竹北簡易庭(含竹東) - 98年度竹北簡字第127號（分割共有物） - 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 98年度竹北簡字第127號原　　　告　Ｕ○○ Ｎ○○ Ｔ○○ Ｒ○○ Ｋ○○ Ｓ○○ Ｑ○○ 寅○○ Ｍ○○ 未○○ 壬○○ 前列十一人共同訴訟代理人　　　　許美麗律師王彩又律師李明仙律師被　　　告　戌○○ 號前列一人訴訟代理人　　玄○○ 黃○○ 被　　　告　天○○ 431巷宇○○ 431巷Ｉ○○ 乙○○○ 巷55號前列四人共同訴訟代理人　　　　　Ｈ○○ 巷55號被　　　告　巳○○ 8號8樓Ｂ○○ Ｊ○○ 酉○○ 宙○○ 地○○ 431巷前列一人訴訟代理人　　癸○○ 被　　　告　Ｄ○○ 前列一人訴訟代理人　　卯○○ 被　　　告　午○○ 申○○ Ｇ○○ 號Ｅ○○ Ｆ○○ Ａ○○ Ｌ○○ 號3樓辰○○○ 臨前列一人訴訟代理人　　丑○○ 被　　　告　庚○○ 弄70之辛○○ 己○○ 丙○○ 丁○○ 兼前列五人共同訴訟代理人　　　　戊○○ 被　　　告　Ｐ○○○ 樓子○○ 甲○○○ Ｃ○○○ Ｏ○○ 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年10月 5日辯論終結，判決如下：主文一、被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○應就其被繼承人亥○○所遺坐落新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段一八四地號，面積一五九平方公尺之土地所有權應有部分九六之四辦理繼承登記。二、兩造共有坐落新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段一八四地號土地按下列方法分割：如新竹縣竹北地政事務所民國98年6 月25日複丈所繪土地複丈成果圖（下稱：附圖）所示方案（一），面積八０點六平方公尺分歸原告等取得，按其如附表所示之應有部分比例維持共有，面積七八點四平方公尺，由被告等取得，按其如附表所示之應有部分維持共有，惟被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○，並應就其中應有部分九六分之四比例維持公同共有。三、訴訟費用由兩造按附表所示土地應有部分比例負擔。事實及理由壹、原告主張：一、按各共有人得隨時請求分割共有物，共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：（一）以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。（二）原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，分別有民法第823、824條所規定。又按「每宗耕地分割後每人所有面積未達O.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」農業發展條例第16條第1項第4款亦有明文。而內政部民國89年9月16日台內地字第8913114號函稱：「二、關於農業發展條例修正施行前之共有人，若其中一人於農業發展條例修正施行後，發生再移轉予 2人時（共有人數已增加），辦理分割疑義乙節，共有人之一於農業發展條例修正施行後發生再移轉為共有者，除其分割後每人所有每宗耕地面積在0.25公頃以上者外，僅得依本部89年7月7日台內地字第8909175 號函規定分割，筆數不得超過修正前之共有人數，且新增共有部分不得分割為單獨所有。」。二、緣新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段 184地號土地（下稱：系爭土地）為兩造所共有，兩造各共有人之應有部分詳如附表所示，其中原告等之所有權應有部分合計 2190/4320，被告等之應有部分合計 2130/4320，全體共有人就系爭土地並無不分割之協議，惟迄今仍無法協議分割；又系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，應係農業發展條例所規範之耕地，依部分被告取得系爭土地應有部分之時間可看出，系爭土地於89年1月4日農業發展條例施行前已屬共有耕地，雖原告等之應有部分係於89年1月4日之後取得，然依上開內政部函釋，只要系爭土地分割後之筆數不超過修正前之共有人數，系爭土地即可分割。原告爰訴請法院將系爭土地予以判決分割。三、再按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分其物權，民法第 759條定有明文。是被繼承人死亡時，登記其名義所有之不動產，屬全體繼承人公同共有之遺產，非經辦理繼承登記，不得處分。又請求辦理繼承登記，並合併請求分割共有物，乃符合訴訟經濟原則，亦與民法第 759條及強制執行法第130條規定之旨趣無違，此有最高法院 69年台上字第1012號判例可參。訴外人亥○○原為系爭土地之共有人，其應有部分為 96分之4，惟亥○○已於38年11月11日死亡，而亥○○之繼承人乃係本件被告午○○等19人，是原屬亥○○所有之系爭土地應有部分 96分之4之所有權，即屬被告午○○等19人所公同共有，但因被告午○○等19人迄未就其等繼承取得而公同共有之系爭土地應有部分 96分之4之所有權辦理繼承登記，依法自應先命其等辦理繼承登記後，原告始能訴請系爭土地之裁判分割，原告爰追加聲明訴請判命午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、林騰煙、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○等19人，應就其等之被繼承人亥○○所遺之系爭土地之應有部分96分之4之所有權辦理繼承登記。