臺灣新竹地方法院民事簡易判決

原告

莊鳳秋

訴訟代理人

曾紹庭

被告

鄭宗穎

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國115年3月16日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：㈠被告應給付原告積欠之房租（＄48,000元）與管理費（＄19,200元），共計新臺幣（下同）陸萬柒仟貳佰元整（＄67,200元）。並按約定之延遲給付利率年息12%，自約定之起算日以日複利計算利息。其中43,200元自民國104年5月10日起計息；24,000元自104年6月10日起計息。㈡被告應給付原告違約金（＄48,000元）與押租保證金不足抵充相關費用之差額（＄126元），共計肆萬捌仟壹佰貳拾陸元整（＄48,126元）。並自訴狀送達翌日起計算遲延給付利息，以年息5%計算。有原告起訴狀在卷可稽（見本院卷第17頁）。嗣原告於本件訴訟進行中就前開第1項聲明改以先、備位之訴而為請求，並變更該項聲明為：聲明一之先位聲明：被告應給付原告積欠之房租（＄48,000元）與管理費（＄19,200元），共計陸萬柒仟貳佰元整（＄67,200元）。並按約定之延遲給付利率年息12%，自約定之起算日以日複利計算利息。其中43,200元自114年5月10日起計息；24,000元自114年6月10日起計息。聲明一之備位聲明：被告應給付原告積欠之房租（＄48,000元）與管理費（＄19,200元），共計陸萬柒仟貳佰元整（＄67,200元）。並按約定之延遲給付利率年息12%，自約定之起算日以日單利計算利息。其中43,200元自114年5月10日起計息；24,000元自114年6月10日起計息。亦有原告民事補正狀存卷可憑（見本院卷第121至128頁）。核原告所為聲明之變更，均係基於其與被告間同一租賃契約之基礎事實，合於前揭規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體方面

一、原告主張：

㈠原告於112年6月29日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將門牌號碼新竹縣○○市○○○街00號2樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自112年7月10日起至114年7月9日止共計2年，每月租金24,000元，並約定由被告自行繳納管理費及水、電、瓦斯費，另押金部分，原告考量被告經濟狀況，僅收取1個月租金24,000元。詎被告僅交付至114年5月9日為止之租金，最後2期租金（114年5月10日至114年7月9日）48,000元均未支付，被告另積欠管理費19,200元，共計67,200元（下稱系爭款項）。

㈡又關於系爭款項之利息，原告提出應以「年息12%及按日複利計息」之利息計算方式予被告後，被告並未即時否認，被告顯已默示承諾，故兩造就系爭款項之利息計算方式已達成合意，原告爰以先位之訴請求被告就系爭款項依前述利息計算方式支付利息，亦即被告應給付原告67,200元，及其中43,200元自114年5月10日起至清償日止，其中24,000元自114年6月10日起，均至清償日止，按日以週年利率12%複利計算之利息。如認兩造就複利計息方式並未達成合意，則原告以備位之訴請求被告應就系爭款項依兩造約定之年利率12%單利計算遲延利息。

㈢依系爭租約第6條約定，被告於租期屆滿時，如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按照租金增加1倍之違約金至遷讓完了之日止。然被告於系爭租約租期屆滿後，並未即時將系爭房屋遷讓返還原告，原告自得依系爭租約第6條約定及民法第250條規定，請求被告支付違約金48,000元，及自本件起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

㈣原告於114年7月13日在社區主委見證下進入系爭房屋錄影點交，屋內明顯髒亂且遺留大量物品（雙人床墊、斗櫃、鞋架、鞋櫃與私人物品數件），原告為此已支付清潔費14,000元及遺留物之清運處理費用3,000元，依系爭租約第21條約定，此部分費用應自押租保證金中扣除。又原告已於114年7月14日繳清被告承租期間積欠之水費274元、電費4,393元及瓦斯費559元等，共計5,226元，此部分費用亦應自押租保證金中扣除。另因被告未於租期屆滿後遷空系爭房屋，原告得依LINE催告訊息所述內容向被告收取衍生之次月管理費1,900元，並由押租保證金中扣除。是本件被告所繳付之押租保證金24,000元，經抵扣上開費用後，被告尚應再給付原告126元【計算式：（14,000元＋3,000元＋5,226元＋1,900元）－24,000元＝126元】。原告爰依不當得利之法律關係請求被告返還126元，及自本件起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。

