109年度重訴字第192號｜民事：履行買賣契約｜裁判日期：110 年 04 月 16 日

臺灣橋頭地方法院民事判決　　　　　　109年度重訴字第192號原　　　告即反訴被告　韋堉縈訴訟代理人　張名賢律師吳孟蓉律師被　　　告即反訴原告　鄭文濱訴訟代理人　黃叙叡律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國110年3月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將其所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地所有權移轉登記予原告。被告應自民國一百零九年九月二十三日起至將上開土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣貳仟玖佰貳拾元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆佰柒拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟肆佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於到期後之每日原告各以新臺幣玖佰捌拾元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如於到期後之每日各以新臺幣貳仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，各得免為假執行。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項前段分別定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明原請求「㈠被告應於原告將尾款新臺幣（下同）730萬元存入兩造約定之永豐建築經理股份有限公司信託專戶後，將其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）移轉登記予原告。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。」。嗣變更訴之聲明為：「㈠被告應將其所有系爭土地所有權移轉登記予原告。㈡被告應自民國109年8月10日起至將其所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告2,920元。㈢願供擔保，請准予宣告假執行。」（下稱變更後聲明），經核與前開規定相符，應予准許。二、原告主張：㈠兩造於109年6月26日簽立買賣契約（下稱系爭契約），就被告所有系爭土地以總價1,460萬元出賣予原告，兩造委由永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐公司）辦理買賣價金信託履約保證，並約定原告應分別以將第一期款146萬元（簽訂契約時給付）、第二期款584萬元及第三期款730萬元存入約定之信託專戶（下稱信託專戶）之方式給付買賣價金，被告則須以109年8月10日為最後點交日，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告。原告已於109年6月26日訂約時開立第一期款146萬元之支票及第三期款730萬元之本票交付地政士，並委由地政士存至信託專戶，並於109年9月7日將第二期款584萬元匯款至信託專戶。因系爭土地為農地，考量到農地若非農用，則須課徵土地增值稅，是原告同意被告取得農地農用證明後，再陸續給付第二、三期款，並於109年8月10日為最後點交日，將系爭土地辦理所有權移轉登記予原告，惟被告迄今仍未取得農地農用證明，已逾所定點交土地、移轉土地所有權之時間。㈡又簽約時兩造協議被告負責鄰地越界建築之拆遷事宜，而原告僅表示為使系爭土地買賣順利進行，願意幫忙與鄰地共有人之一簡先生協商越界建築拆遷事宜，若與簡先生協議不成亦不影響系爭契約。