九十二年度竹北簡字第一七一號｜民事：給付租金等｜裁判日期：93 年 02 月 10 日

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　　　　　　九十二年度竹北簡字第一七一號原　　　告　戊○○ 訴訟代理人　甲○○ 被　　　告　展林有限公司法定代理人　乙○○ 兼　被　告共　　　同　丙○○ 訴訟代理人右當事人間請求給付租金等事件，本院於民國九十三年一月二十七日言詞辯論終結，判決如左：主文被告展林有限公司應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟貳佰玖拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告展林有限公司負擔百分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告展林有限公司如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前以新臺幣貳拾壹萬玖仟貳佰玖拾元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告之聲明﹕被告等應給付原告新臺幣（下同）二百四十一萬一千四百七十元，願供擔保請准宣告假執行。二、事實摘要﹕ （一）原告主張﹕ １、被告展林有限公司（以下簡稱展林公司），負責人被告乙○○，於八十九年六月十三日就坐落新竹縣湖口鄉○○村○○街二三─二五號一至三樓（以下簡稱系爭房屋）訂有房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約），租期自八十九年七月一日起，租期三年，每月租金六萬五千元，每月十一日交付租金，押租金十三萬元，而被告乙○○除為被告展林公司之負責人外，系爭房屋租金均由被告乙○○按月簽發支票支付，租金支出之列舉扣除額受益人亦係被告乙○○，被告乙○○與被告展林公司確實同為系爭房屋之承租人。２、自九十二年三月一日起被告即不按時給付租金，屢經原告催討均無結果。原告雖曾於九十二年三月二十九日會同被告展林公司人員，確認系爭房屋水電及瓦斯之錶數，惟僅是為提醒被告按時繳納，並無同意於九十二年三月起終止租約之意，況被告等於三月後既未修理損毀部分，又不搬遷剩餘物品交還房屋，毫無提前解約之意。至夫妻互為代理一事與合意解約無關，因原告之妻即原告訴訟代理人未與被告訂立解約書，僅與被告人員查勘水電、瓦斯表度數簽字確認，自難自行認定為合意解約，且原告訴訟代理非系爭租約之立約人，無權答應退租。況原告曾於九十二年四月八日及五月二日以存証信函催索三、四月份租金，且被告於收受後尚於九十二年四月中派人與原告協商及勘查系爭房屋損壞情形，故兩造並無合意解除契約。惟原告對被告於本訴進行中即九十二年七月十八日答辯時，所為之提前終止租約意思表示予以同意，然被告應清償自九十二年三月起至七月止之租金，扣除押租金後之數額為十九萬五千元。３、系爭房屋於租賃期間遭被告損毀二十七餘處（估價單上記載為請求三十一處之修補費用），均未回復原狀，業已請人估價，其中較大者如 ﹕⑴被告所建浴廁因施工不良，導致系爭房屋二樓頂部及牆壁浸水，套房內裝潢全部損壞並致隔鄰房間浸水，⑵二樓大門滅失，⑶未經原告允許移開馬桶，造成抽水馬桶損壞，⑷其餘如窗戶損毀、牆壁污穢而未依訂約時所定回復二、三樓房間牆壁全部重新粉刷之狀態，及設備損壞等，全係人為所致非自然毀損，因被告毀損系爭房屋所致之回復原狀修補費用共二十六萬六千四百七十元，應由被告依系爭租約第十一條負損害賠償之責。４、另証人丁○○於兩造簽訂系爭租約後一年半始至康林人力仲介公司任職，簽約及點交系爭房屋時証人丁○○均不在場，且於勘驗現場時，証人丁○○就系爭房屋三樓增建十間之浴廁及洗衣間時均未成為員工，則該証人就任前之証詞為虛偽。至任職後之情形，自承三樓衛浴廁所及洗衣間設備全部拆走，一氣窗上之電扇是自己按裝的，廁馬桶亦係証人丁○○所拆，一樓電動門乃方便員工出入而拆，是証人丁○○ 前後供述落差極大，可証所述証詞不可採。