臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

黃秀文

原告

黃羿達

被告

鄧勢華

訴訟代理人

林祺祥律師

上列當事人間請求核定租金事件，本院民國111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號未保存登記建物（下稱系爭建物），坐落於被告所有高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍853分之223，下稱系爭土地）上，前經臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第219號民事判決（下稱前案判決）判決原告每月應給付被告之系爭土地之租金為新臺幣（下同）7,714元。前案判決核定系爭土地租金時，係以得「做為營業使用」之前提下核定租金為每月7,714元，惟原告取得系爭建物後自始至終均未曾營業過，目前亦是如此，且系爭土地之地目為田，使用係為農業使用，無法作為登記為營業使用，與前案判決之認定「做為營業使用」實有天壤之別；且得否「做為營業使用」應合乎法定條件，前案判決未予詳查即予斷定，實屬無據為斷，有重新審酌之必要。又原告取得系爭建物原本係要自用，惟因為遭受原屋主鍾榮焜之多方阻擾，除於屋前置物阻擾原告使用房屋外，鍾榮焜並偷竊原告水電，與原告已多案訴訟，致原告無法使用該房屋，於民國109年前案判決後，原告亦張貼房屋出租廣告，迄今仍無法順利租出去，租客要求房租均低於6,000元，原告實損失慘重，無法使用房屋，卻又無法出租，又要支付比市場行情更高之租金，且原告黃秀文因遭被告阻擾之煩憂，自107年起即無法工作，迄今無收入，實無力支付該不合理之租金，另自新冠病毒疫情爆發後，系爭建物出租迄今亦無人聞問。查系爭建物占用系爭土地之面積為223.26平方公尺（即被告所持分面積），前案判決233.76平方公尺（以房屋基地面積計算）係屬嚴重錯誤，而房屋基地非屬全部為被告所有，系爭土地自105年間至今之申報地價均為每平方公尺528元，年租金以土地申報現值10%計算，約11,788元，每月租金約982元，原告願意用每月1,500元支付該土地租金。綜上，本件因有上開民法第227之2條規定之「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」之情事變更原則情形，前案判決認定原告每月應給付被告之租金7,714元顯有過高，爰依民法第227之2條規定請求重新依實際情況核定租金為每月1,500元，核定之租金並自起訴狀送達日起之當月租金（即111年2月）起算等語。並聲明：㈠前案判決就原告等所有系爭建物所坐落之系爭土地判決每月給付被告土地租金7,714元顯有過高，聲請重新依實際情況核定租金為每月1,500元。㈡前揭核定租金自起訴狀送達日起之當月租金（即111年2月）起算。

二、被告則以：㈠系爭建物現非供原告等居住使用，且可為營業使用，業經前案判決認定在案。依前案判決書事實及理由欄

六、（二）可知，前案判決就系爭建物業據鑑定人歐亞不動產估價師聯合事務所之鑑定報告與函文為詳細之調查與認定，並無原告所稱未予詳查即予斷定之情形。且前案判決係據上開鑑定報告與卷證資料而認定系爭建物實屬「可供營業之用」而非認定「作為營業使用」，並無事實認定錯誤之情形。又系爭建物是否可供營業使用，係依照房屋所在與交通現況所為經濟上與事實上之評估，而非純從法令上所為解釋。況都市計畫農業區或都市計畫範圍外之農業用地並非絕對不得作為營業之用，有證物一所示內政部營建署65年12月27日台內營字第712981號函可稽，足證前案判決認定系爭建物可供營業之用並無違誤，原告主張前案判決未予詳查即予斷定，有重新審酌之必要云云顯屬無據。又原告標買系爭建物後原本期待原屋主鍾榮焜與其洽談買回，見鍾榮焜並無意願後即張貼招租公告打算出租收益，並未有自住之規劃，此觀證物二財政部高雄國稅局財產清單顯示原告黃秀文名下擁有多筆土地建物且未設籍系爭建物地址自明。另前屋主鍾榮焜並未阻擾原告使用收益系爭建物，有證物三所示臺灣橋頭地方檢察署107年度偵字第6684號不起訴處分書可稽，且縱鍾榮焜與原告間有何系爭建物使用上之糾紛，亦與前案判決兩造間之核定租金數額無關，系爭土地租金係經臺灣高等法院高雄分院前案審理時，囑託歐亞不動產估價師聯合事務所依土地客觀現況所為估價，自不因原告能否將系爭土地上之建物出租他人而有更易，原告經濟上是否無力負擔土地租金更非得作為重新核定土地租金之正當事由。再者，系爭建物占用系爭土地面積為233.76平方公尺，有證物四所示臺灣高雄地方法院執行點交系爭建物時之104年10月7日雄院隆104司執育字第38100號執行命令可稽，該房屋基地面積既經全體共有人分管協議由被告管理使用收益，且此一事實並於前案審理時為兩造所不爭執（前案判決書第6頁參照），從而前案判決依該面積核定租金數額自無違誤。是以，系爭建物既可供營業使用，法院核定租金時並不受土地法第105條準用97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制，業經如前案判決書於事實及理由欄六、（三）詳予說明。㈡原告主張之上開事由與前案確定判決之既判力有牴觸，原告若有爭執應該是提出再審之訴，不應該重新再提核定租金之訴訟等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事實：

