臺灣橋頭地方法院民事判決

上訴人

林文昭

訴訟代理人

黃士龍律師（民國112年11月17日終止委任）

複代理人

曾國華律師

被上訴人

漢神不動產仲介經紀業有限公司

法定代理人

張裕和

訴訟代理人

陳明富律師

上列當事人間請求給付居間報酬及違約金事件，上訴人對於民國112年3月8日本院岡山簡易庭111年度岡簡字第374號第一審判決提起上訴，經本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。六、如不許其提出顯失公平者，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款定有明文，是當事人倘非意圖延滯訴訟或重大過失逾時提出攻擊或防禦方法，且無礙訴訟之終結，法院自不得予以駁回。次按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。考其立法及修正意旨，係因居間人每乘居間報酬給付義務人之無知識經驗，約取不當高額之居間報酬，是居間報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之居間報酬，必須與其所任勞務之價值相當。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因居間報酬給付義務人之請求酌減之，以維持公益。經查，上訴人於原審抗辯稱其並無給付居間報酬予上訴人之義務等語，嗣於本院始抗辯稱，縱認被上訴人得請求上訴人給付居間報酬，依民法第572條規定，該居間報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平，並請求本院酌減居間報酬。上訴人前揭抗辯核屬對於第一審已提出之攻擊防禦方法為補充，且此一抗辯亦為上訴人是否有給付居間報酬之義務所衍生，應不妨礙被上訴人之防禦，且如不准其提出，將妨及公平正義之實現，可認有顯失公平情事，是上訴人認許上訴人為前揭抗辯，合於民訴訟法第447條第1項第3款、第6款規定，應予准許。

貳、本訴部分：

一、被上訴人起訴主張：上訴人為坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分為2分之1（下稱系爭應有部分），被上訴人則為不動產經紀業管理條例第4條第4項規定之經紀業。上訴人於民國109年7月22日委任被上訴人銷售系爭應有部分，約定以成交總價百分之4為居間報酬，並簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭仲介契約），經被上訴人覓得訴外人佐相建設有限公司（下稱佐相公司）同意以新臺幣（下同）12,000,000元向上訴人買受系爭應有部分，並於同年8月16日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造於同日同意將居間報酬降為成交總價百分之3即360,000元，上訴人並於翌日先給付6,800元，尚餘353,200元未給付，詎上訴人於110年2月1日發函佐相公司解除系爭買賣契約，並拒絕給付居間報酬，被上訴人自得請求上訴人給付353,200及利息，爰依系爭仲介契約第6條第1款、第4款及服務報酬給付同意書之約定提起本訴。聲明：上訴人應給付被上訴人353,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、上訴人則以：系爭買賣契約附有他共有人同意放棄優先購買權之解除條件，並因上訴人未能取得他共有人放棄優先購買權之同意而成就，系爭買賣契約因解除條件成就而解除，上訴人毋庸給付上訴人居間報酬。倘認前揭約定非解除條件，而屬附保留解除權之約定，上訴人因未能取得他共有人放棄優先購買權之切結書，而依約定解除系爭契約，並非買賣雙方合意解除契約，被上訴人自不得依系爭仲介契約第6條第4款約定，向上訴人請求系爭買賣契約成立之居間報酬。縱認被上訴人得請求居間報酬，依系爭仲介契約第6條第3項約定，甲方應於簽訂土地買賣契約書時給付服務報酬總額百分之50，點交時再給付百分之50」，上訴人已解除系爭買賣契約，被上訴人毋須再為後續諸如保管土地買賣價款、協助辦理過戶、申辦貸款、點交土地等服務，而得減省人事、勞務費用，被上訴人請求之居間報酬顯然過高，應依民法第572條規定，酌減至土地委託銷售價格之百分之1.5，較為公平等語，資為抗辯。聲明：被上訴人之訴駁回。

三、原審經審理後，認被上訴人請求有理由，為其全部勝訴判決，並依職權為准、免假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項：

