民法 第 882 條（權利抵押權）

最大的風險是權利消滅。土地不會消失，但地上權會到期、農育權可能被終止、典權可能被贖回。一旦你的權利消滅，設定在上面的抵押權也跟著沒了（民法 883 條準用 860 條以下規定）。銀行要承擔這個風險，所以利率通常高半碼到一碼。談貸款時主動提供權利不會提前消滅的證據，例如地上權契約中的自動續約條款，可以有效壓低利率。

建立權利抵押權的法源，地上權、農育權、典權三種用益物權皆得為抵押權標的，是非土地所有權人融資的法律依據。

以用益物權（不是所有權）作為抵押權標的的抵押形式，依民法 882 條合法存在，並準用普通抵押權規定。

地上權是在他人土地上下建築或工作物的權利；農育權是農作畜牧用；典權是支付典價使用收益不動產，三者皆為用益物權。

因為三者皆具有財產價值與可轉讓性，立法者在物權法定原則下明文允許，擴大融資管道但維持擔保品認定之安定性。

申請登記謄本 → 確認剩餘年限 → 洽詢銀行（土銀／合庫熟悉）→ 簽訂抵押權設定契約 → 地政事務所辦理權利抵押權登記。

依剩餘年限折算，七十年地上權新設成數約六七成、剩二十年掉到三四成、剩十年內多數銀行不接，農育權與典權邏輯類似。

地政登記規費約債權額千分之一、銀行徵信開辦費 3,000-10,000、代書費 8,000-20,000 不等，比土地抵押略多。

換銀行不換條件。土地銀行、合作金庫對這類業務較熟悉，主動引用民法 882、883 條法源，附上登記謄本通常能突破。

標的物性質（用益權 vs 所有權）、存續期間（會消滅 vs 永久）、貸款成數（三至七成 vs 七至八成）、利率（高半碼到一碼）四大差異。