臺灣橋頭地方法院108年度簡上字第28號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　 108年度簡上字第28號

上訴人

商雅惠

訴訟代理人

黃君介律師

被上訴人

李杰穎

訴訟代理人

曾胤瑄律師

上列當事人間請求確認法定租賃權存在事件，上訴人對於民國108 年1 月30日本院岡山簡易庭107 年度岡簡字第408 號第一審判決提起上訴，本院於109 年3 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）原為伊之外祖父顏再良所有，顏再良於62年3 月間，於系爭土地上搭建門牌號碼高雄市○○區○○路00○0 號鐵皮建物（下稱系爭建物）及周遭水泥基地，嗣於97年1 月間再將系爭土地之應有部分贈與予訴外人即伊之母親顏淑寧（應有部分為20分之2 ）及被上訴人（應有部分為20分之18），由渠等共有系爭土地，再於107 年3 月31日經法院判決將系爭土地分割為被上訴人單獨所有。惟顏再良於101 年間已將系爭建物贈與伊所有，而被上訴人分割取得系爭土地，造成房地所有權分離之情形，系爭土地及建物既原同屬顏再良一人所有，而先後分別轉讓予被上訴人及伊，依民法第425 條之1 規定，應推定兩造間就系爭建物坐落系爭土地範圍內有法定租賃關係。爰依民法第425 條之1 規定請求確認伊就系爭土地有法定租賃權存在等語。於原審聲明：㈠確認兩造間就上訴人所有坐落被上訴人所有之系爭土地之系爭建物基地範圍內，有法定租賃關係存在。㈡被上訴人應容忍上訴人所有如系爭建物所坐落之系爭土地範圍內，不得為阻礙上訴人使用系爭土地之行為。

二、被上訴人則以：上訴人所有之系爭建物因違反區域計畫法，業遭高雄市政府限令於106 年1 月16日前拆除，且系爭建物亦已老舊，並無經濟上價值，與民法第425 條之1 規定限於「房屋得使用期限內」始得推定有租賃關係存在之情形有違，故上訴人主張系爭建物所在基地對於系爭土地有法定租賃權存在等語，即無可採。此外，上訴人於前案分割共有物訴訟（即本院106 年度訴字第313 號分割共有物案件，下稱前案）業已具狀表示：「系爭建物因違反區域計畫法，業經高雄市政府裁罰並限令拆除，是已無保存之價值及必要」等語，今又提起本件訴訟向伊訴請確認法定租賃權存在，應屬權利濫用等語置辯。於原審聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審審理結果，認上訴人之訴無理由，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴意旨援引原審之陳述及書狀，補陳：㈠系爭建物自伊取得所有權後，均係租予第三人作為廠房所使用，迄至被上訴人訴請分割土地案件（即前案）、向主管機關檢舉甚至告發違反區域計畫法前均同，可見系爭建物雖僅屬鐵皮搭建，惟結構完整，於目前普遍運用上尚可供作廠房倉庫使用，再依107 年房屋稅課稅現值顯示尚有344,900 元，系爭建物並非無經濟價值可言，原審率予認定無保存價值，應有違誤。㈡系爭建物係於64年間即已存在，依非都市土地使用管制規則第8 條之規定「土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者…，得為從來之使用」，故系爭建物並無任何違反區域計畫法之情事，且經高雄市政府108 年1 月31日高市府地用字第10830321300 號函認定在案，前案及原審判決認定系爭建物遭限期拆除而無價值之認定，顯然與事實不符，而有認事用法之違誤。㈢上訴人於前案所為主張系爭建物無保存必要之基礎，係因當時高雄市政府認定系爭建物違反區域計畫法而限令拆除，惟現今依主管機關認定已符合非都市土地使用管制規則，系爭建物係合法坐落於系爭土地上，則伊依民法第425條之1 規定及民法第962 條規定，主張系爭建物於系爭土地上有法定租賃關係存在，並據以請求預防排除請求，自屬有據等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就上訴人所有之坐落於被上訴人所有之高雄市○○區○○段000 地號土地上之鐵皮建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00○0○○○地○○○○○○0000000 ○○○○○000 ○0 ○00○路○地○○○○○○○○○○○○號A 及B ），有法定租賃關係存在。㈢被上訴人應容忍上訴人所有如第二項聲明之建物之基地及雨遮所坐落於上揭土地之範圍內，不得為阻擾上訴人使用上開土地之行為。被上訴人除援引原審之陳述及書狀外，補陳：系爭建物已無經濟價值，而無民法第425 條之1 規定之適用，上訴人於前案訴訟中已具狀表示系爭建物違反區域計畫法，業經高雄市政府裁罰並限令拆除，已無保存之價值及必要，今提起本件訴訟，屬權利濫用及違反爭點效的效力。另系爭建物坐落在伊之土地上，亦無通行至馬路之道路，而無法單獨使用等語。於本院聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項