５、被告拒付房租又不修補系爭房屋之損壞，且仍有部份物件留置系爭房屋內，且於租期屆至前片面解除契約（應係終止契約），顯有系爭租約第六條所定之違約事由，被告訴訟代理人對於原告應補繳之裁判費，並未異議，顯然被告並未否認有違約事由。是被告應賠償原告六個月按五倍租金計算之違約金共計一百九十五萬元等語。（二）被告則以﹕ １、不同意原告事後追加給付違約金之訴。２、被告乙○○僅是被告展林公司之法定代理人，非租賃契約當事人，亦非保證人，債權債務之主體應以締約之兩造當事人為限，而不及於其他第三人，因此原告基於房屋租賃契約向被告乙○○請求履行債務，顯與法不合。添　　３、就原告主張租金十九萬五千元部分： ⑴妻於日常家務互為代理人，本件系爭房屋為原告夫妻之聯合財產，且原告之妻即原告訴訟代理人甲○○又為系爭租約中原告之保證人，原告若不履行債務，原告之妻有代負履行之責任，足稽原告之妻自亦有代理原告終止系爭租約及處理有關租約事宜之權利。縱認有關租約之事宜非屬日常家務，惟每次有關系爭租約之事宜，皆係由原告之妻出面處理或與被告公司洽商；又係原告夫妻二人一同前往被告公司收取租金，且大部分係由原告之妻在支票簽回簿上簽具原告名字並蓋章，連本件訴訟亦係由原告之妻擔任訴訟代理人，依民法表現代理之規定，就原告之妻於本件租賃所為之各項事宜，原告皆應對被告公司負授權人之責任。 ⑵被告展林公司未有積欠原告任何租金款項，而系爭房屋亦已交還原告清楚，蓋﹕ ①被告展林公司固不諱言於八十九年七月一日起向原告承租系爭房屋予外勞居住使用，租期至九十二年六月三十日止，但因於九十二年過年期間，系爭房屋之馬桶嚴重阻塞，臭氣四溢，原告又記不得化糞池之出水口在何處，加上過年期間，請人不易，共修理十餘天，馬桶問題始修復，惟廠商已對被告公司心生不滿，不願繼續使用系爭房屋居住。被告展林公司不得已乃向原告表示可否提前終止租約，原告表示被告展林公司將系爭房屋搬空（含繳清水電、瓦斯費用），原告同意提早於九十二年三月份終止雙方之租賃契約關係，但被告展林公司前所交給原告之十三萬元押租保證金，其中六萬五千元折抵三月份之租金，另六萬五千元等被告展林公司繳清水電瓦斯費用後再為返還。於得到原告太太允諾後，被告展林公司即派員整理遷空系爭房屋，並於九十二年三月二十九日和原告之太太甲○○女士確認水電瓦斯之度數及費用清楚，將系爭房屋返還原告清楚。原告以前交付系爭房屋予被告展林公司使用時，因被告展林公司二十四小時有人守衛系爭房屋，所以未拿有原告鑰匙，顯見兩造間之租賃關係確已提早於九十二年三月底消滅。 ②原告稱原告家人和被告所簽電、水、瓦斯表所用度數單據，主要係提醒被告所用費用需按時繳納，避免拖欠遭拆表受罰云云，惟上開繳費收據係直接寄至被告公司地址，原告自己都不知費用多少，如何通知提醒被告？足稽原告稱主要提醒被告所用費用按時繳納，免遭拆表受罰，非屬事實。 ③又自被告公司向來係每月十日前即將當月應給付予原告之租金票據開妥，而原告亦稱是於每月十日前含十日將租金票據取走等情觀之，若非兩造已合意提前終止租賃關係，原告怎未於習慣領取租金之九十二年三月十日前向被告公司領取租金或詢問，而遲至九十二年四月八日甫以湖口鐵騎郵局0000000第十四號存證信函謂被告未給付租金。綜上，足稽兩造之租賃關係確已經於九十二年三月底消滅，應係原告事後翻悔，始飾詞卸責，否則兩造租約至遲於九十二年六月三十日止亦消滅，被告公司至愚亦不可能於原告不同意提前終止租約之情況下，選擇不繼續使用系爭房屋（只要再給付四個月租金九十二年三月至九十二年六月，即可退回二個月押租保證金），而甘冒賠償四個月之違約金之不利。㮀 ④再退步言，縱認兩造之租賃關係未提前於九十二年三月底消滅，而係於九十二年六月始消滅，原告要求被告公司給付九十二年七月份之租金，亦無理由。４、就原告主張房屋損害金二十六萬六千四百七十元部分﹕ ⑴被告公司絕無原告所指稱之有不良之改建並偷工減料使系爭房屋漏水及人為損壞致十餘處，原告應負舉證之責任，被告並否認原告所提估價單形式及實質之真正。 ⑵出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。兩造租賃契約書第十一條後段約定房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方承租人負責修理，依約定租賃物之修繕義務在於原告，房屋之自然耗損部分，亦由原告負責，爰此原告就系爭房屋自然耗損或原交付予被告公司即已存在之狀態，亦要被告復新返還，實無道理。５、就原告主張違約金一百九十五萬元部分： ⑴兩造租賃契約書第六條係約定「乙方即被告公司於租期屆滿時，除經甲方即原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，決無異議」可明，必需被告公司有未依約遷空交還租賃房屋予甲方情形，原告始得向被告公司請求給付違約金。 ⑵本件被告公司已將系爭房屋遷空交還原告清楚，原告亦不爭執，甚且原告亦未對被告起訴交還系爭房屋，足明被告公司已經將系爭房屋遷空交還原告清楚，被告公司亦未有繼續占有系爭房屋使用之情事，從而原告請求被告給付違約金自屬無據。 ⑶按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。退千萬步言，若因被告公司無法舉證證明，而認定被告公司尚未依兩造租賃契約書將系爭房屋遷空交還，惟原告縱再將系爭房屋出租，所得亦不會逾租金之五倍，依上法文所示，原告請求依租金五倍給付違約金顯然過高，應予酌減。６、綜上，被告公司與原告之租約早於九十二年三月底消滅，被告公司亦已依約將系爭房屋遷空交還原告清楚，無違約問題，亦無毀損原告系爭房屋情事，原告本件訴訟顯無理由云云。三、法院判斷﹕ （一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：七不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。本件原告先起訴請求被告給付租金及損害賠償，訴狀送達後再追加請求被告給付違約金等情，有書狀附卷可參，惟原告追加請求之違約金係以被告提前終止租約及未修繕賠償毀損系爭房屋，違反租約為由而請求，與前述得否請求租金及損害賠償請求權所認定是否有毀損之事實有關，是原告此部分之追加對被告之防禦及訴訟之終結並無妨礙，依前揭說明，原告之追加，應予准許。（二）被告乙○○部分：１、按本法所稱公司謂以營利為目的，依照本法組織、登記、成立之社團法人，本法所稱公司負責人在有限公司為董事，公司法第一條、第八條定有明文；又法人於法令限制內，有享受權利、負擔義務之能力，董事就法人一切事務，對外代表法人，民法第二十六條前段、第二十七條第二項前段定有明文。２、查系爭租約承租人欄僅有被告展林公司，而契約書末頁之立契約人簽名處，雖有被告乙○○之字樣與印文，惟前方另有「公司代表人」之頭銜字樣，有原告所提房屋租賃契約書一份附卷可稽，顯然被告李超群係以被告展林公司代表人之身份蓋印於系爭租約上，而非以自己為承租人之意思而於系爭契約上蓋印。３、另原告提出發票日九十年十月十日給付租金之支票以証被告乙○○為系爭租約之當事人乙節，查該支票上除發票人被告展林公司之印文外，其旁雖有被告乙○○之印文（有原告提出之支票一紙在卷可按），惟法人無從自為法律行為，須由自然人代表為之，且該支票是以被告展林公司在中國信託商業銀行臺中分行之支票存款帳戶為付款帳戶，被告乙○○顯係以公司負責人身分，遵守被告展林公司與該銀行簽發支票之約定方式，而蓋印於該紙支票上，否則該張支票將因發票人印鑑不符而遭致退票，是亦難謂被告乙○○有以自己為發票人之意共同簽發該紙支票，自難作為認定被告乙○○為系爭租約之承租人之依據。