臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

王建財

訴訟代理人

黃金龍律師

被告

卓清陽

被告

林錦海

被告

張連招

被告

卓順宗

上四人共同訴訟代理人

劉嘉裕律師

上四人共同訴訟代理人

鍾美馨律師

被告

卓瑞盛

訴訟代理人

吳建勛律師

梁宗憲律師

鍾韻聿律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告與訴外人周麗珍前於臺灣高雄地方法院100 年度司執字第23715 號強制執行事件，拍賣取得訴外人即債務人卓瑞郁所有坐落高雄市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（原地號高雄市○○區○○○段000 ○000 ○00000 地號，下分別稱系爭土地、1686土地、1685土地），及系爭土地上門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 號未保存登記建物（原門牌號碼高雄市○○區○○○路000 ○0 號，下稱444 建物），應有部分各1/2 ，於民國101 年6 月19日領得權利移轉證書，並於101 年6 月29日辦理系爭土地之所有權移轉登記。

㈡系爭土地外觀上除444 建物坐落外，另有門牌號碼高雄市○○區○○路○段000 號、同段436 號、同段438 號、同段440 號、同段442 號5 間未保存登記建物（原門牌號碼分別為高雄市○○區○○○路000 ○00號、410 之11號、410 之12號、410 之13號、410 之14號，下分別稱434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物，合稱系爭建物），係卓瑞郁於72年間以系爭土地為基地申請建築農舍，並以卓瑞郁為起造人，以農舍為用途申領72年旗鎮建字第01451 號使用執照，由卓瑞郁出資興建完成系爭建物及444 建物，原始取得上開未保存登記建物之所有權，434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物現分別由被告卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛占有使用。

㈢依62年8 月22日制定公布之農業發展條例（下稱農發條例）第3 條第9 款、89年1 月26日修正之農發條例第18條第4 項、民法第68條第2 項規定，農舍應與坐落基地併同移轉，即系爭建物為系爭土地之從物，原告、周麗珍已於拍賣取得系爭土地時，一併取得系爭建物所有權，被告無權占有系爭建物，應遷讓返還原告，並給付原告按系爭建物公告現值年息10% 計算相當於租金之不當得利。若認卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛分別為系爭土地上434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物之事實上處分權人，系爭建物無權占有系爭土地，應拆屋還地，並給付原告按系爭土地公告現值年息10% 計算，相當於租金之不當得利。爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條、第179 條規定提起本訴。並先位聲明：1.卓清陽應將434 建物即如附圖A1、A2部分騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,344 元。2.林錦海應將436 號建物即如附圖B1、B2部分騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1,344 元。3.張連招應將438 號建物即如附圖C1、C2部分騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1,344 元。4.卓順宗應將440 號建物即如附圖D1、D2部分騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1,344 元。5.卓瑞盛應將442 號建物即如附圖E1、E2部分騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。另應自104 年5 月16日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1,344元。6.願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：1.卓清陽應將坐落系爭土地上如附圖A1、A2所示434 建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告288元。2.林錦海應將坐落系爭土地上如附圖B1、B2所示436 建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告288 元。3.張連招應將坐落系爭土地上如附圖C1、C2所示438 建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告288 元。4.卓順宗應將坐落系爭土地如附圖D1、D2所示440 建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告288 元。5.卓瑞盛應將坐落系爭土地上如附圖E1、E2所示442 建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人。並應自104 年5 月16日起至返還上開土地之日止，按月給付原告288 元。6.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告均以：系爭建物並非系爭土地之從物，原告不因拍賣取得系爭建物所有權；系爭建物與系爭土地依民法第425 條之1 規定，存有推定租賃關係，並非無權占有等語置辯。另卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗復以：應以申報地價年息1.8676% 計算不當得利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地原為卓瑞郁所有。原告與周麗珍前於臺灣高雄地方法院100 年度司執字第23715 號強制執行事件，拍賣取得卓瑞郁所有系爭土地、1686土地、1685土地，及系爭土地上444 建物，應有部分各1/2 ，於101 年6 月19日領得權利移轉證書，並於101 年6 月29日辦理系爭土地之所有權移轉登記。

㈡周麗珍於109 年5 月12日以買賣為原因將系爭土地應有部分1/2 、444 建物應有部分1/2 移轉登記予訴外人吳嘉軒。系爭土地現所有權人為原告、吳嘉軒，444 建物之納稅義務人即事實上處分權人亦為原告、吳嘉軒。

㈢系爭土地外觀上除444 建物坐落外，另有434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物，與444 建物外觀為一排共同壁透天建物。

㈣卓瑞郁於72年間以系爭土地為基地申請建築農舍，並以其本人為起造人，以農舍為用途申領72年旗鎮建字第01451 號使用執照，出資興建完成434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物、444 建物，並原始取得上開未保存登記建物之所有權。

㈤434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物之現事實上處分權人即占有人依序分別為卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗、卓瑞盛。

㈥卓瑞郁與卓清陽於72年6 月4 日書立買賣所有權移轉契約書，約定由卓瑞郁將434 建物事實上處分權移轉予卓清陽，並於同日辦理公證（審訴卷第215 頁至第218 頁）。

