臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

教育部

法定代理人

鄭英耀

訴訟代理人

何旭苓律師

複代理人

蘇哲萱律師

被告

陳菊米

兼上一人

訴訟代理人

黃于珊

上一人訴訟代理人

康鈺靈律師

康琪靈律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年7月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人為中華民國，為原告所管理。被告Ａ０５自民國98年11月20日起即向原告租用系爭土地，作為門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0○0號三層樓之未保存登記建物（下稱系爭建物）使用，Ａ０５與被告Ａ０６均為系爭建物之事實上處分權人。原告、Ａ０５曾於109年5月8日續租並辦理換約（下稱系爭租約）。因系爭土地係屬「高雄市第67期鳥松區華美自辦市地重劃區（下稱系爭重劃區）」範圍內土地，原告乃於112年5月26日函請Ａ０５配合重劃會辦理市地重劃及拆遷。惟Ａ０５迄113年7月間仍未配合辦理，原告乃於113年7月15日依系爭租約第5點約定：其他約定事項第（十七）款約定：「租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：…2.政府實施國家政策，都市計畫、都市更新、土地重劃有收回必要時」，以函文向Ａ０５表示欲終止系爭租約，該函文經Ａ０５於113年7月22日收受，故自113年7月23日起，雙方已無租賃關係存在。

㈡惟被告迄今以附圖編號1260（A）所示建物（面積：109.33平方公尺）、編號1260（B）所示鐵棚（面積：28.69平方公尺）、編號1260（C）所示庭院（面積：50.65平方公尺）（下合稱系爭地上物，合計面積為188.67平方公尺）無權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段及中段規定，請求被告應拆除系爭地上物，並騰空返還該部分占用之土地予原告。又因Ａ０５僅繳納租金至113年6月30日，其仍應繳納自113年7月1日起至113年7月22日止之租金新臺幣（下同）855元（含5%營業稅）予原告。而原告與Ａ０５自115年7月23日起已無租賃關係存在，被告卻仍繼續以系爭地上物占用系爭土地，原告乃依民法第179條及「各機關經管國有公用被占用不動産處理原則」等規定，請求被告給付不當得利使用補償金，並按財政部102年4月22日台財稅字第10200053530號函文、系爭租約第3條約定、平均地權條例施行細則第21條本文規定，以占用面積188.67平方公尺計算，將各年土地申報地價總額乘以5%，再加計5%營業稅，請求被告給付自113年7月23日起至115年5月31日止共92,864元之不當得利使用補償金，再請求被告自115年6月1日起至移除系爭地上物並騰空返還所占用土地為止，按占用面積188.67平方公尺，每年給付依各年土地申報地價總額乘以5%，再加計5%營業稅之計算金額予原告。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：。⒈被告應拆除系爭土地上之系爭地上物，並騰空返還所占用之土地予原告。⒉被告Ａ０５應給付原告855元（含5%營業稅），並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告92,864元（含5%營業稅），並自115年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應自115年6月1日起至移除系爭地上物為止，按占用面積188.67平方公尺，每年給付依各年土地申報地價總額乘以5%，再加計5%營業稅之計算金額予原告。⒌就訴之聲明第1、2、3項部分，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠本件依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法（下稱獎勵辦法）第31條第3項規定，重劃會與土地改良物所有權人對於補償數額協調不成時，應先由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關以合議制方式調處，不服調處結果者，應於30日內訴請司法機關裁判，是本件應由重劃會向被告提起訴訟，而非由原告提起，故原告自有欠缺當事人適格之情形。