４、又原告主張被告乙○○係享有扣抵租金之受益人，如非債務人何能享有此利益，並提出載有扣繳義務人為被告乙○○之各類所得扣繳稅額繳款書影本一張為証，惟按各類所得稅款，其扣繳義務人為事業負責人；納稅義務人為取得所得者，所得稅法第八十九條第一項第二款定有明文，被告乙○○為被告展林公司之事業負責人，被告展林公司為系爭房屋租金之扣繳單位，以被告乙○○為系爭房屋租金之扣繳義務人，核屬與法無違，自難以扣繳稅額繳款書上扣繳義務人之記載為被告乙○○即認係享有扣抵租金之受益人，並進而認定被告乙○○亦係系爭契約之承租人之一。５、綜上，被告乙○○並非以系爭租約承租人之地位簽名於契約書上，復無証據足以認定被告乙○○曾有為自己給付系爭房屋租金之行為，而系爭房屋租金扣繳單位之扣繳義務人記載被告乙○○之名又係依法所為，即難以此認定被告乙○○為系爭租約之承租人之一。則系爭租約乃成立、生效於原告與被告展林公司之間，原告起訴請求被告乙○○ 應與被告展林公司共同給付租金、修復費用及違約金合計二百四十一萬一千四百七十元，即乏所據，應予駁回。（三）被告展林公司部分：１、原告主張與被告展林公司簽訂系爭租約，被告展林公司自九十二年三月起即未給付租金之事實，為被告展林公司所不爭執，惟辯稱已於九十二年三月二十九日與原告之妻即原告訴訟代理人甲○○達成終止系爭租約之合意，三月份之租金由押金十三萬元中扣抵，其無給付租金之義務等語，原告則否認系爭租約於九十二年三月底終止，是系爭租約是否已於九十二年三月間終止？２、按夫妻僅限日常家務始得互為代理，此觀之民法第一千零三條第一項自明。本件被告展林公司主張基於夫妻互為代理之規定，原告之妻即原告訴訟代人甲○○就系爭租約已同意終止，其效力及於原告云云，惟查終止租約並非有關日常家務之事項，而原告之訴訟代理人甲○○ 雖為系爭租約之保証人，亦僅就系爭租約原告應負之出租人責任為保証，尚難推論就系爭房屋之出租為原告夫妻間之日常家務。然按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第一百六十九條前段定有明文。原告訴訟代理人甲○○於本院審理時陳稱「我收到水、電、瓦斯費催收單我就以口頭或直接將單據交給舍監」、「我跟他們要房租，他們口頭跟我說要解約，我說要解約要把破壞的部分修復原狀，把水電瓦斯費付清」（本院九十二年八月二十五日言詞辯論筆錄），是原告訴訟代理人得自行向被告展林公司收取系爭房屋租金及交付相關水、電、瓦斯單據，且於接到被告展林公司人員之告知欲終止系爭租約後，非但未表明應由原告本人處理之意，反而直接告知提前終止租約之條件，更足使被告展林公司相信原告之妻即原告訴訟代理人甲○○，係得原告授權處理系爭租約事務之人。是原告以自己之行為表示以代理權與其妻即本件原告訴訟代理人甲○○，依前揭說明，原告自應負授權人之責任，是原告之妻甲○○代原告就系爭租約相關事項代為或代受意思表示之效力自應及於原告。３、次查，被告展林公司授權之人員，於九十二年三月初前往原告夫妻家中協商提前終止租約時，業已明白告知提前終止租約之意，原告之妻並未明確拒絕，反而告知只需在三月底前騰空房屋，三月之租金由押租金中扣除，同年月二十九日更會同前往抄寫與簽名確認水、電及瓦斯錶之度數，業據證人即被告展林公司授權商議提前終止租約事宜之人員丁○○於本院審理時證述明確（參九十二年九月二十二日言詞辯論筆錄），並為原告訴訟代理人所不否認（問：何以書寫水電、瓦斯清單？原告訴訟代理人答：他們口頭跟我說要解約，我說要解約要把破壞的部分修復原狀，把水電、瓦斯費付清，再來交房子，所以寫這張單子給他。）並有被告展林公司提出經原告訴訟代理人甲○○簽名確認之系爭房屋三月二十九日水、電及瓦斯表計數單影本一份附卷可查，被告展林公司並旋即於同年三月底將房屋騰空，是兩造如未曾有提前終止租約之合意，被告展林公司依理將繼續使用系爭房屋至租賃期限屆至時止，又何需搬離，且原告展林公司原應繳交水、電、瓦斯等相關費用至系爭租約屆期之時，則系爭租約既未合意終止，原告訴訟代理人又何需於系爭租約屆期前之三月二十九日即將水、電、瓦斯之度數記錄下來，以釐清後續水、電、瓦斯費用之負擔。