竹北簡易庭(含竹東)108年度竹北簡字第106號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 竹北簡易庭(含竹東)
• 裁判日期: 108 年 07 月 31 日
• 法官: 蔡欣怡
• 法定代理人: 楊承翰
• 原告: 陳宜蓁
• 被告: 褚昕薆

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
108年度竹北簡字第106號原　　　告　陳宜蓁

被　　　告　褚昕薆

文明房屋仲介經紀有限公司

法定代理人　楊承翰
訴訟代理人　曾文欽
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108年7月17日辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款及第7款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充
或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條規定甚明。經查，原告起訴時，依不動產經紀業
管理條例第26條第2項及民法第179條規定，請求被告褚昕曖應給付原告新臺幣（下同）6,000元，被告古○○、文明房
屋仲介經紀有限公司（下稱文明公司）應給付原告30萬元。嗣於民國108年5月21日以書狀主張依上開條例第26條第2項
及民法第571條規定，更正上開請求為：被告褚昕曖與文明
公司應連帶給付原告306,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第12
頁），並於108年6月26日言詞辯論期日當庭以言詞撤回對被告古○○之起訴，並更正被告褚昕曖為褚昕薆（見本院卷第48頁）。經核原告前開訴之撤回，合於前開規定。至其更正被告姓名及變更聲明之行為，乃分屬更正事實上之陳述及請求原因事實均屬同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告為坐落新竹縣○○鎮○○○段000地號（地目建、權
利範圍3000分之35)、000-00地號（地目道、權利範圍468分之134)、000-00地號（地目溝、權利範圍9000分之2784)、000-00地號（地目田、權利範圍3000分之80）等四筆
土地（以下段名均省略，合稱系爭四筆土地）之所有權人。原告於96年4月間認識當時任職於被告文明公司之被告
褚昕薆，被告褚昕薆得知原告有投資置產之意願後，向原告稱：被告文明公司目前受託銷售未來有徵收機會的熱門產品（園三期），買了就等徵收，價格會往上拉，配建地也會賺等語，並力勸原告購買。惟因原告資金不足，遂告知被告褚昕薆可能只購買持分。翌日，被告褚昕薆再次來電：現在園三期有地主拿土地出來賣，面積70坪，大家正在搶進，要求原告準備20萬元前往被告文明公司支付定金，以購買上開土地。儘管被告褚昕薆並未提供任何不動產產權資料供原告參閱，原告當日仍立即開立支票10萬元交付被告褚昕薆。嗣被告褚昕薆約原告與地政士汪○○見面時，原告始知所購買者係系爭四筆土地之小坪數持分，遂表示不願購買，被告褚昕薆與地政士汪○○表示倘原告反悔不願購買，先前所支付之定金10萬元將不予返還。當時原告對於上開土地地目為道、田、溝、建，且還含有隱藏坪數5坪等訊息仍感不解，惟被告褚昕薆聲稱上開土地明
年將被徵收沒差，且地目有四種可以抽籤四次，屆時原告再依抽籤的優劣來決定要選配那一種比較有利等語，原告聽信被告褚昕薆所言，乃與賣方即訴外人古○○簽訂買賣契約，以當時市場行情單筆單價每坪28,500元，買賣總價199萬元之價格，購買系爭四筆土地，及被告褚昕薆所稱
隱藏坪數5坪，共70坪土地，另給付按買賣總價百分之2計算之服務費39,800元予被告文明公司，由被告褚昕薆代為收受。
（二）嗣經原告向其他仲介業者查詢所購買系爭四筆土地行情，卻被告知「因為四筆地號的土地太零碎了不易售出」。而原告因資金需求，欲以上開土地為擔保向農會借款，遭農會以原告對於系爭四筆土地僅擁有持分為由，所以無法受理。為解決資金的需求，原告委託被告文明公司銷售上開土地，惟該公司邱淑懿經理於計算土地面積時，竟認為只能以65坪面積進行銷售，否認原告購買面積尚包含5坪隱
藏坪數，且因為系爭四筆土地地目零碎，每坪單價也只能用持分之價格來計算，倘非其中含有一筆建地，否則根本不會有人想買系爭四筆土地。原告至此始發現遭褚昕薆不實欺瞞。
