竹北簡易庭(含竹東)106年度竹北簡字第5號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　106年度竹北簡字第5號

原告

鄒清水

被告

富有不動產有限公司

法定代理人

魏志安

被告

林羽晏

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年10月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面被告林羽晏經受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告於民國（下同）101年9月間，經由被告富有不動產有限公司（以下簡稱富有公司）之員工即被告林羽晏之介紹，欲承購訴外人呂秀蓮、廖涓雅、廖栥景、廖柏仁、廖招仁所有，就坐落新埔田新區段徵收案中，其中坐落○○鎮○○段000地號土地被徵收之權利（以下簡稱系爭權利），因被告林羽晏代表被告公司向原告承諾並保證，原告於購得系爭權利後，即得以拆遷戶優先獲配地之資格，於新竹縣政府（以下簡稱縣府）日後先行辦理之拆遷戶優先選配土地之作業（相對於縣府其後辦理之徵收範圍內全體被徵收土地所有權人之全面配地程序）時，以系爭購得權利之土地權值，與原告原所有在系爭徵收範圍內土地之權值合併後，優先獲分配取得「街角地」，否則將依約賠償原告買賣總價款百分之5，被告林女並於同9月10日，代表被告公司與原告簽訂要約書，並將上開保證內容，記載註明在該要約書（以下簡稱系爭要約書）之手寫①、②及備註②內容中。原告因信賴系爭要約書上開約款之約定，始邀同訴外人李丹貴，並以高於一般之市價，而以高達公告地價（權利價值）4.5倍即新台幣（下同）913萬元之價格（一般市價約為公告地價之4倍），共同購買系爭權利，與買方簽訂買賣契約，並已給付完款項，完成買賣程序。詎料，原告其後在參加縣府辦理之徵收抵價地配地作業時，於先後辦理之拆遷戶優先配地及地主全面配地作業時，竟均無法獲配街角地，則被告公司對原告已違背系爭要約書之承諾及約定甚明，自已對原告構成債務不履行；又，被告林羽晏利用上開保證遊說、騙取原告簽立系爭要約書及與買方簽約，然原告嗣後卻無法獲配街角地，而被告林羽晏又否認其有上開承諾，其自有對原告之故意詐欺訂約之侵權行為，縱無故意亦有過失，被告公司亦為共同侵權行為人，並應負雇用人責任。且原告係向出賣人購買得享有拆遷戶優先配地之權利，被告亦向原告保證於拆遷戶配地時即得獲配街角地，此與被告所稱全面配地無關。是原告爰依民法債務不履行及同法第184條、第185條及188條第1項之規定，依選擇合併之關係，請求被告連帶賠償原告依土地買賣總價款913萬元之百分之5即45萬6,500元之損害。並聲明：（一）被告應連帶給付原告45萬6,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告與訴外人李丹貴係於向新竹縣政府查詢、確認購買系爭權利將來與其自有之權利價值合併後，可分配街角地，始共同購買系爭權利。又系爭權利經合併權值程序後，即可配置街角地，亦經縣府承辦人員范秀如於刑案偵查中到庭敘明，當時原告與李丹貴本也有向縣府申請合併系爭權利之權值，惟嗣後其二人不知何故又撤回合併權值之申請，故原告無法配置街角地在於原告自身因素，不可歸責被告。又簽立系爭要約書時，雙方係約定原告於全面配地（即第二次配地）時，如合併自有權值，定可獲配街角地，被告並未保證原告於行使拆遷戶優先配地權利時，即可獲配街角地，此因就拆遷戶配地，縣府會釋出之街角地本較少，獲配機率較低，被告不可能作如此保證。且依被告計算，原告於第二次之全面配地時，如與其所購買之土地權值合併，應得獲配街角地，被告始於要約書為該等保證，惟本件原告執意於第一次配地時即選地，而不願先放棄拆遷戶選地權利，於第二次之全面配地時再合併土地權值以配地，則無法配置街角地顯然是原告自身因素決定而非被告未履行約定，是本件被告並無對原告構成侵權行為或債務不履行之可言，原告之請求無理由。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第109至110頁）：

