竹北簡易庭(含竹東)95年度竹北簡字第42號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　95年度竹北簡字第42號

原告

竹北不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

耿淑穎律師

訴訟代理人

許美麗律師

訴訟代理人

王彩又律師

被告

甲○○

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國95年7月31日言詞辯論終結，判決如下﹕

主文

事實及理由

一、原告之聲明﹕被告應給付原告新臺幣（下同）184,000元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告主張：

１、被告於民國（下同）94年9月12日起委託原告銷售坐落新竹縣竹北市○○段第797地號土地及文化臻邸即門牌號碼新竹縣竹北市○○街176號6樓之房屋（下稱系爭房地），原約定銷售金額為5,500,000元，底價5,200,000元。原告於94年12月5日找到買主即訴外人范瑞琴，開價4,600,000元，並簽立買賣斡旋金契約及交付500,000元本票（已於94年12月21日返還訴外人范瑞琴）。94年12月6日原告公司之買賣仲介人員至被告上班地點告知上情，並出示買賣斡金契約書及500,000元本票，被告同意以4,600,000元出售，但不給付賣方之仲介費，即實拿4,600,000元。因原告尚可向買方收取仲介費，故同意被告之主張，被告當場將委託價格更改為4,600,000元。94年12月7日原告公司之仲介人員心想若能說服買主將價格提高至4,700,000元即可補貼原告未能向賣方收取之仲介費，故說服訴外人范瑞琴提高100,000元之價金，詎94年12月8日與被告連絡簽約事宜，被告竟反悔，稱其非系爭房地之所有權人。然於被告委託原告出售系爭房地時即已出示系爭房地預定買賣契約書，並表示其為系爭房地之實際所有權人，只是借用第三人名義登記而已。被告顯係故意悔約。94年12月9日原告公司人員再度打電話給被告表示原告將正式寄發存證信函，通知於94年12月11日簽立正式買賣契約書，惟被告仍拒絕。是被告否認不知原告曾告知找到系爭房地之買主及不知系爭房地以4,600,000元成交，均屬不實。

２、買賣斡旋金契約係94年12月7日簽立，並非被告所稱94年12月21日。而94年12月21日係被告悔約，原告將所收之斡旋金返還買主的日期。且因被告同意以4,600,000元出售，原告為能獲得補貼之仲介費用而說服買方提高價金為4,700,000元，故被告稱買方不會同意再提高價格自亦不可採信。

３、被告已重新書立買賣委託書，是被告辯稱原告未完成委託出售之任務，顯非事實。

４、又本件倘被告未悔約，系爭房地出售予買方，依兩造所訂委託銷售之約定，被告自無需給付仲介費。惟被告並未履約，致原告無法自買方處獲得仲介費及視為賣方仲介費之100,000元，依兩造簽訂之委託書第5條第3款，應視為原告完成居間仲介之義務，被告須給付原告委託價百分之4的服務報酬即184,000元（0000000×4/100＝184000），被告辯稱既是實拿4,600,000元，原告以4,600,000元售出即無需給付仲介費，不足採信。

５、被告曾任職原告公司，且離職後仍從事不動產仲介業，對不動產仲介業之行規、文件之簽署、確定成交等流程，且原告已於94年12月6日完成仲介均心中肚明。

６、所發存證信函被退件，但地址與委託書上地址相符，但有至被告工作處告知，亦有以電話通知簽約事宜。

７、被告是實拿4,600,000元，本件屬外加，所以在4,600,000元外加百分之4之範圍內均屬成交價格，這也是被告同意的價格，故無100,000元之差價，也沒有違反誠信則。實拿不表示被告不需付仲介費，且已可使被告取得被告所說實拿之4,600,000元，仲介義務已完成，不論依契約或民法居間之規定，都可向被告收取仲介費用。