（三）如上所述，原告購買前揭土地時，被告文明公司並未製作不動產說明書；被告褚昕薆亦未提供不動產說明書與原告參閱，並於原告簽訂買賣契約時交付等情，已違反不動產經紀業管理條例第22條、第23條、第24條、第24條之2 ，不動產經紀業者於接受賣方委託銷售後應依規定製作不動產說明書，並由經紀人員以不動產說明書向買方解說不動產的產權內容及相關必要交易資訊，並於買賣雙方於簽訂買賣契約時交付不動產說明書予買方之規定，則被告二人未依前開規定提供類似不動產之交易價格及關於不動產必要之資訊，並提供不實之資訊造成原告之損害，依同條例第26條第2項及民法第571條規定，被告二人即應連帶賠償原告所受損害。又系爭四筆土地當時市場行情單筆單價為每坪28,500元，持分單價為每坪26,000元，依此計算原告購買上開土地之價格應為169萬元（26,000×65坪＝1,690
,000元，而原告已給付買賣價金199萬元及服務報酬39,800元，業如前述，是原告因被告違反上開規定，而溢付買
賣價金30萬元（1,990,000－1,690,000＝300,000），及
服務報酬6,000元（300,000×2%＝6,000），被告對此自
應負連帶賠償責任。
（四）為此聲明：被告應連帶給付原告306,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
（一）被告文明公司對於被告褚昕薆於96年間受雇於該公司，為上開土地買賣之銷售人員，及原告以199 萬元向訴外人古○○購買系爭四筆土地，原告已交付上開買賣價金及交易服務費為39,800元等節，並不爭執。惟以：被告文明公司不知當時原告有無交付訂金，亦不知當時原告係以每坪單價多少金額購買，然參諸同段249-4、190-9地號之持分土地於96年6月14日成交價格為每坪29,700元；同段000-4地號建地於99年7月成交價為每坪114,000元，原告購買系爭四筆土地並未買貴等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告褚昕薆部分：
被告褚昕薆當時於被告文明公司僅任職四個月，關於徵收土地為被告文明公司專業細項產品，不可能由當時仍為新人之被告褚昕薆單純介紹產品，當時應是依照原告之意願，邀請原告至公司聽專務解說，讓原告對產品有一定程度瞭解，並須經原告親自審閱同意，買賣雙方才會簽訂買賣契約，是原告係瞭解後才購買系爭四筆土地。原告所訴各節係添加其個人的想法，並非事實，被告褚昕薆並無如原告所稱有虛灌坪數之情事等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於96年5 月9 日與訴外人古○○簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告以199 萬元之價格，向古○○買受系爭四筆土地，價金已給付完畢。（竹北司簡調卷第38至43頁、本院卷第23至28頁）。
（二）被告褚昕薆為系爭四筆土地之銷售人員。
（三）原告給付系爭四筆土地之仲介服務費39,800元予被告文明公司，由被告褚昕薆代為收受（竹北司簡調卷第8 頁）。四、本件爭點：
（一）被告褚昕薆於銷售系爭四筆土地時，有無以高於當時市價之價格，及虛灌土地坪數之方式欺罔原告，而使原告受有損害？
（二）原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第571
條之規定，請求被告連帶給付306,000 元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）被告褚昕薆於銷售系爭四筆土地時，有無以高於當時市價之價格，及虛灌土地坪數之方式欺罔原告，而使原告受有損害：
１、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。原告主張被告褚昕薆於銷售系爭四筆土地時，以高於當時市價之價格及虛灌土地坪數之方式欺罔原告，使原告購買系爭四筆土地而受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項及民法第571 條之規定，請求被告連帶賠償原告所受損害乙節，為被告所否認，揆諸首開判例，原告即應就其主張有利於己之事實，負舉證責任。２、經查：原告於96年5 月間向訴外人古○○購買⑴系爭000
-00 地號，面積583 平方公尺，權利範圍468 分之134 、⑵系爭000-00地號，面積719 平方公尺，權利範圍3000分之80 、⑶系爭000-00地號，面積58平方公尺，權利範圍
