民法 第 860 條（抵押權之定義）
稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
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重點摘要民法第 860 條規定普通抵押權，不移轉占有、登記生效、優先受償，是房貸與不動產擔保的法律基礎。
Q · 抵押房子給銀行後，房子還是我的嗎？
依民法第 860 條，普通抵押權的核心設計是「不移轉占有」。房子的所有權、使用權、收益權都還在你手上，銀行只在地政機關的登記簿上取得一項「優先受償權」。在你違約之前，銀行不能換鎖、不能趕你走、不能直接賣你的房子。它必須走法院強制執行程序，把房子法拍後從拍賣價金中第一順位拿錢。在那之前，這個權利是沉睡的。
白話解讀
你把房子拿去銀行貸款，房子還是你住、你管、你出租，但銀行手上握著一張王牌：你還不出錢的那天，銀行可以把你的房子拿去法拍，而且拍賣所得的錢，銀行排第一個拿。排在你的其他債主前面，排在國稅局前面（多數情況下），排在所有沒設定抵押的人前面。這就是抵押權的核心：不搬走、不交鑰匙，但你的房子已經不完全是你的了。更多人不知道的是，抵押物不一定是你自己的房子。你爸可以拿他的房子替你做擔保，這叫「物上保證人」。一旦你還不出錢，被拍賣的是你爸的房子，不是你的。這個設計讓很多替親友擔保的人措手不及。
法律定性
普通抵押權是擔保物權的一種，指債權人對於債務人或第三人提供作為債權擔保之不動產，在不移轉占有的前提下，於債務人不履行債務時得就該不動產拍賣價金優先受償的權利。其核心特徵為「不移轉占有」「登記生效」「優先受償」三大要素，係台灣不動產融資制度與民事擔保體系的核心基礎。
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🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1抵押權設定後可以賣房嗎？▾
可以。抵押權跟房子走，買賣時通常先用價金清償塗銷。
Q2幫家人做物上保證有風險嗎？▾
有。家人還不出來，被法拍的是你的房子，不是他的。
Q3抵押權跟質權差在哪？▾
抵押權不移轉占有（適用不動產），質權要交付物品（適用動產）。
Q4抵押權沒登記算不算成立？▾
不算。不動產物權採登記生效，沒登記等於不存在。
Q5銀行可以直接搬走我的房子嗎？▾
不能。銀行必須向法院聲請強制執行走法拍程序。
Q6抵押權有時效嗎？▾
債權罹於時效後 5 年內未實行抵押權，抵押權消滅（民法 880）。
Q7同一棟房可以設定多個抵押權嗎？▾
可以。按設定登記先後決定順位，先順位優先受償（民法 865）。
Q8法拍價金不夠還銀行怎麼辦？▾
差額變成無擔保債權，銀行可以對債務人其他財產繼續追償。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| scenario | differences |
|---|---|
| 普通抵押權 vs 最高限額抵押權 | [ { "axis": "擔保債權", "option_a": "特定債權（單一明確）", "option_b": "一定範圍內不特定債權（民法 881-1）" }, { "axis": "從屬性", "option_a": "強從屬，債權消滅抵押權即消滅", "option_b": "鬆從屬，債權消滅不影響抵押權直至確定" }, { "axis": "實務常見場景", "option_a": "單筆購屋貸款", "option_b": "信用透支、循環授信、企業綜合融資" } ] |
| 抵押權 vs 質權 | [ { "axis": "標的", "option_a": "不動產", "option_b": "動產或權利（民法 884）" }, { "axis": "占有移轉", "option_a": "不移轉占有", "option_b": "必須移轉占有給債權人" }, { "axis": "生效要件", "option_a": "登記生效", "option_b": "交付占有生效" } ] |
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