民法 第 877 條（營造建築物之併付拍賣權）
- 1.土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。
- 2.前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
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重點摘要民法第 877 條規定，土地抵押後始營造的建築物，抵押權人得聲請併付拍賣，但對建築物價金無優先受清償權。
Q · 已抵押的土地上蓋房子，銀行真的能把房子一起拍賣嗎？
依民法第 877 條，土地設定抵押後才蓋的建築物，抵押權人可在強制執行程序中聲請法院將建築物與土地併付拍賣。關鍵限制有二：第一，必須有「必要性」（建物存在會影響土地拍賣意願或價格）；第二，建築物賣得價金抵押權人沒有優先受清償權，這筆錢歸其他債權人或回到土地所有人手上。
白話解讀
你在自己的地上蓋房子，天經地義？如果你的地已經設了抵押權給銀行，故事就完全不一樣了。877條說的是一個讓很多地主措手不及的規則：你設了房貸或土地貸款之後，才在那塊地上蓋的建築物，銀行有權在拍賣土地的時候要求法院「順便把你的房子也一起賣掉」。你蓋了一棟造價三千萬的房子，銀行說：我要連你的房子一起拍賣。聽起來很過分，但這裡藏著一個精巧的平衡：銀行雖然能把你的房子拉進拍賣，卻不能從房子賣的錢裡優先分一杯羹。房子的錢歸其他債權人或你自己。銀行要的不是你的房子值多少錢，而是確保拍賣土地時不會因為上面有棟房子，導致沒人敢標、價格被壓低。這條的真正殺傷力在於：你以為蓋了房子是增加自己的資產，結果在銀行眼裡，你是在替它清除拍賣的障礙。
法律定性
民法第 877 條為抵押權實行的特別程序規範，建立「併付拍賣權」制度：土地抵押權設定後始營造之建築物，抵押權人於必要時得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但對建築物價金無優先受清償權。本條兼具保全抵押權交換價值與限縮抵押權人對建物收益範圍的雙重功能。
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Q1民法 877 條是什麼？▾
土地抵押後蓋的建築物，銀行可聲請併付拍賣但不能優先分建物的錢。
Q2為什麼建物可以一起拍但銀行分不到建物的錢？▾
因為立法目的是保全土地拍賣的成功率，不是讓抵押權人擴大擔保範圍。
Q3建物是抵押設定前就蓋的，也適用 877 條嗎？▾
不適用。877 條僅限抵押權設定「後」始營造的建築物。
Q4鐵皮屋、貨櫃屋會被併付拍賣嗎？▾
看是否構成「定著於土地的建築物」，有固定基礎且具獨立經濟價值通常會。
Q5銀行可以隨便聲請併付拍賣嗎？▾
不行。必須證明「必要性」（建物存在影響土地拍賣意願或價格）。
Q6建物所有人接到併付拍賣通知能異議嗎？▾
能。可主張建物先於抵押設定、或主張無必要性。
Q7民法 877 條跟 876 條法定地上權差在哪？▾
876 是土地建物同屬一人時的法定地上權；877 是土地抵押後始蓋建物的併付拍賣。
Q8都更案的新建物會被 877 條波及嗎？▾
原地主土地設有抵押權時可能波及，是都更銀行債權處理的核心卡點。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | art_876_legal_superficies | art_877_concurrent_auction | art_877_1_building_with_land_right |
|---|---|---|---|
| 適用時點 | 抵押設定時土地與建物同屬一人，拍賣後分屬不同人 | 土地抵押權設定「後」始營造之建築物 | 以建築物設定抵押時，存在所必要之土地權利 |
| 效果 | 視為已有地上權設定，建物得繼續使用土地 | 建物與土地併付拍賣 | 土地權利與建物併付拍賣 |
| 抵押權人對非主擔保物價金 | 不適用（不涉拍賣） | 無優先受清償權 | 無優先受清償權 |
其他國家怎麼規定 6 國
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