9000分之2784、⑷系爭000 地號，面積1,037 平方公尺，權利範圍3000分之35部分等四筆土地等情，有土地登記謄本及系爭買賣契約可資參照（見本院卷第18至28頁），並為兩造所不爭執。依上揭四筆土地面積及原告所購持分計算，原告向古○○購買系爭四筆土地之面積約為65坪【計算式：⑴000-00地號：583㎡×134/468≒166.9㎡；⑵000
-00地號：719㎡×80÷3000≒19.17㎡；⑶000-00地號：5
8㎡×2784÷9000≒17.94㎡；⑷000地號：1037㎡×35÷3
000≒12.1㎡。四筆土地面積合計：（166.9㎡＋19.17㎡
＋17.94㎡＋12.1㎡）×0.3025≒65.37坪】，洵堪認定。
原告雖主張當初被告褚昕薆告知原告所購買之土地尚包括另外5坪之持分云云，然未據其提出任何證據供本院審酌
，是以，原告既僅就系爭四筆土地面積65坪部分，與古○○達成買賣之合意，則其主張其係購買系爭四筆面積70坪之土地云云，即非可採。
３、原告另主張其以明顯高於市場行情之價格購買系爭四筆土地乙節，惟查，原告於96年5月間以總價199萬元向古○○購買系爭四筆土地合計約65坪之土地，已如前述，依此換算系爭四筆土地每坪售價約30,615元（計算式：1,990,000元÷65≒30,615元，元以下四捨五入）。嗣系爭四筆土
地原所有人古○○於96年6月14日以總價338萬元出售其所有同段190-9地號（面積496平方公尺）、249-4地號（面
積814平方公尺），權利範圍均為468分之134之土地予他
人，有卷附土地買賣契約書可考（見本院卷第53至58頁），據此計算其售價每坪約29,649元【計算式：3,380,000
÷〔（496＋814）×134/ 468×0.3025〕≒29,649元，元
以下四捨五入】。就上開兩筆土地交易之交易價格相互比較結果，系爭四筆土地之單價並無明顯過高之情形，而原告對於96年5月間系爭買賣契約成立時，系爭四筆土地之
市場平均交易價格為何，亦未提出任何證據佐證，則其空言主張：經其向被告文明公司同業查詢得知，系爭四筆土地持分地售價為每坪26,000元、整筆土地為每坪28,500元等語，尚難採信。況按損害乃指財產法益或其他法益所受之不利益，債權人因債務人債務不履行致其財產受有損害時，其損害之範圍應就其財產所受之損害額與其債權受侵害後財產之價值狀態，綜合衡量比較，以決定其財產法益所受不利益之數額，尚不得置其受侵害後財產之價值狀態於不論，而單以其財產所受之損害額斷定之（最高法院102年度台上字第1129號判決意旨參照）。本件原告因支付
上開買賣價金而已取得系爭四筆土地之所有權，亦即原告所支出之價金，已轉化成土地資產，並非成為烏有，則原告是否因支付上開買賣價金而受有損害，自應與系爭四筆土地於受賠償請求時之價值狀態衡量比較後算定之。查系爭000-00、000-00、000-00地號土地96年1月之公告現值
均為每平方公尺2,200元，108年1月之公告現值則為每平
方公尺6,000元；系爭000地號土地96年1月之公告現值為
每平方公尺5, 000元，108年1月之公告現值則為每平方公尺15,000元等情，有土地登記謄本在卷可查（見竹北司簡調卷第4至7頁、本院卷第18至21頁），顯見系爭四筆土地目前之交易價值相較於系爭買賣契約締結時已明顯增加，縱原告以較高之價格購買系爭四筆土地，然其是否因此受有損害，不無疑問。
４、據上，原告對於其主張以明顯高於市場行情之價格，購買包含系爭四筆土地在內共計70坪之土地，因此受有損害等有利於己之事實，均未能舉證以實其說，且其就被告褚昕薆於銷售系爭四筆土地時，有以高於當時市價之價格及虛灌土地坪數等不實情事示以原告，致原告因而與古○○簽訂系爭買賣契約等情，復未能提出相關之證據以資證明，則原告主張被告褚昕薆以欺罔之方式，致原告購買系爭四筆土地而受有損害云云，洵屬無據。
（二）從而，原告依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第571 條之規定，請求被告連帶賠償其溢付之買賣價金30萬元及服務報酬6,000 元，共計306,000 元，為無理由，應予駁回。
六、原告於108年7月29日提出之民事補充狀，係於言詞辯論終結後始行提出，依法本院不予審酌，況本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日竹北簡易庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 7 月 31 日書 記 官 王恬如