探究兩造締約時之真意，原告僅係基於協助角度與鄰地共有人簡先生協商，並非因此而負有排除鄰地越界建築之義務，被告不能基此主張解除系爭契約，否則依一般經驗法則，若兩造真有「原告若未解決越界建築拆遷問題，被告得據以解除系爭契約」之合意，則就如此重要且爭議之事項，簽立契約當下被告必會要求記載於系爭契約內，可見兩造根本無此約定，被告亦未舉證證明兩造有約定若越界建築無法排除時，被告得據以解除系爭契約之約定解除權存在，蓋一般交易經驗法則，若系爭土地上有越界建築將損害者為買受人之利益，而系爭契約照常履行並不會造成出賣人之不利益，兩造實無特別就此令出賣人享約定解除權之可能。況兩造既未特別約定，則本於誠信原則及交易安定性之維護，被告自不得以鄰地越界建築尚未拆除而主張解除系爭契約。且系爭土地有鄰地之越界建築，將減少系爭土地之價值，若認屬物之瑕疵，則依民法第359條第1項規定，於出賣人依法應負擔擔保責任時，買受人即原告得以此等物之瑕疵主張解除系爭契約。是被告既為系爭土地之出賣人，則其主張因原告無法解決系爭土地遭他人越界建築之拆遷問題而行使法定解除權並無理由。退步言之，即便如被告所述，原告曾於簽約時陳稱會處理鄰地越界建築之拆遷協商問題，亦僅係表示其後不以此等越界建築之瑕疵向被告主張解除系爭契約而已，非謂此即屬原告所負義務，益徵被告以鄰地越界建築尚未拆除而主張解除系爭契約並無理據。㈢又依系爭契約第3條第2項約定，第二期款584萬元並未約定確定之給付日期，屬不定期給付，應自被告催告起始負遲延責任。依民法第254條規定、系爭契約第8條第2項約定，被告應先以書面限期催告給付第二期款至少7日後，原告仍不履行時始得解除系爭契約，被告既未先行書面催告，自不得主張原告未給付價金而解除契約。實則原告係因被告於約定之點交日仍不願履行系爭土地之移轉登記義務，且欲違約將系爭土地售予他人，在情況尚未明瞭之時，才未於109年8月先行給付第二期款，嗣原告已依約將第二期款584萬元匯款至信託專戶。至被告陳稱因無原告地址致無法以書面催告云云，被告僅須持系爭契約至戶政事務所即可依戶籍法第9條規定聲請原告之戶籍謄本，便得知悉原告地址。且系爭契約上亦有聯絡電話，可直接詢問原告地址。又兩造既是透過代書簽約，聯絡代書以取得原告地址亦非難事。且被告連原告之子林逸家之土地買賣契約書此等私人資料都能取得，藉此契約書之資料聯絡得知原告地址亦無不可，足徵被告陳稱因無原告地址致無法以書面催告云云不合常理，即非可採。是被告主張因原告於109年8月初仍未給付第二期款584萬元，已催告解除契約云云，不符合民法第229條第2項、第254條規定及系爭契約第8條第2項之約定，而無理由。㈣此外，依民法第348條第1項規定及系爭契約第3條第2項第四期款欄位之記載，被告負有於109年8月10日前將系爭土地移轉登記予原告之義務，而自系爭契約之付款紀錄表格載明「付款日期109年6月26日，給付方式及金額『支票146萬元整、商業本票730萬元整，收款人：楊儒宏』」及仁武區農會匯款回條可知，原告已履行其全部價金給付義務，然被告迄今尚未履行其移轉登記之義務，顯已違反系爭契約之約定。被告既屬違約之一方，參照最高法院50年台上字第1883號判例意旨，自不享有系爭契約之解除權，被告主張解除系爭契約即無理由。是系爭契約並未解除，且原告業已履行其價金支付義務，爰依民法第348條第1項規定及系爭契約約定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告。又系爭契約約定之最後點交日為109年8月10日，被告迄今尚未履行系爭土地之所有權移轉登記義務，依系爭契約第8條第1點約定、民法第250 條第1項規定，被告應自109年8月10日起至移轉登記系爭土地所有權予原告之日止，按日給付2,920元予原告，爰依民法第348條第1項規定及系爭契約提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。三、被告則以：系爭土地早期即遭另一邊鄰地即烏林段159地號土地地主越界建築，且因鄰地圍牆後造成系爭土地無法順利排水，林鄭秋金前曾與鄰地共有人之一之簡先生溝通拆遷未果。系爭契約簽約時，林鄭秋金特別向原告提出，對於土地現況有被鄰地越界無權占用需要拆遷，以便申請農地免稅及點交土地，但先前與簡先生溝通未果，此時因原告夫妻與簡先生熟識，為求簽約順利，原告承諾拆遷問題由原告處理。