（一）如本院卷第93、94頁附表證據清單所示證據，形式上均為真正。

（二）上訴人為系爭土地之共有人，應有部分為2分之1。

（三）被上訴人為不動產經紀業管理條例第4條第4項規定之經紀業。

（四）上訴人於109年7月22日委任被上訴人銷售系爭應有部分，約定以成交總價百分之4為居間報酬，並簽訂系爭仲介契約。

（五）經被上訴人居間，佐相公司同意以12,000,000元之價格，向上訴人購買系爭應有部分，上訴人與佐相公司於109年8月16日簽訂系爭買賣契約。

（六）系爭買賣契約第11條第11項約定：「本買賣土地如係共有土地之應有部分，乙方（即上訴人）保證已依法取得全體共有人之書面同意。如非全體共有人同意本土地買賣，乙方應於簽立本買賣契約書後十日內於土地登記申請書切結『優先購買權人確已放棄其優先購買權，如有不實願負法律責任』，否則甲（即佐相公司）、乙雙方同意無條件解除買賣契約」。

（七）上訴人於本院110年度重訴字第57號請求履行契約事件中，為「上訴人就系爭應有部分之買賣，因無法取得全體共有人之書面同意，亦無從於簽立系爭買賣契約後10日內，於土地登記申請書切結『優先購買權人確已放棄其優先購買權』之內容，故依系爭買賣契約第11條第11項約定，應視為兩造（即上訴人、佐相公司）已同意無條件解除系爭契約，兩造均已無再繼續履行契約之義務，上訴人業於110年2月1日將解除系爭契約之意思表示通知佐相公司，是佐相公司起訴請求上訴人履行契約，要無理由」之抗辯。

五、本院得心證理由：

（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第565條、第568條、第572條分別定有明文。而居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，縱契約因故經一方終止或解除時，居間人仍得請求報酬，先予敘明。

（二）次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明定。而解釋契約，應探求當事人立約時之真意，斟酌立約時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約的主要目的、經濟價值，及當事人所欲發生之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎。又民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之發生與否，決定法律行為效力之發生或消滅；期限則以確定事實或時間（包括時期確定或不確定）的到來而決定該法律行為的效力。倘當事人非以法律行為效力之發生繫於將來不確定之事實，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應解釋為於其事實之發生時，為權利行使期限之屆至。經查：

１、依系爭買賣契約第11條第11項約定，被上訴人應保證已依法取得全體共有人之書面同意，倘未能取得全體共有人同意，被上訴人即負有出具切結書以辦理所有權移轉登記之義務，倘被上訴人不願履行該義務，則因有他共有人主張優先購買權之虞，故被告與佐相公司約定，買賣雙方於此情形，均得無條件解除系爭買賣契約。依前揭約定之文義及目的以觀，並非以將來客觀上不確定事實之發生與否，決定法律行為效力之發生或消滅，而係以被告未能依其保證取得全體共有人之書面同意，或拒絕履行義務即取得全體共有人之書面同意之情形下，即賦與被告、佐相公司解除權，是應認系爭買賣契約第11條第11項為保留解除權之約定。

２、再者，上訴人於本院110年度重訴字第57號請求履行契約事件，亦為：「上訴人業於110年2月1日將解除系爭契約之意思表示通知佐相公司，是佐相公司起訴請求上訴人履行契約，要無理由」之抗辯，並未抗辯稱系爭買賣契約第11條第11項約定為解除條件；上訴人前委託柯尊仁律師於110年2月1日對佐相公司寄發高雄地方法院郵局159號存證信函，其內容亦係記載「上訴人依系爭買賣契約第11條第11項約定解除系爭買賣契約」，有該存證信函可稽（岡簡卷第121、122頁）。上訴人於前揭訴訟審理時所為抗辯，及前揭存證信函之內容，均係主張已行使解除權，而非主張解除條件已成就，依系爭買賣契約第11條第11項約定，系爭買賣已失其效力，亦可徵系爭買賣契約第11條第11項約定為保留解除權之特別約定，至為灼然。上訴人於本件訴訟中，始主張系爭買賣契約第11條第11項約定為解除條件，顯為臨訟置辯，難認可採。