（一）系爭要約書買賣標的為田新段，承買之權利價值金為2,028,908 元，原告以4.5 倍即913 萬元（2,028,908 ×4.5＝9,130,086）購買，所購買者係屬於徵收地之權利。

（二）系爭要約書（見本院卷第3 頁下半及背面下半備註）手寫記載為被告林羽晏之字跡（見本院卷第68頁），且要約書內依其記載，被告保證原告能合併配得街角地，否則要賠償原告系爭土地買賣總價百分之5 之價金（見本院卷第72、75頁）。

（三）系爭要約書手寫備註所稱之街角地無限定條件，只要街角地即可（見本院卷第72至73頁）。

（四）如僅以系爭要約書買賣標的，而無合併原告原有之權值，原告無可能獲配街角地（見本院卷第73頁）。

（五）兩造有約定買方即原告需提供自己土地權值與賣方廖柏仁、廖招仁、呂秀蓮、廖涓雅、廖咨景等五人（以下簡稱廖柏仁等五人）土地權值合併配地，為履行獲配街角地之條件，即手寫②「現承購之公告需可和原地主之公告合併配地」（見本院卷第73頁）；而系爭要約書手寫②「現承購之公告需可和原地主之公告合併配地」中，「現承購之公告」與「原地主之公告」之土地是不一樣的。現承購之公告，是原告買廖柏仁等五人的公告即權值，原地主之公告是原告自己的公告即權值，即原告本身即為系爭標的之權利人，即自己擁有權值。（見本院卷第69頁）。

（六）原告最終未配得街角地（見本院卷第2 、13頁）。原告配地結果為：原告第二次配地取得261 地號土地應有部分10萬分之86507 、原告配偶取得10萬分之13493 ；原告在第一次配地時，由配偶蔡秀蓮取得100 地號土地應有部分2分之1 ，另2 分之1 由李丹貴配地取得。第一次配地是100地號，權利價值尚未配完，故於第二次配地選了261地號。

（七）原告對被告林羽晏及訴外人即被告富有公司之負責人魏志安提起刑事詐欺告訴，經臺灣新竹地方法院檢察署檢察官以105 年度偵字第442 號為不起訴處分確定（見本院卷第79頁）。

（八）本件系爭要約書原告方面僅原告一人簽約，李丹貴並非當事人（見本院卷第107頁）。

（九）原告及訴外人李丹貴均不爭執本件卷第16頁之系爭合併分配申請書，其上其等名義之印文，均為其二人所親自蓋印（見本院卷第107至108頁、新竹地檢署104年度他字第1863號卷【以下簡稱新竹地檢他字卷】第102、105頁）。

四、本院之判斷：茲本件有爭執應予審究者，在於：（一）被告是否有保證原告得於拆遷戶優先選配地（即第一次配地），於原告合併自有土地權值時，即得配到街角地？（二）原告未獲配街角地，是否可歸責於被告？（三）原告主張被告應連帶賠償其45萬6,500元及法定遲延利息，是否有理由？爰予以論述如下：

（一）被告是否有保證原告得於拆遷戶優先選配地（即第一次配地），於原告合併自有土地權值時，即得配到街角地？

１、系爭新埔田新區段徵收案，其中前述之000地號土地，係位於其徵收範圍內，而上開徵收案，位於其內之原有建物拆遷戶，如其原亦持有被徵收土地之權值，或與原被徵收土地所有人相配合，即享有拆遷戶優先配地之權利，但縣府有限定拆遷戶可選地之範圍及數量係較少，非全區內之土地均可供其挑選，而於拆遷戶優先安置配地後，才開始全面配地，拆遷戶亦可選擇放棄優先安置，而在全面配地時才選地；在全面配地時，如果區段內土地所有權人之權值不夠，或想配權值更高之土地或想配街角地，就需與區段內其他土地所有人合併權值，街角地因評出之地價較高，故需較大之權值；且本件原告透過被告公司仲介，由其與李丹貴向訴外人呂秀蓮、廖涓雅、廖栥景、廖柏仁、廖招仁五人購得之系爭權利，係可行使拆遷戶優先配地權，且事實上原告亦已行使，而原告就其購得之系爭權利，亦可不行使拆遷戶優先配地權，於全面配地時，再合併原告自己之權值而行使配地權等節，為兩造所不爭執，並有證人即新竹縣政府地政處徵收科承辦員范秀如，於新竹地檢他字卷案件中，到庭證述屬實（見該偵查案卷第81至83頁），復有新竹縣政府函覆新竹地檢署之府地徵字第1040134970號函附於新竹地檢他字卷內可參（見該卷第41頁之函說明第三點），是上開部分堪信為實在。

