竹北簡易庭(含竹東)九十年度竹北簡字第一二四號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　　九十年度竹北簡字第一二四號

原告

眾塑工業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

戊○○

訴訟代理人

章世鴻

被告

竹穩實業股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

丁 ○

右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明﹕被告應返還原告新臺幣（下同）十五萬九千元及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。

二、事實摘要﹕

（一）原告主張﹕於民國八十八年九月十四日向被告承租新竹縣竹北市○○里○○街二六號土地及其上建物（以下簡稱系爭房屋），約定租期三年，自八十八年十月一日起至九十一年九月三十日止，租金每月五萬三千元，押租金十五萬九千元，乙方即原告若不繼續出租，甲方即被告應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租金，原告除繳交押租金外，並已支付自八十八年十月一日起至九十年六月一日止之租金。嗣後兩造於八十九年三月間合意終止租約，原告已遷空並返還系爭房屋予被告，且無欠繳租金情事，經屢次催索返還押租金，被告均不予理會，被告並於八十九年三月將系爭房屋出租他人，給付租金之支票雖退票，但於七日內已拿現金交付，故起訴請求返還押租金等語。

（二）被告主張﹕於八十八年九月十四日由房屋仲介公司之介紹，將系爭房屋出租予原告，約定租金每月五萬三千元，押租金十五萬九千元，因原告租期三年之久故而要求被告自訂約日起至八十八年九月三十日止，先將租賃物交付使用而不收租金，被告念在租期長達三年而予同意，詎原告給付之租金支票竟遭退票，未按時給付租金，且租至八十九年二月，原告即片面終止租約搬離他處，未同意終止本件租約。且未受清償之支票原告帶同黑道前來脅迫被告返還而悉數索回，未付八十九年二月份之租金五萬三千元，主張自押租金中扣抵。又原告租期不到五個月即不再續租，業已違約，並造成被告租期頭半個月租金之損失計二萬六千五百元，應由原告賠償。另因仲介公司之介紹而出租系爭房屋，被告付介紹費五萬三千元，因原告違約提前不租，致被告將房屋再出租第三人，又另委託仲介公司出租，仲介費五萬元，共損失十萬三千元乃因原告違約所致，亦應由原告賠償。原告使用之八十九年一月四日至二月一日電費八千三百六十元未付，在租賃期間將大門及門邊電動馬達弄壞，修理費一萬五千元，均主張自押租金中扣除，是押租金十五萬九千元經扣抵八十九年二月份租金五萬三千元，原告應賠償之十四萬九千三百十元後悉數扣光，被告自無須返還押租金，而請求駁回原告之訴云云。

三、法院判斷﹕

（一）原告主張向被告承租系爭房屋，並支付押租金十五萬九千元之事實，有房屋租賃契約書、支票、被告訴訟代理人簽收之字據等件為証，並為被告所不否認，兩造所爭執者乃本件租賃契約是否己經合意終止。

（二）經查系爭房屋於八十九年三月一日被告另租他人乙節，為被告所是認，並經証人即八十九年三月一日承租系爭房屋之乙○○到庭結証屬實，而兩造就系爭房屋所訂之租期自八十八年十月一日起至九十一年九月三十日止，有租賃契約書一紙可參，於兩造租期未屆之前被告竟將系爭房屋另行出租他人，若無終止租約之合意，被告何以能另行出租，而原告竟無異議。被告雖稱八十九年二月一日票跳票後找不到原告，門亦關起來，問對面的人說他們另在桃園找到較便宜的地方，一直聯絡不到就把房子租給別人，且去看時裡頭都是空的。惟按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第四百四十一條定有明文。是原告縱將承租之系爭房屋門關起來，並將其內之物搬空，或另行在他處租屋，依前述說明，原告仍有給付本件租金之義務，被告自不得因此而解免其依民法第四百二十三條於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益狀態之義務，焉能於兩造租賃關係存續中另將系爭房屋出租他人，況被告自承於另行出租前僅八十九年二月份之租金未收到，而本件租賃有押租金存在，縱被告擔心原告已另覓他處承租而不給付租金，亦得依土地法第一百條第三款之規定，以押租金扣抵積欠之租金，並於積欠租金達法定終止租約之要件後，終止租約後再行出租，又何需急於原告甫搬離即委託仲介公司出租，並於翌月另行出租他人。另被告於本院審理時自承在未租給別人之前碰到原告，叫他把門修理好再把押金還給他，顯見本件租約已終止，否則依常理焉有於租賃關係存續期間，出租人自願放棄租賃之擔保。是原告主張兩造之租賃關係已合意終止，可堪信實。