㈡系爭建物為Ａ０５之父親即訴外人甲○○所建，甲○○死亡後，系爭建物之事實上處分權人則為Ａ０５及其母親Ａ０６。又Ａ０５、Ａ０６僅有使用附圖編號1260（A）、（B）部分土地，並未使用1260（C）部分土地。Ａ０５前向原告承租系爭土地，均有按時繳納租金，原告雖於113年7月15日發函告知Ａ０５終止系爭租約，然其收回系爭土地不符土地法第103條規定，應不生終止契約之效力。又系爭土地為「學產基金土地」，用途是作為學校用地，原告收回系爭土地作為系爭重劃區使用，顯然不符合學產基金之事業目的或原定用途，應認違反民法第71條規定而為無效。另原告收回系爭土地，亦違反公民與政治權利國際公約與經濟社會文化權利國際公約，而未實行該公約所謂協商、安置、賠償、執行程序，亦未提出安置或補償方案，被告自得以原告尚未提出合理之補償為由，對原告行使同時履行抗辯權而拒絕拆遷。

㈢再者，系爭土地屬學產用地，周邊並無交通、商業設施，倘認原告之主張為有理由，亦應以土地申報地價年息1%計算相當於租金之不當得利，始為合理。至原告雖請求加計5%營業稅，然Ａ０５承租系爭土地並未作為營業之用，是原告加計5%之營業稅並不合理等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項

㈠系爭土地為原告所經管之國有土地，Ａ０５自98年11月20日起向原告租用系爭土地其中108.47平方公尺，作為系爭建物使用，原告與Ａ０５曾於109年5月8日續租並辦理換約，租期自108年12月1日至116年12月31日為止，每月租金為1,139元（優惠後），已含財政部規定應計算給付之5%營業稅（審訴卷第31頁至第32頁）。

㈡系爭土地屬「高雄市第67期鳥松區華美自辦市地重劃區（即系爭重劃區）」範圍內土地，原告於112年5月26日以臺教秘（五）字第1120049529號函（審訴卷第33頁），要求Ａ０５配合重劃會辦理市地重劃及拆遷，Ａ０５迄113年7月間仍未配合辦理，原告乃於113年7月15日以臺教秘（五）字第1134102182A號函（審訴卷第35頁）向Ａ０５終止租約，經Ａ０５於113年7月22日收受（審訴卷第37頁至第39頁）。

㈢Ａ０５承租系爭土地僅繳納租金至113年6月30日為止。

㈣原告向Ａ０５收取之租金歷年來皆有加計5%營業稅。

㈤系爭建物現仍占用系爭土地。

四、本件之爭點

㈠原告提起本件訴訟是否有當事人適格？

㈡系爭租約是否已經原告合法終止？

㈢附圖編號1260（C）是否為被告占用系爭土地之範圍？

㈣如是，被告以附圖編號1260（A）、（B）、（C）占有系爭土地，是否具有合法權源？

㈤原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除附圖編號1260（A）、（B）、（C）上之地上物並返還所占用之土地予原告，有無理由？

㈥原告依系爭租約請求Ａ０５給付原告855元(含5%營業稅) 予原告，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，有無理由？原告依民法第179條規定，請求Ａ０５及Ａ０６應給付92,864元（含5%營業稅）之不當得利予原告，並自115年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，有無理由？

㈦原告依民法第179條規定，請求被告自115年6月1日起至拆除系爭地上物，並騰空返還所占用之土地之日為止，按占用面積188.67平方公尺，每年給付依各年土地申報地價總額乘以5%，再加計5%營業稅之計算金額予原告，有無理由？

五、本院得心證之理由

㈠原告提起本件訴訟有當事人適格

⒈按國有財產之取得、保管、使用、收益及處分，依本法之規定；本法未規定者，適用其他法律。國有財產區分為公用財產與非公用財產兩類。公用財產以各直接使用機關為管理機關，直接管理之；非公用財產以財政部國有財產局為管理機關，承財政部之命，直接管理之。非公用財產類之不動產，各級政府機關為公務或公共所需，得申請撥用。國有財產法第1條、第4條第1項、第11條、第12條、第38條第1項本文分別定有明文。次按土地改良物所有權人或墓主對於補償數額有異議或拒不拆遷時，應由理事會協調；協調不成時，由理事會報請直轄市或縣（市）主管機關以合議制方式調處；不服調處結果者，應於30日內訴請司法機關裁判；逾期不訴請裁判，且拒不拆遷者，重劃會得訴請司法機關裁判，獎勵辦法第31條第3項定有明文。又所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟，得以自己之名義為原告或被告之資格而言；當事人是否適格，係依原告主張之事實為判斷，非依法院認定之結果為判斷，故依原告之主張，其對被告有請求權，而被告有給付義務者，當事人即為適格。

