竹北簡易庭(含竹東)97年度竹北小字第289號

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　 97年度竹北小字第289號

原告

上圓不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

乙○○

被告

甲○○

上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國97年6月18日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告委託原告居間仲介購買坐落新竹縣竹北市美麗新世界A6棟8樓房地，承諾於契約成立時給付買賣價金百分之2之服務報酬予原告，嗣原告與賣方簽定不動產買賣契約，買賣總價款為新台幣（下同）339萬元，被告自應依約給付服務報酬67,800元，詎經原告催討，被告均迄未給付，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告67,800 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：被告係看見原告公司的廣告，打電話要去租房子，但一去到，原告卻說要賣不是要租，被告拒絕之；嗣原告帶被告去看另一間套房，且說價額很便宜，但因其僅係蓋幾層樓之預售屋，故被告根本沒進去參觀。事隔幾天，原告天天打電話催促被告，希望被告去其辦公室簽定要約書，使原告能向賣方商談價錢，而被告雖曾拒絕，但因原告說寫要約書無所謂，於是兩造始簽定要約書。過了幾天，原告說已談好價錢為342萬元，被告嫌太貴，希望能減一成約320萬元左右，原告就再去談，嗣價錢減為339萬元，原告又叫被告去事務所，然在被告尚未進事務所前，代書就已經在寫契約了，當時被告既未帶錢，也未帶印章，原告說先簽名沒關係，只要3天內交20萬元，剩下的去貸款就可以了；惟第二天原告卻打電話來說要繳70萬元，被告認為原告說話不算話，於是不要購買系爭房地了，但原告卻說不行，並且向被告請求仲介費，是原告既未給被告三天以上之契約審閱期，且要約書第9條明訂：「本要約有效期間至96年12月23日23時止」，本件買賣契約書又於96年12月24日始簽立，及賣方徐月娥由李宣慧為代理人代理簽約時未出具委託書等情，故本件買賣契約依法無效等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴。

三、本院之判斷：

(一)本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第521條第2項規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。

(二)本件原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

(三)原告主張之事實，固提出買方給付服務費承諾書、要約書、永慶不動產成交記錄單、不動產買賣契約書、存證信函2份等影本為證，然被告則以前詞置辯，且提出不動產買賣意願書、要約書、土定預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、不動產買賣契約書、代書流程說明等為證。

(四)按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。中央主管機關並得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。消費者保護法第11條之1、第17條第1項、第2項前段分別定有明文。又內政部92年6月26日內授中辦地字第0920082744號公告所附不動產要約書定型化契約應記載及不得記載事項第1項第1款規定，要約書定型化契約審閱期間不得少於3日。

(五)經查，被告以兩造所簽定之買賣給付服務費承諾書及要約書，均係原告佯稱被告簽定上開文件對被告並無任何影響後，被告始簽定契約書，在簽訂上開契約書前，並無3日以上之審閱期間等語資為抗辯，而原告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，審酌原告提出之要約書第五條關於要約撤回權、審閱權 (三)記載「買方簽訂本要約書前，已就『不動產說明書』詳細審閱，並已確實攜回本要約書審閱__日以上並充分瞭內容無誤」等字樣，其中審閱幾日欄為空白，然審閱期乃要約書之重要事項，應為業者即原告所明知，苟原告確有詳實告知被告契約責任並賦與3日以上之契約審閱期，豈會未予填載之理，故堪認被告上開抗辯應為真正。是原告於被告簽定上開買賣給付服務費承諾書、要約書前，並無提供3日以上之審閱期間，供被告詳閱內容，則原告已有違反依上開消費者保護法規定及內政部之公告，被告本得抗辯其不及審閱之條款為無效。至於要約書第5條有關要約撤回權、審閱權規定下雖有買方即被告之簽名，惟此項聲明及被告之簽名，不外係為證明原告有提供3日期間供被告審閱要約書內容之立證方式，然其既悖於事實，自不能變更原告違反上開消費者保護法及內政部公告之法律效果。況且，要約書中約定內容繁多，亦可見被告在接觸要約書之時，本難細閱要約書之全部內容，尤以原告告知簽定要約對被告並無任何影響之情況下，益證被告並未詳細審閱要約書，原告既未予被告適當之審閱期，則依首揭說明，被告抗辯兩造所簽定之要約書、買賣給付服務費承諾書有違消費者保護法之規定，內容無效，應為可採，則原告依買賣給付服務費承諾書訴請被告給付報酬，為無理由，應予駁回。

四、本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第385條第1項前段、第78條，第436條之19第1項，判決如主文。

竹北簡易庭法　官　彭政章