民法 第 860 條（抵押權之定義）
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
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重點摘要民法第 860 條規定普通抵押權，不移轉占有、登記生效、優先受償，是房貸與不動產擔保的法律基礎。
Q · 抵押房子給銀行後，房子還是我的嗎？
依民法第 860 條，普通抵押權的核心設計是「不移轉占有」。房子的所有權、使用權、收益權都還在你手上，銀行只在地政機關的登記簿上取得一項「優先受償權」。在你違約之前，銀行不能換鎖、不能趕你走、不能直接賣你的房子。它必須走法院強制執行程序，把房子法拍後從拍賣價金中第一順位拿錢。在那之前，這個權利是沉睡的。
白話解讀
你把房子拿去銀行貸款，房子還是你住、你管、你出租，但銀行手上握著一張王牌：你還不出錢的那天，銀行可以把你的房子拿去法拍，而且拍賣所得的錢，銀行排第一個拿。排在你的其他債主前面，排在國稅局前面（多數情況下），排在所有沒設定抵押的人前面。這就是抵押權的核心：不搬走、不交鑰匙，但你的房子已經不完全是你的了。更多人不知道的是，抵押物不一定是你自己的房子。你爸可以拿他的房子替你做擔保，這叫「物上保證人」。一旦你還不出錢，被拍賣的是你爸的房子，不是你的。這個設計讓很多替親友擔保的人措手不及。
法律定性
普通抵押權是擔保物權的一種，指債權人對於債務人或第三人提供作為債權擔保之不動產，在不移轉占有的前提下，於債務人不履行債務時得就該不動產拍賣價金優先受償的權利。其核心特徵為「不移轉占有」「登記生效」「優先受償」三大要素，係台灣不動產融資制度與民事擔保體系的核心基礎。
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Q1房子已經抵押給銀行了，還能再賣嗎？▾
可以賣。抵押權是跟著房子走的，不是跟著人走。你賣掉房子，買家取得的是一間「身上背著抵押權」的房子。實務上銀行會要求用買賣價金先清償貸款、塗銷抵押權，買家才能拿到乾淨的產權。內行人提示：如果房子市價低於剩餘貸款，銀行可能願意接受「短售」，因為法拍更虧。
Q2家人要我拿房子替他做保證，有什麼風險？▾
風險就是：他還不出來，你的房子被法拍。法律上你叫物上保證人，房子一旦設定抵押權，銀行不需要先對主債務人強制執行，可以直接對你的房子下手。內行人提示：如果真的要幫，至少在抵押權設定契約中加註「先訴抗辯權」，要求銀行必須先對主債務人的財產執行，執行不足才能動你的房子。
Q3抵押權跟質權差在哪？為什麼房貸不用把房子交給銀行？▾
差別就在「移不移轉占有」。質權要求你把東西交給債權人保管，典當黃金就是這種。抵押權的天才設計是「不移轉占有」：房子你繼續住，銀行只在登記簿上登記權利。內行人提示：正因為不移轉占有，抵押權的公示方式是「登記」而不是「交付」。沒登記的抵押權等於不存在。
Q4民法 860 條的普通抵押權是什麼？▾
債權人對債務人或第三人不移轉占有的不動產，享有優先受償權的擔保物權。是房貸的法律基石。
Q5什麼叫做不移轉占有？▾
房子設定抵押後，所有權、使用權、收益權都還在屋主手上，銀行只在登記簿上拿到優先受償權。
Q6物上保證人是什麼意思？▾
用自己的不動產為他人債務做擔保的第三人。主債務人還不出來時，被法拍的是擔保人的房子。
Q7他項權利是什麼？▾
在他人土地或建物上設定的權利，包含抵押權、地上權、典權等，登記於不動產謄本「他項權利部」。
Q8抵押權怎麼設定？▾
簽訂設定契約書 → 繳印花稅 0.1% + 規費 0.1% → 向地政事務所申請他項權利登記 → 領取他項權利證明書。
Q9抵押權設定費用怎麼算？▾
印花稅依設定金額 0.1%、地政登記規費 0.1%、代書費約 5,000-15,000 元，視標的物複雜度而定。
Q10怎麼證明抵押權有效成立？▾
他項權利證明書 + 不動產謄本「他項權利部」登記紀錄。沒登記等於不存在。
Q11抵押權怎麼塗銷？▾
債務清償後，由抵押權人簽具清償證明，再到地政事務所辦理塗銷登記。銀行通常會主動配合。
Q12普通抵押權 vs 最高限額抵押權差在哪？▾
普通是擔保特定債權（單筆）強從屬，最高限額是擔保一定範圍內不特定債權（循環）鬆從屬。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | differences |
|---|---|
| 普通抵押權 vs 最高限額抵押權 | [ { "axis": "擔保債權", "option_a": "特定債權（單一明確）", "option_b": "一定範圍內不特定債權（民法 881-1）" }, { "axis": "從屬性", "option_a": "強從屬，債權消滅抵押權即消滅", "option_b": "鬆從屬，債權消滅不影響抵押權直至確定" }, { "axis": "實務常見場景", "option_a": "單筆購屋貸款", "option_b": "信用透支、循環授信、企業綜合融資" } ] |
| 抵押權 vs 質權 | [ { "axis": "標的", "option_a": "不動產", "option_b": "動產或權利（民法 884）" }, { "axis": "占有移轉", "option_a": "不移轉占有", "option_b": "必須移轉占有給債權人" }, { "axis": "生效要件", "option_a": "登記生效", "option_b": "交付占有生效" } ] |
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