㈦卓瑞郁與訴外人林錦益於72年4 月7 日書立買賣所有權移轉契約書及不動產買賣契約書，由卓瑞郁將436 建物事實上處分權移轉予林錦益，並於同日辦理公證。嗣林錦益與林錦海於89年5 月1 日書立買賣所有權移轉契約書，由林錦益將436 建物事實上處分權移轉予林錦海（審訴卷第215 頁至第241 頁）。

㈧卓瑞郁與訴外人柯素貞於72年6 月4 日書立買賣所有權移轉契約書及，由卓瑞郁將438 建物事實上處分權移轉予柯素貞，並於同日辦理公證。嗣柯素貞與被告張連招之夫即訴外人王文夫於78年10月6 日書立土地房屋買賣契約書，由柯素貞將438 建物事實上處分權移轉予王文夫，卓瑞郁並於該契約簽名同意王文夫使用438 建物之基地（審訴卷第243 頁至第253 頁）；後再由張連招取得事實上處分權。

㈨卓瑞郁與卓新德於72年6 月18日書立買賣所有權移轉契約書及買賣契約書，由卓瑞郁將440 建物事實上處分權移轉予卓新德，並於同日辦理公證（審訴卷第257 頁至第263 頁）。嗣卓新德與卓順宗於106 年9 月21日書立建築物改良物所有權贈與移轉契約書，由卓新德將440 號建物出賣予卓順宗，且移轉事實上處分權（審訴卷第211 頁至第213 頁）。

㈩依據442 建物之稅籍資料，卓瑞郁前於72年7 月30日將442建物之事實上處分權移轉予訴外人鄂新德，嗣鄂新德於79年6 月20日將442 建物之事實上處分權移轉予卓瑞盛。雖442建物納稅義務人已移轉予訴外人卓良科，但卓瑞盛並未移轉事實上處分權（本院卷第46頁）。434 建物、436 建物、438 建物、440 建物、442 建物現分別由卓清陽、林錦海、張連招、卓新德、卓瑞盛占有使用。詳細使用情形如本院卷第141 頁至第161 頁勘驗筆錄及照片所示。系爭土地自102 年1 月起至104 年間申報地價為每平方公尺186.4 元，105 年1 月迄今申報地價為每平方公尺276 元。

四、本件之爭點：

㈠先位之訴：

1.系爭建物是否僅有一個物權？是否均為系爭土地之從物？

2.原告是否為系爭建物之所有權人？

3.如是，原告請求被告騰空遷讓系爭建物，並請求被告給付相當於租金之不當得利金額為何？

㈡備位之訴：

1.兩造間就系爭土地是否存有推定租賃關係？被告是否無權占有系爭土地？

2.如認被告無權占有，原告請求被告應將附圖所示占用系爭土地之建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人，是否有理由？

3.原告就上開第2 項之建物及雨遮占用系爭土地，請求相當於租金之不當得利，是否有據？金額若干為適當？

五、本院之判斷：

㈠先位之訴：

1.系爭建物是否僅有一個物權？是否均為系爭土地之從物？

⑴按農業用地係指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之房舍、曬場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地，72年8 月1 日修正前農發條例第3 條第9 款定有明文。次按89年1 月26日修訂之農發條例第18條第4 項規定：第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權。該條第1 項亦明示其適用範圍限於「89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民」，該規定係移轉農舍所有權之限制，並不妨礙讓與事實上處分權之出售農舍行為（最高法院93年台上字第184 號判決意旨參照）。

⑵雖原告主張因農舍應與坐落基地併同移轉，即系爭建物為系爭土地之從物，原告、周麗珍已於拍賣取得系爭土地時，一併取得系爭建物所有權云云。惟如於農發條例89年1月4 日修正施行前已興建完成之農舍，且農業用地與農舍已分屬不同所有權人，為避免該類所有權人無法處分其產權之疑慮，該農舍或農地嗣後再移轉時，不受農發條例第18條第4 項併同移轉之限制（內政部93年11月2 日內授中辦地字第0930015211號函釋亦同此意旨），系爭建物係於72年間起造，顯非農發條例第18條第4 項適用範圍；況土地與房屋屬具個別經濟價值之不動產，並無主物、從物關係可言，此與系爭建物性質上是否為農舍無涉，原告前揭主張，並非可取。

2.從而，系爭建物非為系爭土地之從物，原告即非系爭建物之所有權人，自無從依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告及全體共有人，及依民法第179 條規定，請求被告給付無權占有系爭建物之不當得利。原告先位之訴既無理由，本院應就備位之訴加以審理裁判。

㈡備位之訴：

1.兩造間就系爭土地是否存有推定租賃關係？被告是否無權占有系爭土地？

⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明（最高法院106 年度台上字第2511號判決意旨參照）。被告就渠等為系爭建物之事實上處分權人，及系爭建物占有系爭土地之事實，並無爭執，僅辯稱其等基於推定租賃關係，非無權占有云云，應由被告就其有正當占有權源之事實，負舉證責任。

