臺灣橋頭地方法院108年度訴字第376號

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第376號

原告

張詮彬即張晉添

訴訟代理人

康進益律師

訴訟代理人

康鈺靈律師

訴訟代理人

王宏鑫律師

被告

張晉銘

訴訟代理人

洪幼珍律師

當事人間請求給付買賣價金事件，本院民國108年10月3日言詞辯

論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造為兄弟關係。坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍161/10000）及其上同區段308建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000號8樓之2房屋（權利範圍全部，下合稱系爭房地）原為原告所有，原告於民國95年11月10日與被告約定以新臺幣（下同）4,101,694元出售予被告（下稱系爭買賣契約），而因系爭房地當時尚有房貸債務，兩造乃約定價金之給付，由被告代為清償訴外人中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中國信託銀行）之房屋貸款餘額1,785,302元，其餘之2,316,392元（房屋部分60萬元、土地部分1,716,392元）以現金給付（1,785,302元＋2,316,392元＝4,101,694元），原告已依約於95年11月29日將系爭房地所有權移轉登記予被告，由被告另向訴外人陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）貸款，用以清償前揭原告向中國信託銀行借用之貸款債務，詎被告就其餘應以現金給付之餘款2,316,392元迄未仍未給付。嗣經原告查證後發現被告早於102年間即將系爭房地轉手出售予他人並獲有利益，而遲仍未給付其餘價金，爰以起訴書繕本之送達作為催告被告給付之通知，並依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付其餘之買賣價金2,316,392元等語。並聲明：被告應給付原告2,316,392元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房地係兩造之母陳桂香於83年12月21日購買供全家居住，因兩造父母感情不睦，陳桂香與被告於87年間搬出系爭房地，原告與兩造父親則繼續居住系爭房地。陳桂香於87年間本欲出售系爭房地，因原告表示願購買系爭房地而與陳桂香約定，由原告給付頭期款100萬元予陳桂香，其餘價金由原告借新貸款償還原有銀行房貸，而由陳桂香於87年10月2日將系爭房地所有權移轉登記予原告。嗣因原告於95年間無力償還積欠多家銀行卡債約100萬元，系爭房地將遭銀行查封拍賣，原告於95年11月10日表示願將系爭房地再出售予陳桂香，請陳桂香代償原告積欠之卡債100萬元及原有中國信託銀行房貸1,785,302元，陳桂香同意上開買賣條件，並要求原告及兩造父親搬出系爭房地，然經代書高沛瑜建議，因被告有工作且債信良好，如以被告名義貸款較陳桂香單獨貸款之利率為有利，陳桂香因而將系爭房地借名登記為被告名下，並以被告名義向陽信銀行貸款270萬元，而於陽信銀行貸款撥付後領出現金100萬元，由陳桂香陪同原告至多家銀行償還約100萬元之卡債，及償還原告原有中國信託銀行房貸1,785,302元，嗣後系爭房地即由陳桂香出租予他人，每月收取租金12,000至13,000元。後於101年間因原告女友呂慧清要求陳桂香以較低金額將系爭房地出租予伊，以便其與原告共同居住於系爭房地，陳桂香即以每月9,000元至1萬元低價出租予呂慧清，嗣陳桂香於102年欲出售系爭房地，原告表示其無工作、經濟不佳，沒有錢可以搬家，要求陳桂香賣屋後分紅100萬元予原告，方願搬遷，陳桂香為順利賣屋及幫助原告而同意之，陳桂香因而於102年9月23日先給付原告23萬元，於取得賣屋款後再於102年11月1日給付原告77萬元。原告主張其於95年11月10日將系爭房地以4,101,694元售予被告，係原告自行編造，並非事實，被告否認之，原告應負舉證責任，此參以原告主張系爭房地之買賣價金為4,101,694元，然系爭房地於95年11月間之價格約只為300多萬，有陽信銀行之鑑價資料即可證明，即可知該價款係原告自行編造，兩造不可能約定系爭房地之價金為410萬元，及被告如真有積欠買賣價金達200餘萬元，原告理應即早催告原告給付，豈有於賣屋12年後，方請求被告給付價金之理等情即可知等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准予假執行。

三、兩造不爭執事實：

（一）兩造為兄弟關係，陳桂香為兩造之母。

（二）系爭房地原為兩造之母陳桂香所有，陳桂香以買賣為原因，於87年10月2日將系爭房地所有權移轉登記予原告；原告於95年11月29日將系爭房地所有權移轉登記予被告。