㈠坐落於高雄市○○區○○段000 地號土地（系爭土地）原為訴外人顏再良（上訴人之外祖父）所有，顏再良於62年3 月間，於系爭土地上搭建門牌號碼高雄市○○區○○路00○0號鐵皮建物（系爭建物）及周遭水泥基地。

㈡97年1 月間顏再良將系爭土地之應有部分贈與予上訴人之母親顏淑寧（應有部分為20分之2 ）及被上訴人（應有部分為20分之18），由渠等共有系爭土地。

㈢高雄市政府105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號函及裁處書（岡簡卷第42至46頁）裁處書主旨略以：經審認後，認系爭建物使用行為顯已抵觸農牧用地之容許使用管制項目，違反區域計畫法第15條規定，應依據同法第21條第2項規定裁處，⒈處罰鍰6 萬元。⒉立即停止使用並限期於106 年1 月16日前變更使用、提只使用或拆除其地上物恢復原狀。

㈣107年3月31日本院106年度訴字第313號分割共有物事件（前案）判決系爭土地分歸為被上訴人單獨所有。被上訴人並應補償上訴人之母顏淑寧1,318,311元（原審卷第14至16頁），判決107年5月8日確定。

㈤系爭前案判決理由記載：審酌系爭A 建物已老舊，有系爭A建物之照在卷可稽，已無保存價值，且因系爭建物係違建業經高雄市政府限令拆除在案，分割時自無須再考量系爭建物之占有使用狀況，而李杰穎之B 建物坐落於系爭土地上，B建物之使用對系爭土地有高度依附性，且原告李杰穎之權利範圍高達20分之18，被告顏淑寧之權利範圍只有20分之2 ，故本院審酌兩造對系爭土地之上開聲明、意願、利害關係、權利範圍、使用狀態、經濟效用等，認系爭土地應以全部分歸為原告李杰穎單獨所有，再由原告李杰穎對被告顏淑寧為金錢補償之方式最為適當、公平、合理。系爭建物為顏再良生前贈與予上訴人。

㈥上訴人於系爭前案106 年5 月4 日民事答辯狀陳稱系爭建物因違反區域計畫法，業經高雄市政府裁罰並限令拆除，是已無保存之必要（原審卷第40頁背面）。

㈦被上訴人於107 年10月1 日寄發路竹郵局第000079號存證信函予上訴人，告知被上訴人曾占有使用上訴人所有系爭建物，並請上訴人拆除（原證2 存證信函，岡簡卷第9 至12頁）。

㈧納稅義務人商雅惠之系爭建物之107 年房屋稅繳款書（岡簡卷第13頁）

㈨臺灣橋頭地方法院106 年5 月10日上訴人因違反區域計畫法案件不起訴處分書（原審卷第44至46頁）。

㈩上訴人自101 年11月1 日起至105 年5 月1 日止將系爭建物出租予他人使用之房屋租賃契約書（本院卷第11至19頁）。高雄市政府108 年1 月31日高市府地用字第10830321300 號函說明系爭建物係於65年6 月1 日公告編定前已存在。按非都市土地使用管制規則第8 條：土地使用編定後，其原有使用或原有建築物不合土地使用分區規定者…，得為從來之使用」。高雄市政府地政局108 年7 月26日高市府地政用字第10832024100 號函記載：⑴高雄市政府105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號函檢送裁處書所示農牧用地容許使用項目包含農作使用等20項，並未包含未經申請許可而興建鐵皮建物及鋪設水泥地，故行為人應依區域計畫法第21條第1 項規定變更使用、停止使用或拆除其地上物以回復原狀或依法容許項目之使用，而非擇一即可。⑵高雄市政府105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號函檢送裁處書於108 年7 月19日高市地政用字第1083190110號函撤銷上開裁處書在案。形式真正不爭執。高雄市政府地政局105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號裁處書經該局於108 年7 月19日以高市地政用字第1083190110號函撤銷上開裁處書在案。上開函文形式真正不爭執。高雄市政府地政局108 年9 月19日複丈成果圖形式真正不爭執。

