重點摘要民法第 877 條規定，土地抵押後始營造的建築物，抵押權人得聲請併付拍賣，但對建築物價金無優先受清償權。
Q · 已抵押的土地上蓋房子，銀行真的能把房子一起拍賣嗎？
能。但銀行對房子賣的錢沒有優先權
依民法第 877 條，土地設定抵押後才蓋的建築物，抵押權人可在強制執行程序中聲請法院將建築物與土地併付拍賣。關鍵限制有二：第一，必須有「必要性」（建物存在會影響土地拍賣意願或價格）；第二，建築物賣得價金抵押權人沒有優先受清償權，這筆錢歸其他債權人或回到土地所有人手上。
你在自己的地上蓋房子，天經地義？如果你的地已經設了抵押權給銀行，故事就完全不一樣了。877條說的是一個讓很多地主措手不及的規則：你設了房貸或土地貸款之後，才在那塊地上蓋的建築物，銀行有權在拍賣土地的時候要求法院「順便把你的房子也一起賣掉」。你蓋了一棟造價三千萬的房子，銀行說：我要連你的房子一起拍賣。聽起來很過分，但這裡藏著一個精巧的平衡：銀行雖然能把你的房子拉進拍賣，卻不能從房子賣的錢裡優先分一杯羹。房子的錢歸其他債權人或你自己。銀行要的不是你的房子值多少錢，而是確保拍賣土地時不會因為上面有棟房子，導致沒人敢標、價格被壓低。這條的真正殺傷力在於：你以為蓋了房子是增加自己的資產，結果在銀行眼裡，你是在替它清除拍賣的障礙。
民法第 877 條為抵押權實行的特別程序規範，建立「併付拍賣權」制度：土地抵押權設定後始營造之建築物，抵押權人於必要時得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但對建築物價金無優先受清償權。本條兼具保全抵押權交換價值與限縮抵押權人對建物收益範圍的雙重功能。
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如果土地在你蓋房子之前就已經設了抵押權給銀行，是的。民法 877 條明確給了抵押權人這個權利。但兩個重點：第一，銀行必須在強制執行程序中向法院聲請，不是自己就能拍；第二，銀行對建物賣的錢沒有優先權。內行人提示：如果你打算在已抵押的地上蓋房子，動工前先跟銀行談，把建物一起納入抵押範圍，反而可以爭取更高的貸款額度，化被動為主動。
有可能。法院判斷的重點不是有沒有建照，而是這個構造物是不是定著於土地上的建築物。鐵皮屋如果有固定基礎、具備遮蔽功能、有獨立經濟價值，實務上多數會被認定為建築物。內行人提示：反過來說，如果只是臨時性、可移動的工寮或貨櫃（沒有固定基礎），就不符合建築物的認定，不在 877 條的射程範圍內。
看法院公告。併付拍賣的建物會特別註明依民法第 877 條併付拍賣，而且會標示抵押權人對建物價金無優先受清償權。這代表建物的價值在分配上是獨立的，不歸抵押權人。內行人提示：這種物件常常比單純的土地拍賣更划算，因為多數投標者搞不清楚 877 條的分配規則而不敢標，競爭反而少。
規範土地抵押權設定後始營造的建築物，抵押權人得聲請法院將其與土地併付拍賣的特別程序，但對建物價金無優先受清償權。
抵押權人聲請法院將抵押物以外的相關標的物一併拍賣的特別權利。目的是確保抵押物本身能順利賣出。
建物的存在會影響土地拍賣的意願或價格，例如買家不願買上面有別人建物的土地。
建物賣得價金不歸抵押權人優先分配，必須與其他債權人按法定次序分配，或返還給建物所有人。
在強制執行程序進行中向執行法院書面聲請，附上建物在抵押權設定後始營造的時序證明，並說明併付的必要性。
10 日內可向執行法院聲明異議，主張建物先於抵押設定、或主張併付無必要性、或與抵押權人協商清償。
比對土地抵押權設定登記日期 vs 建物建造完成日期（建照核發 / 使用執照 / 房屋稅籍登記日）。
與抵押權人協商「增設建物同意書」或重新設定抵押範圍涵蓋建物，把被動風險轉為主動擔保。
876 是土地建物同屬一人、抵押設定時建物已存在、拍賣後分屬不同人的法定地上權；877 是抵押設定後才蓋的建物併付拍賣。時點完全相反。
| 比較面向 | art_876_legal_superficies | art_877_concurrent_auction | art_877_1_building_with_land_right |
|---|---|---|---|
| 適用時點 | 抵押設定時土地與建物同屬一人，拍賣後分屬不同人 | 土地抵押權設定「後」始營造之建築物 | 以建築物設定抵押時，存在所必要之土地權利 |
| 效果 | 視為已有地上權設定，建物得繼續使用土地 | 建物與土地併付拍賣 | 土地權利與建物併付拍賣 |
| 抵押權人對非主擔保物價金 | 不適用（不涉拍賣） | 無優先受清償權 | 無優先受清償權 |
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土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。 前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
立法理由一、原條文規定「得將其建築物與土地併付拍賣」，究係指抵押權人僅得聲請執行法院併付拍賣，抑由抵押權人自行併付拍賣？易滋疑義。鑑於「拍賣」乃執行方法，故宜明定於強制執行程序中由抵押權人聲請執行法院決定之，爰修正第一項。 二、為維護抵押權人利益，於不動產抵押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使用不動產之權利雖得先依第八百六十六條第二項規定予以除去，惟為兼顧社會經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金，抵押權人無優先受償權，爰增訂第二項規定。
土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
一、原條文規定「得將其建築物與土地併付拍賣」，究係指抵押權人僅得聲請執行法院併付拍賣，抑由抵押權人自行併付拍賣？易滋疑義。鑑於「拍賣」乃執行方法，故宜明定於強制執行程序中由抵押權人聲請執行法院決定之，爰修正第一項。 二、為維護抵押權人利益，於不動產抵押後，在該不動產上有用益物權人或經其同意使用之人之建築物者，該權利人使用不動產之權利雖得先依第八百六十六條第二項規定予以除去，惟為兼顧社會經濟及土地用益權人利益，該建築物允應併予拍賣為宜，但建築物拍賣所得價金，抵押權人無優先受償權，爰增訂第二項規定。
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