民法 第 862 條（抵押權效力及於標的物之範圍（一）－從物及從權利）
- 1.抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。
- 2.第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。
- 3.以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要民法第 862 條規定抵押權效力及於從物、從權利，及不具獨立性的建築物附加部分；獨立附加物則準用第 877 條併付拍賣但無優先受償權。
Q · 房子被抵押後，我加蓋的頂樓或裝修也算在抵押範圍內嗎？
依民法第 862 條第三項，建築物的附加部分如已與主建物結合到不具獨立性的程度（例如外推陽台、內嵌系統櫃、固定式管線），抵押權效力自動及於這些部分。但如果附加部分結構上是獨立的物（例如旁邊獨立倉庫），且在抵押權設定後才附加，則準用第 877 條由抵押權人聲請併付拍賣，但抵押權人就此獨立部分之賣得價金「無優先受償權」。第二項則保護第三人在抵押設定前就從物取得的既有權利。
白話解讀
你以為銀行抵押你的房子，只抵押了那棟建築物本身？錯。你家院子裡的鐵皮車棚、後來加裝的鐵窗、頂樓加蓋但已經跟主體結構連為一體的增建，全部都在抵押權的射程範圍內。這條法律規定抵押權的效力自動擴張到「從物」（附屬於主物的東西，例如房屋的車庫、倉庫）和「從權利」（附隨主物的權利，例如對鄰地的通行地役權）。更讓人意外的是第三項：你買房之後花了兩百萬裝修、外推陽台、加蓋夾層，只要這些部分跟建築物已經合為一體、不具獨立性，銀行的抵押權自動涵蓋它們。你砸的裝修錢，某種意義上是在幫銀行加值擔保品。唯一的保護是：如果你加蓋的部分是「獨立的物」（例如旁邊蓋了一間完全分開的倉庫），銀行雖然可以聲請法院一起拍賣，但就那間倉庫賣得的錢，銀行不能優先受償。這是法律留給你的最後一道防線。
法律定性
民法第 862 條規範抵押權效力的物之範圍，建立三層擴張規則：第一項抵押權及於從物與從權利，第二項保護第三人在抵押設定前就從物取得的既得權益，第三項處理建築物附加部分（不具獨立性者納入抵押權範圍，獨立之物則準用第 877 條併付拍賣），是不動產抵押實務與法拍鑑價的核心條文。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1民法 862 條規範什麼？▾
規範抵押權效力的物之範圍，包含從物、從權利、建築物附加部分三層擴張。
Q2什麼是從物？▾
依民法第 68 條，非主物之成分但常助主物之效用且同屬一人者，例如車庫、儲藏室。
Q3頂樓加蓋會被一起法拍嗎？▾
不具獨立性的頂加納入抵押權範圍；獨立的頂加可併付拍賣但抵押權人無優先受償權。
Q4裝修費被銀行吃掉怎麼辦？▾
已結合不可分的裝修在抵押範圍內無法取回；可拆卸動產法拍前可搬走。
Q5我在抵押設定前就買了從物會被沒收嗎？▾
不會。第二項明文保護第三人在抵押權設定前已取得的從物權利。
Q6從權利包含什麼？▾
附隨主物的權利，例如地役權、引水權、通行權等隨主物移轉的權利。
Q7抵押權人可以聲請拍賣獨立增建嗎？▾
可以，依第三項但書準用第 877 條聲請併付拍賣，但就獨立物之價金無優先受償權。
Q8怎麼判斷附加物是否獨立？▾
看結構上能否分離、有無獨立經濟價值，不以有無獨立門牌或建照為準。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 情境 | 抵押權效力 | 優先受償權 | 法律依據 |
|---|---|---|---|
| 不具獨立性的附加部分（外推陽台、嵌入式裝修） | 自動及於 | 有 | 民法 862 III 前段 |
| 獨立之物，抵押權設定前已附加 | 原則不及於 | 無 | 民法 862 III 但書反面 |
| 獨立之物，抵押權設定後才附加 | 可併付拍賣 | 無（僅就獨立物部分） | 民法 862 III 但書準用 877 |
| 從物，抵押設定前第三人已取得權利 | 不影響該第三人權利 | 受第三人權利限制 | 民法 862 II |
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