五、本件爭點如下

㈠上訴人請求確認兩造間就系爭建物占用系爭土地部分有法定租賃權存在，有無理由？

㈡上訴人主張被上訴人應容忍上訴人使用系爭土地有無理由？

六、上訴人請求確認兩造間就系爭建物占用系爭土地部分有法定租賃權存在，有無理由？

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。又依本條立法意旨所示僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項20年之限制等語，足見本條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，故在「房屋得使用期限內」推定有租賃關係。再者土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。基上，適用上開法定租賃關係規定時，應審酌該房屋是否具有相當之經濟價值。至所謂房屋得使用期限，原則上則應以該房屋之通常使用判斷之（最高法院104 年度台上字第1391號、105 年度台上字第1201號判決意旨參照）。

㈡經查：系爭土地原為上訴人之外祖父顏再良所有，顏再良於62年3 月間，於系爭土地上搭建系爭建物及周遭水泥基地。嗣於97年1 月間顏再良將系爭土地之應有部分贈與予上訴人之母親顏淑寧（應有部分為20分之2 ）及被上訴人（應有部分為20分之18），由顏淑寧、被上訴人共有。斯時，系爭建物為顏再良所有，並坐落於顏淑寧、被上訴人共有之系爭土地上，建物所有權人顏再良與土地所有權人顏淑寧、被上訴人間，於系爭建物得使用期限內，推定有租賃關係，堪以認定。嗣顏再良於101 年間復將系爭建物贈與上訴人所有，上訴人繼受取得顏再良與顏淑寧、被上訴人間之推定租賃關係。又系爭土地再於107 年經本院分割共有物判決判由被上訴人分割單獨取得系爭土地，顏淑寧則由被上訴人補償，被上訴人前於取得系爭土地應有部分而造成房地所有權分離之情形時，系爭土地及建物即原同屬顏再良一人所有，而先後分別轉讓土地予被上訴人，再轉讓系爭建物予上訴人，依民法第425 條之1 規定，應推定兩造間就系爭建物坐落系爭土地於系爭建物得使用期限內有法定租賃關係。

㈢次查：系爭土地為一般農業區之農牧用地，上訴人所有之系爭建物及周遭水泥地面因未經核准而興建、使用，違反區域計畫法第15條規定，而遭高雄市政府依區域計畫法第21條規定予以裁處，限期於106 年1 月16日前變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀等情，業據被上訴人提出高雄市政府違反區域計畫法案件裁處書及前揭高雄市政府函文在卷供參（岡簡卷第42、43頁），且上訴人對此亦不爭執（岡簡卷第61頁、第62頁），則系爭建物原因違反區域計畫法而早經高雄市政府勒令限於106 年1 月16日前變更使用或拆除，已可認定。次查，系爭建物及附近水泥基地均為顏再良於62年間所興建、舖設乙情，業據為兩造所不爭執（岡簡卷第60頁背面），堪認系爭建物存在已歷時甚久，又系爭建物僅為鐵皮、鐵架搭建，且前因違反區域計畫法之規定，業遭高雄市政府勒令限期於106 年1 月16日前予以拆除後，即未繼續使用，目前無水無電等情，亦經本院現場履勘確認屬實，有勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷第82至89頁）。則系爭建物結構完整性及建物強度均屬有限，與一般房屋之情形有別。又上訴人於前案分割共有物訴訟所提出之書狀中，亦自認系爭建物已無保存之價值及必要，有該書狀在卷為憑（岡簡卷第40頁背面、前案訴字卷第7 頁），可認上訴人於106 年5 月5 日提出民事答辯狀於法院時，即已認系爭建物無保存之價值及必要，而上訴人於前案訴訟中，亦未請求就建物為任何補償，顯認已無使用上之經濟價值，自有拋棄且不再主張法定租賃權之意思表示。本院前案分割共有物訴訟即基上述理由，認系爭建物已無使用之價值，而判決系爭土地分歸被上訴人一人所有，並由被上訴人以金錢補償顏淑寧確定。則本件系爭建物於107 年5 月8 日前案判決確定時，已可認定系爭建物業無繼續使用之價值，且經上訴人拋棄推定租賃法律關係之利益，則兩造間推定法定租賃關係業經前案認定系爭建物無使用價值而終止，無繼續存在，堪以認定。