⒉經查，系爭土地為原告所經管之國有土地等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈠所示），並有系爭土地謄本可佐（院卷第21頁），是原告因其業務範圍掌管系爭土地，本於國有土地管理機關之地位，以被告所有系爭建物無權占用系爭土地妨害所有權能行使為由，提起本件拆屋還地訴訟，並無當事人不適格之問題。被告雖辯稱依獎勵辦法第31條第3項規定，重劃會與被告因補償數額協調不成時，應由重劃會向被告提起訴訟，而非原告云云，惟獎勵辦法第31條第3項規定，僅係在規範重劃範圍若有應行拆遷的土地改良物，應給予土地改良物之所有權人補償，如其對補償數額有異議或拒不拆遷時，賦予非法人團體之重劃會得提起民事訴訟之資格，並限制重劃會起訴前應先經調處程序，否則不備起訴要件，尚難認該條文有限制或排除土地所有權人，本於所有權人之地位，就無權占用其土地而侵害其所有權者，依民法相關規定行使排除侵害之權利，是本件原告仍有提起本件訴訟之當事人適格，被告所辯，要非可採。

㈡系爭租約已經原告合法終止

⒈按非公用財產類之不動產出租後，除依其他法律規定得予終止租約收回外，遇有左列情形之一者，亦得解約收回：一、基於國家政策需要，變更為公用財產時。二、承租人變更約定用途時。三、因開發、利用或重行修建，有收回必要時。國有財產法第44條第1項定有明文。次按租賃基地有下列情形之一時，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償：2.政府實施國家政策、都市計畫、都市更新、土地重劃有收回必要時，系爭租約第5條第17項第2款定有明文。經查，系爭土地屬於系爭重劃區內之土地，而系爭重劃案業經高雄市政府於108年6月19日以高市地政發字第10870743500號公告核准實施在案，故原告於113年7月15日已發函向Ａ０５表示終止系爭租約，經Ａ０５於113年7月22日收受該函文等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈡所示），並有原告112年5月26日臺教秘（五）字第1120049529號、113年7月15日臺教秘（五）字第1134102182A號函、教育部送達證書、郵局郵件查詢資料可證（審訴卷第33頁至第39頁），堪認原告已於113年7月22日合法終止系爭租約。被告雖辯稱系爭土地之用途為學校用地，原告收回系爭土地作為系爭重劃區使用，違反民法第71條規定而無效云云，然審酌Ａ０５向原告承租系爭土地時，對於系爭土地具有國有非公共財產之屬性、使用目的及出租機關得因公共公用需求終止租約收回土地之可能等節，應均有所預見，且系爭租約第5條第17項第2款之約定，亦未逸脫母法即國有財產法第44條第1項之授權範圍，至於系爭重劃區將來做如何之規劃，均屬國家政策之考量，自與原告本件合法終止系爭租約之要件無涉，是原告依系爭租約第5條第17項第2款約定，向Ａ０５終止租約，並無不妥，被告上開所辯，要無可採。

⒉被告雖辯稱原告終止系爭租約有違反土地法第103條規定云云，惟按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時，土地法第103條固定有明文。然國有財產之取得、保管、使用、收益及處分既應依國有財產法之規定，該法未規定者，始適用其他法律，國有財產法第1條定有明文，可見國有財產法之適用應優先於土地法第103條之適用。且國有非公用土地具有公共利益屬性，應以國家舉辦公共公用事業或實施國家政策開發利用為優先，國有財產法第44條3項亦有規定承租人若因國家政策需要或開發利用必要而遭解約收回所承租之國有非公用土地，尚得請求補償其經許可增建或改良建物之現值，以適度衡平、彌補租用國有土地建屋而經逕予終止收回時承租人所受之損失，此均與土地法第103條之規範意旨及無相關補償措施之機制迥不相同，是被告辯稱原告未適用土地法第103條規定終止系爭租約云云，即非可採。