四、本件爭點：

（一）兩造就系爭房地是否有系爭買賣契約存在？原告依民法第367條規定，請求被告給付買賣價金2,316,392元，是否有理由？

五、本院論斷：按，請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，證明其為真實；且當事人所負之舉證責任，必須達於使法院得有確信之程度，始得謂已盡其舉證責任，故如未達於使法院得有確信之程度，其不利益應由負舉證責任之人負擔。本件原告主張兩造兩造有系爭買賣契約存在，惟為被告所否認，原告自應舉證以實其說，且其舉證必須達於使法院得有確信之程度，否則其不利益應由原告負擔。經查，原告雖提出兩造間就系爭房地曾於95年11月28日向高雄市政府楠梓地政事務所申請，兩造間於95年11月10日以買賣名義辦理所有權移轉登記過戶之土地登記申請書（即俗稱之公契）及中國信託銀行交易明細表等為證（卷㈠第8頁以下）。惟查，向地政事務辦理土地房屋過戶之土地登記申請書，即俗稱之公契，於我國交易之常情及用途，只是作為過戶及課稅之用，其上所記載之「過戶原因、名義」及「交易價格」，並非當事人間真正之交易「過戶原因、名義」及「交易價格」，當事人間真正之交易「過戶原因、名義」及「交易價格」，必須以當事人間因真正之交易「過戶原因、名義」及「交易價格」所實際簽訂之買賣契約、贈與契約、互易契約、借名登記契約...等為準，為國人均有之常識。故原告雖提出系爭房地於95年11月10日之土地登記申請書（即俗稱之公契）為證，仍不足以認兩造確曾有系爭買賣契約存在，被告自得舉反證證明兩造並未有系爭買賣契約存在。而就此：㈠被告聲請之證人即為原告、被告、陳桂香辦理系爭房地95年11月10日過戶之代書高沛榆結證稱:「當時陳桂香來找我，她說她兒子即原告張詮彬有欠了將近100萬元的卡債，希望我幫他增貸，結果我看了他兒子的資料以後，發現他沒有工作證明及收入證明，加上當時房地產不佳，所以我沒有辦法幫他增貸。後來跟他見面之後，陳桂香說不然就她買下來，然後幫他出錢去還卡債，可是因為陳桂香當時的收入也沒有證明，所以也沒有辦法去貸款，所以最後他們想說請她兒子就是張晉銘當人頭去銀行貸款，那個時候因為房地產不好，所以銀行推九成房貸，就是用房貸加信貸去估到九成做放貸。」、「中間跟銀行接洽，都是與陳桂香，他兒子張詮彬即張晉添只負責去對保，過戶當中需要付的款項都是陳桂香付的，貸款核發之後，還掉中國信託的房貸，剩下的部分由陳桂香陪同原告張詮彬即張晉添去償還卡債，…。」、「（你剛有說「所以我沒有辦法幫他增貸，後來跟他見面之後，陳桂香說不然就她買下來，然後幫他出錢去還卡債」等語，這些話是陳桂香說的，當時原告張詮彬即張晉添有無在場？）有，原告張詮彬即張晉添有在場。」、「（原告張詮彬即張晉添當時如何回應？有無答應？）他有答應，所以過戶申請資料，是他申請完之後拿來給我的。」、「（...房貸剩下的部分由陳桂香陪同張晉添去償還卡債，還卡債完一段時間，張晉添還是住在系爭房地，並沒有搬走等過程，你為何會清楚？）因為這些都是陳桂香跟我說的，還有銀行那邊核貸的襄理也有跟我報告過程，所以我是聽陳桂香跟銀行那邊跟我講的，我才知道。」、「(所以被告張晉銘在整個過程中，只是當陳桂香借名登記及貸款的出名人即俗稱的「人頭」，這樣而已？)對。」、「（原告張詮彬即張晉添與被告或陳桂香之間有無簽訂私契及買賣契約，還是只有登記時寫公契而已？）只有登記時寫公契而已，沒有簽訂買賣契約。」、「（系爭房地公契的價格是如何計算出來？）謄本上面有壹個土地公告現值，建物是以稅捐處核定的現值計算。」、「（公契的用意是否作為課稅的依據？）是。」、「（在買賣當中，有無聽過被告張晉添與原告張詮彬即張晉添約定系爭房地的價金是410萬元？）沒有，他們兩個沒有同時出現過。」、「（當時系爭房地市價大約多少？）應該是300萬左右，所以銀行才會用信貸去做。」、「…(你有聽到原告張詮彬即張晉添、陳桂香兩個人在你面前約定說系爭房地要讓給陳桂香買？)有。本來陳桂香是要用她的名義貸款，可是她的收入不好，不好用她的名字去做出來。」、「(當時他們約定買賣的對價是什麼？)沒有確實明說，只是說要把這個債務還清這樣。」、「（什麼的債務？)卡債。」、「（只有卡債嗎？)還有本來的房貸要塗銷。」等語(見卷㈢第61頁以下之證人筆錄)。又證人陳桂香亦證稱:「(系爭房地95年11月間，是你跟原告張詮彬即張晉添買，還是被告張晉銘要買？)