竹北簡易庭(含竹東)98年度竹東簡字第103號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 98年度竹東簡字第103號

原告

愛迪生科學園大山莊管理委員會

法定代理人

李文欽

訴訟代理人

喬國偉律師

複代理人

洪坤宏律師

被告

甲○○

　　　　　　　　　　　　5號

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年9月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

程序事項：

㈠原告起訴後，其法定代理人已由賴姿吟變更為李文欽，並經李文欽具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

㈡按管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉。本件相對人依其主張，既係向契約履行地之法院起訴，按諸民事訴訟法第12條規定，原第一審法院即非無管轄權。至相對人主張之契約是否真正存在，則為實體法上之問題，不能據為定管轄之標準（最高法院65年度臺抗字第162 號判例要旨可茲參照）。又公寓大廈管理條例第18條規定「公寓大廈應設置公共基金」，即所謂之管理費，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之費用時，大廈管理委員會得依該條例第21條、22條規定訴請給付或出讓其區分所有權及其基地，依同條例第16條、第17條管理委員會對住戶有必要之制止及催告改善權，而該項公共基金係管理委員會對公寓大廈之管理所必要，應屬民事訴訟法第14條因管理財產有所請求而涉訟（亦有臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會之研討結果足資參照）。本件原告為愛迪生科學園大山莊管理委員會，其起訴主張依愛迪生社區規約第42條規定：有關本規約、區分所有權人會議或管理委員會與區分所有權人或住戶間有訴訟時，應以管轄本社區所在之新竹地方法院為第一審法院，是兩造自有合意以本院為管轄法院，且原告依其社區規約及公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，向被告請求給付管理費，依民事訴訟法第14條之規定，本院亦有管轄權等情，業據其提出規約、公寓大廈管理組織報備證明等為證，被告雖抗辯其非該社區之區分所有權人，自無依社區規約規定，合意管轄於本院之理等語，然查，依前開說明，管轄權之有無，應依原告主張之事實，按諸法律關於管轄之規定而為認定，與其請求之是否成立無涉，準此，原告既提出前揭規約，主張被告應受規約第42條合意管轄之拘束，按諸民事訴訟法第24條規定，本院即非無管轄權。至被告是否為原告社區區分所有權人涉及實體上之認定，自不能據為定管轄之標準。且縱無規約合意管轄之適用，惟本件原告向被告請求給付管理費，係屬關於財產管理有所請求而涉訟，而原告管理財產之所在地，係位於新竹縣寶山鄉○○村○○○路1 號，亦有公寓大廈管理組織報備證明附卷足稽，故本院自有管轄權。

原告起訴主張：

㈠依開發進度及範圍，愛迪生社區分為A 、B 、C 三區，被告所有坐落新竹縣寶山鄉○○段821 地號土地（重測前為雙溪段大崎小段156-42地號），於社區中編號為B58 ，故其當為原告社區之區分所有權人。而依愛迪生科學園大山莊社區規約第23條之規定：「區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交下列款項，公共基金。營建衝擊費。管理費。公共工程費」，同規約第38條亦規定：「本社區區分所有權人或住戶，若在規定之日期前未繳納應繳金額時，應加繳遲延利息，‧‧‧積欠應繳納之費用已逾二期或達相當金額，經相當期間之催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，而被告應繳之公共工程款及管理費業經歷次所有權人會議決議通過，然其就積欠之管理費及公共工程費屢經催告卻仍遲不繳付，故原告爰依社區規約第23條、第38條及公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，訴請被告繳納。

㈡按「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」公寓大廈管理條例第53條定有明文。另依同條例施行細則第12條規定：「本條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：

㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」；另依內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務而訂定之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第2條規定，其適用之範圍包括：㈠依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。㈡依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織‧‧‧。故受理報備證明聲請之直轄市、縣（市）主管機關，於同意發給公寓大廈管理組織報備證明時，就申請者是否符合報備處理原則所適用之主體，即應予審核。非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第1、2款情形而經主管機關同意核發報備證明者，自係直轄市、縣（市）主管機關依公寓大廈管條例施行細則第12條第3款認定該申請主體為「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，始准予報備並核發報備證明。