２、依上開所述，可知原告購買系爭權利，目的即在參加新埔田新區段徵收案，以獲分配抵價地，而參酌系爭要約書②內，載明現承購之公告需可和原地主之公告合併配地，另備註②復載稱依約合併意指配街角地，固堪認原告透過被告之仲介，向呂秀蓮等人購買系爭權利，乃在於希望透由購得呂秀蓮等原地主之土地權值及原告自己權值之合併，能在此一徵收程序中，得以獲配街角地。而因就上開徵收案土地之分配，係區分為拆遷戶優先配地及地主全面配地二階段，而原告於此二階段皆可行使權利，並非僅於拆遷戶優先配地階段始符合資格，已如前述，且核以前述於拆遷戶優先配地之階段，縣府釋出供選擇之土地本較少，欲在該階段即獲配得街角地之機率乃較低，被告如要擔保原告在該階段即能分配得街角地，風險本相當高，而原告又未能證明其以公告地價4.5倍之價格購買系爭權利，係顯高於一般行情，且已足以彌補被告所需承擔之高風險，以及要約書內亦未明文載明原告於拆遷戶配地階段時，即能配得街角地等情，本院予以綜合審酌認定之結果，尚難認系爭要約書內被告所保證原告得獲配街角地之階段，係包括在拆遷戶優先配地之時。此外，原告就其此部分之主張未能舉證證明，所述即不可採。

（二）原告未獲配街角地，是否可歸責於被告？

１、經查，原告不爭執其與被告簽訂之系爭要約書，已約定原告需提供自己土地權值與賣方土地權值合併配地，以為履行獲配街角地之條件，且如僅以系爭要約書之買賣標的即系爭權利，無合併原告原有之權值，原告無可能獲配街角地等情（見本院卷第第110頁不爭執事項第四、五點），堪認原告對於需合併其自身及賣方之土地權值，始較有可能獲配街角地乙情，知之甚詳，且此條件亦經兩造合意而成為約定之內容。

２、惟查，原告及訴外人李丹貴於參加系爭徵收案之二次配地程序時，並未將其等自身之土地權值，與購得之系爭權利之土地權值合併，予以參加配地，其等名義所提交縣府之自行合併分配抵價地申請書，原先記載其二人與呂秀蓮五人之土地權值合併，然之後又將其二人之部分劃除，因僅呂秀蓮五人之權值較小，故於縣府兩次之配地程序，第一次拆遷戶配地時，原告（以其妻名義）與李丹貴係共同配得該段000地號權利範圍各二分之一，第二次配地時，原告名義係配得同段261地號土地應有部分10萬分之86507、原告配偶配得10萬分之13493，二筆土地均非街角地等情，為兩造所不爭，且有被告所提出之該份申請書影本在卷可憑（見本院卷第15、16頁），復經證人范秀如於新竹地檢他字卷案中到庭證稱在卷（見該偵查案卷第83頁），堪信為實。又證人范秀如亦在該偵查案中證稱：依據他卷第48頁（按即本院卷第16頁）的七人權值是可以在優先配地時，配到街角地…但如果以本件李丹貴抽到二號簽，他是可以配到街角地的；在縣政府之資料中，原告名下土地換算權值是5,632,988，這樣的土地權值無法選配街角地，但上述資料還不包含原告所購買之○○段000地號土地…若原告加上○○段000地號廖柏仁、廖昭仁、呂秀蓮、廖咨景、廖涓雅五人土地部分換算權值4,395,825，就可以有機會選到某四塊街角地等語（見新竹地檢他字卷第84、104、1 06頁），準此，足認原告不論於第一次或第二次配地時，如能將其與李丹貴之自有土地權值，與系爭購得權利之土地權值予以合併，係有相當高機會配得街角地，然卻因未加以合併，致未能配得。