⒊被告雖又辯稱原告終止系爭租約違反公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約之內容，且被告尚未受領補償金，可行使同時履行抗辯權云云。惟按公民與政治權利國際公約及經濟社會文化權利國際公約所保障之適足居住權，係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利（最高法院111年度台上字第1598號裁判要旨參照）。查系爭租約經原告合法終止後，系爭地上物乃無權占用系爭土地等情，業經本院認定如前，則原告對被告提起本件拆屋還地訴訟，要屬合法主張權利，揆諸上開判決要旨，被告自不得再以違反前揭公約為由作為拒絕拆遷之事由。又被告雖尚未獲得拆遷系爭地上物之相關補償，惟重劃範圍應行拆遷之土地改良物或墳墓，應予補償，其補償數額，由理事會依重劃範圍所在直轄市或縣（市）土地改良物或墳墓拆遷補償相關規定查定，並提交會員大會決議後辦理，獎勵辦法第31條第1項定有明文，由此可知，被告得依獎勵辦法第31條請求補償之對象，乃重劃會，而非身為管理機關之原告，原告既非系爭重劃區之補償義務人，則被告辯稱因尚未收受相關補償，可向原告行使同時履行抗辯權拒絕拆除云云，自無足採。

㈢附圖編號1260（C）應為被告占用系爭土地之範圍被告雖辯稱其租用系爭土地僅有使用附圖編號1260（A）、（B）部分之土地，並未使用附圖編號1260（C）部分土地云云，惟附圖編號1260（A）、（B）為系爭建物之主體及建物旁延伸搭建之鐵棚，而鐵棚旁仍有搭建紅磚、水泥圍牆，該圍牆並延伸至系爭建物後方，圍牆內之空地均雜草叢生乙節，業經本院現場履勘明確，並有現場照片可參（院卷第133頁至第139頁）；復經被告再次至現場修剪樹木、除草並查看後，更見系爭建物後方圍牆牆面設有鐵門，鐵門上掛有鎖扣等情，有原告提供之錄影光碟及翻拍照片可考（院卷第151頁至第165頁），可見附表編號1260（C）之庭院範圍，不僅設有圍牆，更設有附鎖扣之鐵門以管制出入，考量該庭院位於系爭建物旁邊及後方，其所有、使用、管理權人衡情應為系爭建物之事實上處分權人即被告無疑，殊難想像外人會逕自在系爭建物旁邊及後方搭建圍牆、鐵門，以妨礙系爭建物之使用及出入，是附表編號1260（C）之庭院範圍，應為被告占用系爭土地範圍之一部，被告前揭所辯，要無可採。

㈣原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還所占用之土地予原告，為有理由

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。

⒉經查，系爭租約已經原告合法終止，被告現已無占有系爭土地之正當權源等情，已如前述，是原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還所占用之土地予原告，為有理由。

㈤關於租金及相當於不當得利之部分

⒈系爭租約經原告於113年7月22日合法終止，惟Ａ０５瑾繳納系爭土地之租金至113年6月30日為止等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈢所示），則依系爭租約之原租金計算，Ａ０５自113年7月1日起至113年7月22日為止，仍應給付原告855元之租金，是原告依系爭租約之約定，請求Ａ０５給付855元及自起訴狀繕本送達翌日即113年12月31日（審訴卷第69頁之送達證書參照）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息予原告，為有理由。

⒉次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。經查，原告終止系爭租約後，被告即屬以系爭地上物無權占有系爭土地，而屬無法律上原因而受有利益，致原告受有無法使用該部分土地之損害，是原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，應屬有據。