㈢另參照臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68號判決、臺灣士林地方法院96年度小上字第27號判決意旨，就直轄市、縣（市）主管機關同意准予報備或駁回報備申請之表示，在集居地區管理組織申請報備之情形，已非單純觀念通知，而兼含申請之主體聲請主管機關依法就該集居地區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」判斷後，對外為一「認定」之意思表示，無論准許或駁回，均直接影響核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，性質上為行政處分；該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，尚不得為相反之認定。

㈣是以，系爭社區其各宗基地地號及建築於構造上雖各自獨立，然有共同使用之圖書室、籃球場、網球場、兒童遊樂區、社區文化中心等，並有公共之地下管線、電信消防機房設備、污水下水道、地界邊坡、地下排水系統等公共設施及社區水土養護工程等，在使用上及管理上具有相互關聯之整體不可分性，且主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定系爭社區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」並發給「公寓大廈管理組織報備證明」，故系爭社區自有公寓大廈管理條例之適用，原告依規約之約定，向被告請求給付管理費，自屬依法有據。

㈤綜上，爰依公寓大廈管理條例第53條、及施行細則第12條之規定提起本件訴訟，請求被告給付91年7 月1 日至96年12月31日之管理費，及第三期公共工程款。並聲明：

⒈被告應給付原告新台幣（下同）449,700 元，及自附表所示利息起算日起至清償日止按年息5%計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。被告則以：

㈠97年7 月中旬，原告曾就本件請求給付管理費事件，向臺灣臺中地方法院聲請支付命令，然經被告提出異議後，不知何故，原告竟撤回訴訟；孰料原告卻於同年10月14日以民事起訴方式向本院提起訴訟，真不知原告居心何在？

㈡被告就下列事項對原告提出質疑，茲說明如下：

⒈依原告社區規約（草約）第一章第二條第一項即載明區分所有權人之定義：係指本社區範圍內任一同時擁有土地所有權狀及其建物所有權者；然被告僅擁有土地所有權，其上並無建物，何以要受原告社區規約（草約）之拘束，實不合理。

⒉依公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定，申請應備下列文件：㈠申請報備書及申請報備檢查表。㈡成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊。㈢成立管理委會或推選管理負責人時之全體區分所有權人會議會議記錄。㈣公寓大廈或社區區分所有權標的基本資料或建物使用執照影本；然被告從其他人手中獲得之資訊，譬如：93年12月4日會議出席人員名冊及簽到名冊，全體區分所有權人僅有22名（出席21名），並無被告在內，原告豈可未經被告參予訂定報備之「社區規約」強制要求被告遵行；矧被告既非該公寓大廈社區區分所有權人其中之一分子，原告遽依公寓大廈管理條例，訴請被告給付管理費，顯非適法。再者，上開出席人員名冊及簽到名冊內容亦有所出入，即簽到名冊似有二位由他人代理，是否有出具委託書，否則當屬無權代理，被告並懷疑簽到名冊之簽名筆跡，可能有造假之嫌。

⒊依內政部營建署「公寓大廈管理維護委託專業服務案」－公寓大廈管理問與答彙編，僅有土地所有權而無區分所有建物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人，自無參與該區分所有權人會議表決之權利。被告依法並非該社區區分所有權人，自不具有該社區區分所有權人會議成員之身分。因此，區分所有權人會議縱然針對社區作成應向管理委員會繳納管理費之決議，惟被告既非該會議之成員，自不受該決議之拘束，原告不得逕以單方決議之規約，任意請求被告給付管理費。（有臺灣高雄地方法院97年度雄字第2331號民事判決可資參照）。是以，被告取得系爭土地後，並無委託原告代管事項，兩造間並無任何法律關係存在，原告驟然要求被告繳交工程費及管理費，自屬於法無據。