㈤並聲明：

⒈聲明一

⑴先位聲明：被告應給付原告積欠之房租（＄48,000元）與管理費（＄19,200元），共計陸萬柒仟貳佰元整（＄67,200元）。並按約定之延遲給付利率年息12%，自約定之起算日以日複利計算利息。其中43,200元自114年5月10日起計息；24,000元自114年6月10日起計息。

⑵備位聲明：被告應給付原告積欠之房租（＄48,000元）與管理費（＄19,200元），共計陸萬柒仟貳佰元整（＄67,200元）。並按約定之延遲給付利率年息12%，自約定之起算日以日單利計算利息。其中43,200元自114年5月10日起計息；24,000元自114年6月10日起計息。

⒉聲明二被告應給付原告違約金（＄48,000元）與押租保證金不足抵充相關費用之差額（＄126元），共計肆萬捌仟壹佰貳拾陸元整（＄48,126元）。並自訴狀送達翌日起計算遲延給付利息，以年息5%計算。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查原告主張被告未依系爭租約第4條約定於每月10日前給付租金24,000元，自114年5月起開始積欠租金，累計積欠114年5、6月份租金共計48,000元未付等情，業據其提出兩造LINE對話紀錄、房屋租賃契約書及原告銀行帳戶存款交易明細為憑（見本院卷第32頁、第36頁、第71頁、第77頁），足認被告確有積欠租金48,000元之情事。則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付積欠之租金48,000元，核屬有據，應予准許。

㈡又原告主張被告承租系爭房屋期間，自113年7月份起即積欠管理費，原告已先行墊付乙節，雖據原告提出兩造LINE對話紀錄、管理費繳納收據及繳納證明等件為證（見本院卷第28至32頁、第82至83頁）。惟查，系爭租約之租期係至114年7月9日為止，且原告自承其已於114年7月13日收回系爭房屋，則被告就系爭房屋所應繳納之管理費，僅須繳納至114年7月份為止，方屬合理，且不因原告已於114年3月15日預先將系爭房屋114年全年度之管理費繳清而有不同，亦即被告依系爭租約所應負擔之管理費，應為113年7月份至114年7月份之管理費。又查，系爭房屋113年度及114年度之管理費分別為每月1,300元及1,900元，業據原告自陳於卷，扣除被告於114年4月11日匯予原告之管理費3,800元（見本院卷第30頁），原告請求被告返還代墊之管理費17,300元【計算式：（1,300元×6）＋（1,900元×7）－3,800元＝17,300元】，應屬有據，逾此範圍之請求，則無由准許。

㈢次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條第1項、第2項、第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年臺上字第807號判例、69年度臺上字第3792號判決、82年度臺上字第2529號判決意旨參照）。另違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張（最高法院88年台上字第716號裁判意旨參照）。查系爭租約第6條固約定承租人如不即時遷讓交還房屋，出租人每月得向承租人請求按照租金增加1倍之違約金至遷讓完了之日止。惟本院審酌原告業已於114年7月13日收回系爭房屋，被告僅遲延交屋4日，違約情節非重，原告因被告遲延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，應係未能使用房屋或收取租金之損害，認本件違約金應按遲延交屋天數之比例略以酌減始為允當，是原告請求按每月租金2倍計算違約金，誠屬過高，應予酌減，是本院認原告所得請求被告賠償之違約金數額應以6,500元為適當，逾此範圍之請求，則無理由。