四、原告主張之分割方案及理由如下：（一）分割方案：系爭土地分割為2 筆，其中如附圖方案（一）所示面積80.6平方公尺之土地由原告等人共同取得，並按附表所示之比例保持分別共有，另面積78.4平方公尺之土地由被告等人共同取得，並按附表所示之比例保持分別共有。（二）理由：１、系爭土地係位於117縣道及竹 14道路（即新竹縣新埔鎮○○路）交叉處，系爭土地北側之同段419-12、419-13地號土地現亦為道路【現為原告所投資之新竹楓的溫泉股份有限公司（下稱：新竹楓公司）名下】，因義民路於該處有一個大轉彎，沿義民路由東向西行駛之人於轉彎前無法看到對向欲左轉進入系爭土地道路之車輛，因而在剛轉彎之系爭土地前經常發生車禍。原告等欲改善此問題，希望能分配到如附圖方案（一）所示東側部分，面積80.6平方公尺之土地，以便配合系爭土地東側之同段419-4 地號土地（現為原告所投資之新竹楓公司名下）將北側之道路修正位置往東移並拓寬，使沿義民路由東向西行駛之人在轉彎前就可清楚看到對向欲左轉進入系爭土地道路之車輛，以避免車禍之發生，如此分割方案，首重行車安全。２、又系爭土地道路於80幾年時以入口之寬度核算面積約為28坪【即被告等共有人出售予十德育樂股份有限公司（下稱：十德公司）部分】，因入口寬度不大（約12至13公尺），加上系爭土地東側部分土地上植有竹林而遮蔽了義民路大彎道由東往西行車輛之視線，故經常與對向欲左轉進入系爭土地道路之車輛發生車禍，原告購買系爭土地剩餘之20坪後，加寬道路入口寬度為20.7公尺，以增加大彎道由東往西行車輛之視線，以目前系爭土地道路入口之寬度而核算面積約38坪【126 平方公尺，詳如附圖方案（三）】，故果如被告主張依附圖方案（二）之系爭土地西側，80.6平方公尺部分土地分給原告，以原告可分得之面積約為24坪，則系爭土地之入口僅為13公尺，較現行道路入口之20.7公尺縮小甚多，則大彎道由東往西行之車輛之視線更差，將會更增加發生車禍之危險。３、又以被告之應有部分就系爭土地可分得之面積甚小，均無法個別使用，且系爭土地如附圖方案（一）所示東側部分土地之地界線曲折不齊成為畸形，且曲折部分無法配置建築物，依新竹縣畸零地使用規則第 2條、第7條及第8條規定，該部分土地為一畸零地，無法整體使用。是被告分配到此部分土地亦不得建築或甚難使用，若分到附圖方案（一）西側部分土地，則為一較完整之土地，對被告自屬較為有利。又承前所述，原告因安全之考量欲將如附圖方案（一）東側部分土地合併419-4 地號土地闢為道路並拓寬，則於衡量公益及該部分土地對被告等並無利用價值後，將該部分土地分配予原告應是最佳之分割方案。（三）若被告等均願維持如附圖方案（三）之道路使用現況，則法院亦可依現行民法第824條第2項第1款但書、第3項之規定，將道路使用現況之 126平方公尺土地，甚或本件全部土地分配予原告，而由原告以每坪新台幣（下同）10萬元之價格補償予被告，並由被告依持分取得金錢補償。五、對於被告答辯所為之陳述：（一）扣除現行之道路外（以現行出入口20.7公尺寬度，道路約有38坪），系爭土地約僅剩東側鄰路邊約10坪左右【33平方公尺，詳見附圖方案（三）】，又以該細長條狀且大多數寬度不逾一公尺之土地而言，其上之竹林僅有二、三欉，乃少之又少，而被告訴訟代理人林筆榮於98年3 月12日書狀中所檢附之照片中之竹林絕大多數係在原告所投資之新竹楓公司名下之419-4地號土地上，並非在系爭184地號土地上；又被告林家之祖厝乃位於南側而與系爭土地相隔一條大馬路並未相連，亦有本院98年6 月25日勘驗現場時，被告之供述可證明，而同小段184-1、184-2地號為「道」地目，現為交通要道，何來該等土地與184 地號土地為保護林家住家安全之屏障？是被告主張系爭184 地號土地上之林地為其林家居住安全及祖先神位大廳之屏障云云，顯非實在。（二）十德公司於76年間購買419 地號等多筆土地時，並未承諾保留419-4、419-5及184等地號之林地，亦未承諾返還419-4、419-5 地號之土地給林家，有關被告所檢附之切結書，業經十德公司於另案民事訴訟中否認真正。至於原告Ｕ○○於Ｈ○○等與十德公司間之民事訴訟中願意代為給付和解金額，乃係因被告等於96年12月18日同意將系爭土地扣除已賣給十德公司28坪外之剩餘20坪土地出售給Ｕ○○，而解決了新竹楓公司之道路出入口被卡之重要問題，且由共有人之一林沐清代表全體共有人出面簽訂買賣契約，故原告Ｕ○○始於96年12月19日同意在十德公司與Ｈ○○等以和解方式解決紛爭時，由原告Ｕ○○給付和解金，且和解金額高達1192萬7149元，另原告Ｕ○○再以每坪10萬元價格購買系爭土地20坪，並已給付頭期款50萬元，是被告爭執並未同意賣地及爭執原告之分割方案，無非是要控制新竹楓公司之營業道路出入口及419-4 地號土地之使用，否則以被告欲取得如附圖方案（二）78.4平方公尺土地，係屬細長狀甚且大部分土地之寬度不逾一公尺根本無法使用，毫無利用之價值，就土地之使用觀點，被告之主張僅係損人不利己之分割方案。（三）又十德公司於76年間購買 419地號等多筆土地時，併同購買系爭184 地號土地約28坪，以供道路出入使用，此由被告林家四大房所簽收之收據上載明「土地讓渡」、「價款」足以證明，又因系爭184 地號土地使用類別係屬農牧用地，於76年間礙於法令限制無法分割移轉所有權，故當時以價購方式取得使用權，然被告等竟拘泥於「使用權」字樣，而主張當時之價款係使用權之代價而非買賣之價款，果係如此則何以使用權之代價每坪高達1 萬元，反高於當時之土地買賣價款每甲（2934坪）之 380萬元？由每坪如此高單價亦可知十德公司於76年間所支付之金錢係購買土地約28坪之價款。