狀者；每一宅地只能推出一位區分所有權人。」有該規約影本可參（見本院卷第105 頁），則依此足證被告自屬愛迪生社區之區分所有權人。而被告雖辯稱區分所有權人會議不合法云云，惟愛迪生社區於98年6 月27日上午10時舉行之區分所有權人會議，業已追認通過84年至98年間之區分所有權人會議記錄及92、93、95、97、98年規約修訂案內容，有會議出席簽到冊、會議記錄可參（見本院卷第52頁至第75頁），且該次會議出席之區分所有權人已達50% ，而上開議案亦經全體出席區分所有權人達2/3 以上通過，是被告辯稱愛迪生社區區分所有權人會議不合法云云，難認可採。且按，公寓大廈管理條例對住戶會議召集程序或決議方法違反法令者，應類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第56條規定，所有權人得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，而於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在。又區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，違反公寓大廈管理條例第31條第1 項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，不屬於決議內容違法為無效之範圍。是以，縱愛迪生社區區分所有權人會議有決議方法違背法令之情形，然該社區之區分所有權人既未曾於區分所有權人大會決議後3 月內訴請撤銷該決議，揆諸前揭說明，即可認定該會議決議仍屬合法有效。此外，愛迪生社區召開區分所有權人會議時，均有將出席通知單寄發給被告，此為兩造所不爭執，足見原告確實有通知被告前來參加區分所有權人會議，一同討論社區相關事項，是被告自願放棄參與討論，卻事後主張其不受社區規約及區分所有權人會議拘束，亦屬無據。至被告雖援引內政部函文意旨，辯稱僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人云云，然行政上之函釋，對私法上之權利義務關係認定亦無拘束力。基此，被告辯稱其於愛迪生社區內未有建物，僅為系爭土地之所有權人，且被告與愛迪生社區無區分所有權關係，並無公寓大廈管理條例之適用云云，顯屬無據，自難憑信。

㈢、綜上所述，系爭土地與愛迪生社區內之設施於使用與管理上具有整體不可分性，自屬集居地區，其管理及組織即應準用公寓大廈管理條例之規定。又被告既為系爭土地之所有權人，系爭土地又屬愛迪生社區內獨立使用之土地，故被告自為愛迪生社區之區分所有權人，即應受公寓大廈管理條例之規範。

二、原告請求被告給付97年1 月1 日起至102 年12月31日止，共72期之管理費69,120元，有無理由？

㈠、按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。公寓大廈管理條例第23條第1 項、第18條第1 項第2 款分別定有明文。查愛迪生社區於95年1 月7日之區分所有權人會議決議，自95年1 月起，已住戶每月應繳納之管理費，按土地每10坪300 元計算，未住戶按每10坪120 元計算，有會議紀錄影本可稽（見本院97年度訴字第740 號卷第23頁），且被告就系爭土地應受公寓大廈管理條例及愛迪生社區規約之規範，均已如上述，執此，被告即應依前開法律規定及規約約定，就系爭土地給付管理費用。又被告並不爭執伊未繳管理費，是原告請求被告繳納97年1 月1日起至102 年12月31日止，C03 戶號共72期（每期則為960元）之管理費69,120元，核屬有據。

㈡、次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。民法第229 條第1 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第233 條第1 項、第203 條亦有明文。本件被告應依公寓大廈管理條例及愛迪生社區規約之規定繳納管理費，已如前述；又愛迪生社區管理費收繳管理辦法乃以每月為一期，當期應繳費用應於每月5 前繳納（見本院卷第115 、116 頁），社區規約第37條復規定，若在規定之日期前未繳納應繳金額時，應加繳遲延利息，以未繳金額之年息10% 計算（見本院103 年度司促字第7338號卷第24頁），是被告如於每期即每個月5 日前未依規定繳納管理費，於每月6 日起即應負遲延責任，故而，原告請求被告就附表所示各期管理費分別自「利息起算日」欄所示日期起計付年息10% 計算之遲延利息，於法有據。至逾此部份之請求，則屬無據，不應准許。

三、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及愛迪生社區規約之規請求被告給付如附表所示76期管理費69,120元，及就如附表所示各期管理費分別自「利息起算日」欄所示日期起至清償日止，計付年息百分之10計算之遲延利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。

陸、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述。

柒、本件係小額訴訟事件為被告部分敗訴之判決，就原告勝訴部分，爰依職權宣告假執行。本件原告僅因法定遲延利息些微部分敗訴。按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額。民事訴訟法第77之2 條定有明文。原告敗訴部分不影響訴訟標的價額計算，是以本件訴訟費用仍應由被告負擔，並依民事訴訟法第436 條之19第1 項之規定，於判決時確定訴訟費用金額如主文第3 項。

捌、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第79條、第436條之19第1 項、第436 條之20，判決如主文。