⑵次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，固為88年修正施行之民法第425 條之1 第1 項明文。此之房屋受讓人，除受讓房屋所有權人外，亦包括受讓未辦理所有權第一次登記建物事實上處分權之人，且土地及房屋讓與之事實發生於上開民法第425 條之1 第1 項修法之前，亦有適用（最高法院106 年度台再字第71號判決意旨參照）。惟按農業用地直接供經營農業之用，農舍建於其上，雖屬個別之所有權標的，然農業用地上得合法建造農舍，係因農舍與農業之經營有不可分離之關係，此觀89年1 月修正施行前之農發條例第3 條第10款及修正後同條第1 項第10款規定自明。可知興建農舍之主要目的乃在為農地之農業經營，考量農舍推定有租賃關係得使用期限，自應併考慮其所經營農業之情形。如農舍已不能為原定農業之繼續經營，即難肯認農舍之受讓人與所坐落農地之所有權人間，有何租賃關係存在（最高法院109 年台上字第2428號判決意旨參照）。被告辯稱兩造間存有民法第425 條之1 所定法定租賃關係云云，經查：

①依兩造不爭執事項㈠、㈣、㈥至㈩所載，卓瑞郁於72年間以系爭土地為基地，申請建築農舍而領有使用執照，並原始取得系爭建物所有權，系爭土地與其上系爭建物原同屬卓瑞郁所有，嗣原告、周麗珍取得系爭土地所有權，被告亦輾轉取得系爭建物之事實上處分權，卓瑞郁係將土地及房屋先後讓與相異之人，固然屬實。

②然經本院現場勘驗系爭建物使用情形，434 建物為卓清陽與配偶居住使用，其雖於距離434 建物約2 公里多地點種植木瓜，惟種植木瓜的農具大部分放在木瓜田，434 建物內僅放置裝木瓜之紙箱與一些農藥；436 建物現由林錦海整修中，預計修訖遷入居住，其業工而非務農；438 建物為張連招及家人居住，其業工而非務農；440 建物為卓順宗之弟卓義昌及其母使用，卓義昌為鐵工而非務農，卓順宗則從事塑膠射出，並未居住於440 建物；另442 號建物為卓瑞盛與其家人居住使用，其於距離較遠處承租土地種植芭樂，農具放置在該處小工寮而非442 建物內等情，可知被告均將系爭建物作為住宅使用，與農業之經營並無不可分離之關係，有兩造不爭執事項所載履勘筆錄及照片可佐，揆諸前揭說明，無從認系爭建物與所坐落系爭土地間，存有推定租賃關係。

⑶此外，被告復未舉出其他證據，證明其就系爭土地有正當占有權源，應認被告無權占有系爭土地。

2.原告請求被告將附圖所示占用系爭土地之建物及雨遮拆除，並將所占用之土地返還予原告及其他全體共有人，是否有理由？承上所論，被告雖取得系爭建物之事實上處分權，然被告使用系爭建物非供原定農業之繼續經營，難認被告與系爭土地有租賃關係，被告即屬無權占有系爭土地。從而，原告依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求被告將附圖所示占用系爭土地之系爭建物及雨遮拆除，並將所占用之系爭土地返還原告及全體共有人，應屬有據。

3.原告請求相當於租金之不當得利金額若干為適當？

⑴按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決先例意旨參照）。共有人請求返還不當得利，並無民法第821 條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分，請求返還。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項定有明文。又按土地法第97條所稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條、土地法第148 條分別定有明文。另所謂年息10% 為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報總價年息10% 計算之，尚須斟酌土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判決意旨參照）。

⑵依上所論，被告無權占有系爭土地，受有使用土地之利益，致原告受有損害，應返還按原告應有部分計算，相當於租金之不當得利。本院審酌系爭土地位在高雄市旗山區，使用地類別為農業用地，使用分區為鄉村區，面臨臺29縣旗甲公路，並非位於工商交通繁榮之都會區，其上建有444 建物及系爭建物，現作為住宅使用等情，有土地登記第一類謄本、現場照片、google map查詢結果在卷可稽（見審訴卷第25頁，本院卷第145 頁至第161 頁、第245 頁），認以系爭土地申報地價年息3%計算租金，應屬適當，原告主張以公告現值年息10% ，及卓清陽、林錦海、張連招、卓順宗主張以申報地價年息1.8676% 計算，均非可採。依此計算，被告應給付原告相當於不當得利數額，各如附表所示，原告請求逾此數額之不當得利，即非有據。

六、綜上所述，原告先位之訴依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求被告將系爭建物遷讓返還予原告及全體共有人，及依民法第179 條規定，請求被告給付無權占有系爭建物之不當得利，不應准許，應予駁回。至原告備位之訴依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條規定，請求被告將附圖所示占用系爭土地之建物及雨遮拆除，並將所占用之系爭土地予原告及全體共有人，及依民法第179 條規定，請求被告給付如主文第1 項至第5 項所示之金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件原告勝訴部分本判決所命給付價額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。並依職權宣告被告如供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。