再者亦有93年12月11日由Ｉ○○、林沐清、林錦濤、林恩垣，林錦春（Ｈ○○之胞弟）代表全體共有人將扣除出售予十德公司28坪之剩餘20坪土地出租給新竹楓公司（由代表人Ｓ○○出面簽約）之租賃契約書「（一）土地座落: ．．．（扣除已出售十德育樂休閒股份有限公司面積外，以實際占有面積．．．」等字足以證明。按新竹楓公司承租剩餘20坪土地，每坪每年3 千元，總金額為6萬元，因地主以32戶共有人要均分租金，以每戶2千元較好計算，而要求新竹楓公司給付每年6萬4千元租金，若非共有人亦認同於76年間賣斷系爭28坪土地予十德公司，何以僅出租剩餘之20坪供新竹楓公司使用？（四）再新竹楓公司向十德公司購買土地，十德公司並將其向被告等購買系爭 184地號28坪土地之權利移轉給新竹楓公司，因此再由原告Ｕ○○出面向被告等購買剩餘之20坪土地，於96年間經過多次在林家祖厝與林家四大房協商，土地價格每坪10萬元乃係Ｈ○○之胞弟林錦春所提議，雖價格高於市價甚多，但原告Ｕ○○為解決道路出入口之問題，仍表同意，於96年12月18日而由土地持分最多（8分之1）之林沐清代表全體共有人簽訂買賣契約書同意將系爭土地扣除已賣給十德公司28坪外之剩餘20坪土地出售給Ｕ○○，至此原告及新竹楓公司取得系爭 184地號全部土地之使用權，因此多數之土地共有人陸續移轉所有權給Ｕ○○及其指定之人。退步言，姑不論76年間系爭土地之共有人是否將28坪土地出售十德公司，但至少被告亦承認十德公司就該28坪土地係取得永久使用權，故被告至少對該28坪持分土地之使用權應受限制。就原告對系爭 184地號土地擁有全部之使用、支配權，而被告就其持有土地之使用權應受限制觀之，原告主張依附圖方案（一）將東側部分之80.6平方公尺土地分割歸原告共有，西側部分78.4平方公尺土地分割歸被告共有，亦符合原告對全部土地擁有使用權之狀態，無損於被告之權益。（五）另系爭 184地號剩餘之20坪土地，由林家四大房派代表出席洽談並由土地持分最多（8分之1）之林沐清代表全體共有人，於96年12月18日以每坪高價出售予原告Ｕ○○時，代表共有人出面洽談之人何不是信誓旦旦已得全體共有人之同意而出面，然事後其他共有人依然可以翻臉不認帳而說並未授權，則要原告如何再相信被告或其訴訟代理人所言「持分宗親願意承諾永久保留寬敞路口的使用現況」。六、原告為此聲明：（一）被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○等人應就被繼承人亥○○所遺坐落新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段184地號、面積159平方公尺、應有部分96分之4之土地所有權，辦理繼承登記。（二）兩造共有坐落新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段 184地號、面積 159平方公尺之土地一筆准予分割，其分割方式為：如附圖所示方案（一）面積80.6平方公尺之土地由原告等人共同取得，並按附表所示之比例保持共有；如附圖所示方案（一）面積78.4平方公尺之土地由被告等人共同取得，並按附表所示之比例保持共有。（三）訴訟費用由被告等負擔。貳、被告則以：一、被告天○○、宇○○、Ｉ○○、乙○○○部分：（一）系爭184地號林地是林氏宗族住家居住安全屏障的一環：１、據被告提出之地籍圖及照片可知，新竹楓公司及十德公司共用寬敞路口，而林家住宅面積約兩分地，緊鄰系爭 184地號林地縣道之南側，比路面低約兩米。２、林家長輩們於76年間賣出一大片後山給十德公司時，買賣契約條件有註明保留419-4、419-15及184地號等林地原有景觀，買賣契約及切結書中亦有載明道路寬度及路口，作為林家後代子孫居住及保護祖先神位大廳的安全屏障，新竹楓公司有義務履行契約承諾，維護路口現況。３、94年間因新竹楓公司開墾後山之排水不當，曾有大量黃土大水淹進林家大片庭院，接著還有多次後山往下排水太大，越過義民路，大量流到林家祖先神位大廳後面排水溝，淹入屋內。近幾年來，林家與系爭 184地號土地路口間的義民路之挖掘工程，對地勢較馬路低窪約 2米的林家，多次造成屋內大量滲水，已傷害住家基礎結構安全，４、上述諸現象正是林家長輩們當年的重要評估，而不願賣出184、184-1、184-2 等地號林地的主要原因，為保護林家世世代代居住安全，對184地號土地上道路入口的移動工程，將造成附近林地鬆動滲水，及往後長遠不可預知的開墾，是唯有保住現有所有權及採如附圖方案二之使用權，才能保障林家居住安全及維護祖先神位大廳安寧的最後一道屏障。（二）林家原有的419-4、419-15林地維護被十德公司與新竹楓公司傷害：１、十德公司對返還419-4及419-15 地號土地給林家的契約承諾，歷經15年仍未履行，林家遂於94年5月2日寄出存證信函給十德公司，但十德公司隨即會同新竹楓公司把 419-4林地，於同月14日以買賣之名變更所有人為黃亨樟先生。２、經林家提起訴訟，歷經多月答辯艱辛，最後在法庭達成和解，十德公司因違背買賣契約及切結書的約定，應對林家為賠償，而非新竹楓公司向林家購買上開土地。至此，林家已失去保護住家安全的第一道屏障，只剩下184、184-1、184-2等最後一道屏障。（三）新竹楓公司與十德公司及十德公司關係人林文彬先生聯手再覬覦系爭184地號土地：１、十德公司與林家於76年所簽訂之買賣契約，於第六項載明：林家同意十德公司在系爭土地上開闢道路，由十德公司取得使用權。２、經計算，十德公司原就184地號林地路口之使用權是 14.8坪，而非其所稱之28坪，嗣於93年底，十德公司與林家就位於 184地號土地上道路拓寬再訂定租約，林家談判代表Ｉ○○已到庭否認協議時曾談論「扣除已出售十德面積外」等語（見98年3月23日調解程序筆錄），係對方片面列入93年租約。