㈢被告僅擁有土地所有權無建物，故不適用公寓大廈管理條例，並對原告所為之主張，提出抗辯如下：

⒈原告97年12月15日民事準備書狀㈠辯稱被告之土地依「公寓大廈管理條例第53條」、「公寓大廈管理條例施行細則第12條」引用「準用」之規定部分：該法條意旨係為使已形成社區之集合住宅、獨棟別墅、多棟大樓等，其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區適用「公寓大廈管理條例」；而規範範圍是「基地及其建物」，依建築法第11條：「本法所稱建築基，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。‧‧‧」，惟被告僅擁有土地未有建物，亦未領有建照，自非原告認定得「準用」之範圍。

⒉原告97年12月22日庭呈民事陳報狀㈡附件，92年12月6日「愛迪生科學園大山莊區分所有權人會議」會議記錄第6、7頁載明：早期通過的本社區規約，基本上不符政府規定「公寓大廈管理條例」‧‧‧；愛迪生科學園大山莊社區規約草約，‧‧‧其中討論較多的地方，略加說明如下：區分所有權人－係指本社區範圍內任一同時擁有土地所有權狀及其建物所有權狀者，‧‧；顯見原告自始即已確知「區分所有權人」係「公寓大廈管理條例」之法定名詞；姑不論該「區分所有權人」係「公寓大廈管理條例」第3條第2款區分所有權人定義及第31條出席人數及區分所有權比例限制規定，其所決議「區分所有權人的定義改為－係指本社區範圍任一宅地擁有所有權狀或建物所有權狀者‧‧」，顯已牴觸法令自屬無效。

⒊原告92年12月6日所提證物「愛迪生科學園大山莊區分所有權人會議」紀錄，出席區分所有權人137位，該次會議通過「社區規約」；另查「愛迪生科學園大山莊」93年12月4日申請報備之全體區分所有權人僅有22名，由上足證原告雖可於會議中擅自定義所謂「區分所有權人」，於公文書提送報備時仍需依法定辦理。再者，92年12月6日區分所有權人會議決議通過之「愛迪生科學園大山莊社區規約（草約）」第一章第二條之一：「區分所有權人－係指本社區範圍內任一同時擁有所有權狀及其建物所有權狀者」，亦足資證明。

⒋原告於97年12月15日庭呈民事準備書狀㈠，引用臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68號判決、臺灣士林地方法院96年度小上字第27號判決意旨，辯稱主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條規定認定系爭社區屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給「公寓大廈管理組織報備證明」，故系爭社區自有公寓大廈管理條例之適用，「普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，尚不得為相反之認定」云云，亦屬謬誤。查原告「愛迪生科學園大山莊」申請報備文件之「區分所有權人」名冊並無被告，主管機關就涉被告範疇並未做出行政處分，豈可擅稱有公寓大廈管理條例之適用。

㈣又按「區分所有」乃指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「區分所有權人會議」指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，此於公寓大廈管理條例第3 條第2第7款規定甚明。而被告僅為系爭土地之所有權人，顯非該社區法定之區分所有權人。

㈤被告既非該社區區分所有權人或住戶，依據「公寓大廈管理條例」之規定，自不負有向管理委員會繳納管理費之義務；亦不具有該社區區分所有權人會議成員之身分。因此，區分所有權人會議縱然針對社區內未建築基地，作成地主應按月向管理委員會繳納管理費之決議，惟被告既非該會議之成員，自不受該決議之拘束，原告不應逕以單方議決之規約，任意請求被告給付管理費。