惟簽約代書楊儒宏地政士係原告好友，並由原告帶來現場簽約，與被告素不相識，竟未將此協議載明於系爭契約。至109年8月初，因原告遲遲未依約給付第二期款584萬元，被告發覺有異，遂請林鄭秋金代為電話催促原告，始得知原告與鄰地159地號地主簡先生溝通拆遷協議沒有共識，且對方還主張其所有房屋出租給別人，將於年底到期，要告拆屋還地就去告等語。被告聽聞此情事後，即透過林鄭秋金向原告告知，既原告無法解決拆遷問題，又超過約定期限仍遲遲不付款，被告主張解除系爭契約。且被告本欲依系爭買賣契約第8條第2項、第10條約定以書面催告原告並主張解約，惟楊儒宏地政士竟未於系爭契約記載兩造送達地址，致被告無法以書面催告原告，即系爭契約「書面通知」條款客觀上無法履行，自應回歸民法第258條規定以意思表示行之，被告確實已多次通知原告主張解約。被告主張解約後，原告卻主張被告須賠償違約金，兩造因而發生爭執，至109年9月初，伊於被告訴訟代理人之事務所會議室進行協議時，再次表示系爭契約已解約等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項㈠兩造於109年6月26日簽訂系爭契約，約定將被告所有系爭土地以總價1460萬元出售予原告，原告並應分別給付第一期款項146萬元（簽約時給付）、第二、三期款項584萬元（於稅單核發後3日內給付）及第四期款項730萬元，並約定以109 年8月10日為最後點交日，辦理點交手續。㈡原告於簽約時即109年6月26日已簽發第一期款項146萬元支票交付地政士，委由地政士存至信託專戶即「第一商業銀行萬華分行，戶名：永豐建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶，帳號：00000000000000」。㈢本件稅單核發日為109年9月10日。㈣原告已於109年9月7日將第二、三期款項584萬元匯款至上開信託專戶。另於109年9月22日將第四期款項730萬元匯款至上開信託專戶。㈤被告有以口頭通知原告解除系爭契約。五、本件爭點㈠系爭契約是否業經被告合法解除？㈡原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？㈢原告請求被告自109年8月10日起至將系爭土地移轉登記予原告之日止，按日給付違約金2,920元，有無理由？六、本院之判斷㈠系爭契約是否業經被告合法解除？ ⒈按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。故除法律別有規定或契約另有約定者外，必債務人已負遲延責任後，經債權人再定相當期限催告其履行而不履行，債權人始得以債務人給付遲延為由解除契約（最高法院108年度台上字第1118號民事判決參照）。又依系爭契約第8條第2項約定：「買方若不依契約履行各項義務或支付價金，每逾1日買方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方不得藉買方未給付違約金而拒絕履行契約義務或妨礙標的點交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少7日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款或已付之票據，作為懲罰性違約金...」等語，有系爭契約附卷可參（審重訴卷第23頁）。準此，被告欲主張解除契約，自應證明其已書面通知限期（至少7日）催告原告仍不履行後，復已書面通知原告解除系爭契約之事實。 ⒉經查，被告雖陳稱因無原告地址致無法以書面催告及解約云云，然依戶籍法第65條及申請戶籍謄本及閱覽戶籍登記資料處理原則等規定，被告自得持系爭契約以利害關係人身分至戶政事務所申請閱覽戶籍資料，即得知悉原告地址，況系爭契約上有原告及代書之聯絡電話，亦可直接詢問原告地址，且被告自承兩造係鄰居關係，先前即有認識等語（重訴卷第175頁），則查得原告地址自非難事，何況兩造亦有至律師事務所見面協商，亦得當場以書面送達催告及解約之意思表示，是被告辯稱因系爭契約未載明原告地址而無從書面催告及解約云云，尚屬無據。被告雖另陳稱因兩造簽約時已默示同意不記載兩造地址，應以口頭通知即可云云（重訴卷第175頁），然並未舉證證明兩造另有此反於契約記載內容之合意，所辯自難採信。