99年度竹北小字第204號｜民事：回復原狀等｜裁判日期：100 年 01 月 28 日

臺灣新竹地方法院民事小額判決　　　 99年度竹北小字第204號原　　　告　李宗枝兼上列一人訴訟代理人　李宗貴被　　　告　宋和勳上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於中華民國100年1月17日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍仟捌佰陸拾元，及自民國九十九年六月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣壹佰元，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。事實及理由 原告起訴主張：㈠緣被告於民國96年3月1日向原告父親李萬清承租坐落新竹縣新豐鄉市6號1樓店面，租賃期間自96年3月1日起至99年2月 28日止，為期3年，每月租金新臺幣（下同）3萬元。又原告父親李萬清於98年10月31日過世，原告繼承系爭房屋之所有權，並曾向被告表示租賃期滿後不予續租，然租賃期屆至後，被告借詞推諉拒絕回復原狀，為此請求被告給付回復原狀之費用。㈡原告請求被告給付之費用明細如下： ⒈天花板、一面牆壁、兩根柱子、落地窗等修補粉刷費用26,000元。 ⒉白鐵門板5支、白鐵底座1支，86年12月間設置，工料合計8,600元。 ⒊蓮蓬頭，86年12月購置，工料合計2,000元。 ⒋馬桶蓋，95年10月更新，工料合計500元。 ⒌開關、插座三組，86年10月間完工，工料合計600元。 ⒍被告未將系爭房屋回復原狀，造成原告租金上之損失，故依兩造間租賃契約第6條之規定，請求被告給付相當一個月之租金損失3萬元。㈢綜上，爰依兩造間之租賃關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告67,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息等語。 被告則以：伊已將裝潢、招牌、二丁掛、膠紙等物拆除，並將系爭房屋打掃整潔及油漆粉刷完畢。又因伊經營飲食店，確實曾鋸鐵門以裝設排油煙管，然伊已依與原告父親之約定將鐵門焊接回去。另原告請求蓮蓬頭、馬桶蓋及開關插座等部分，因屬消耗物品，故均應由原告負擔。是以，原告請求被告給付相關修復費用及賠償，顯無理由。並聲明：請求駁回原告之訴等語。 兩造不爭執之事項：㈠被告與原告父親李萬清於96年2月2日簽訂房屋租賃契約書，約定被告承租李萬清所有坐落新竹縣新豐鄉市6號1樓之系爭房屋，租賃期間自96年3月1日起至99年2月28日止，租金每月3萬元，押租金為6萬元。嗣訴外人李萬清過世，原告李宗枝、李宗貴為系爭房屋之所有權人，應有部分各二分之一，並繼承上開租賃之法律關係。㈡兩造約定，租賃期滿後不予續租，嗣兩造於99年5月27日在新竹縣新豐鄉公所進行調解，和解條件如下： ⒈聲請人李宗貴、李宗枝願意退還新台幣壹仟参佰貳拾柒元整差價予對造人宋和勳，（差價內容詳如附件說明），並於調解成立時，當場給付經對造宋和勳點收無誤不另立據。 ⒉另雙方因房屋交屋後就租賃契約裡所寫之房屋須恢復原狀，認知上尚有意見，擬由法院來裁決。 本院之判斷：㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438條第1項、第432條分別定有明文。準此，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。查兩造間房屋租賃契約書第9條明定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告，下同）得取得甲方（即原告，下同）之同意後自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」等語，則被告於租期屆滿交還房屋之際，即負有回復原狀之責；然所謂之回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。經查： ⒈原告主張被告因拆除系爭房屋之裝潢設備致牆壁上有空洞，且因被告有營業上之需求遂曾將鐵門鋸開等情，業據其提出與所述相符之現場照片為證，而被告則不爭執其於承租期間曾將鐵門鋸開、裝潢系爭房屋，並有打丁等情事（見本院99年12月24日言詞辯論筆錄）；且再經比對原告所提出之現場拍攝照片所示，明顯可見鐵門確實有經切割之痕跡、系爭房屋之牆壁及天花板亦確有多處因拆除裝潢設施而受損且未經修復之情形，則原告主張被告依約有回復原狀之義務，自屬有據。至於被告雖辯稱鐵門部分曾與原告父親達成協議，即僅需將鐵門切割部分焊接回去即可云云，然為原告所否認，且被告就其上開所辯亦未能提出相關積極證據證明之，是被告上開所辯自難認可採，被告就該部分仍應負回復原狀之責。 ⒉次查，原告主張其請求被告修復上開牆壁受損部分，因被告屆期仍未修復，原告乃自行請工程行估價，經估價後之價額為26,000元，並提出祥豐工程行出具之估價單乙紙為證，被告則否認其有全面修復之義務。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項定有明文。