臺灣橋頭地方法院108年度訴字第234號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第234號

原告

陳清波

原告

陳雲中

原告

黃錦桂

共同訴訟代理人

蘇志成律師

被告

蕾芙國際美學有限公司

兼法定代理　鄧羽辰

人

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年7月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴請求被告蕾芙國際美學有限公司（下稱蕾芙公司）、被告鄧羽辰應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號2樓、311號2樓房屋（下分別稱系爭309號、311號房屋，合稱系爭房屋）遷讓返還予原告，鄧羽辰並應給付原告新臺幣（下同）15萬元及自民國107年12月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告10萬元，並均願供擔保聲請宣告假執行（本院卷第10頁），嗣變更聲明為被告2人應將系爭309號房屋遷讓返還予原告陳清波、鄧羽辰應將系爭311號房屋遷讓返還予原告陳雲中、黃錦桂，鄧羽辰並應給付原告5萬元（惟如認起訴狀繕本送達時為合法終止租賃契約之時，則變更聲明請求鄧羽辰給付16萬元）及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自107年11月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付陳清波5萬元，給付陳雲中、黃錦桂5萬元，並僅就遷讓返還系爭房屋部分聲明願供擔保准予宣告假執行（本院卷第11、12、28、59頁）。經核原告上開訴之聲明之變更，與原訴均係本於同一租賃關係之基礎事實，其所為變更應受判決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告於106年11月24日與鄧羽辰簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將陳清波所有之系爭309號房屋及陳雲中、黃錦桂共有之系爭311號房屋共同出租於鄧羽辰，約定租期自107年1月5日起至112年1月4日止共5年，租金每月5萬元，自110年1月5日起則調漲為每月6萬元，並應按月於每月5日前繳納，鄧羽辰並以系爭309號房屋設立登記為蕾芙公司之營業所在地，由鄧羽辰擔任該公司一人股東兼董事。詎鄧羽辰自107年9月5日起即未依約繳納租金，迭經催繳，均置之不理，原告先於107年10月15日以律師函催告於函到7日內繳納107年9月及10月份租金共10萬元，經鄧羽辰於同年月19日收受送達後仍未清償，原告遂於同年11月15日以律師函通知自即日起終止系爭租約，經鄧羽辰於同年月19日收受送達，是系爭租約已於同年月20日終止，扣除原告已收受之押租金10萬元，尚積欠租金5萬元。又系爭租約既已終止，被告仍繼續占有使用系爭房屋即屬無權占有，原告自得基於所有權人之地位，請求被告遷讓返還系爭房屋。又依系爭租約第6條後段約定，如租期屆滿時未遷讓返還系爭房屋，原告得按月請求鄧羽辰賠償依租金5倍計算之違約金至遷讓返還系爭房屋之日止，原告僅請求以租金2倍計算之違約金即陳清波每月5萬元，陳雲中、黃錦桂每月5萬元，應屬合理。而如認原告以律師函為終止系爭租約之通知不合法，則以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，鄧羽辰所積欠之租金扣除押租金後，尚應給付原告16萬元。為此，爰依系爭租約約定、民法第767條第1項前段、第455條、土地法第100條第3款、第5款等規定，提起本訴等語。並聲明：

㈠被告2人應將系爭309號房屋遷讓返還予原告陳清波。㈡被告鄧羽辰應將系爭311號房屋遷讓返還予原告陳雲中、黃錦桂。㈢被告鄧羽辰應給付原告5萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣被告鄧羽辰應自107年11月21日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告陳清波5萬元，給付原告陳雲中、黃錦桂5萬元。㈤第一、二項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院得心證之理由：

㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，為民法第439條、第440條第1項、第2項所明定。另按承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。且土地法第100條第3款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例意旨參照）。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。本件原告主張與鄧羽辰訂有系爭租約，依系爭租約第4條及其他約定事項第3條之約定，鄧羽辰應於每月5日前繳納租金，否則視同違約，惟鄧羽辰自107年9月5日起未按期繳納租金，積欠107年9月5日至同年11月5日共3個月租金15萬元，其先於107年10月15日以（107）宏成字第1015號律師函為限期7日內清償否則終止系爭租約之通知，經鄧羽辰於同年月17日收受送達而迄未繳納，再於107年11月15日以（107）宏成字第1115號律師函通知自即日起終止系爭租約，經鄧羽辰於同年月19日收受送達等情，固據原告提出房屋租賃契約書、律師函及中華郵政掛號郵件收件回執為證（本院107年度審訴字第1054號卷《下稱審訴卷》第16至32頁），惟依系爭租約第5條前段「乙方（即鄧羽辰，下同）應於訂約時，交於甲方（即原告，下同）10萬元作為押租保證金」之約定，原告既已收受鄧羽辰所交付之10萬元押租保證金（本院卷第12頁），則於原告終止系爭租約之通知於107年11月19日到達鄧羽辰時，鄧羽辰積欠自107年9月5日至同年11月5日應給付之3個月租金共15萬元，扣除押租金10萬元，尚未達2個月之租額，自難認系爭租約於107年11月20日已生合法終止之效力。惟原告於起訴狀繕本送達被告即108年1月10日之時（參審訴卷第56頁本院送達證書），鄧羽辰仍積欠107年9月5日至108年1月10日共4月又6日之租金總額21萬元（計算式：50,000元×4月＋50,000元×1/5月＝210,000元），扣除押租金10萬元後，尚欠11萬元，已逾2個月之租額10萬元，是原告另主張以起訴狀繕本之送達向鄧羽辰為終止系爭租約之意思表示，應認系爭租約於通知到達即108年1月10日終止。而鄧羽辰於系爭租約終止前，積欠107年9月5日至108年1月10日租金21萬元，扣除押租金10萬元，原告尚可請求欠繳之租金11萬元，其請求鄧羽辰給付逾上開範圍部分，並無理由。

㈡按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，為民法第767條第1項前段所明定。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。查陳清波主張其為系爭309號房屋所有權人，陳雲中、黃錦桂主張其為系爭311號房屋共有人，應有部分各2分之1，而系爭309號房屋迄今仍登記為鄧羽辰一人股東兼董事之蕾芙公司營業所在地，系爭311號房屋亦由鄧羽辰占有使用一節，有系爭房屋稅籍證明書、系爭房屋及坐落基地登記公務用謄本、蕾芙公司設立登記表在卷可稽（審訴卷第60至65、68至72、92至94頁），又被告經合法收受送達起訴狀繕本而迄未爭執上情，堪信為真。而系爭租約既已終止，被告自租約終止後即屬無權占有系爭房屋，自負有將系爭房屋遷讓返還予原告之義務，是原告本於系爭房屋所有權人之地位，依上開規定請求被告2人將系爭309號房屋遷讓返還予陳清波，及請求鄧羽辰將系爭311號房屋遷讓返還予陳雲中、黃錦桂，洵屬有據，應予准許。

㈢又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。而民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷出返還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」（審訴卷第20頁），可見系爭租約並未載明上開違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。是以原告依上開約定，請求鄧羽辰按月給付依租金2倍計算之違約金，固屬有據。惟審酌近年來國內整體經濟景氣非佳，原告縱得將系爭房屋租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額，是原告請求按月給付以每月租金2倍計算之違約金顯屬過高，本院認應酌減為1倍即每月5萬元為適當。依此，陳雲中請求遷讓返還系爭309號房屋前，按月給付違約金25,000元，陳清波、黃錦桂請求遷讓返還系爭311號房屋前，按月給付違約金25,000元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告2人將系爭309號房屋遷讓返還予陳清波，請求鄧羽辰將系爭311號房屋遷讓返還予陳雲中、黃錦桂，及依系爭租約第4條約定，請求鄧羽辰給付自107年9月5日至108年1月10日扣除押租金後所積欠之租金共11萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即108年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，另依系爭租約第6條後段約定，請求鄧羽辰給付自108年1月11日起至遷讓返還系爭309號房屋之日止，按月給付陳清波25,000元，按月給付陳雲中、黃錦桂25,000元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本判決第1、2項原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許，並依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。

六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。