lawpalyer logo

臺灣橋頭地方法院112年度重訴字第111號

關鍵資訊

  • 裁判案由
    所有權移轉登記等
  • 案件類型
    民事
  • 審判法院
    臺灣橋頭地方法院
  • 裁判日期
    112 年 12 月 13 日
  • 法官
    李俊霖

  • 當事人
    楊惠英陳正俊陳柯燕治

臺灣橋頭地方法院民事判決 112年度重訴字第111號 原 告 楊惠英 訴訟代理人 楊品輝 黃建雄律師 被 告 陳正俊 輔 助 人 陳柯燕治 訴訟代理人 李玲玲律師 朱曼瑄律師 上列當事人間請求所有權移轉登記等事件,本院於民國112年11 月27日言詞辯論終結,判決如下: 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告原起訴丙○○(下稱被告)、甲○○○、乙○○、陳○○(未成 年人,後3人以下合稱甲○○○等3人)為被告,聲明請求其等 各將名下權利範圍移轉登記予原告,嗣原告於民國112年4月28日具狀撤回對後3人之訴訟,變更聲明為「㈠先位聲明:⒈ 被告應於原告給付新台幣(下同)40,437,648元之同時,將坐落高雄市○○區○○段○○段00地號土地(面積983.18平方公尺 ,下稱系爭土地)權利範圍1581/10000移轉登記予原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明:被告應依兩造於111 年3月25日所簽立之不動產買賣議約書(下稱系爭議約書) 內容與原告簽訂不動產買賣契約書。」,繼於112年6月12日變更聲明為「㈠先位聲明:⒈被告應於原告給付40,437,648元 之同時,將系爭土地權利範圍1581/10000移轉登記予原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明:被告應依兩造於11 1年3月25日所簽立之不動產買賣議約書內容,就系爭土地權利範圍1581/10000部分,與原告簽訂不動產買賣契約書。」(見112年度審重訴字第60號卷,下稱審重訴卷,第137、187頁),再於言詞辯論期日變更為「㈠先位聲明:被告應於原 告給付40,437,648元之同時,將系爭土地權利範圍1581/10000移轉登記予原告。㈡備位聲明:被告應依買賣契約條件(如112年9月11日準備一狀之附件)與原告訂立買賣契約,將被告之權利範圍1581/10000出售予原告。」(見112年度重 訴字第111號卷,下稱重訴卷,第78頁),經核合於民事訴 訟法第255條第1項第2款、第3款、第262條第1項前段規定,先予敘明。 二、原告主張:被告於111年3月25日,以自己(權利範圍1581/10000)及代理系爭土地共有人甲○○○、乙○○、陳○○(權利範 圍各1481/10000、5230/10000、1708/10000),與原告簽立系爭不動產買賣議約書,約定出售各共有人持分即應有部分,總價金為255,772,600元。原告即簽發發票日為111年4月8日之4紙支票(下稱系爭支票),共計12,800,000元,以支 付5%定金(255,772,600元×5%=12,788,630元)與被告收受,故兩造間已就被告之權利範圍1581/10000成立買賣契約。倘認系爭議約書僅為預約,則被告負有簽立本約義務。為此,爰依系爭議約書、民法第348條第1項規定,提起本件訴訟等語,並先位、備位聲明如前所述。 三、被告則以:被告自100年間起陸續有認知功能障礙等症狀, 於111年3月25日年逾78歲,嗣因失智,於111年8月26日經臺灣高雄少年及家事法院111年度輔宣字第59號為輔助宣告確 定。被告並無單獨出售權利範圍之意思,被告委託凱璿不動產事業股份有限公司(下稱凱璿公司)仲介即訴外人張有燦、李忠良及與原告議約之標的始終為一筆土地,故第2條約 定一筆買賣總價、第3條載明簽約時全部賣方需到齊或完整 授權書。