民法 第 68 條（主物與從物）
- 1.非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。
- 2.主物之處分，及於從物。
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重點摘要民法第 68 條規定，常助主物效用且同屬一人之物為從物，主物之處分（買賣、抵押、查封）自動及於從物，排除須另約定。
Q · 買房後賣家把冷氣拆走，那台冷氣算不算一起買了？
依民法第 68 條，若該冷氣同時符合四要件—非房屋成分、長期常助房屋效用、與房屋同屬一人、且無排除的交易習慣—即為從物，主物之處分及於從物，買賣自動包含它。實務上壁掛冷氣見解分歧，嵌入式設備認定為從物機率較高。最穩當的作法是在合約逐條寫明隨屋設備清單。
白話解讀
你買一間房子，成交之後賣家把牆上的壁掛冷氣全部拆走。你覺得這不對，但合約裡沒有寫「冷氣包含在內」。這條就是判斷你對不對的法律基礎。民法68條建立了「從物隨主物」的預設規則：當一個東西不是主物的組成部分，卻長期在功能上輔助主物、而且跟主物同屬一人，對主物的處分就自動及於它。所謂處分，包含買賣、贈與、抵押、查封，幾乎所有改變主物法律地位的行為。這條真正有殺傷力的地方在第二項：你們沒有另外約定的情況下，從物跟著走是自動的，不需要再特別說。要把從物排除在外，反而需要主動在合約裡寫出來。大多數人把方向搞反了，以為「沒說就不算」，其實是「沒說就算」。
法律定性
民法第 68 條規範主物與從物關係：從物指非主物之成分、長期常助主物效用、且與主物同屬一人之獨立物，並以無排除之交易習慣為前提。一旦成立從物，主物之處分（買賣、贈與、抵押、查封）即自動及於從物，當事人若欲排除須另行約定。
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Q1買房含家電嗎？▾
看是否符合從物四要件，嵌入式設備機率高，壁掛冷氣見解分歧，合約寫清單最穩。
Q2從物的四個要件是什麼？▾
非主物成分、長期常助主物效用、與主物同屬一人、無排除的交易習慣，缺一不成立。
Q3主物賣掉從物會跟著走嗎？▾
會。主物之處分及於從物是自動的，不另說明，要排除反而要在合約寫明。
Q4房子被查封裡面設備也被扣嗎？▾
符合從物者依強制執行法第 100 條查封效力及於從物，固定式設備機率較高。
Q5從物跟成分差在哪？▾
成分是主物的一部分不能單獨處分；從物是獨立物，可另行約定排除。
Q6租戶的家電是房子的從物嗎？▾
不是。從物要求與主物同屬一人，租戶設備所有人不同，不符合要件。
Q7交易習慣可以推翻從物隨主物嗎？▾
可以。第 68 條第一項但書明定有特別習慣依習慣，但須有客觀業界慣例支撐。
Q8怎麼避免交屋設備爭議？▾
交屋前把隨屋設備連品牌型號逐條寫進補充條款，免疫從物認定爭議。
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