綜上，被告既未曾以書面通知限期催告原告履行，自不得主張原告遲延給付而解除契約，應認系爭契約尚未經被告合法解除，堪以認定。㈡原告請求被告將系爭土地移轉登記予原告，有無理由？承上，系爭契約既未經被告合法解除，自仍有效存在，而原告業已繳足系爭契約買賣價金，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈡㈣），則原告依系爭契約請求被告將系爭土地移轉登記予原告，即有理由，應予准許。㈢原告請求被告自109年8月10日起至將系爭土地移轉登記予原告之日止，按日給付違約金2,920元，有無理由？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。另依系爭契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務，每逾1日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止）...」等語，有系爭契約附卷可參（審重訴卷第23頁）。經查，依系爭契約第三條第二項第四期款（一）約定，雙方約定以109年8月10日為最後點交日，辦理點交手續，是被告本應於109年8月10日辦理點交手續，然復依系爭契約第三條第二項第四期款（二）約定：「若買方未依本條約定方式給付價款、補足差額及配合貸款作業者，買賣雙方同意承辦地政士不應辦理繳稅及產權移轉登記手續」等語，依此，被告自得主張於原告繳清買賣價金後始辦理系爭土地所有權移轉登記手續，而原告係於109年9月22日始將全部款項給付完畢，被告自應於109年9月23日起負遲延給付責任，而應自109年9月23日起至將系爭土地移轉登記予原告之日止，按日給付按買賣總價款萬分之二計算之違約金即2,920元（1460萬元*2/10000）予原告，從而，原告請求被告自109 年9月23日起至將系爭土地移轉登記予原告之日止，按日給付違約金2,920元，為有理由，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。七、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定及系爭契約約定，請求如主文第1、2項所示之聲明，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許，附此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。貳、反訴部分一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，本件反訴被告主張依系爭契約請求反訴原告移轉系爭土地所有權，並給付違約金，反訴原告則抗辯已解除系爭契約，並反訴依民法第74條第1項規定請求撤銷系爭契約，經核本反訴之訴訟標的及防禦方法，均與系爭契約相牽連，且無民事訴訟法第260條所定其他不得提起反訴之情形，則反訴原告於本件言詞辯論終結前提起反訴，核與前開規定相符，應予准許。二、反訴原告主張：兩造於109年6月26日訂立系爭契約，約定將反訴原告所有系爭土地以總價1,460萬元出賣予反訴被告。惟本件買賣不滿一個月前，反訴被告將登記於其子林逸家名下坐落高雄市○○區○○段0000000地號土地（下稱132、1 70地號土地）即系爭土地鄰地（面積合計6,507.39平方公尺），以7,380萬元出售予訴外人蘇義順，每坪成交單價為3.75萬元，由於蘇義順仍需購買鄰地即系爭土地，遂請反訴被告居間介紹。由於反訴原告多年前就離開南部北上求學，畢業後在北部就業，長期居住於臺北市，系爭土地係反訴原告父親遺產登記在被告名下，長年來均由反訴原告胞姊即訴外人林鄭秋金種植荔枝果園使用。109年6月間反訴被告主動聯絡林鄭秋金表示要到家裡來吃荔枝，見面後卻改稱要購買系爭土地，但對於自己所有132、170地號土地剛出售尚在過戶中，且另有買方（即蘇義順）欲購買等情事均隱瞞而未告知。由於林鄭秋金多年來均務農，生活單純，對於土地行情實不了解。在反訴被告催促甚急下，雙方議定系爭土地（面積3,705.66平方公尺）僅以1,460萬元成交，每坪單價僅1.3萬元。