且被告並無以簽立系爭議約書即成立買賣契約之意思,而係須待雙方簽訂買賣契約書才算成立,凱璿公司對被告請求仲介服務費,亦經橋頭簡易庭111年度橋簡字第729號判決駁回確定。又仲介與原告均知甲○○○等3人無出售之意、 被告為無權代理,卻仍鼓吹、引導被告簽立系爭議約書。系爭議約書既未得甲○○○等3人同意,應屬約定條件未能成就, 契約全部無效。又被告未同意原告以遠期支票支付定金,仲介李忠良亦誤認支票當日已可兌現。被告已於111年6月1日 委請律師退還系爭支票,並表明未收取定金,系爭議約書亦未獲甲○○○等3人授權,雖原告於111年7月6日寄回系爭支票 ,然被告於111年7月13日再委請律師退還系爭支票與原告。再系爭議約書並非預約,縱屬預約亦全部無效等語置辯。並聲明:原告之訴駁回。 四、兩造不爭執事項(見重訴卷第79至80頁): ㈠被告簽立系爭議約書時78歲,依照診斷證明書記載,前因認知功能障礙、眼睛白內障及老花、聽力受損、失智症等問題,陸續於神經內科、眼科、精神科、耳鼻喉科等科別就診。㈡系爭土地為被告、其配偶甲○○○、其子乙○○、其孫陳○○(未成 年人)分別共有,應有部分分別為權利範圍1581/10000、1481/10000、5230/10000、1708/10000。 ㈢被告與凱璿公司簽訂系爭土地委託銷售契約書,於111年3月2 4日延長銷售期契約,有約定完成買賣契約之簽立始有給付 報酬義務。 ㈣訴外人高燕玉(秝厤庠仲介地產有限公司之仲介)、訴外人戊○○(城揚建設股份有限公司之總經理)、訴外人楊金龍( 買方代書)、訴外人黃添壕(被告友人)與被告於111 年3月25日,在城揚公司會議室見面,簽立系爭議約書。原告、甲○○○、陳○○及其法定代理人乙○○、丁○○均不在場。 ㈤系爭議約書第1條、第2條約定系爭土地整筆土地面積計983.1 8平方公尺、買賣總價金255,772,600元,第3條約定「定金5%,簽約補足10%,雙方同意於111年4月8日以前完成簽約, 簽約時全部賣方需到齊或完整授權書簽立契約」、第4條約 定「一般買賣,出售前之欠稅或土地增值稅由賣方負擔,賣方負責鑑界點交予買方,其他過戶印花、稅費,代書費等由雙方各半負擔」、第5條約定「土地點交前,租賃終止、騰 空點交、地上物是否拆除於買賣簽約時確認。」 ㈥被告於簽約時提出甲○○○等3人之戶口名簿影本。 ㈦戊○○、楊金龍於111年3月25日交付原告簽發發票日為111年4 月8日之遠期支票4紙予被告,合計面額12,800,000元。 ㈧被告於111年3月29日,以高雄博愛路郵局第82號存證信函,表示系爭支票非即期支票,並將系爭支票退回給原告。 ㈨原告於111年3月31日以高雄高分院郵局第66號存證信函將系爭支票檢還被告,然票據號碼CSA0000000號、面額2,000,000元之支票被郵局以「招領逾期」退回。 ㈩原告於111年4月15日起至111年5月31日止,曾與被告委任之律師試行磋商買賣條件未果。被告於111 年6 月1日委任律 師將票據號碼CSA0000000號、面額1,900,000元、票據號碼CSA0000000號、面額6,700,000元、票據號碼CSA0000000號、面額2,200,000元之支票退回給原告。 原告於111年10月21日再委任律師將系爭支票寄給被告,表示 仍在履約階段,原告未終止契約。然該信件於111年11月14 日被郵局退回給原告。 被告因失智,於111年8月26日經臺灣高雄少年及家事法院111 年度輔宣字第59號為輔助宣告確定,由配偶甲○○○擔任輔助 人。 五、本件爭點如下(見重訴卷第80至81頁): ㈠系爭議約書之買賣標的為系爭土地全部或被告與甲○○○等3人 共4人各自之應有部分? ㈡戊○○、楊金龍交付系爭遠期支票予被告,是否可認原告已交 付5%定金予被告收受?系爭議約書是否成立? ㈢系爭議約書是否因被告未合法代理甲○○○等3人而全部無效? 