臺灣嘉義地方法院九十一年度易字第一О三號

臺灣嘉義地方法院刑事判決　　　　　　　　　　　　　九十一年度易字第一О三號

公訴人

臺灣嘉義地方法院檢察署檢察官

被告

庚○○

　　　　　　　　己○○

　　右一人選任辯護人　王百治

右列被告因背信案件，經檢察官提起公訴（九十年度偵字第六九二一號），本院判決如左：

主文

理由

一、公訴意旨略以：被告己○○、庚○○二人係兄弟為﹁嘉都房屋仲介企業社﹂（下稱嘉都）之負責人，主要業務係經營房屋仲介。二人以﹁嘉都﹂之名義，於八十八年十二月二十日起，受告訴人丁○○委託，代為出售告訴人所有坐落於嘉義縣水上鄉下塗村地號二六八之三、之五之土地，係為他人處理事務之人。詎被告己○○、庚○○二人，明知為他人處理事務，應為本人最大利益設想，不得違背其職務，竟意圖為自己不法之利益，明知該地並無不能賣到合理價錢之因素，利用告訴人需錢孔急之心理，向其表示土地無人承購，短期無法賣出，使告訴人分別於上揭時點、同年十二月二十七日、八十八年一月九日、八十九年一月十四日，與被告己○○、庚○○等處理出售該土地事宜時，降價求售，並於雙方委任代理銷售契約書上分次表示土地賣價為新台幣（下同）七十、五十、四十、三十萬元。後因被告己○○與庚○○二人表示無人承購，丁○○始願再低價求售，被告己○○與庚○○二人遂於八十八年一月二十三日將價金壓低為十五萬元，並表示願由渠等購買，雙方並簽訂買賣契約，將該土地賣與被告庚○○指定之不知情之甲○○（被告己○○之妻，由庚○○代其在契約書上簽章），被告己○○與庚○○並於當日交付八萬元與告訴人。詎被告己○○與庚○○二人隨即於隔日即八十八年一月二十五日（公訴人誤載為八十八年一月二十四日），將該地以五十萬元之價格出售與乙○○（乙○○將該地登記於戊○○名下），致生損害於告訴人原應獲得之正當利益。因認被告等均涉有刑法第三百四十二條第一項之背信罪云云。

二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。又告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，最高法院四十九年臺上字第一五三０號及五十二年台上字第一三００號分別著有判例。再刑法第三百四十二條之背信罪，須以為他人處理事務，意圖自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為。

三、公訴人認被告涉犯上開罪名，係以告訴人之指述、證人乙○○之證詞、委任代理銷售契約書、買賣契約書、土地謄本及寶島銀行嘉義分行所提供戊○○貸款授信資料等物為據。訊據被告等堅詞否認有何背信之犯行，辯稱告訴人所委託出售之土地係路衝，且大部分為既成道路，委託銷售期間因無人購買，係告訴人拜託買下，且係買下之後，方有丙○○詢問並販賣予乙○○，並無損害告訴人之利益可言等詞。經查：

（一）告訴人雖於偵查中一再指述被告以欺罔之手法，讓其誤以無人購買而降價，公訴人更以若告訴人知悉可以五十萬元之價格賣出，豈有以十五萬元之地價脫手，推論被告等有違背任務之行為，經查被告等經營房屋仲介公司，接受告訴人之委任，其任務即替告訴人尋找價格合適之買主，此點應無疑義，訊據被告等供述有為告訴人刊登報紙廣告等詞，而質之告訴人坦承被告等於委託銷售期間均有為其刊登報紙廣告等情（本院卷第三六頁），而被告仲介之任務在於替告訴人尋找買主，被告等已為告訴人刊登報紙廣告，應無違背其委託任務之情形，復查告訴人自承「（你有拜託被告他們買下來嗎？）因為被告有跟我表示地很難賣，我才說不然你們買下來。（十五萬元是誰說的？）是被告說的。（你自己覺得如何？）我認為既然沒有人買，就只好這樣賣了，因為當時家裡還有債務。」（本院卷第三六至三七頁），則本件告訴人係主動要求被告等買下土地，至於被告等所提出之價格，告訴人仍有考慮之餘地，此時雙方之地位係出賣人及買受人，被告等是時是否仍有為他人處理事務之角色，已不無疑問，而就買受人而言，盡量壓低價格乃情理之常，告訴人同意此一價格而出賣，似不能認被告等有背信之行為。