是我要買，因為我與原告張詮彬即張晉添當時沒有同住，他因為卡債回來找我，找我說他銀行卡債100萬元，要怎麼辦，我說我也不知道，他就先說不然他拿他房屋權狀處理，我說你要還卡債，房子是你的，看你要怎麼處理，如果他當時沒有回來找我說卡債100萬元，我也不會知道，後來他就說要拿權狀出來，叫我找個代書，說要拿權狀出來，叫我找個代書，我說好，我幫他找，我就找到高代書，…我與高代書見面之後我再打電話叫原告張詮彬即張晉添過來，他有拿權狀過來讓高代書去銀行處理，結果高代書說她去銀行問完，因為原告張詮彬即張晉添有卡債，信用不好，借不出來，因為他急著還卡債，就再叫原告張詮彬即張晉添出來，三個人一起商量，原告張詮彬即張晉添說要怎麼辦，因為卡債利息高，急著要還，我就說不然我大兒子有正當工作，銀行信用好，高代書就跟我與原告張詮彬即張晉添說不然由我吃下來，用我大兒子名字去登記，我來繳貸款，當時原告張詮彬即張晉添也同意，權狀、印鑑證明、印鑑都在原告手中，就是因為他同意才拿出來辦。貸款的部分，我跟我家隔壁陽信銀行襄理相熟，我跟他說我小兒子要多貸款100萬要還卡債，他說原告怎麼欠那麼多，我說我不知道，我就說麻煩他過來看系爭房地來估，我希望可以估高一點，襄理說我要估高，他就去照相，當時中國信託總共270萬的貸款餘額，我貸款出來的陽信銀行總共貸了270萬出來，貸款是95年12月份出來，因為原告在著急，所以我就跟著原告一家銀行一家銀行繳納，我為什麼會跟著他一起一間一間去繳，是怕原告把錢拿去做別的花用，我會煩惱，我才跟他說我要跟他一間一間去繳，我才會放心。」、「(所以系爭房地後來是你買，不是原告張詮彬即張晉添要買？）是，是我買，不是原告張詮彬即張晉添。」、「(被告張晉銘只是為了貸款，借用他名字？）是，因為被告要幫他弟弟的忙，他同意幫我出名去向銀行貸款，貸款都是由我負責，因為張晉銘自己有房子住。」、「(後來買房子之後的貸款，都是由你繳納？）是。」、「(95年間購房、貸款的過程，都是你、原告張詮彬即張晉添、證人高沛榆三個人在處理？）是。」、「(被告張晉銘有無參與？）沒有。」、「(有無簽立買賣契約書？）沒有，當時因為原告張詮彬即張晉添急著要還卡債，貸出來之後，貸款就我繳，就什麼也都沒有簽。」、「(原告張詮彬即張晉添的房子賣給你，你們有無說好價金及你要負什麼責任？」、「(除了卡債以外，原告張詮彬即張晉添原來中國信託178萬貸款，我移過去陽信銀行，我又多向陽信銀行多借了100萬，總共270萬，還了中國信託178萬左右，剩下還有90或92萬，要還原告張詮彬即張晉添卡債還不夠，我還掏老本出來幫他一家一家的還卡債。」、「(95年買了系爭房地之後，有無租給別人？）有，96年間原告張詮彬即張晉添他們慢慢搬出去，我才去整理房子出租給別人，月租金大約12000至13000元左右，出租到101或102年間左右，原告跟呂慧清小姐認識，呂小姐跟我說「伯母你租給別人，不如租給我，這樣你兒子可以來跟我一起住」，我就說好，我還以最低的9000元到10000元出租給呂慧清，後來她就與原告住在系爭房地。」、「(你後來房子貸款都是由你繳納，有何證據？）都是我在繳，都是我去陽信銀行拿給服務員繳的，可以問陽信銀行的黃襄理及承辦行員，黃襄理的姓名我不清楚，都是我拿現金去櫃台繳。」、「黃襄理的姓名是黃嘉正。」等語(見卷㈢第73頁以下之證人筆錄)。㈡又原告主張系爭房地之買賣價格兩造係約定為4,101,694元云云，惟證人高沛榆證稱當時系爭房地之市價大約應該是300萬左右，所以銀行才會用信貸去做；那個時候因為房地產不好，所以銀行推九成房貸，就是用房貸加信貸去估到九成做放貸等語(見卷㈢第63、69頁)。系爭房地當時之市價大約既只有300萬左右，且當時房地產不好，原告又是處於積欠將近100萬元卡債，急於還債之情形，請陳桂香及被告幫忙之情形，豈有不但不以低於市價之行情形，反而以高出市價多出約110萬元之出售之理，故原告之此部分交易價格之主張，與常情顯有違，不足採信。故綜上二位證人、系爭房地當時之市價及原告主張之價格4,101,694元，顯與常情有違等情綜合判斷，原告之主張，應不足採信；被告所辯，則堪該屬實。

六、綜上所述，原告之主張，不足採信，故原告依系爭買賣契約法律關係提起之本件之訴，為無理由，應予駁回。

七、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。