有無發生表見代理之效力? ㈣系爭議約書是否因違反民法第1088條規定而一部無效致全部無效? ㈤系爭議約書是否可認有成立買賣契約本約或預約? ㈥原告是否得依民法第348條第1項規定、系爭議約書,先位請求被告應於原告給付40,437,648元之同時,將系爭土地權利範圍1581/10000移轉登記予原告? ㈦原告是否得依系爭議約書,備位請求被告與原告簽訂系爭土地權利範圍1581/10000之買賣契約書(買賣條件如原告準備一狀附件)? 六、本院得心證之理由: ㈠系爭議約書之買賣標的為系爭土地全部,並非共有人各自之應有部分: ⒈按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立;按稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約;當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立,民法第153條第1項、第345條定 有明文。又解釋契約,應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果,作全盤之觀察,以為判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語,任意推解致失其真意(最高法院98年度台上字第1925號判決參照)。 ⒉查系爭議約書標題為「不動產買賣議約書」,第1條記載不動 產標示地號、面積,與第2條記載總價,僅於第1條末以「(持分詳如附件)」、第2條末「(每坪新台幣860,000元正)」之括號呈現方式補充說明各共有人之應有部分及每坪單價等總價金計算由來乙情,有系爭議約書、持分附件可考(見審重訴卷第31、39頁),核與當日在城揚公司會議室見面洽談時,買方代書楊金龍稱「...不動產買賣的標示就是你現 在這塊地,新福段十小段51地號土地,面積這樣,297.41坪,持分人等一下謄本會放在後面當附件,買賣金額是255,772,600元...」、城揚公司總經理戊○○稱:「有孫子呢!沒授 權不能賣!...這個孫子還沒滿20歲,要父母同意才能賣。 」等語相符,有錄音譯文可考(見審重訴卷第288、294頁),為兩造所不爭執(見重訴卷第79、81頁),此外未見有何被告同意出售個人持分之對話,可見並非以應有部分為買賣標的,亦非共有人依應有部分比例各自取得價金。且第3條 載明「簽約時賣方需到齊或完整授權書簽立契約」,可見無由共有人一人單獨出售應有部分之可能,則應有部分買賣應非兩造之合意範圍甚明。原告主張系爭議約書以應有部分為標的,載明共有人持分、每坪金額,單獨出售不違反被告本意,被告負有移轉個人權利範圍義務云云(見審重訴卷第19頁、重訴卷第51、78、81頁),均無可採。 ㈡戊○○、楊金龍交付系爭遠期支票予被告不能認原告已交付5% 定金予被告收受,亦不能推定系爭議約書已成立: ⒈按訂約當事人之一方,由他方受有定金時,推定其契約成立,民法第248條定有明文。所謂定金,是指當事人之一方以 確保契約履行為目的,交付他方之金錢或其他代替物。支票雖係有價證券,然本身並非代替物,原不能充作定金,惟如雙方另有特約以支票面額所表彰之金錢價值,充作定金,以支票經提示或追索未獲付款為解除金錢給付效果之要件,本諸契約自由原則,定金契約仍得認為成立(最高法院103年 度台上字第775號判決參照)。當事人之一方交付支票充作 定金,必雙方有代物清償之意思,契約始視為成立(最高法院96年度台上字第1659號判決參照)。 ⒉查系爭議約書第3條約定定金5%,並未約定得以支票代物清償 ,且簽立過程中,仲介李忠良稱:「這錢可以領了!」