（三）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許，最高法院八十三年度台上字第二一０八號著有判例。本件原告以租賃關係經合意終止，兩造租賃關係已消滅而請求返還押租金，固為法所許，惟按保証金（即俗稱之押租金）係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用保証金主張從保証金中予以抵償，並無須得承租人之同意。本件被告主張原告尚有八十九年二月份租金五萬三千元未付，另八十九年一月四日至二月一日電費八千三百六十元未付，又因房屋出租予原告所給付仲介公司之仲介費及原告不繼續承租另委託仲介公司出租之仲介費共十萬三千元及本件租賃租期頭半個月未收租金之損害二萬六千五百元之損失，原告弄壞系爭房屋之大門及電動門馬達共一萬五千元與本件押租金抵扣等語。

（四）被告主張八十九年二月份之租金未付，為原告所否認，辯稱已於退票後另付現金云云，惟為被告所否認，查原告用以作為八十九年二月份租金之支票到期不獲兌現等情，為原告所不爭執，並有退票理由單一為憑，雖被告未能提出原告所簽發作為支付租金之支票為証，然支票本為流通証券，可轉讓他人持有，是自難以被告未持有該紙支票即遽認原告已支付八十九年二月份之租金，而原告就此有利於己之事實未舉証証明，自難採信。依前揭說明，租金五萬三千元自可自押租金中抵償。

（五）次查原告未繳交八十九年一月四日至二月一日在租賃關係存續中使用系爭房屋所生之電費八千三百六十元等情，有台灣電力公司收據一紙足憑，依兩造所訂之租賃契約第十五條後段，此部分應由原告負擔，準此，此部分金額亦得自押租金中抵償。

（六）復查系爭房屋電動門及圍牆邊兩個電動門均損壞，業據証人乙○○敘明，被告主張修理費一萬五千元，惟未提出相關事証以供審酌，自不得以押租金抵償。

（七）另被告主張租期頭半個月租金乃因原告願租三年而給予優待不收租金，現僅租五個月，所受半個月租金損失二萬六千五百元及給付仲介公司仲介費十萬三千元，應由原告賠償乙節，經查兩造租賃契約第二十一條約定「自訂立本約日起至中華民國八十八年九月三十日止，甲方（即被告）同意先行將出租標的交乙方（即原告）使用整理。在此期間，甲方並不收取租金。」有契約書一紙可按，是兩造就此半個月之使用期間既已言明不收租金，被告縱有損失，亦與原告無涉，況本件租賃契約既經兩造合意停止，已如上所述，即非因原告不履行債務或可歸責於原告之事由所生之損害，被告自不得向原告請求。另被告為順利出租系爭房屋而委託仲介公司出租，始得以與原告訂立本件租賃契約，此仲介費五萬三千元之支出乃基於被告與仲介公司之約定所致，自難認係因原告事後未繼續租用系爭房屋所生之損害。至原告未租用後被告另委託仲介公司出租而支出之仲介費五萬元部分，此乃被告基於個人考量後與他人所為之法律行為而為之給付，且本件租賃契約為兩造合意終止，自難令原告負賠償之責。

（八）綜上，被告得以抵償之金額為六萬一千三百六十元，從而原告請求被告返還之金額在九萬七千六百四十元範圍內及其遲延利息為有理由，應予准許，逾此數額之請求，應予駁回。

（九）本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決結果不生影響，爰不一一條列審酌，附此敘明。

（十）兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免於假執行，於原告勝訴部分，核無不當，爰分別酌定相當金額宣告之，於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條但書項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判如主文。

臺灣新竹地方法院竹北簡易庭