㈥另原告庭呈之書狀不具證據能力，茲說明如下：

⒈原告所呈91年12月8 日「愛迪生科學園大山莊住戶會員大會會議記錄」及93年12月4 日「愛迪生科學園大山莊區分所有權人會議記錄」，並稱被告係屬「愛迪生科學園大山莊」社區之一員，負有支付管理費之義務部分：依「公寓大廈管組織申請報備處理原則」，申請應備成立管理委員會或推選管理負責人時之全體區分所有權人名冊及區分所有權人會議會議記錄，應填具申請變更報備書及申請變更報備檢查表，惟原告93年12月4日「愛迪生科學園大山莊」報備之區分所有權人會議出席名冊，全體區分所有權人僅有22名（出席21名），且名冊並無被告，被告顯非原告申請報備公寓大廈管理組織之一員，縱令原告聲稱區分所有權人有所變更，亦應提證「申請變更報備書」，以實其言。

⒉公寓大廈管理條例對區分所有權人會議，出席區分所有權人及其區分所有權比例，同意權之行使，均訂有明文；惟依原告所提之會議記錄出席名冊均未符合法定比例，甚且未符合原告自訂之社區規約規定，自不具效力。

⒊依原告98年4月6日陳報㈡：於96年以後全以掛號投遞，惟均無被告之退件紀錄之說詞，是依原告提供書證「退件回執」則屬偽證。

㈦綜上，原告之訴顯無理由，並聲明：

⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利之判決，願供擔保免予假執行。兩造不爭執之事項：被告所有坐落新竹縣寶山鄉○○路821 地號土地，係位於原告管理之愛迪生科學園大山莊社區範圍內，被告所有前揭土地現係空地等情，有兩造不爭執之土地登記謄本可參。

本件爭點及本院之判斷：

㈠本件是否有公寓大廈管理條例第53條之適用？

⒈按公寓大廈管理條例第3 條第1 款規定該條例所稱之「公寓大廈」，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。而同條第2 款至第4款及第8 款則分別規定「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「專有部分」係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；「住戶」則指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。參酌上開規定意旨，該條例所規範之公寓大廈，除建築形式上合於第一款所指之要件外，尚應符合數人區分一整體性之建築物而各有其專有部份，並就共有部分按其應有部分有所有權之要件，若無住戶公共使用之共有部分，則無所謂公共管理之問題，即無適用公寓大廈管理條例予以規範管理之必要。又多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，固亦為同條例第53條所明定，然依其規定，仍應以多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈之各區分所有人，有按其應有部分有所有權（分別共有）之共同設施（共用部分）為前提，方得準用公寓大廈管理條例之相關規定。本件被告在愛迪生科學園大山莊社區內並無建築物，亦無擁有或使用專有部分，僅為系爭821 地號土地之所有權人，而系爭土地並無與該社區內之建物、土地登記為共有部分之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽，是以，系爭土地既非屬區分所有建物，且無共同使用部分，被告應非該社區之區分所有權人或住戶，自無公寓大廈管理條例之「適用」。

⒉次按，公寓大廈管理條例第53條規定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：依建築法第11條規定之一宗建築基地。依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，公寓大廈管理條例施行細則第13條亦定有明文。本件原告雖主張愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，且其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，屬公寓大廈管理條例第53條及施行細則第13條所稱之集居地區，其管理及組織應有公寓大廈管理條例規定之「準用」等語。惟查，公寓大廈管理條例第53條所稱管理及組織準用該條例之集居地區，其要件乃係該集居地區有多數各自獨立使用之「建築物、公寓大廈」，且該等「建築物、公寓大廈」之共同設施之使用與管理具有整體不可分性者而言，此觀上開公寓大廈管理條例第53條之規定甚明。準此，被告在原告所屬社區內並無有任何建築物或公寓大廈之所有權，亦無居住或使用該等建築物或公寓大廈之事實，為兩造所不爭執，依法自無「準用」公寓大廈管理條例有關管理及組織之可能，是原告僅以所屬之愛迪生科學園大山莊社區乃依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區，而被告為社區內土地所有人，即認被告應屬社區區分所有權人，並有依公寓大廈管理條例規定及社區規約之約定，繳交相關管理費及公共工程費，顯乏所據，無足採認。