３、原告雖否認上開申請書上刪除合併其權值之畫線，係其所為，惟查，證人李丹貴於上開偵查案中，已證稱就該偵查案卷第48頁（即本院卷第16頁）資料上之印章，係其之印鑑章，該文件上之印鑑章印文係其自己所蓋等情（見上開偵查卷第102頁），且其另陳稱：「我們兩人（即原告與李丹貴）指定要配○○段000地號」、「因為我覺得○○段000號土地在圖上看起來是邊間…是我自己決定的，因為我覺得○○段100號土地位置還不錯，不是仲介或原告給我的意見」等語（見上開偵查卷第91、106頁）」，是由證人李丹貴所述，可知其當時已決定不將自己原有之權值與購得之權值合併，並因此選擇而獲配該000地號土地，則與其合夥共同購買系爭權利之原告，衡情應無不採取同一作法及決定之理。又原告不爭執上開申請書（即本院卷第16頁）上其名義之印文係其所蓋（見本院卷第108頁），雖原告主張係其蓋上印文且未同意下，始遭他人畫線刪除云云，然此為被告所否認。查，觀諸上開申請書之內容，原係將原告及李丹貴二人之原有權值，與其等購得之系爭權值合併以參與配地，並蓋有其二人之印文以資確認，嗣後又畫線刪除合併並再蓋有原告、李丹貴之印文，準此，應足以推認該該畫線刪除，係經用印人之同意，則原告主張未經其同意此一變態事實，即應舉證證明，惟原告就此未能舉證明之，所述即不可採，堪認原告當時已決定不合併其自身權值以參與配地，則原告因此未能獲配街角地，乃係其自身決定之結果，自不得歸責於被告。

（三）原告主張被告應連帶賠償45萬6,500元及法定遲延利息，是否有理由？

１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。民法第184條第1項定有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，同法第民法第226條第1項固亦有規定。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文已有明定。是以主張侵權行為及債務不履行損害賠償請求權之人，對於侵權行為及債務不履行之成立要件應負舉證責任。

２、本件原告雖主張被告林羽晏仲介其購買系爭權利時，向其保證、承諾原告祇要合併其自有權值，即得於拆遷戶配地時獲配街角地，並以此條件詐騙原告以簽訂系爭要約書並以高價買受系爭權利，然嗣後卻否認有該等承諾，原告之後亦未能獲配街角地，被告所為已對原告構成共同侵權，被告公司亦應負雇佣人連帶賠償責任云云，然查，被告並未保證原告於拆遷戶配地時，即能獲配街角地，已如前述，是難認被告有以此一條件詐騙原告簽訂要約書及與買方簽訂契約之情形，原告主張被告對其構成共同侵權行為，被告公司應負雇佣人責任乙節，已難以成立。又被告既未保證、承諾原告於合併自身權值時，在拆遷戶配地階段時，即得配得街角地，是縱使原告於參加拆遷戶配地時，未能獲配街角地，亦不能認被告有債務不履行之情事。況原告係因其自身及與李丹貴之共同考量，於拆遷戶及全面配地之兩次配地時，均不合併其二人原有與系爭購買權利之權值，致均未能獲配街角地，亦已如前述，此情亦不可歸責於被告，是原告依債務不履行之規定為請求，亦乏依據。

３、綜上所述，被告對於原告未獲配街角地為不可歸責，亦無債務不履行，且原告未能舉證證明被告對其為侵權行為，從而，原告依民法第184條、第185條及188條第1項之規定，及債務不履行損害賠償之法律關係，訴請被告連帶賠償其45萬6,500元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、據上結論，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹北簡易庭