臺灣新竹地方法院民事簡易判決

原告

全豐資產股份有限公司

法定代理人

鄭鴻偉

訴訟代理人

黃敬唐律師

訴訟代理人

張浩倫律師

被告

撼動健身有限公司

法定代理人

黃瑞堯

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月29日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造所簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第8條第2項約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第38頁），故原告向本院提起本件訴訟，核與前揭規定相符，本院就本件訴訟自有管轄權。

二、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告前與門牌號碼苗栗縣○○鎮○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）之所有人簽訂租賃契約，約定租期自民國113年7月1日起至125年7月31日止，並得將系爭房屋轉租他人。原告嗣於113年8月27日將系爭房屋轉租予被告，約定租期自113年9月1日起至125年4月30日止，自113年11月1日起至116年10月31日止之每月租金為新臺幣（下同）75,000元，並應於每月5日前支付。被告如積欠租金達二個月，經催告仍不繳納，原告即得終止租約並收回系爭房屋。被告自114年12月起未依約繳納租金，原告先後於114年12月23日、115年1月19日及同年3月25日，以存證信函催告被告於期限內繳清租金，被告均未置理。原告遂於115年4月20日以存證信函向被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信函已於同年月21日送達被告，系爭租約因而於該日終止。惟被告於租約終止後仍繼續占有使用系爭房屋，迄未返還。被告所交付之押租金為15萬元，應抵充其積欠之租金。又本件係因被告違反租約、積欠租金所致，原告因提起本件訴訟支出律師酬金10萬元，依系爭租約約定，亦應由被告負擔。為此，爰依民法第455條、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金、律師酬金及租約終止後相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自115年4月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元。㈡被告應給付原告475,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或答辯。

三、本院之判斷：

㈠系爭租約已合法終止

⒈按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金；如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額非達二個月之租額，不得終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。又出租人於承租人積欠之租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。

⒉系爭租約第6條第3項約定：「乙方積欠租金二個月時，經催告而不繳納時，甲方有權中止租約收回房屋……」（見本院卷第37頁）。契約雖使用「中止租約」之文字，依其文義及規範目的，應解為原告得終止系爭租約。

⒊原告主張被告自114年12月起未依約支付租金，原告已於114年12月23日、115年1月19日及同年3月25日，分別以存證信函催告被告於期限內繳清租金，被告均未置理；原告嗣於115年4月20日寄發存證信函，向被告為終止系爭租約之意思表示，並於同年月21日送達被告等情，業據原告提出系爭租約、公證書、存證信函及收件回執等件影本為證（見本院卷第33至54頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。

⒋又系爭租約約定被告應於每月5日前支付當月租金，屬於每期開始時支付租金之情形。被告自114年12月起未繳納租金，則114年12月至115年4月共5個月之租金，均已於各該月份5日前全部屆期，截至系爭租約於115年4月21日終止時止，被告積欠之租金合計為375,000元，扣除押租金150,000元後，尚欠225,000元，已超過二個月之租額150,000元。又被告所交付之押租金抵充到期日在前之114年12月及115年1月份租金後，115年2月份租金至115年4月21日止亦已遲延給付逾二個月，故本件同時符合民法第440條第2項及土地法第100條第3款所定要件。原告所為終止系爭租約之意思表示已於115年4月21日送達被告，系爭租約即於該日合法終止。

㈡被告應返還系爭房屋按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。系爭租約第5條第4項及第6條第2項亦分別約定：「於契約期限屆滿或終止契約時，乙方應將標的物內所有之物搬遷……」、「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即依約將標的物交還甲方……」（見本院卷第37頁）。系爭租約已於115年4月21日合法終止，而被告迄未將系爭房屋返還原告，故原告依民法第455條前段及系爭租約之約定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，洵屬有據，應予准許。

㈢被告應給付積欠租金225,000元按承租人應依約定日期支付租金，民法第439條前段定有明文。又押租金之主要目的，在擔保承租人租金之給付及其他租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行之情形，其所交付之押租金即發生抵充之效力。查系爭租約約定，被告應於每月5日前支付當月租金75,000元，足認兩造約定之租金係按月於每期開始時支付。被告自114年12月起即未支付租金，則114年12月至115年4月共5個月之租金，均已於各該月份5日前全部屆期。截至系爭租約於115年4月21日終止時止，被告所積欠之租金合計為375,000元（計算式：75,000元×5個月＝375,000元）。因此，原告請求被告給付114年12月至115年4月共5個月之租金375,000元，全部有理由。惟被告交付之押租金150,000元，於系爭租約終止後應抵充上開積欠租金，抵充後被告尚應給付原告租金225,000元（計算式：375,000元－150,000元＝225,000元）。

㈣被告應給付律師酬金100,000元系爭租約第6條第1項約定：「乙方違反約定使用房屋，經由甲方催告及限期改正，而仍未改正或不完全時，甲方得終止本租約，因乙方違約致甲方權益受損害時，需賠償甲方之損害，如因此而涉訟，其律師費、訴訟費均由乙方負擔……」（見本院卷第37頁）。依上開約定後段文義，兩造係就因被告違反租約致生訴訟時，原告所支出之律師費用應由被告負擔為一般性約定，並不限於被告違反房屋使用方式之情形。本件係因被告積欠租金、違反系爭租約，致原告提起本件訴訟。原告並因而支出律師酬金10萬元，有訴訟委任證明書、請款單及匯款證明等件影本在卷可稽（見本院卷第55至59頁）。衡酌本件訴訟標的、案件繁簡程度及律師所提供之訴訟服務，原告支出之律師酬金10萬元尚屬合理，故其依系爭租約請求被告給付10萬元，應予准許。

㈤被告應自115年5月1日起給付相當於租金之不當得利按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。系爭租約已於115年4月21日終止，被告自同年月22日起即無繼續占有使用系爭房屋之合法權源，惟迄未返還系爭房屋，因而受有使用系爭房屋之利益，並致原告受有不能使用收益系爭房屋之損害。又系爭租約終止前之每月租金為75,000元，足以作為計算被告占有系爭房屋所得利益之客觀標準。惟系爭租約約定被告應於每月5日前支付當月全部租金，115年4月份租金75,000元已於同年月5日前全部屆期，且原告關於該月份全部租金之請求，業經本院准許。原告因被告於115年4月22日至同年月30日無權占有系爭房屋所受之經濟上損失，已由前開115年4月份租金之給付填補，如再准許原告就同一期間請求相當於租金之不當得利，將使原告就同一期間重複受償，自不應准許。因此，原告請求被告自115年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利75,000元，為有理由，應予准許；至其請求自115年4月22日起至同年月30日止給付相當於租金之不當得利部分，則無理由，應予駁回。

㈥被告應給付325,000元及遲延利息綜合前述，被告應給付原告扣除押租金後之積欠租金225,000元及律師酬金100,000元，合計325,000元（計算式：225,000元＋100,000元＝325,000元）。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本於115年5月25日送達被告，是原告請求被告就前開325,000元，自起訴狀繕本送達翌日即115年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由。

四、綜上所述，原告依民法第455條前段、系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自115年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告75,000元；另請求被告給付325,000元，及自115年5月26日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

竹北簡易庭法官　黃致毅