臺灣橋頭地方法院民事判決

上訴人

蔡燕紋

訴訟代理人

黃叙叡律師

被上訴人

岡駒股份有限公司

法定代理人

李旻諵

訴訟代理人

蕭永宏律師

上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於民國111年7月14日本院岡山簡易庭110年度岡簡字第424號第一審判決提起上訴，經本院於民國112年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為訴外人蕭振治、蕭振竝、蕭毓力所有，系爭土地上如附圖所示A建物（下稱系爭建物）係由蕭振治原始起造。伊經蕭振治授權，將系爭建物出租被上訴人，兩造成立不定期租賃契約（下稱系爭租約），惟系爭土地之使用分區為住宅區，被上訴人卻將系爭建物作為化學藥劑之工廠使用，已違反土地法第82條規定；且因系爭建物屬違章建築，無法申請工廠用電電錶，故現有電錶係以蕭振竝設置於高雄市○○區○○街000號房屋之電錶拉線至系爭建物使用，亦違反台灣電力公司營業規章第49條第1項及台電供電契約第9條第1項等用電安全規定。被上訴人以系爭建物供違反法令之使用，茲依土地法第100條第4款規定終止系爭租約，並以起訴狀繕本送達作為終止系爭租約之意思表示。為此，爰依民法第455條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：兩造於民國95年1月1日簽訂之租賃契約雖未約定租賃期限，然伊已於108年1月7日、同年7月11日預付至000年0月間之租金，故兩造就系爭建物之租賃期限應為113年8月，而非成立不定期租賃契約。被上訴人租賃系爭建物，僅係將成品混合包裝，並無化學藥劑作業流程，本不需申請工廠登記，且高雄市政府經濟發展局於土地使用現況普查時，亦將被上訴人定位為倉儲業，而非工廠。況系爭租約尚未到期，上訴人卻以自己違反台電用電安全規定之行為，為終止租約事由，顯有違誠信原則，並有權利濫用情形等語，以資抗辯。並聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原審經審理後，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物遷讓返還上訴人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠蕭振治為上訴人配偶。

㈡系爭土地為蕭振治、蕭振竝、蕭毓力所有，系爭土地之使用分區為住宅區。

㈢系爭建物係由蕭振治原始起造。

㈣上訴人將系爭建物出租被上訴人。

㈤系爭建物現有電錶係以蕭振竝設置於高雄市○○區○○街000號房屋之電錶拉線至系爭建物使用。

五、本院之判斷：

㈠兩造先於92年3月1日就系爭建物簽立租賃契約，租賃期間自92年3月1日起至95年3月1日止，嗣又於95年1月1日續約，租賃期限自95年1月1日起，契約未記載租約終止期限乙情，有房屋租賃契約2份在卷可參（見原審卷第27-41頁），被上訴人就兩造於95年1月1日簽訂之租賃契約未約定租賃期限乙節亦不爭執（見原審卷第80頁），應認兩造就系爭建物係成立不定期房屋租賃契約甚明。被上訴人雖抗辯其已預付至000年0月間之租金，兩造就系爭建物之租賃期限應為113年8月，而非成立不定期租賃契約等語。惟觀被上訴人提出之收據，係記載：「茲收到岡駒股份有限公司提早支付108年2月至111年7月之工廠租金匯款」、「茲收到岡駒股份有限公司提早支付111年8月至113年8月之工廠租金匯款」等語（見原審卷第83-86頁），僅為上訴人收受被上訴人所提早支付租金之憑據，並未有約定租約期限至113年8月之意，被上訴人抗辯依上開收據文義可認兩造係成立定期租賃契約，顯非可採。

㈡按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。四、承租人以房屋供違反法令之使用時，土地法第100條第4款定有明文。又所謂承租人以房屋供違反法令之使用，乃指將承租房屋供作不法行為之用，或違反法令致影響公共安全者而言（最高法院86年度台上字第3506號判決意旨參照）。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。又凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，為土地法第82條前段所明定；再依據都市計畫法高雄市施行細則第18條附表一住宅區規定，住宅區之土地及建物不得為作業廠房樓地板面積合計在150平方公尺以上或地下層無自然通風口者之使用。經查，系爭建物為一層樓建物，內有放置貨物之架子、堆高機2台，門口右側有一休息室，一樓後方有三位員工在保養攪拌機械等情，有原審勘驗筆錄、現場照片附卷可參（見原審卷第147-153、163、175、179-183頁），被上訴人亦陳稱現場攪拌機械係用以混合產品，其係將相關原料成品按客戶所需比例調配，以攪拌機械混合後再為販售，但無任何製程等語（見原審卷第134、163、178頁），且系爭建物面積為413.06平方公尺，固有作業廠房樓地板面積合計在150平方公尺以上之外觀。然依上開說明，土地法第100條第4款所謂承租人以房屋供違反法令之使用，乃指將承租房屋供作不法行為之用，或違反法令致影響公共安全者而言，而上訴人迄至言詞辯論終結時，均未舉證證明被上訴人之廠房有何違反法令致影響公共安全之情，故上訴人主張被上訴人違反土地法第82條規定，其得依同法第100條第4款規定終止系爭租約，洵屬無據。上訴人聲請傳喚證人李聰富，欲證明被上訴人將系爭建物作為工廠使用，即無必要。另土地法第100條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言（最高法院51年度台上字第370號判決意旨參照），為實務上向來之見解，上訴人主張土地法第100條規定，不適用於營業用房屋等語，自非可採。

㈢次按為維護用電安全，用戶用電不得擅自轉供電流至原供電範圍外；為維護用電安全，甲方用電設備不轉供電流至原供電範圍外，台灣電力公司營業規章第49條第1款、台電供電契約第9條第1款固分別有明文（見原審卷第43-45頁）。惟上訴人自陳其於系爭建物出租之初，即以蕭振竝設置於高雄市○○區○○街000號房屋之電錶拉線至系爭建物使用，係上訴人方之人所為（見原審卷第127頁、本院卷第42頁），顯見轉供電流至原供電範圍外之行為人並非被上訴人，而係上訴人，難指被上訴人有何違反上開規定之情，上訴人以其出租系爭建物時即存在之用電情況，主張被上訴人違反上開規定，而依土地法第100條第4款規定終止系爭租約，亦無理由。上訴人主張依土地法第100條第4款規定終止系爭租約，既屬無據，其進而依民法第455條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，自無理由，應予駁回。

六、綜上所述，上訴人依民法第455條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。