３、自97年9月至98年1月間，新竹楓公司老板Ｕ○○先生及林文彬先生運用各種手段，配合不符事實之律師函及存證信函，多次造訪或打電話給 184地號土地持分宗親，讓多人在不了解實情下恐慌中勉強讓出持分權。然林家大房代表林沐清於96年12月18日簽名的系爭土地買賣契約，已經證人林錦濤即林沐清之弟於98年 5月18日到庭自承：確定未得到多數持分宗親同意，是該契約無法律效力，原告以此契約延伸相關之所有聲明已無意義。（四）為交通安全考量林家不同意原告把系爭土地路口改到東側，而林家願意承諾永久保留寬敞路口的使用現況，不會妨礙新竹楓公司開發大片後山：１、林家對系爭土地為擁有近半數持分的所有權人，且系爭土地土地東側，一直擁有使用竹木為目的之地上權，原告要求分割，應互相尊重並以互不影響地上權的行使為原則。２、況依原告新規劃之道路由竹北往新竹楓車輛，準備左轉上山穿越對方車道之前，完全看不到對方來車，嚴重危害行車安全，而新竹楓下山往竹北車輛，由原來約90度的順彎，變成約 150度的危險急轉彎，且該處是下坡路段，徒增轉彎危險。３、又由新埔往新竹楓車輛，右轉上山，在現有路口及竹林地新路口之行車狀況相同，因為均是在義民路大彎道上，右側車輛右轉彎。４、新竹楓公司招牌邊的電線桿將隨改變路口而被移動，損害國家資源並干擾附近居民。（五）附圖之方案（二）最能使雙方在民法保障下，不受傷害並維持良好使用現狀：１、依照民法第782條及832條，保障林家飲用水井及竹木用地使權。２、即由新竹楓公司繼續使用路口現況（系爭土地西側），路口約20米寬，而林家則繼續使用竹林地現況（系爭土地東側），沿縣道也是約20米寬，避免雙方因變更使用現況的損失及傷害。二、被告Ｄ○○部分：（一）原本家族是要保留祖先所遺之 419-4地號土地，是因為十德公司背信，所以才讓他人取得土地，但被告對於所持有之184 地號土地應有部分，並沒有委託任何人處理，雖曾在公廳有開過一次會，但當時反對184地號跟419地號土地綁在一起處理，因此原告稱分割時以一坪10萬元買到系爭土地，應是在目前9米道路的位置。（二）系爭184 地號土地是林家祖先留下來的地，目前還是耕種、屏障使用，大家已經習慣該處道路，沒有行車安全的考量，且路也夠寬了，不應該再開道路，反而原告應將水土保持做好，故請求依照目前的使用狀況作分割，即採方案（二）之分割方式，才合情合理。三、被告戌○○、地○○、Ｇ○○、Ｅ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｏ○○等十五人均未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前陳述，除戌○○、地○○表示意見同訴訟代理人Ｈ○○外，其餘被告則表示無意見。四、被告巳○○、Ｂ○○、Ｊ○○、酉○○、宙○○、午○○、申○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、Ｃ○○○等十一人則始終未到庭表示意見，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。叁、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，此為民事訴訟法第255條第1項第 5款所明定。本件原告主張坐落新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段 184地號土地，為兩造所共有，惟因土地登記資料中所載之共有人亥○○業已過世，系爭土地應為亥○○之繼承人，即被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○等19人公同共有，有亥○○之除戶戶籍謄本 1份、繼承人等之戶籍謄本42份、繼承系統表 1紙附卷可憑，乃於本院98 年3月23日調解程序中追加原非當事人之上開亥○○之繼承人為被告，因本件請求分割共有物之訴訟標的對於全體共有人必須合一確定，依首揭說明，原告之追加，要無不當，應予准許，合先敘明。二、本件被告戌○○、巳○○、Ｂ○○、Ｊ○○、酉○○、宙○○、地○○、午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○部分，經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，併此敘明。肆、得心證之理由：一、原告主張系爭土地為兩造所共有，各共有人土地所有權之應有部分詳如附表所示，且兩造無法協議分割系爭土地等事實，業據原告提出系爭土地登記謄本為憑，惟被告則表示原告之前手十德公司於76年時，僅取得在系爭土地開闢9　公尺道路之使用權，而原告雖再提出於96年12月18日所簽訂之系爭土地買賣契約，然觀之該契約所載賣主僅訴外人林沐清一人，並不能代表其他共有人出賣系爭土地，該契約應無法律效力，然部分宗親仍在不了解實情下，勉強移轉所有權，故縱要分割，亦應以現狀分割較為合理等語置辯。是本件兩造間有所爭執，而本院所應審究者，即在於：（一）原告是否得主張分割系爭土地？（二）系爭土地如何分割為宜？二、原告是否得主張分割系爭土地？（一）訴外人十德公司於76年7月1日與林氏宗族就新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段417 地號等12筆土地成立買賣契約，業據被告提出土地買契約書一份影本附卷可憑。嗣十德公司再將上開土地賣給新竹楓公司，而原告等皆為新竹楓公司之股東，業經原告到庭陳明（詳見98年 3月23日調解程序筆錄），且為被告所不爭執。