至原告陳稱原告訴訟代理人記錄水、電、瓦斯度數乃促使被告展林公司按時繳納云云，惟依原告訴訟代理人所述縱未繳納亦有催收單（本院九十二八月二十五日言詞辯論筆錄），自勿需予以記載，且與原告訴訟代理人所述之情不符，自不足採。至原告訴訟代理人表示須將破壞部分修復，再來交屋即解約部分，惟為被告展林公司否認，原告就此未提出相証據以供審酌，尚難信實。另水、電、瓦斯費用，被告展林公司已繳納，有相關收據附卷可稽，且依收據上所載度數與原告訴訟代理人手寫之度數雖有些許差距，惟因收據上抄錶時間與原告訴訟代理人會同被告展林公司人員於九十二年三月二十九日抄寫度數之時間有異，且原告訴訟代理人亦於手寫度數中就二者相差度數已為計算，是被告展林公司雖有少數水、電、瓦斯費未為繳納，惟因有尚押金之半數（另半數抵扣九十二年三月租金）即六萬五千元在原告持有中，且足支付剩餘之水、電、瓦斯費，是足堪認原告與被告展林公司間就系爭租約之終止已達成合意。４、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。故原告與被告展林公司協議終止契約，只需雙方意思表示一致，契約即成立，不以訂定書面或經簽名用印始生效力。故系爭租約於被告展林公司授權之証人丁○○與原告之訴訟代理人意思表示一致時，即生終止之效力，不因原告有無用印，是否書立終止契約書而有不同。兩造既約定終止生效日九十二二年三月三十一日，則兩造就系爭房屋之租賃關係於九十二年三月三十一日即生終止之效力。５、原告與被告展林公司既已合意提前於九十二年三月三十一日終止系爭租約，則被告展林公司於租約終止後，自無再給付租金之義務。而九十二年三月之租金，原告已主張自押金中扣除，從而，原告請求被告展林公司給付租金十九萬五千元，於法未合，不應准許。６、再查，系爭租約第十一條約定：乙方（即被告展林公司）應以善良管理人之注意使用房屋，．．．因乙方之過失致房屋毀損應負損害賠償之責。原告主張系爭房屋有受損情形，業據原告提出照片、建晟營造有限公司估價單為証，且本院於九十二年十月二日依原告之聲請會同被告展林公司人員，前往系爭房屋履勘現況，發現系爭房屋於被告展林公司提前終止租約時，確有如原告所述之損壞狀況，甚至有大門遺失或窗戶破損等顯非通常使用所致之損壞，被告展林公司雖否認有毀損情形，並辯稱係自然耗損云云，然證人即被告展林公司之員工丁○ ○則於本院審理時證述「（問：系爭建物糾紛？）我到職時鐵皮屋已蓋好」（本院九十二年九月二十二日言詞辯論筆錄），是證人丁○○ 係被告展林公司承租系爭房屋後始受僱，即無從以證人丁○○之證述作為兩造簽訂系爭租約時系爭房屋之當時現況，以及系爭房屋之損壞究竟是否為自然損壞之依據。且原告主張系爭房屋原係供作經營卡拉ＯＫ用，於被告展林公司承租後，將系爭房屋整修並於三樓增建鐵皮屋浴廁，供在台工作之外國人集合居住使用，並為被告展林公司所不否認。則系爭房屋內應有一定必要之生活設施供使用，並有通常大門與窗戶等安全、隔離、採光與通風功能設施，如有欠缺則被告展林公司自無從提供適當之居住場所供勞工居住，亦將對要求被告展林公司提供住所之其他公司之生產操作產生影響，被告展林公司豈會不妥慎收受租賃標的物，確定系爭房屋確有可於租賃期間內，供勞工居住之門戶或其他基本設施後，始收受標的物，被告展林公司收受租賃物後，如有未依通常使用方法致租賃標的物毀損時，被告展林公司於契約終止後，當然應就房屋毀損之部分負損害賠償之責。準此，原告請求被告展林公司賠償系爭房屋之損害，於法有據，現場勘驗情形及所應准許之項目及金額如下﹕ ①估價單編號一所示一樓電動門一式，依現場勘驗玻璃門兩扇幾乎全開，兩側均可用手推動，門下有門栓扣住，可以拉動，屋內隔間玻璃門被拆下放在屋後沒有復原，現場有一黑色木框，上端可看出滑輪軌跡，有勘驗筆錄可參，而此門係租賃房屋防護安全之必要設施，如係於承租時即有損壞情形，則被告展林公司焉有不拒絕承租，或於承租時加以明文註記該大門有不能或不使用之情，或要求原告予以修繕始予承租之理，且依現場情形觀之，亦非自然耗損，是該大門既有損壞，顯應由被告展林公司負賠償之責，修復費用為一萬二千元，應由被告展林有限公司負擔。 ②估價單編號二廁所經勘驗洗臉槽傾斜，女生廁所的洗臉槽亦傾斜，被告展林公司表示不讓外勞使用，係自然脫落，然以被告展林公司承租三年，又無人使用，焉會任意脫落，是所辯不足採信，還原臉盆、水管回復裝、排水功能，此部份費用為三千五百元，應予准許。 ③估價單編號三部分，房間門上釘成紗窗，為六間，原告稱原為花形木板為被告拆除換裝，被告則稱來時即如此，惟查系爭房屋原為供卡拉ＯＫ之用，則各個包廂為保持隔音，自無使用紗窗之理，原告將系爭房屋出租予被告展林公司亦無先行拆除木板，安裝紗窗之必要，是被告展林公司所辯亦無足採，為使各房間回復能各自隔離之功能，氣窗之修補自應准許，惟房間僅六間，原告主張修補七個氣窗，就多出之一個氣窗須回復原狀此有利於己之事實未據原告舉証証明，故原告得請求被告給付之此部分金額為六千六百元。 ④估價單編號四、五部分，大廳抽風機一個，及抽風機馬達二個之排風系統貼有三個方形木板，被告雖表示沒有拆除之必要，惟系爭房屋一樓大廳除進入之大門外，並無何窗戶，若無抽風機，屋內空氣易於污濁，而被告展林公司承租系爭房屋之目的即係供外勞居住，焉會不要求原告提供，況系爭房屋原即有相關排風設備之位置，再以之前系爭房屋係供卡拉ＯＫ使用，更需有此排風設備，是被告此部分辯解亦不足採，是原告此部分請求應予准許，金額為七千八百元。 ⑤估價單編號六部分，屋內插座除一間房間外，其餘有部分改裝或拆除，被告展林公司對此並未爭執，此部分金額三千元，亦應准許。 ⑥估價單編號五（二樓部分），大門有門栓痕跡，惟無門，依理大門屬居住者保全隱私與財產之用，承租人承租時自無不要求之之情，而被告展林有限公司不能舉證收受標的物時即無此設備，或曾特別向原告表明不承租此設備，故更換費用為二萬五千元，應由被告展林公司負擔。 ⑦估價單編號編號六（指二樓部分）、七、十一、十二、十三、十五、十六、二十二有關房間玻璃、門上玻璃、房門窗及廁所氣窗等破損或被拆除，有履勘筆錄及照片可參，得請求之金額為二萬九千八百四十元。 ⑧二樓估價單所示編號八之門喇叭鎖有三個被破壞，原告主張七個毀損，就其中四個毀損之喇叭鎖未據提出証據以証，故得請求之金額為六百六十元。 ⑨另估價單編號九電源開關及編號十四廚房開關、編號十七後插座部分，經現場勘驗，二樓多處房間及廁所之插座、開關被拆除，廚房插座壞掉及移位，此部分之損壞應由被告展林公司負擔，其金額為一萬三千五百元。 ⑩另估價單編號二十後浴室整修部分，經查該處廁所馬桶被拆除，置於一旁，門亦被破壞，被告展林公司雖抗辯係因馬桶阻塞得原告同意始拆除，惟縱經原告同意，其真意亦當僅係同意被告展林公司因修繕馬桶堵塞問題而拆卸修理，並非同意被告展林公司修理完畢後無需回復原狀而任意棄置堆放，是被告展林公司之抗辯顯不可採，整修費用二萬八千元，自應由被告展林公司負擔。 ⑪估價單上編號二十三後側漏水、天花板、衣櫃部分，二樓後側房間天花板滲水毀損、壁櫥門掉落一扇，並有水漬發霉情形，而被告展林公司不諱言於三樓增建浴廁設備，其上搭有鐵皮，是若非因三樓浴廁滲水至二樓，何以二樓後側房間有水漬發霉情形，是此部分毀損，被告展林公司亦應負責，其金額為三千二百元。 ⑫估價單上編號十浴缸損壞、編號十八後瓦斯管、十九側邊裝璜板修補及編號二十一部分，原告於本院勘驗現場時表明主張被告展林公司毀損分如勘驗當天情形（九十二年十月二日勘驗筆錄），而依原告所提照片並無浴缸損壞情形（浴缸不見之照片係三樓部分），而現場履勘時亦未據原告主張有編號十、十八、十九之損壞情形，且亦未舉証証明，至編號二十部分未據估價毀損之價額，是此部分之請求，不應准許。 ⑬估價單上編號二十一、二十二、二十三、二十四、二十五有關樓梯間玻璃、樓梯間燈、前門玻璃窗、前窗玻璃及浴缸不見部分，均有勘驗筆錄、照片可憑，均應由被告展林公司賠償，金額共計三千五百九十元。 ⑭編號二十六前地磚損壞部分，原告主張係被告展林公司施工浴廁推物品致損壞，被告展林公司則辯稱是自然脫落等語，經查該處地磚脫落如原告所提照片，然除該處脫落外，其餘部分完好，而脫落處靠近窗邊，若如原告所述係施工推物所致，其毀損部分應不止集中於該處，且範圍亦會擴大，並自陽台處延伸致欲加蓋浴廁處，況塑膠地板舖設一段時日後本即較易脫落，是被告辯稱乃自然脫掉尚堪採信，原告就此為被告展林公司施工不慎所毀損此有利於己之事實未舉証証明，自不足採，故此部分金額，原告不得請求。 ⑮估價單編號二十七後地板還原部分，經查被告展林公司經原告同意在三樓後側搭建浴廁，此為原告所不爭執，於租期屆滿後，此工作物即無權繼續占用系爭房屋，況被告展林公司自承三樓浴廁之喇叭鎖、蓮蓬頭均已由其拆掉，則依民法第四百三十一條第二項但書之規定，被告展林公司既有取回其所增設工作物之意，即應負回復租賃物原狀之義務，故此部分之拆除清運費用七萬元，自應由被告展林公司負擔。 ⑯另就估價單上所示鋼筋除鏽部分，無証據足証係被告展林公司所損壞，此部分二萬元之金額，自不得請求。 ⑰又估價單上一比三水泥粉光部分，經查系爭房屋牆面污穢，釘有木板或畫有繪畫，並有水漬情形及貼有海報，自需重新粉刷，此部分金額一萬二千六百元，亦應由被告展林公司負擔。 ⑱按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀；承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第四百三十一條第二項、第四百三十二條第一項、第二項前段定有明文。從而，原告請求被告展林公司給付損害賠償及回復原狀之費用在二十一萬九千二百九十元範圍內為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則應駁回。７、末查，系爭租約第六條明定承租人於屆租賃期滿時不即時遷讓交還房屋時，始得請求「依照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」之違約金。至於承租人取回工作物未回復原狀或賠償損害時，乃出租人向承租人請求債務不履行損害賠償或請求回復原狀之事由，並非系爭租約約定之違約金發生事由。又原告認被告未給付租金（此部分請求本院已認定原告主張無理由）及賠償損害，尚未完成交屋云云，惟遷讓交屋與給付租金及賠償損害並無關連，被告展林公司對系房屋所造成之損害並不影響其已返還租賃物之事實，是被告展林公司既無未返還租賃物之情，顯無兩造所訂違約金發生之事由，準此，原告向被告展林公司請求自九十二年七月一日起算之違約金一百九十五萬元，自屬無據。（四）綜上所述，原告請求被告展林公司給付之金額在二十一萬九千二百九十元範圍內為有理由，應予准許，逾此數額之部分，為無理由，應予駁回。（五）本件為民事訴訟法第四百二十七條第二項適用簡易程序之訴訟，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。被告亦陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不當，爰酌定相當之擔保金額宣告之。又假執行之宣告乃法院之職權，原告之聲請僅預促法院為之，是就原告敗訴部分，勿庸為駁回之諭知，附此敘明。（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論斷，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十九條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第三項，判如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　二　　　月　　　十　　　日臺灣新竹地方法院竹北簡易庭法　官盧玉潤右為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官陳德榮中　　　華　　　民　　　國　　九十三　　年　　　二　　　月　　　十　　　日

竹北簡易庭(含竹東)九十二年度竹北簡字第一七一號

關鍵資訊