⒊末按公寓大廈管理條例之立法目的，係為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，此觀該條例第1 條第1 項之規定自明。準此，公寓大廈管理條例旨在規範公寓大廈「住戶」之權利義務及其管理、組織，非在解決土地相鄰關係之權利、義務，因此，縱依該條例第53條之規定，得準用公寓大廈管理條例之管理及組織者，亦應為各自獨立使用之建築物、公寓大廈之住戶，故被告於系爭821 地號土地上未建有建築物或公寓大廈，其自非屬各自獨立使用之建築物、公寓大廈之住戶，即無從適用或準用公寓大廈管理條例之規定甚明，從而，本件自無從適用公寓大廈管理條例第53條之規定。

㈡被告是否應受規約之拘束？

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件原告主張被告為原告社區之區分所有權人，依84年間承購戶大會會議決議、91年度住戶大會會議決議，被告受有規約之拘束，而有給付公共工程款及管理費之義務乙節，固據提出84年6 月23日、85年6 月9日、同年10月13日承購戶大會會議記錄，86年3 月16日、87年4月26日、同年12月20日、88年8 月21日、90年1 月7 日、91年12 月8日住戶會員大會會議記錄，92年12月6 日、93年12月4日、9 5 年1 月7 日、同年12月16日、98年1 月11日、同年月15日、同年6 月27日、同年7 月7 日區分所有權人會議會議記錄，及93年度區分所有權人會議簽到簿等為證。惟參酌上開會議記錄及簽到簿，其中93年度區分所有權人會議之簽到資料，雖有被告之簽名於上，然被告否認系爭簽到簿之簽名為真正，經本院命被告當庭書寫其姓名後，連同本院筆錄紙原本等資料，與上開簽到簿送請法務部調查局為筆跡之鑑定，經該局以照相放大、歸納分析、特徵比對鑑定之結果，認：系爭簽到簿上之「甲○○」筆跡之結構佈局、態勢神韻、書寫習慣（包括：起筆、收筆、筆力、筆速、連筆等筆劃細部特徵）與其他送鑑資料上之「甲○○」之筆跡不同，有該局98年6 月22日調科貳字第098003453 00號鑑定書暨檢附之鑑定分析表附卷可稽。本院審酌法務部調查局前揭鑑定所採之儀器、方法及系爭筆跡與參考筆跡上甲○○簽名筆跡之結構佈局、態勢神韻、書寫習慣等情，認前揭鑑定之結果應屬可採。因此，被告抗辯系爭簽到簿上「甲○○」之簽名非真正一節，堪信為真實。此外，原告並未能提出積極事證證明被告曾參與原告社區之會議或提出被告承購時所簽訂之契約或被告確係包括在原告所屬社區之區分所有權人範圍內，是依前揭法律意旨，尚難認原告前揭主張為真實。

⒉又原告雖主張該社區申請報備時，主管機關僅要求將建物所有權人提列，故報備文件僅列22人，然實際開會人數已達法定出席人數云云，惟其對此並未舉證以實其說，且該社區93年12月4 日之區分所有權人會議出席人員名冊僅列22名在該社區擁有或使用建物之住戶，是原告上開所言自難以圓其說；暨參酌上開法務部調查局之鑑定報告，原告社區93年度區分所有權人會議之簽到資料是否為真正，已難以認採，故原告上開主張實難信實。準此，原告僅以被告係社區內系爭土地之所有人，即謂被告具有社區區分所有權人身分，顯不足採。

⒊綜上，本件既不適用公寓大廈管理條例第53條之規定，而原告復未能舉證證明被告有受規約拘束之合意，則被告抗辯其不受規約之拘束，自屬可採。

㈢從而，原告本於社區規約第23條、第38條及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，起訴請求被告給付積欠之管理費及公共工程費449,700 元，暨自如附表所示之利息起算日起至清償日止之利息，即屬無理，應予駁回。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。