而林氏宗族於94年間提出十德公司於79年10月 9日所簽具之切結書，請求其返還新竹縣新埔鎮○○段下枋寮小段419-4、419-15 地號土地，惟為十德公司所否認，嗣由林沐清、林清水、Ｈ○○向本院另案提出請求損害賠償案件，而於96年12月19日在本院達成調解，由原告Ｕ○○（即新竹楓公司股東）分別給付訴外人林沐清、林清水、Ｈ○○各2,987,600 元、2,164,800元、6,774,749元，而林氏宗族不得再就上開切結書之內容，對十德公司主張權利，業據被告提出本院96年度移調字第12、13號調解筆錄一份附卷可稽，而位於系爭土地東北側，與系爭土地相鄰之419-4、419-15 地號，目前皆屬新竹楓公司所有，亦據原告提出土地登記謄本二紙附卷可佐。（二）十德公司於購買上開土地時，為便利進出，於同份買賣契約中並與出賣人約定「六、土地出賣人等同意在坐落下枋寮一八四號地內供給買受人開闢九公尺道路，用地面積每坪以新台幣壹萬元計算給付土地出賣人，以資取得使用權。」，新竹楓公司向十德公司購買上開土地時，即承受前揭約定，並於93年間為拓寬該道路而與系爭土地之代表人Ｉ○○、林沐清、林錦濤、林思垣、林錦春，就系爭土地剩餘部份訂定租賃契約，更於96年12月18日與林沐清簽定系爭土地之買賣契約，原告等因而陸續自系爭土地部分共有人受讓應有部分，原告應對於系爭土地取得全部之使用、支配權利乙節，則為被告表示原告之前手十德公司於76年時，僅取得在系爭土地開闢9 公尺道路之使用權，又原告提出於96年12月18日所簽訂之系爭土地買賣契約，僅為訴外人林沐清一人之個人行為，並不能代表其他共有人出賣系爭土地，該契約應無法律效力云云，經查：１、十德公司與林氏宗族於76年7月1日簽定之買賣契約第六點雖記載為：「土地出賣人等同意在坐落下枋寮一八四號地內供給買受人開闢九公尺道路，用地面積每坪以新台幣壹萬元計算給付土地出賣人，以資取得使用權」等語，然對照原告所提出房份代表林沐清、林漢欽、林坤龍、戌○○於77年5月12日、77年6月6日所簽具之收據，清楚載明『茲收到新台幣．．．元，係座落新埔鎮○○段下枋寮小段184 號「旱」地目土地『讓渡』與十德育樂企業股份有限公司開闢道路使用，面積二八. 七○坪，領款人持份．．．之價款，如數收訖』等語，有土地買賣契約書1 份及收據4 紙附卷可按，觀之上開收據既載明該部分土地為「讓渡」，房份代表所收受者為「價款」，俱屬買賣土地之用語，則被告辯稱十德公司僅取得該部分土地之使用權而非所有權，即非無疑。２、再者，依原告提出新竹楓公司代表人Ｓ○○與系爭土地之代表人Ｉ○○、林沐清、林錦濤、林思垣、林錦春，於93年12月11日，就系爭土地剩餘部份訂定之租賃契約，契約書中載明「（一）土地座落：新埔鎮○○段下枋寮小段184 號地號內土地（扣除已出售十德育樂企業股份有限公司面積外，以實際占有面積計算（以實際測量面積計算）」，即新竹楓公司代表人Ｓ○○與系爭土地之代表人Ｉ○○、林沐清、林錦濤、林思垣、林錦春簽定上開租賃契約時，雙方皆認知系爭土地中有部分業經出售予十德公司，而非僅提供十德公司使用權，始會將系爭土地扣除已出售予十德公司之土地面積後，與代表新竹楓公司之Ｓ○○簽訂土地租賃契約。３、參以證人林錦濤到庭結證稱：「（問：你本身之前有無取得 184地號土地的共有權？）答：我沒有。」、「（問：你父親之前有無取得 184地號土地的共有權？）答：也沒有。」、「（問：你是否有在93年12月11日及94年12月17日跟新竹楓溫泉公司、Ｓ○○訂立土地租賃契約？）答：有。」、「（問：你本身既非184 地號土地共有人，為何林姓宗親由你代表簽立94年12月17日得土地租賃契約書？）答：是我哥哥林沐清持有土地權狀，所以才會由我跟承租人訂約。」、「（問：在94年12月17日所定土地租賃契約的範圍為何？）答：記得，因我們93年我去拿租金，對方說不能隨便一個人就拿租金，所以再由我寫一個土地租賃契約書。要看93年那一次的合約。」、「（提示93年、94年兩份租約，問：當時承租範圍為何？）答：就是以租約為準。」、「（問：承租坪數是多少坪？）答：我們是這樣講，沒有講到坪數。」、「（問：一年的租金是如何訂出的？）答：有談到上一代的人說有租給原告，賣給原告，租金93年訂立就生效，是Ｉ○○說一年租金64,000元，我們有四大房，一房以8 份來算。」、「（問：93年度租約，那時租金是多少錢？）答：那時就已經開始一年拿64,000元。」、「（提示，問：你在93年12月11日租賃契約書簽名時，有無看過契約書內容才簽名？）答：有。」、「（提示，問：契約書上有寫土地出租範圍是 184地號扣除已出售十德公司面積外，以實際占有面積計算出租，所以當時你也認同184 地號土地有出售給十德公司？）答：是。」、「（問：你為何會認同184 地號土地有賣給十德公司？）答：我們在場的其他人都說這樣，我是後來才去，去的時候我聽他們講，我也簽字這樣。」、「（問：立租約之後，都是你一個人與新竹楓公司收租金？）答：93年收租是Ｉ○○說其他人沒有時間去收，要叫其他在場簽約的人去收，Ｉ○○就叫我去收，我也同意所以由我去收，我一年去一次，一次收全部64,000元租金，93年我去收我有簽字，94年我去，他們有講這不是我個人立租約，所以才會再寫一份94年的租約表示我有權利代表收租。」、「（問：你有無跟原告Ｕ○○接洽買賣184 地號土地的事情？）答：有。」、「（問：接洽的過程為何？）答：那是為了我們419 官司的事情，要和解，除非十德同意，我們也談好幾次要將184 地號土地賣給原告，那時是講要賣184地號20坪面積給原告，因之前十德在開道路有9公尺28坪面積，十德這部分我也不是很清楚。」、「（問：這20坪土地的所有權人是何人？）答：很多人共有的。」、「（問：你如何跟林姓宗親接洽買賣20坪土地的事情？）答：我們在解決和解事情，有在公廳、新竹楓咖啡館有招集宗親談到要買賣184 土地的事情，當時我同意出售的是我的部分。」