民法 第 860 條（抵押權之定義）

可以賣。抵押權是跟著房子走的，不是跟著人走。你賣掉房子，買家取得的是一間「身上背著抵押權」的房子。實務上銀行會要求用買賣價金先清償貸款、塗銷抵押權，買家才能拿到乾淨的產權。內行人提示：如果房子市價低於剩餘貸款，銀行可能願意接受「短售」，因為法拍更虧。

風險就是：他還不出來，你的房子被法拍。法律上你叫物上保證人，房子一旦設定抵押權，銀行不需要先對主債務人強制執行，可以直接對你的房子下手。內行人提示：如果真的要幫，至少在抵押權設定契約中加註「先訴抗辯權」，要求銀行必須先對主債務人的財產執行，執行不足才能動你的房子。

差別就在「移不移轉占有」。質權要求你把東西交給債權人保管，典當黃金就是這種。抵押權的天才設計是「不移轉占有」：房子你繼續住，銀行只在登記簿上登記權利。內行人提示：正因為不移轉占有，抵押權的公示方式是「登記」而不是「交付」。沒登記的抵押權等於不存在。

債權人對債務人或第三人不移轉占有的不動產，享有優先受償權的擔保物權。是房貸的法律基石。

房子設定抵押後，所有權、使用權、收益權都還在屋主手上，銀行只在登記簿上拿到優先受償權。

用自己的不動產為他人債務做擔保的第三人。主債務人還不出來時，被法拍的是擔保人的房子。

在他人土地或建物上設定的權利，包含抵押權、地上權、典權等，登記於不動產謄本「他項權利部」。

簽訂設定契約書 → 繳印花稅 0.1% + 規費 0.1% → 向地政事務所申請他項權利登記 → 領取他項權利證明書。

印花稅依設定金額 0.1%、地政登記規費 0.1%、代書費約 5,000-15,000 元，視標的物複雜度而定。

他項權利證明書 + 不動產謄本「他項權利部」登記紀錄。沒登記等於不存在。

債務清償後，由抵押權人簽具清償證明，再到地政事務所辦理塗銷登記。銀行通常會主動配合。

普通是擔保特定債權（單筆）強從屬，最高限額是擔保一定範圍內不特定債權（循環）鬆從屬。