㈣再查，系爭租約第3條約定台電費、台水費、天然氣瓦斯由承租人自行按帳單繳納；第21條約定租賃期滿遷出時，承租人須把屋況還回原樣，包含廚房、浴室、客廳、陽台空間之清潔打掃，否則將由押租保證金裡面酌收清潔費。查原告主張其為被告墊繳水費274元、電費4,393元及瓦斯費559元，共計5,226元，又被告遷出系爭房屋後並未依前開契約約定將系爭房屋回復原狀，屋內尚遺留大小家具及私人物品，致原告須另行雇工清潔及處理被告遺留於系爭房屋內之物品，而支付清潔費14,000元及遺留物之清運處理費用3,000元等情，業據其提出現場照片、電費、水費、瓦斯費等費用之繳費憑證、清潔費收據及發票等件附卷可佐（見本院卷第91至110頁），應堪信實，而此部分之費用既經兩造於系爭租約中約定由被告負擔、賠償，則原告請求被告返還原告已墊付之費用或賠償原告因此所支出之費用，均屬有據，應予准許。至原告主張被告未於租約屆滿日遷空系爭房屋，原告得按LINE催告訊息內容向被告收取衍生之次月管理費1,900云云，固據原告提出LINE對話紀錄為證（見本院卷第62至63頁）；然觀諸該LINE對話紀錄內容，無非係原告催告被告遷讓房屋並清償積欠之租金、管理費、水電瓦斯費等，原告並單方面向被告表示若被告未於期限前出面完成點交與結清，原告將計付違約金及管理費等語，惟遍觀系爭租約之約定內容，均無有關承租人未即時遷讓房屋仍應支付管理費之約定，是原告請求被告給付衍生之次月管理費1,900元，於法不合，礙難准許。準此，原告請求被告返還原告墊繳之水、電、瓦斯費5,226元，暨請求被告支付系爭房屋之清潔費14,000元及遺留物之清運處理費用3,000元，共計22,226元，應屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。又原告既主張此部分費用應以被告先前繳納之押租保證金24,000元抵扣，經抵扣後，被告就上開費用已無積欠任何款項未付，是原告此部分之請求，應予駁回。

㈤末按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條、第439條分別定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查：

⒈本件關於租金債務，其給付係有確定期限，即被告應自每月租金繳納期限截止日（即每月10日）起負遲延責任（見系爭租約第4條約定），又前述被告應返還予原告之管理費17,300元，則屬無確定期限之給付，因原告已於114年3月15日催告被告給付管理費（見本院卷第31頁），是原告就114年5月份租金及前開管理費共計41,300元【計算式：24,000元＋17,300元＝41,300元】，均請求自114年5月10日計付遲延利息，另就114年6月份租金24,000元請求自114年6月10日計付遲延利息，尚無不合。至於原告就上開租金及管理費債務，雖以先位請求按日以年利率12%並以複利方式計算遲延利息、備位請求按日以年利率12%並以單利方式計算遲延利息乙節。然查，兩造間本無就利息有所約定，而依原告提出之兩造LINE對話紀錄（見本院卷第38至40頁），被告對原告要求之計息方式不置可否並表示「不是很聽得懂你的算法」而未認同，自難認屬默示同意，實無從認定兩造已就前開租金及管理費債務之遲延利息應按年利率12%計息乙事達成合意，本件租金及管理費債務之利息計算方式，仍應以前揭民法規定之法定遲延利率即週年利率5%計付。再按對於利息，無須支付遲延利息，民法第233條第2項定有明文，且同法第207條亦有利息不得滾入原本再生利息之有關複利禁止之規定，因而，原告請求以複利方式計算前開租金及管理費債務之遲延利息，亦屬無據，不應准許。

⒉另關於違約金債務部分，核屬無確定期限之給付，故此部分原告請求自起訴狀繕本送達翌日即114年12月20日（見本院卷第127頁）起算法定遲延利息，要屬有據，自應准許。

四、綜上所述，原告依系爭租約及民法租賃之法律關係，請求被告給付如主文第1、2項所示之金額及利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失附麗，應予駁回，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。