、「（問：當時招集宗親談到要買賣184 土地事情，有無宗親表示不同意出售土地？）答：但是我們一起去的都同意，像是Ｉ○○也有一起去咖啡館，但他沒有談這件事，他知道這件事情，還有林錦春我們三個人一起去的。」、「（提示，問：為何不動產買賣契約書上面書寫，買賣的標的是184地號面積159平方公尺權利範圍全部？）答：不動產買賣契約書是真實的。28坪當時已經賣給十德，但是我們權狀有這些。」、「（問：契約書上面寫權利範圍全部是否代表184 地號所有共有人都同意出售20坪土地？）答：不是全部的人都同意出賣。我們有四大房的人去，有些人會不同意，我們寫這份契約書對方也同意。」、「（問：如果不是全部的共有人同意出賣184 地號土地，為何權利範圍不寫同意出賣的人，為何書寫全部？）答：當初是我和原告說我不能代表全部，原告說他需要這個合約書才可以拿出當初談和解的金額，而我們去的人都同意。」、「（問：當時買賣合約的200 萬，原告是否都付清？）答：沒有。同意賣的人自己去拿，一坪10萬元，賣20坪。我拿到的部分25萬元，就是我哥哥8分之1的部分金額就是25萬，至於其他人有無拿到錢，就是自己去跟原告談。我們是以20坪的8分之1計算。因為認為28坪的部分我哥哥已經賣給十德公司，我有在事後看過單子，那時是35,000元，是以一坪1 萬元來算。」、「（問：當時一坪1萬元金額是賣184的錢還是讓十德使用的錢？）答：我僅知道詳細狀況是賣給十德。」、「（問：訂立184 地號20坪買賣合約書之後，原告交付多少錢給你？）答：那是我們在權狀交付之後拿到25萬元，還有張支票50萬當作訂金。」、「（問：這張50萬支票現在是否兌現？）答：沒有。」、「（問：如果是個人去跟原告接洽買賣184 地號20坪土地的事情，原告為何要開立50萬訂金支票給你？）答：因原告說合約書就是要有訂金，這樣合約才會成立。」、「（問：現在這張訂金支票在何處？）答：在我這裡。」、「（問：你有無想過兌現50萬支票後，要如何處理？）答：這不是我個人去向原告拿支票，是很多人在林文彬家中現場，像是有Ｇ○○、林清水、林瑞芳，我代表收下。」、「（問：你說很多人在，是四大房都在？）答：就二房的弟弟林錦春參與，其他三大房都在，Ｇ○○、林清水是第三房，我是大房，林錦春代表第二房、第四房，因第四房把財產賣給第二房。」、「（問：你有無聽到其他三大房提到，之前曾經把184 地號土地28坪出售給十德公司的事情？）答：有。每一房都有拿到十德1坪1萬元的收據。」、「（問：當時賣419 土地給十德公司一坪的價格為多少？）答：419 沒有賣給他，所以才會有糾紛。」、「（問：當時賣417 土地給十德公司一坪的價格為多少？）答：不清楚。」、「（問：當時賣417跟賣184地號土地的一坪價格是否相同？）答：應該不相同。417 算甲的價格，且417地號我也不知道在哪裡，賣184土地我也不清楚是否賣得比417 較貴、便宜。」、「（問：當時在跟原告和解時針對419地號土地事件，那時有無談到184地號土地買賣的事情？）答：之前有談到很多次，當然有談到要賣184 地號土地的事情。就像之前有在龍潭、咖啡館談過。」、「（問：開這麼多會，有無宗親反對買賣184 地號土地的事情與419 綁在一起談？）答：有人不同意，我忘記是誰。」、「（問：當時跟原告訂立184 地號20坪土地買賣合約，有無包含你要去協調、反對買賣20坪林姓宗親？）答：我當初只是講我能夠做到的是我去找同意的人來賣地。不同意的人我就不負責。」等語（詳見本院98年5 月18日調解程序筆錄），證人明確表示其在93年12月11日、94年12月17日代表系爭土地所有人與新竹楓公司商訂租賃契約，及在96年間與新竹楓公司接洽買賣系爭土地事宜時，皆認知林氏宗族業已出賣系爭土地中之28坪予十德公司。審證人林錦濤既身為林姓宗親之一員，衡之常情，其應無蓄意偏袒原告，故為不利於被告陳述之理，堪認證人上開所述，就不於被告部分應與實情相符，堪予採信。４、綜觀上述，不論原告Ｕ○○於96年12月18日與訴外人林沐清所簽訂之系爭土地買賣契約是否有效，並不影響十德公司於76年間已取得系爭土地中之28坪之所有權，嗣十德公司再將上開土地賣給新竹楓公司，新竹楓公司自亦承受上開權利，加計原告其後另行購買系爭土地應有部分，則原告上開主張其實已取得系爭土地全部之使用權利，要非無據。（三）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文；而共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為分配，同法第824條第2項亦定有明文。再按，「每宗耕地分割後每人所有面積未達O.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：四、本條例中華民國89年 1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」、「依本條例第16條第1項第3款及第4 款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。」，為農業發展條例第16條第1項第4款、耕地分割執行要點地11點所明文。再參以內政部民國89年9月16日台內地字第8913114號函：「二、關於農業發展條例修正施行前之共有人，若其中一人於農業發展條例修正施行後，發生再移轉予二人時（共有人數已增加），辦理分割疑義乙節，共有人之一於農業發展條例修正施行後發生再移轉為共有者，除其分割後每人所有每宗耕地面積在0.25公頃以上者外，僅得依本部89年7月7日台內地字第8909175 號函規定分割，筆數不得超過修正前之共有人數，且新增共有部分不得分割為單獨所有。」。