⒊又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言。土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例施行細則第21條分別定有明文。準此，土地法第97條第1項、第105條所謂之申報總價，即指該土地之申報地價而言，其為公有土地者，則以公告地價為申報地價。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%之最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，被告為系爭地上物之事實上處分權人，而系爭地上物坐落之系爭土地，附近有國小、商家等情，有GOOGLE衛星空拍圖可佐（審訴卷第87頁），參以系爭土地之位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益，並審酌國有非公用不動產被占用處理要點第7點附表（國有非公用不動產使用補償金計收基準表）第1項占用基地計收基準「土地每年以當期土地申報地價總額乘以5%計收」（審訴卷第23頁至第25頁）等一切情狀，認原告請求以系爭土地申報地價年息5%計算相當於租金之損害，核屬公允而妥適。而系爭土地為國有土地，其113年之公告地價為每平方公尺5,043元、114年至115年之公告地價則為每平方公尺5,123元等情，有系爭土地公告現值及公告地價查詢表可稽（院卷第251頁），是本院審酌系爭土地遭被告占用面積為188.67平方公尺（即附圖編號1260（A）、（B）、（C）之總合），則原告依不當得利之法律關係，請求被告自113年7月23日起至115年5月31日止共90,528元【計算式：系爭土地113年之公告地價每平方公尺5,043元×占用面積188.67平方公尺×5%÷12個月÷30日=132元，132元×被告113年占用日數162日=21,384元；系爭土地114年至115年公告地價每平方公尺5,123元×占用面積188.67平方公尺×5%÷12個月÷30日=134元，134元×被告114年至115年占用日數516日=69,144元，21,384元+69,144元=90,528元，以上計算均小數點以下四捨五入】，及自115年7月22日起至清償日止（以院卷第395頁言詞辯論期日之翌日起算，原告雖主張自115年5月9日起算，惟其於115年7月21日言詞辯論期日始更正上開訴之聲明，並對Ａ０６請求相當於租金之不當得利，自難認其原先所列之起算時點有所憑據），按週年利率5%計算之利息，暨自115年6月1日起至被告拆除系爭地上物為止，按占用面積188.67平方公尺，每年給付依各年土地申報地價總額×5%之金額予原告，經核無不合，應予准許。

⒋至原告雖另主張上開不當得利之數額均應加計5%營業稅云云，然按營業稅屬於消費稅之一種，所謂消費稅係指對財貨或勞務銷售行為所課徵的租稅，而消費稅之稅基為消費支出。質言之，消費稅係針對所得扣除儲蓄後之消費支出為課稅基礎，而消費稅既然係以消費者之承受為其特徵，則其轉嫁行為即是以其消費行為為前提，故消費稅之合理性，必須建立在消費與轉嫁行為之上，亦即我國營業稅之課稅前提，為雙方具有銷售貨物或勞務之契約存在，方能透過後續交易轉嫁於最終之買受人，以符合消費稅之立法意旨暨體系正義。據此，營業稅乃稅捐，非屬被告占用系爭土地所獲利益，且原告主張被告無權占用系爭土地，受有相當租金之不當得利，益徵被告並非基於消費契約之法律關係所占用，是原告請求被告應返還之不當得利數額，應加計5%營業稅，於法無據，應予駁回。原告雖執財政部102年4月22日台財稅字第10200053530號函認原告經管之學產基金，其取得房屋或土地之租金收入，屬於銷售勞務範疇，應課徵營業稅等語為憑（審訴卷第17頁至第19頁），然該函文並未考量被告無權占用系爭土地，並非係基於消費行為，本院之認定自難受其限制。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物並騰空返還所占用之土地；請求Ａ０５給付原告855元及自113年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告則應給付原告90,528元，及自115年7月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告應自115年6月1日起至騰空返還系爭地上物所占用之土地之日為止，按占用面積188.67平方公尺，每年給付依各年土地申報地價總額乘以5%之計算金額予原告，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰依兩造之聲請分別酌定相當之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論敘。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條。

附圖：高雄市仁武地政事務所複丈日期114年8月20日土地複丈成果圖（院卷第227頁）。