㈠、原告2人所有之門牌號碼高雄市○○區○○路○段000號未保存登記建物（下稱系爭建物），坐落於被告所有之高雄市○○區○○段000地號土地（權利範圍853分之223下稱系爭土地）上。

㈡、系爭建物坐落於系爭土地上所應給付被告之租金，前經本院107年度訴字第434號及臺灣高等法院高雄分院108年度上易字第219號民事判決（下稱前案判決），認得「做為營業使用」而核定應給付被告之租金為每月7,714元。

四、本件爭點：

㈠、本件是否有民法第227-2條規定之「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平」之情形？

㈡、如有，重新核定之租金應以若干為適當？

五、本院論斷：按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」、「前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」，民法第227之2條第1、2項定有明文。依上開規定，得依本條規定請求者，須以確有「契約成立後，情事變更，非當時所得預料」情形為成立要件，故如係契約成立前即已存在者，即與上開規定之要件不符，只能依再審程序請求救濟。經查：

㈠、原告主張之上開事實均為前案判決時即已存在之事實，並業據前案判決（卷一第17頁）於事實及理由六、㈡及㈢敘明：「㈡經查，系爭土地坐落高雄市美濃區，使用分區為特定農業區農牧用地，單面臨路，西臨12公尺中正路二段，地形為梯形，地勢平坦，鄰近吉東國小、南隆國中、市場等，面臨中正路二段有客運車行駛，公共設施接近性、交通便利性尚可，所處路段有略具商效之鄰里型商業行為，而系爭房屋係屬鋼鐵造2層樓房，屋齡約26年，經鑑價價值約95萬元等情，有高雄地院104年度司執字第38100號卷附之鑑估報告書（原審卷第39頁）及本院囑託鑑定系爭土地正常租金為若干之歐亞不動產估價師聯合事務所出具之不動產估價報告書可參，鄧勢華主張黃秀文等2人標買系爭房屋非供自住使用，係為投資，並於受領系爭房屋點交後，即張貼招租廣告等情，業據提出照片2張為證（本院卷第113至115頁），尤以黃秀文等2人於原法院另案訴請鍾榮焜與鄧勢華應賠償其等無法使用收益系爭房屋之損害賠償時，亦主張系爭房屋無法使用收益，致其等受有系爭房屋之每月租金損失約5000元，此有原法院108年度旗簡字第102號民事判決在卷可參（本院卷第205頁），據上足認鄧勢華主張黃秀文等2人標買系爭房屋非供自住使用，且系爭房屋外觀留有南隆汽車保養廠招牌，鍾榮焜亦有經營汽修廠，足見系爭房屋可供營業之用，應可採信。是以，黃秀文等2人利用系爭土地可得之利益，自非僅供住家使用可以比擬。揆諸前開說明，本院核定系爭土地之租金數額，自不受土地法第97條申報地價年息百分之10之限制。黃秀文等2人抗辯系爭房屋係供自用住宅使用，系爭土地之租金上限不得超過309元（依申報地價，按年息百分之3計算）云云，顯無可採。㈢本院審酌系爭房屋占用系爭土地之面積為233.76平方公尺，系爭土地自105年至107年間之申報地價均為每平方公尺528元，而鄧勢華就系爭土地之應有部分雖僅為223/853，然因系爭土地之全體共有人間有分管協議，鄧勢華得就其所分管之該部分土地（即系爭房屋坐落之位置）為使用收益等情，為兩造所不爭執，是鄧勢華自得收取該部分土地之全部租金，而無須再以其應有部分計算其得請求之租金，合先敘明。