（二）被告則以﹕沒有收到原告已將系爭房地賣掉的書通知，因此不知原告已將系爭房地賣掉，原告通知的地址是莫須有，沒有收到存證信函，且依合約是實拿4,600,000元，伊不需付何費用。沒有拿到系爭房地出售的價金。沒有與買方簽約，何以要付錢。原告沒有出示要約書或斡旋書。新竹市○○路是原住地，搬家未告知原告，但支付命令是寄到伊戶籍地，原告有伊身分證字號，應該知伊住何處。原告以4,700,000元出售是否構成偽造文書。沒有看到要約書，原告不能扣留，且開庭3次後才說契約成立，可能是事後寫的。原告沒有至伊公司說有買主之事。原告打電話給伊是說有人要看房子是否可降價，並未告知何時簽約。承辦人員是陳玉娟不是乙○○，收受要約承諾書是仲介公司一貫手法。未與原告簽訂買賣契約書，所以沒有違約。要約書送達訂金要簽收，伊沒有收500,000元，也沒簽收資料。定金是價款的一部分，當然要交給伊，但原告未交付。若依原告所述訴外人范瑞琴願以4,600,000元購買，何以原告又叫訴外人范瑞琴於94年12月21日（答辯狀誤載為92年12月21日）委託期限過後再簽訂買賣斡旋金契約，並將承購金額改為4,700,000元。又買方若於94年12月6日至12月12日期限內願以4,600,000元購買，原告亦通知被告，買方不可能會再提高價格而願以4,700,000元購買系爭房地，故原告稱有告知買賣雙方以4,600,000成交不實，顯見原告在被告委託之94年12月6日至同年12月12日並未完成委託出售之義務。若證人陳玉娟、乙○○所述為真，原告（答辯狀誤載為被告公司）隱瞞買賣雙方4,600,000元為雙方達成一致之數額，為多賺仲介費違背民法第567條據實報告之義務，反而於94年4月7日向買方表示提高價格至4,700,000元賣方才願出售，意圖多賺差價，原告違反誠實信用，不得向委託人請求報酬及償還費用，故原告自不得向被告請求報酬。另依兩造所訂契約第5條第3款，必須買賣雙方簽立買賣契約或預約後，始有該條款之適用。本件買賣雙方根本未訂立任何契約，自無該條款之適用。且系爭房地若以4,600,000元成交，被告亦無給付仲介費之義務，是原告請求於法無據而請求駁回原告之訴等語。

三、法院之判斷：

（一）原告主張之事實，雖據其提出買賣仲介一般委託書、買賣委託內容更改附表、存證信函、文化臻邸房屋預定買賣合約書、土地預定買賣契約書、94年12月5日買賣斡旋金契約、94年12月7日買賣斡旋金契約、電話費明細等件為證，被告則以前詞置辯，是本件之爭點為原告是否通知被告有買主願以4,600,000元購買系爭房地？被告是否願以4,600,000元出售？