(見審重訴卷第301頁),無人告知被告此為無法即時兌現之遠 期支票,被告復未有何知悉、同意以遠期支票支付定金之事證,況被告當時已為78歲患有認知功能障礙、眼睛白內障及老花、聽力受損、失智症等病症之老人乙情,有長庚醫院診斷證明書可考(見審重訴卷第241至248頁),事後亦未提示系爭支票,而係迭次委請友人、委請律師寄還原告,並表示遠期支票並非得用於支付定金之事實,有111年3月29日高雄博愛路郵局82號存證信函、法丞律師事務所111年7月13日函可考(見審重訴卷第43至44、303至304頁),俱為兩造所不爭執(見重訴卷第80頁),堪信為真,自難認被告有何約定或同意代物清償之意思,揆諸前揭說明,自不能認原告已交付5%定金予被告收受,亦不能推定系爭議約書已成立。原告主張被告收下並無異議,顯見已同意以遠期支票支付定金云云(見重訴卷第57頁),委無可採。 ㈢系爭議約書因被告未合法代理甲○○○等3人且違反民法第1088 條規定而全部無效: ⒈按代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力;代理權係以法律行為授與者,其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人,以意思表示為之;由自己之行為表示以代理權授與他人,或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者,對於第三人應負授權人之責任,但第三人明知其無代理權或可得而知者,不在此限;稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約;受任人受特別委任者,就委任事務之處理,得為委任人為一切必要之行為;受任人受概括委任者,得為委任人為一切行為。但為不動產之出賣或設定負擔,須有特別之授權,民法第103條第1項、第167條、第169條、第528條 、第533條、第534條第1款固有明文。如第三人明知為無權 代理行為之他人無代理權者,或可得而知,因過失而不知者,本人即毋庸對該第三人負授權人之責任,始無違保護善意之第三人並兼顧本人利益之本旨(最高法院97年度台上字第1548號判決參照)。次按未成年子女之特有財產,由父母共同管理,父母對於未成年子女之特有財產,有使用、收益之權,但非為子女之利益,不得處分之,民法第1088條定有明文。又按法律行為之一部分無效者,全部皆為無效,但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效,民法第111條 定有明文。 ⒉查被告於111年3月24日,在統一超商,向凱璿公司仲介即訴外人張有燦、李忠良明確表示甲○○○等3人不要賣地,於同年 月25日簽立系爭議約書時,在城揚公司會議室,又數次在秝厤庠仲介地產有限公司之仲介高燕玉、城揚公司總經理戊○○ 、買方代書楊金龍、黃添壕面前表示明確表示只有被告要賣,但甲○○○等3人不要賣地、孫子陳○○還沒滿20歲等語,此觀 被告稱「他們一直還在反對」、「他們一直真的都反對,只有我在說,唯一只有我在那個而已」、「沒有啦,我就有跟你們講過了,不是我說我不給你們機會,實際上,對我來說…沒關係,但是現在問題就是齁,真的我沒跟他們沒辦法??,他們從之前就番到現在…他們…只有我在…我在同意而已 ,他們真的100%不同意啦」、「我太太他們和那些小孩都…… 從昨天我跟你說這樣....而你們說有可能會成事後,他們就在吵不要,可是我就跟人家說了..」、「....我太太及小孩灰不要……」,及戊○○就未成年人部分,表示:「這個孫子還 未滿20歲…要他的父母代理,就簽約要到,其他是不要緊的… 」、「他的孫子一定要他的父母親到場」、「有孫子呢!沒授權不能賣!」、「所以說兒子來…他太太若沒來…你代理, 那至少你和你兒子要來,父母授權書都要帶…還沒滿20歲,這個孫子還沒滿20歲,要父母同意才能賣。」、「兒子一定要來!」等語,有錄音譯文2份可考(見審重訴卷第261至302頁),為兩造所不爭執(見重訴卷第81頁),足見被告未 得甲○○○等3人委任或授權,且為當時在場之人所明知。當時 在場之人既然明知被告未得委任或授權,則被告攜帶甲○○○ 等3人之戶口名簿影本及刻有甲○○○等3人姓名之印章到場, 均不能認為被告有得委任或授權。