質言之，系爭土地與132、170地號土地相互連接，契約單價卻相差2.88倍，如以反訴被告出售132、170地號土地單價每坪3.75萬元計算，系爭土地價值應為4,203.6萬元，與系爭契約價金竟相差高達2,743.6萬元。由上開過程觀之，就主觀而言，出賣人不知買賣標的價值，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列。就客觀而言，系爭土地價值應為4,203.6萬元，與系爭契約價金竟相差高達2,743.6萬元，依當時情形顯失公平。而反訴原告就系爭土地出賣一事全權委由林鄭秋金代為處理，林鄭秋金相當於反訴原告之代理人，依民法第105條規定，自應就代理人決之。退步言之，縱認此判斷主體應為反訴原告而非林鄭秋金，然反訴被告自承簽約時反訴原告表示願意降價至1,450萬元，益徵反訴原告對系爭土地並無行情概念，反訴被告刻意隱瞞鄰地不久前之出售價格，顯係乘反訴原告及其姐姐林鄭秋金輕率、急迫、無經驗而加以利用，且依當時情形顯失公平，反訴原告自得依民法第74條第1項規定撤銷系爭契約，爰依民法第74條第1項規定提起本訴等語，並聲明：㈠兩造就系爭土地於109年6月26日所簽立買賣總價1,460萬元之系爭契約應予撤銷。㈡訴訟費用由反訴被告負擔。三、反訴被告則以：本件係反訴原告胞姊林鄭秋金因系爭土地容易積水而使用不易，主動詢問反訴被告是否有意願購買系爭土地，並主動開價1,500萬元，經兩造斡旋協商後同意以1,460萬元成交。又契約自由為個人自主發展及實現自我之重要機制而為私法自治之基礎（大法官釋字第576、580、602號解釋意旨參照），契約雙方當事人締約時，本就契約之價金、內容有自由約定之權利，兩造就系爭土地以1,460萬元成立系爭契約，此買賣價金之約定，本屬締約雙方之契約自由。既系爭契約之賣方為反訴原告，且反訴原告又親自於系爭契約上簽名用印，則就系爭契約約定內容是否有急迫、輕率或無經驗且顯不公平之判斷主體應為反訴原告本人，而非林鄭秋金。蓋反訴原告既已親自審閱系爭契約之內容及價金金額，並於締約當日參與討論，則不論反訴原告委託初步洽談買賣事宜之人林鄭秋金是否對土地交易不甚了解，最終系爭契約之決定權乃屬於反訴原告，是反訴原告主張議定系爭契約時因林鄭秋金務農生活單純而對土地行情不了解，在反訴被告催促下始同意以1,460萬元出售系爭土地，屬民法第74 條第1項規定之行為而應予撤銷云云，尚非可採。又反訴原告以系爭土地之鄰地即132、170地號土地以每坪成交價3.75萬元售予蘇義順，高於系爭契約之價金，而反訴原告對土地市場行情不熟悉，而主張系爭契約係趁反訴原告急迫、輕率或無經驗而顯失公平云云，惟依臺灣高等法院100年上字第 111號判決、臺灣高等法院花蓮分院102年度重上字第20號判決意旨觀之，顯不足採。蓋林鄭秋金對土地行情不甚了解，不足以代表反訴原告簽立系爭契約時亦為此等狀態。退步言之，即使反訴原告也不熟悉土地行情，依上開實務見解，亦不得憑此主張系爭契約有民法第74條第1項規定之撤銷事由。況132、170地號土地出售價格高於系爭土地，亦僅為市場自由機制所使然，投資買賣土地使用者本即會以自己獲利最大化之方式進行土地買賣計畫，是反訴原告不應據以客觀交易價格事後不如預期，即主張係因無經驗所致而要求撤銷系爭契約，藉此將自己未研究市場機制之損失全數轉嫁予反訴被告，否則我國自由市場與契約制度將形同虛設。反訴原告並未提出具體證據證明渠有急迫、輕率或無經驗之情事，亦未舉證證明反訴被告有何利用其急迫、輕率或無經驗之行為，且由系爭土地公告現值查詢結果可知，系爭契約之價金1,460萬元仍高於土地公告現值14,081,508元（計算式：3,705.66平方公尺×土地公告現值3,800元/㎡＝14,081,508元），依當時狀況亦無顯失公平之情事。反訴原告自承系爭土地本僅作為荔枝果園使用而無其他經濟計畫，則其締約時既同意以1,460萬元出售系爭土地，必係已評價系爭土地對其經濟效益低於1,460萬元始決定出售，則難謂反訴原告有何損失可言。是反訴被告並無利用他方急迫、輕率或無經驗而訂立系爭契約之主觀情事，反訴原告不得僅以其不熟悉土地行情及約定之價金不如鄰近土地之市場行情為由，主張依第74條第1項規定撤銷系爭契約等語置辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡訴訟費用由反訴原告負擔。