（二）所應探究者乃被告等知悉丙○○方面有買主乙○○願意以五十萬元購買，係在被告等與告訴人於八十八年一月二十三日訂立買賣契約（見臺灣嘉義地方法院檢察署九十年他字第一一四二號卷第十至十一頁）之前或之後，按乙○○利用戊○○名義購買上開土地之買賣契約日期為八十八年一月二十五日（見臺灣嘉義地方法院檢察署九十年他字第一一四二號卷第五一至五二頁），經查證人乙○○到庭證稱：「（本件土地是否丙○○介紹的？）是的。（是簽約多久丙○○告訴你的？）在簽約前一天。（你有無看過本件土地？）有，她定買賣契約的前一天傍晚告訴我的，我說第二天中午吃完飯再去看，我看完地之後，就決定要買，然後丙○○就打電話給地主，我就跟丙○○到被告的事務所就五萬元給他，然後簽約約定剩下四十五萬元過戶後再給。」等情（本院卷第三四頁），復查丙○○雖經傳拘均未到庭，惟查證人即與丙○○服務於永信房屋仲介公司之同事謝志鴻到庭證稱：「（被告二人賣本件土地的情形你是否瞭解？）當時是乙○○到公司問有無水上附近的土地要賣，丙○○就叫我打電話到同行去問，我問了好幾家，只有被告的土地比較可以接受，我就拿給丙○○，丙○○再跟被告談。你問同行的時間和被告訂約時間隔了多久？）我問的隔天丙○○就帶乙○○去看土地，看完土地多久之後簽約我就不清楚，因為後來都是李文萍在處理的」等詞（本院卷第六八頁），則綜合證人乙○○及謝志鴻之證詞，被告等應係在八十八年月二十四日始知有人願意以五十萬元買受該土地，與被告己○○所稱證人丙○○與謝志鴻係八十八年一月二十四日打電話詢問土地出賣一事等語（本院卷第三四、七一頁）相符，則被告等於八十八年一月二十三日向告訴人買受系爭土地時，並未隱瞞有他人承買之事實，且當時確無他人願意承買，自無從以被告等買受該土地後有人願意以五十萬元承買，即認被告等有違背其任務之行為。

（三）至公訴人尚以證人乙○○以戊○○名義購買該等土地後，向該二筆土地向寶島銀行台南分行辦得最高限額九十六萬元之貸款，此有寶島商業銀行台南分行，於九十年十一月二十八日，以寶銀台南字第九０三七０號函所附資料在卷可考等情，足示該二筆土地之價值遠高於十五萬元等情，而被告二人係以經營房屋仲介為業，對該筆土地之市值及有何人願購買該地之意願應知之甚稔，購買該地之意願應知之甚稔，是欲在告訴人委賣之期間替告訴人尋找有意之買主，甚以告訴人同意之七十萬、五十萬、四十萬或三十萬之低價賣出，當非難事，因而推論被告等有違背任務之行為。惟查觀諸寶島銀行台南分行貸款資料中所負之買賣契約書（九十年偵字第六九二一號偵查卷第七六至七七頁），戊○○係以買賣價金二百八十萬元之價格向銀行申請貸款，經傳訊戊○○及乙○○到庭坦承為爭取較高成數之貸款，另請代書寫買賣契約書送交銀行審核等情（見本院九十一年七月二十九日審判筆錄），則不能以戊○○向寶島銀行台南分行貸得九十五萬元之最高限額抵押，即認被告等知悉該筆土地之價格高於十五萬元，從而以此認被告等有違背任務之行為。

（四）公訴人尚以被告二人係受告訴人有償委任，有其應作為之義務，渠等自應盡受委任人之義務，替客戶查詢所有情諮，當非僅係被動待他人向其表示願購買房地時，才替客戶完成交易。再者，被告二人在替告訴人出售土地時，皆消極未為替告訴人詢問其他仲介商或為搜尋其他資訊，使告訴人之土地能適時售予有購買土地意願之證人乙○○，反是在自己購買該土地後，方積極詢問其他仲介商販售情諮，使自己在二天內即獲取三十五萬元之暴利，從而認渠等以不作為之行為違反其應作為之義務。惟查被告等雖有為告訴人尋找價格合適買主之義務，惟是否能在告訴人所定之期限內找到買主，並非被告二人所能控制，至在告訴人所委託之期間內是否主動積極找尋買主，乃敬業精神之範疇，若未有主觀上意圖自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而違背任務之行為，不宜以未主動積極尋找買主，即認被告等成立背信罪，況房地產價格近年來因經濟不景氣，投資人信心低落，影響交易意願，常有即使價格低廉亦乏人問津之情形，不得以被告等未尋獲合適之買主，而在告訴人之請託下，購買系爭土地，嗣後發現被告將該土地賣出得到較高之價格，反推被告等當時購買該土地時即有主觀不法意圖，而認被告有背信之行為。此外查無其他證據足資證明被告確有如公訴人所指之犯行，睽諸前揭說明，自應被告無罪之諭知。

上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項前段，判決如主文。

本案經檢察官游悅晨到庭執行職務

臺灣嘉義地方法院刑事第一庭