查兩造共有系爭土地，並無因物之使用目的不能分割或約定不為分割之情形，又系爭土地之使用地類別為農牧用地，依土地登記謄本所載，系爭土地於89年1月4日農業發展條例施行前已屬共有耕地，而原告等雖於該條例施行後再受移轉，然依上開內政部函釋，只要系爭土地分割後之筆數不超過修正前之共有人數，系爭土地即可分割，則原告訴請裁判分割，自屬有據。三、系爭土地如何分割為宜？（一）按以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置及占有形勢等，予以確定（最高法院55年臺上字第1982號判例意旨參照）。是法院就共有物為裁判分割時，應斟酌當事人之聲明、應有部分之比例與實際分得面積是否相當、共有物之性質、客觀情狀、經濟效用及全體共有人之利益公平定之。（二）本件系爭土地之地理位置及使用現狀：查新竹縣新埔鎮○○路為雙向道路，系爭土地位在新埔鎮○○路道路後方，大部分是供新竹楓溫泉育樂中心出入口使用，並有小部分樹林存在，在系爭土地前方越過義民路之後，是林氏宗族多數人居住之處。原告指出從現場掛有「新竹楓溫泉育樂中心」招牌下方出入口至另一邊界點道路寬度為20.7公尺，被告則指出道路另一端界點應在陳家圍牆前方，距原告所指界點要增寬 1.5公尺等情，業據本院於98年6 月25日會同會同兩造及新竹縣竹北地政事務所人員至現場履勘屬實，製有勘驗筆錄附卷為憑，且有新竹縣竹北地政事務所98年6月29日北地所測明字第0980003551 號函檢具系爭土地使用現狀如附圖所示之土地複丈成果圖方案（三），及被告提出系爭土地週遭之地籍圖謄本、現場照片四幀附卷可稽，是本院分割系爭土地，即須考量土地使用現狀情形，合先敘明。（三）又原告表明願就分割之土地維持共有關係，另被告除就分割方案與原告意見相左外，對於分割後之土地維持共有關係並不反對：按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，最高法院69年度台上字第1831號判例意旨可資參照。本件系爭土地如可分割，原告表明願就分割之土地維持共有關係，另被告戌○○、天○○、地○○、宇○○、Ｉ○○、乙○○○、Ｄ○○、Ｇ○○、Ｅ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｏ○○等二十人亦表明願就分割後之土地維持共有關係無意見（詳本院98年3月23日、98年4月20日、98年5 月18日調解程序筆錄），而被告巳○○、Ｂ○○、Ｊ○○、酉○○、宙○○、午○○、申○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、Ｃ○○○等則經合法通知迄未就系爭土地分割方案為任何有利於己之陳述或表示意見，是本院認原告請求按附表所示各共有人應有部分比例，將系爭土地分割為如附圖方案（一）東側、西側兩部分，分別由原告及被告繼續維持共有關係，揆諸上開說明，要非無據，應無不合。（四）系爭土地分割方法以附圖方案（一）所示之方法為宜：查系爭土地目前使用狀況如附圖方案（三）所示，其中東側為竹林，面積僅為33平方公尺，西側則為通往新竹楓公司之道路入口，面積則有 126平方公尺。此外，經原告到庭表示取得東側部分土地後將合併419-4 地號土地闢為道路並拓寬使用，而被告則表示林姓宗親願意承諾永久保留寬敞路口的使用現況，亦請求將系爭土地東側歸被告等共有，惟本院審酌系爭土地東側呈狹長型，不易利用，且位於系爭土地東北側，與系爭土地相鄰之419-4 、419-12、419-15地號土地，目前皆屬新竹楓公司所有等情，為顧及系爭土地之使用目的、兩造使用土地面積力求方正，暨兩造可分得土地使用完整性，與周遭土地合併規劃使用，並維持系爭土地分割後兩造最有效利用土地之經濟價值，避免日後占用他人分得土地，滋生爭議，及新竹楓公司承受十德公司取得系爭土地部分之所有權利，加計原告其後另行購買系爭土地應有部分，原告實已取得系爭土地全部之使用權利，揆之上開判例所示，本院採如附圖方案（一）所示分割方法：即將如附圖方案（一）所示面積80.6平方公尺分歸原告等取得，按其原應有部分比例維持共有，面積78.4平方公尺，由被告等取得，按其原應有部分維持共有，惟被告午○○、申○○、Ｇ○○、Ｅ○○、Ｆ○○、Ａ○○、Ｌ○○、辰○○○、戊○○、庚○○、辛○○、己○○、丙○○、丁○○、Ｐ○○○、子○○、甲○○○、Ｃ○○○、Ｏ○○並應就其中應有部分96分之4 比例維持公同共有，始為允當。（四）被告主張如附圖方案（二）所示之分割方案不可採：被告主張應採附圖方案（二）所示之分割方案，即將如附圖方案（二）所示東側部分，面積78.4平方公尺分歸被告等取得，而如附圖方案（二）所示所示西側部分，面積80.6平方公尺，則由原告等取得，惟如採被告主張附圖方案（二）所示之分割方案，則被告所分得之土地所在，為一狹長地形，北側為新竹楓公司所有之土地，南側則為道路，不易使用，有損土地之經濟價值，亦難謂有被告所稱屏障之功能，且目前公新竹楓公司使用之道路入口將縮減為13公尺，即新竹楓公司目前使用之道路部分將坐落其上，除易滋生兩造間日後之爭議外，亦有可能致原告日後遭被告訴請返還土地之損害，是被告所提前開方案，既難兼顧兩造之權益，則被告前開主張，亦不足採。至於原告日後開發土地時，本應遵守水土保持相關法令規劃、使用系爭土地，避免造成鄰地之損害，此既屬原告之義務，且與本件分割共有物所應顧及之均衡原則無涉，併此敘明。四、綜上所述，本院審酌系爭土地地形、面積適宜性、土地利用度、現有道路狀況等因素綜合考量，認就系爭土地以採附圖方案（一）所示之分割方式，應屬最符合兩造利益及發揮土地之最大價值。是本件原告訴請就系爭共有土地准予分割，自屬有據，應予准許。