㈣次按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項所明定。權利固得自由行使，義務本應隨時履行。惟權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊之情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務。於此情形，經盱衡該權利之性質，法律行為之種類，當事人之關係，經濟社會狀況，當時之時空背景及其他主、客觀等因素，綜合考量，依一般社會通念，可認其權利之再為行使，有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此源於「誠信原則」，實為禁止權利濫用，以軟化權利效能而為特殊救濟形態之「權利失效原則」。

㈤上訴人雖主張系爭建物仍得出租使用，且業高雄市政府地政局於108 年7 月19日以高市地政用字第1083190110號函撤銷上開105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號函裁處書，而主張系爭建物仍有使用價值而兩造間具有法定租賃關係存在等語，固有租賃契約、高雄市政府地政局108 年7 月26日高市地政用字第10832024100 號函在卷可佐（本院卷11至19頁、第68頁）。查上訴人所提出之租賃契約，租賃期間乃自101 年至105 年間，尚難認系爭建物於租賃期間屆滿後，仍有使用之價值。又兩造間就系爭建物之法定租賃關係，業於107 年5 月8 日前案判決確定時即已終止，業經認定如前，而上訴人則於108 年1 月29日始提出陳述意見書予高雄市政府，有高雄市政府108 年1 月31日高市府地用字第10830321300 號函在卷可佐（本院卷第21頁）。審酌上訴人於收受高雄市政府地政局105 年9 月29日高市府地用字第10532552900 號函裁處書後，至107 年5 月8 日前案判決確定前，已有逾1 年半之時間，上訴人未積極向高雄市政府地政局為上開主張，並在前案於106 年5 月5 日具狀表示依106 年3月21日高市府地用字第10630629400 號函所示裁處認系爭建物已無保存之價值及必要後（前案卷第7 至9 頁），經前案分割共有物判決形成新權利義務後，始於108 年1 月29日再向高雄市政府提出陳述意見書，並經高雄市政府地政局於108 年7 月19日高市地政用字第1083190110號函撤銷上開處分書，另提起本案為相反之主張，顯然有損被上訴人因前案取得系爭土地所有權之權利，依上開規定及說明，應認上訴人主張法定租賃權之再為行使，應受「誠信原則」之限制而不得行使，堪以認定。

㈥從而，上訴人於前案時已拋棄法定租賃權之利益，兩造間已無推定租賃法律關係存在，自不因上開處分而再使兩造間發生推定租賃法律關係存在，且上訴人所提出之租賃契約，租賃期間乃104 年至105 年間，尚難認嗣後仍有使用之價值。又高雄市政府地政局雖以108 年7 月19日高市地政用字第1083190110號函撤銷上開105 年度之處分，然係上訴人於前案判決確定後，始於108 年1 月29日再向高雄市政府地政局提出申請，已違反誠信原則及屬權利濫用，難認於法無違。基此，揆諸前揭說明，本件尚不符合民法第425 條之1 規定之情形，難認上訴人與被上訴人間有該條所定之法定租賃關係存在。

七、上訴人主張被上訴人應容忍上訴人使用系爭土地有無理由？承上所述，本件上訴人於系爭土地於前案分割共有物判決確定時，已終止法定租賃權，上訴人所有系爭建物坐落系爭土地，即不具合法權源，則上訴人自不得要求被上訴人容忍上訴人使用系爭土地。

八、綜上所述，兩造間於系爭前案判決確定時，已合法終止法定租賃權，上訴人確認就系爭土地有法定租賃權存在並請求被上訴人容忍使用系爭土地，即非有據，應予駁回。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第463條、第78條，判決如主文。