（二）經查系爭房地被告原以5,500,000元委託原告出售，嗣於94年9月12日更改為5,200,000元，後原告找到願以4,600,000元購買之買主即訴外人范瑞琴，即找被告商量，被告於94年12月6日再更改委託價為4,600,000元，並註明實拿4,600,000元，原告於被告更改委託價為4,600,000元後再於94年12月7日找訴外人范瑞琴協商後，訴外人范瑞琴同意以4,700,000元購買系爭房地等情，有買賣仲介一般委託書、94年9月12日買賣委託書內容更改附表、94年12月5日買賣斡旋金契約、94年12月6日買賣委託書內容更改附表、94年12月7日買賣斡旋金契約等件附卷可參，被告雖否認原告告知有買主願以4,600,000元購買，惟依證人陳玉娟所述﹕「（被告有無委託原告出售系爭房屋？）有的。因買方出4,600,000元，在隔天去被告公司找被告，我們有出示斡旋金契約及500,000元本票，被告說太低，溝通後被告說不付仲介費實拿4,600,000元，並寫更改委託書，對被告說我們沒有仲介費要再努力，被告說他不管我們，第二天我打電話給被告說要簽約，被告說他不賣不是所有權人，說所有權人說不賣他也無法，被告與我簽委託書有出示他與建商簽約的書面，我找到買方與證人乙○○一起去找被告時因我之前調謄本發現被告不是所有權人，我叫被告叫所有權人出具委託書，被告說該人是人頭他才是所有權人，因我之前與被告認識所以相信被告所述。店長說要發存證信函，我打電話給被告，被告說他不管，我之前有打電話多次給被告，他只是說他不是所有權人。因為沒有賣方的服務費所以去與買方談看看可否將價錢拉高，所以才有另一張斡旋金契約。4,700,000元的斡旋金契約有無給被告看我已經忘記，但應有告訴他。我有與被告說公司說發存證信函請他12月11日來公司簽約。」另證人乙○○稱﹕「系爭房地買主是我找到的，是在94年12月5日之前找到，12月5日買主出價4,600,000元。被告委託價為5,200,000元，所以要議價，12月6日早上我與證人陳玉娟去被告公司議價，經被告同意以4,600,000元實拿成交，我們因沒有服務費，所以當天告知被告再給我們些時間去努力我們的服務費，斡旋書上寫3天，被告同意，所以另寫一份實拿4,600,000元的委託書給我們，我們有留實拿4,600,000元委託書存底給他。但並沒告訴他簽約日期，12月7日去找買方，買方當天同意以4,700,000 元購買，12月8日以電話通知被告已經成交。並問何時可簽約，被告說他不是系爭房屋屋主無權簽約。12月9日發存證信函約他12月11日來我們公司簽約。12月6日我們告知被告他不是屋主必須要通知屋主出面簽約。被告說屋主只是他的人頭他可以直接處理，所以才沒叫屋主來簽授權書。我們在簽買賣仲介一般委託書時必須調出謄本，知道被告不是登記名義人，但被告有出示壹張他與建設公司買賣的契約書。告知被告有買主的當天有出示500,000元訂金本票，是怕被告掉了所以沒有交付給被告，等簽約當日再轉交。」（均見本院95年6月26日言詞辯論筆錄），是被告確知有買主願以4,600,000元承買系爭房地。

（三）按價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第346條第1項定有明文。本件被告於證人陳玉娟告知有買主願以4,600,000元購買系爭房地，並要求給予時間與買主商談可否提高價金，以便原告能自買主處獲得不能自被告處取得之服務費，被告並另行簽立買賣委託書內容更改附表，將委託價更改為實拿4,600,000元，顯見系爭房地之出售價格只要不低於4,600,000元，被告均願出售，則以依前揭說明，系爭房地自定有價金，且被告亦同意以4,600,000元出售。又被告同意證人陳玉娟與買主協商可否提高承買價額，嗣經買主同意將承購價更改為4,700,000元，雖證人陳玉娟表示有告知被告，然依買賣斡旋金契約第3條「本契約經賣方簽名（蓋章）同意買方承購條件時，竹北不動產即得．．．」，而94年12月5日及94年12月7日二份斡旋金契約均無被告之簽名或蓋章，有該二份契約附卷可憑，是被告並未與買主簽立買賣預約。而原告自承被告拒絕與買方簽訂買賣契約，是本件雖因可歸責於被告之事由而致未簽立本約，然被告既未與買主就系爭房地簽立任何買賣契約或預約之書面，原告依據兩造所訂買賣仲介一般委託書第5條第3項第1款之規定，請求被告給付委託價格百分之4即184,000元之報酬及遲延利息，即乏所據。

（四）原告另主張依據居間之法律關係請求被告給付仲介費乙節，按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。系爭房地並未成立買賣契約，已如前所述，另縱認被告與買方就系爭房地已達成以4,600,000元買賣之合意，惟查依兩造所訂買賣委託書內容更改附表，被告委託原告就系爭房地出售之價格為實拿4,600,000元，即表示系爭房地不論出售價格為何，原告只須交付4,600,000元給被告，被告不需支付任何仲介費用給原告，此亦為原告所不否認（見95年6月26日原告所提民事準備書（二）狀第2頁第7、8行），是被告亦無給付服務報酬之義務，從而，原告依據居間之法律關係請求被告給付服務報酬費，並無理由。

（五）綜上，原告請求被告給付184,000元及遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。

四、結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。