又系爭房屋現非供黃秀文等2人居住使用，且可為營業使用，及本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑估系爭土地之合理租金，經鑑定人運用租賃實例比較法及積算法，以上開兩種方法各一半之權重比例，計算評估系爭土地於105年1月6日之每月租金為7480元（每平方公尺為32元×233.76平方公尺，元以下4捨5入），自108年1月6日起之每月租金則為7714元（每平方公尺為33元×233.76平方公尺，元以下4捨5入），此有外放之估價報告書及歐亞不動產估價師聯合事務所109年2月3日函文在卷可憑（本院卷第161至169頁），本院斟酌鑑定人上開鑑估結果係依其專業經驗，選擇與系爭土地之宗地個別條件、行政條件、道路條件等項相近或相當之比較標的（租賃實例）三宗進行調整比較，且扣除比較標的上之房屋租金，依不動產估價技術規則第44條分算而得出之結果，認該鑑估結果應可採為核定系爭土地租金之依據。黃秀文等2人雖抗辯鑑估報告未考量申報地價與租金之關聯性，該鑑估結果不可採云云（本院卷第243頁），但衡之社會通念，土地之申報地價與市價間存有相當之差距，乃公知之事實，是依前述，系爭房屋既可供營業使用，法院核定租金時並不受土地法第105條準用97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之限制，則鑑估報告採用租賃實例比較法及積算法調整計算而推估系爭土地之合理租金數額，自為可採，黃秀文等2人此部分抗辯仍不足推翻鑑估報告之結論。綜上，黃秀文等2人自取得系爭房屋之事實上處分權後，就系爭房屋占用系爭土地之每月租金應核定為105年1月6日起至108年1月5日止，為7480元，則扣除原審核定之720元後，鄧勢華尚得請求6760元（計算式：7480元-720元=6760元），自108年1月6日起則可再請求6994元（計算式：7714元-720元=6994元），故依上開核定之租金數額計算，黃秀文等2人除原審判命給付之每月租金720元以外，黃秀文等2人尚應再給付，計算至109年4月5日為止之租金總額為34萬8270元（計算式：6,760元×36個月=243,360元，6994元×15個月=104,910元；243,360元+104,910元=348,270元）。是以，鄧勢華請求黃秀文等2人自105年1月6日至109年4月5日為止，再給付34萬8270元，並自109年4月6日起，每月應於翌月6日前，除原判決所命給付之租金720元外，應再給付租金6994元，即屬有據，應予准許。黃秀文等2人抗辯租金應核定為309元云云，顯不可採。」等理由。故原告之主張核與民法第227之2條規定之「契約成立後，情事變更，非當時所得預料」要件不符。

㈡、至原告雖主張自新冠病毒疫情爆發後，系爭建物出租迄今無人聞問云云，惟新冠病毒疫情爆發後，各行各業所受之影響不同，就汽車相關行業而言，因疫情爆發，民眾害怕搭乘大眾運輸工具受感染，因此反而自行購買自用小汽車通行而不搭乘大眾運輸工具，業據報章媒體報導在案；另新冠病毒疫情之各種管管控措施，現亦已業經政府陸續解禁。故系爭建物之出租是否無人聞問，係原告於投資買受系爭建物時就風險之評估是否充份之問題，而與新冠病毒疫情是否爆發無關，亦核與民法第227之2條規定之「契約成立後，情事變更，非當時所得預料」要件不符。

六、綜上所述，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。

七、本件事證及法律關係已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。