查系爭房屋之牆壁及天花板亦確有多處因拆除裝潢設施而受損且未經修復之情形，業如前述，惟原告提出之上開估價單，其所載內容包含系爭房屋1樓天花板及牆壁修補粉刷之費用，經比對原告所提之現場拍攝照片，僅部分牆壁及天花板有因拆除裝潢設施而受損未修復之情形，且該受損部分僅屬牆壁或天花板局部，並非包含全部牆壁及天花板，參以，系爭房屋出租前所粉刷之油漆在出租期間本即會有自然耗損情形，此項費用即非全部均屬回復原狀之必要修復費用，準此，本院審酌上開各情，並參酌原告得請求之範圍僅及於被告因拆除裝潢設施而致牆壁或天花板受損未修復之部分及系爭房屋原有之油漆會有自然耗損之情形，認原告請求此部分回復原狀之必要修復費用以5,000元為適當，原告逾此部分之請求，尚乏所據。 ⒊再查，原告主張鐵門修復部分，經估價後之工料價額為8,600 元等情，業據其提出順進工業社出具之估價單一紙為證，而本院審酌上開價額含括白鐵門板5支、白鐵底座1支及工資等，核與系爭鐵門應修復之範圍及價額大致相符，自應予以准許。惟系爭鐵門係於86年12月間所安裝，至被告99年2月28日返還系爭房屋之日止，已使用逾12年之久，該修復費用自應予以計算折舊，方屬公允。查系爭鐵門屬房屋附屬設備中之自動門設備，依行政院86年12月30日台86財字第52053號令所頒之「固定資產耐用年數表」之規定，系爭鐵門耐用年數為10年，再據行政院台45財字第1480號令公佈之「固定資產折舊率表」、及依營利事業所得稅結算申報查核準則第95條第6項所定「固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以月計，並參酌固定資產耐用年數表之規定，房屋附屬設備最後1年之折舊額，加歷年折舊累計額，其總合不得超過該資產成本原額10分之9等規定，而系爭鐵門已使用逾 12年，業如前述，故已超過10年之耐用年限，則系爭鐵門之折舊總額應為7,740元（8,600×0.9 =7,740），扣除折舊額後，原告所得請求之金額應為860元（8,600-7,740=860）。 ⒋第查，原告復主張被告將蓮蓬頭、馬桶蓋及開關插座三組等物損壞乙節，固據提出現場照片為證，然該蓮蓬頭及開關插座均係86年間裝置等情，已據原告陳明在卷，是迄至被告返還系爭房屋之日止，該蓮蓬頭及開關插座均已使用逾12年之久，堪認該等物品之損害應屬自然耗損。再者，上開馬桶蓋係於95年10月間裝置，亦為原告所自承，迄至被告返還系爭房屋之日止，亦使用逾3年之久，而觀之現場照片，馬桶蓋僅係螺絲鬆落無法固定，並非毀壞無法使用，亦顯屬自然耗損之情。佐以，兩造均不爭執上開物品如為自然耗損應由房東（即原告）負責等情（見本院100年1月17日言詞辯論筆錄），是原告既將房屋出租，作為收取租金之用，則其對於出租設備使用後所產生之自然耗損，自應承受。此外，原告復未能舉證證明該蓮蓬頭、馬桶蓋及開關插座三組等物損壞係因被告違反善良管理人之注意義務、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭房屋所生之損害，從而，原告請求被告就蓮蓬頭、馬桶蓋及開關插座三組等物回復原有狀態，洵屬無據。 ⒌綜上，原告依系爭租賃契約第9條之約定，請求被告給付回復原狀之必要費用牆壁粉刷5,000元及鐵門修復費860元，合計 5,860元（5,000＋860＝5,860）之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據。㈡原告另主張被告未將系爭房屋回復原狀，造成原告租金上損失，故依兩造間租賃契約第6條之規定，請求被告給付相當一個月之租金損失3萬元等語。惟查，系爭房屋租賃契約第6條之內容為：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日為止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」等情，此有房屋租賃契約書附卷可稽。準此，被告須依前揭約定給付違約金之情形，限於屆期未遷讓而繼續使用系爭房屋，方有上開兼含損害賠償預定及懲罰性違約金之適用。因此，本件被告縱係未履行回復原狀之義務，此並非屆期未遷讓交還，即與前揭有關屆期未遷讓而應賠償違約金之約定有間，雖該條載有「應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」之文句，惟綜合前後文義，係指應即時交還房屋，不得藉詞推諉或主張權利之情形，著重在有無遷讓交還，而非是否已回復原狀，故縱使被告未盡回復原狀之義務，原告仍不得依此請求被告給付違約金。因此，原告主張被告應依約給付相當租金上之損失即違約金等語，尚乏依據，不足為憑。㈢綜上所述，原告請求被告給付5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年6月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。至逾此部分之請求，即非正當，應予駁回。 本件為小額訴訟事件，就原告勝訴部分爰依職權宣告假執行。並於判決時確定訴訟費用額。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中　　華　　民　　國　　100　　年　　1　　月　　28　　日竹北簡易庭法官謝永昌以上正本證明與原本無異。如對本判決上訴，非以其違反法令為理由，不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴費。中　　華　　民　　國　　100　　年　　1　　月　　28　　日書記官張淑芬

竹北簡易庭(含竹東)99年度竹北小字第204號

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