３、系爭買賣契約第11條第11項既為保留解除權之約定，上訴人亦係對佐相公司行使前揭解除權，依前揭說明，被上訴人仍得請求上訴人給付居間報酬。

（三）又上訴人抗辯因其已解除系爭買賣契約，被上訴人毋須再為後續諸如保管土地買賣價款、協助辦理過戶、申辦貸款、點交土地等服務，而得減省人事、勞務費用，被上訴人請求之居間報酬顯然過高等語。爰審酌被上訴人確因上訴人解除契約，已毋庸後續協助買賣契約履行之相關成本、人事費用及所應加計之營業利潤等情，認被上訴人所任勞務等之價值，尚不足服務費360,000元，是被上訴人雖有向上訴人請求居間報酬之權利，惟上訴人請求酌減該約定之居間報酬數額，亦屬有理。爰依上訴人之請求，將本件居間報酬酌減為250,000元，以符公允，上訴人逾此數額之服務報酬請求，即屬無據。

（四）據此，被上訴人請求上訴人給付居間報酬243,200元（計算式：250,000元－上訴人已給付之6,800元＝243,200元），應屬有據，逾此範圍，即屬無據。

六、綜上所述，被上訴人依系爭仲介契約第6條第1款、第4款及服務報酬給付同意書之約定，請求上訴人給付居間報酬243,200元，及自111年7月31日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。原判決就逾前揭應准許部分為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，固非無見，然上訴人於本院依民法第572條本文規定請求酌減報酬，致原審未及審酌上開事由，而為被上訴人全部勝訴判決，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄、改判如主文第1、2項所示；至於前揭應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

參、反訴部分

一、上訴人主張：上訴人於系爭買賣契約成立後，已依系爭仲介契約給付被上訴人6,800元之居間報酬，惟系爭買賣契約因解除條件成就而失其效力，依民法第568條規定，被上訴人應不得向反訴原告請求報酬，則被上訴人保有6,800元之居間報酬，已無法律上之原因，上訴人自得請求被上訴人返還，爰依民法第179條規定提起反訴。聲明：被上訴人應給付上訴人6,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被上訴人則以：雖系爭買賣契約因上訴人行使解除權而失其效力，然系爭買賣契約既已成立，被上訴人自得依系爭仲介契約約定請求上訴人給付報酬，是被上訴人已收受之6,800元並非無法律上之原因，上訴人請求自屬無據等語，資為抗辯。聲明：上訴人之訴駁回。

三、原審經審理後，認上訴人請求無理由，為上訴人全部敗訴判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人6,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、不爭執事項：同本訴不爭執事項。

五、本院得心證理由：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人有目的及有意識之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。在「給付型之不當得利」，既因自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，則本於無法律上之原因而生財產變動消極事實舉證困難之危險，自應歸諸主張不當得利請求權存在之當事人。是該主張不當得利返還請求權人，應就不當得利之成立要件負舉證責任，亦即必須證明其與他方間有給付之關係存在，及他方因其給付而受利益致其受損害，並就他方之受益為無法律上之原因，舉證證明該給付欠缺給付之目的，始能獲得勝訴之判決。

（二）上訴人主張為被上訴人所否認，並以前詞置辯，依前揭說明，自應由上訴人就不當得利之成立要件負舉證責任，然上訴人又未提出其他證據以證明之。況上訴人依系爭仲介契約第6條第1款、第4款及服務報酬給付同意書之約定，而得請求被上訴人給付居間報酬，業如前述，職是，被上訴人取得上訴人給付之6,800元，並非無法律上原因，上訴人請求被上訴人返還6,800元，自屬無據。

六、綜上所述，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付6,800元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人全部敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。