況同居之人取得戶口名簿影本或印章並非難事,該等印章亦無戶政事務所核發之印鑑證明或其他事證可佐係本人交付之真正印章。而原告僅係出名欲購買系爭土地,其本人未到場,係由城揚公司總經理戊○○等人到場,原告於本件訴訟同意相關法律效果應就戊○○等 人主觀狀態為判斷乙情(見重訴卷第102頁),是應認原告 明知系爭土地共有人中僅有被告願意出售。系爭議約書係以出售系爭土地整筆為標的,而所載出賣人既未全體同意,被告亦無出售個人應有部分之意思,均如前述,則未經甲○○○ 等3人同意之無效情形無法除去而使其他部分仍有效,故應 認系爭議約書全部無效。被告據此抗辯系爭議約書無效,且原告明知此情,仍與被告簽立系爭議約書,應承擔風險等語(見審重訴卷第213至219頁),均堪採信。原告主張被告個人仍有出售應有部分義務云云(見重訴卷第57、59、82頁),委無可採。 ㈣系爭議約書為無效之預約: ⒈按當事人對於買賣契約必要之點,即價金與標的物之意思表示一致,其契約即已成立。而預約則係約定將來訂立一定契約(本約)之契約,倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者,即非預約。當事人訂立之契約,究為本約或係預約,應就當事人之意思定之,當事人之意思不明或有爭執時,應通觀契約全體內容是否包含契約之要素,及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之(最高法院 109年度台上字第1638號判決參照)。 ⒉查原告明知被告無代理權,且系爭議約書第3條約定「...雙方同意於111年4月8日以前完成簽約,簽約時全部賣方需到 齊或完整授權書簽立契約」、第5條約定「土地點交前,租 賃終止、騰空點交、地上物是否拆除於買賣簽約時確認。」等語(見審重訴卷第31頁),楊金龍並向被告表示:「4月8號前來約時間簽約…」、「到時候,下次來的時候,授權書… 正式簽約時授權書要帶來…」等語(見審重訴卷第288頁), 足見仍須待全體出賣人到場或授權另訂本約,則系爭議約書自非買賣本約。原告起訴主張標的已明確,無須另外訂約云云(見審重訴卷第17頁),委無可採。又被告雖同意另訂本約,可認為預約,然系爭議約書有全部無效事由,已如前述,是以系爭議約書仍屬無效。 ㈤從而,系爭議約書之買賣標的為系爭土地全部,並約定須待被告與甲○○○等3人共4人全體到場或授權另訂買賣契約,然 因原告交付之遠期支票不能認已依約給付5%定金,故不推定系爭議約書已成立,且被告未得甲○○○等3人之授權或委任, 致系爭議約書全部無效。系爭議約書既非以被告出售個人應有部分為標的,且全部無效,則原告主張依民法第348條第1項規定、系爭議約書所為先位請求被告移轉登記、備位聲明請求被告訂立買賣契約書,均無理由,應予駁回。 七、本件事證已臻明確,兩造其餘、主張、陳述、所提之證據暨攻擊防禦方法,經本院審酌後,認均與本件判斷結果無影響,毋庸再予逐一論述,附此敘明。 八、據上論結,本件原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條,判決如主文。 中 華 民 國 112 年 12 月 13 日民事第三庭 法 官 李俊霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  112  年  12  月  13  日書記官 黃莉君

判決實戰
579 人 正在學習
蕭奕弘律師
判決實戰
蕭奕弘律師 · 13.9 小時
NT$4,540
NT$13,800
省 $9,260

用完 AI 分析後回來繼續 — 法律人 LawPlayer 有判決書全文與相關法規連結,AI 摘要無法取代原文閱讀

AI 延伸分析
AI 幫你讀法規

一鍵將「臺灣橋頭地方法院112年度重訴…」送入 AI 平台,深度解析法條邏輯、構成要件與實務應用