四、兩造不爭執事項：同本訴部分之不爭執事項。五、本件爭執事項：㈠反訴被告是否有乘反訴原告急迫、輕率或無經驗，與反訴原告簽訂系爭契約，而顯失公平？㈡反訴原告請求撤銷系爭契約，有無理由？六、本院之判斷㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條固定有明文。是法院依民法第74條第1項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之（原28年渝上字第107號判例、最高法院82 年度台上字第496號判決意旨參照）。而民法第74條第1項所規定之無經驗，是指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言，其應就個案事實，綜合盱衡具體狀況，據以認定，非以是否曾為相同法律行為之經驗為斷。㈡經查，反訴原告主張系爭契約係乘反訴原告及其姐姐林鄭秋金急迫、輕率、無經驗而簽訂，且依當時情形顯失公平等情，為反訴被告所否認，則反訴原告自應就簽訂系爭契約之買賣行為有民法第74條第1項所規定之情形負舉證責任。然依證人林鄭秋金到庭具結證稱：系爭土地要賣之前，某天有個仲介打電話給我出1坪1萬元要買，但我不願意，後來認識反訴被告的先生，我說好阿不然來賣，反訴被告的先生說這塊地有高壓電塔、田又很深，沒辦法貸款，也不能賣得好價錢，反訴被告先生分析那個情形也是事實，土地確實有電塔，我才自己向反訴被告先生說要賣1,500萬元，後來他又打給我向我出價1,450萬元，我說這樣不好聽，向他出價1,460萬元，並約好2個禮拜後簽約。簽約時反訴原告有從台北下來，他知道我開價1,500萬元，後來議價結果是1,460萬元的事，簽約時被告沒有說1,450萬元可以賣，簽約當天沒有再討論價格等語（重訴卷第91頁至第93頁），則依上開證人證述，足認林鄭秋金係因先有仲介詢價，後與原告先生閒談，考量系爭土地現況後始主動提議要以1,500萬元出售予原告，後兩造議價以1,460萬元成交，出售金額亦比仲介開價金額為高，而反訴原告亦未曾表示要以1,450萬元出售，是由林鄭秋金所證述之買賣議價協商過程，尚難謂反訴被告有何乘反訴原告及其姐姐林鄭秋急迫、輕率、無經驗之情事。㈢再者，所謂不動產市價或行情是提供作為買賣交易之參考，實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格相互比較，只要買賣雙方就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，蓋相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂高買或低賣之理由造成交易秩序之不安定性。本件反訴原告出賣系爭土地之決定是在其意識清楚且基於自由意思所為，自難僅以系爭土地出售價格低於鄰地出售價格，即認定反訴原告簽訂系爭契約是反訴被告乘反訴原告急迫、輕率、無經驗所為，況兩造所約定之買賣價格是否確實低於市價，有無顯失公平之客觀事實亦屬不明，反訴原告復未就本件已符合民法第74條第1項之主觀情事及客觀事實提出其他證據以實其說，所述已難謂有據，則反訴原告主張依民法第74條第1項規定請求撤銷系爭契約一節，尚屬無由，應予駁回。七、綜上所述，反訴原告依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭契約，為無理由，不應准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。九、據上論結，本件反訴原告之訴為無理由，判決如主文。中華民國 110 年 4 月 16 日民事第三庭法官翁熒雪以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 110 年 4 月 16 日書記官邱慧柔

臺灣橋頭地方法院109年度重訴字第192號

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