又本件雖為原告勝訴之判決，然本院審酌裁判分割共有物訴訟之性質，兩造本可互換地位，被告應訴乃法律規定所不得不然，況被告於分割成果未明前，爭執原告主張是否可採，按當時之訴訟程度，為防衛權利所必要等情形，若由敗訴之被告負擔全部訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1 之規定，按兩造於系爭土地分割前對系爭土地之權利範圍，定訴訟費用負擔之比例，如主文第三項所示。五、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第80條之1、第85條第1項前段、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　月　　16　　日竹北簡易庭法　官　王佳惠以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官　蔡玉嬌中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　16　日附表： ┌──────┬──┬──────┬──────┬────┐ │ 地號 │地目│ 面積 │ 共有人姓名│應有部分│ │ │ │（平方公尺）│ │ │ ├──────┼──┼──────┼──────┼────┤ │新竹縣新埔鎮│旱 │ 159 │以下為原告：│4320分之│ │枋寮段下枋寮│ │ │Ｕ○○ │1193 │ │小段184地號 │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｎ○○ │1440分之│ │ │ │ │ │64 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｔ○○ │16分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｒ○○ │16分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｋ○○ │96分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｓ○○ │96分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｑ○○ │96分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │寅○○ │96分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｍ○○ │96分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │未○○ │216分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │壬○○ │216分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │以下為被告：│96分之1 │ │ │ │ │戌○○ │ │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │天○○ │8分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │宇○○ │192分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｉ○○ │16分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │乙○○○ │8分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │巳○○ │72分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｂ○○ │120分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｊ○○ │120分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │酉○○ │120分之2│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │宙○○ │120分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │地○○ │192分之1│ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │Ｄ○○ │16分之1 │ │ │ │ ├──────┼────┤ │ │ │ │午○○、林廷│96分之4 │ │ │ │ │鳳、Ｇ○○、│（公同共│ │ │ │ │Ｅ○○、林榮│有） │ │ │ │ │芳、Ａ○○、│ │ │ │ │ │Ｌ○○、沈林│ │ │ │ │ │阿丹、戊○○│ │ │ │ │ │、庚○○、田│ │ │ │ │ │翠瑩、己○○│ │ │ │ │ │、丙○○、田│ │ │ │ │ │翠琳、連林元│ │ │ │ │ │香、子○○、│ │ │ │ │ │甲○○○、林│ │ │ │ │ │黃淑媛、張桂│ │ │ │ │ │香（繼承林阿│ │ │ │ │ │旺之應有部分│ │ │ │ │ │） │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ └──────┴──┴──────┴──────┴────┘

竹北簡易庭(含竹東)98年度竹北簡字第127號

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