臺灣嘉義地方法院100年度重訴字第74號

• 裁判案由: 塗銷所有權移轉登記等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 101 年 10 月 11 日
• 法官: 馮保郎
• 原告: 潘晏晨
• 被告: 葉主恩、陳麗珍

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 100年度重訴字第74號原　　　告　潘晏晨
訴訟代理人　黃文力律師
被　　　告　葉主恩
蔡瑩莉
上　二　人
訴訟代理人　黃木春律師
被　　　告　陳麗珍
訴訟代理人　李嘉苓律師
陳振榮律師
蔡碧仲律師
上　一　人
複 代理 人　陳偉仁律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國 101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告蔡瑩莉與被告陳麗珍就坐落嘉義市○○段七二二地號土地，權利範圍全部，於九十九年一月二十五日所為之買賣關係不存在。
確認被告葉主恩與被告陳麗珍就坐落嘉義市○○段七二０地號及同段八二三地號土地，權利範圍全部，於九十九年一月十一日所為之買賣關係不存在。
被告陳麗珍就第一項不動產經嘉義市地政事務所以九十九年嘉地字第０一八九三０號收件，於九十九年二月八日辦竣登記之以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
被告陳麗珍就第二項不動產經嘉義市地政事務所以九十九年一月二十九日嘉地字第０一四五八０號收件，於九十九年二月一日辦竣登記之以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
被告蔡瑩莉就第一項不動產經嘉義市地政事務所以九十八年嘉地字第一五三二二０號收件，於九十八年十二月三十一日辦竣登記之以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
被告葉主恩就第二項不動產經嘉義市地政事務所以九十八年嘉地字第一五三二四０號收件，於九十九年一月四日辦竣登記之以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）鈞院97年度執字第7928號強制執行事件，於民國98年11月11日就訴外人羅復飄所有坐落嘉義市○○段719、720、721、722、823地號等土地（下稱系爭719、720、721、722
、823地號土地）及其上門牌號碼嘉義市○○○路916巷91號房屋（建號：1879棟次）進行拍賣，由原告以總價新臺幣（下同）1,880萬元拍定得標。因系爭720、823地號土
地由被告葉主恩設定有地上權，系爭719、722地號土地，原先由被告蔡瑩莉設定有地上權，其後遭鈞院除去地上權設定，原告得標拍定後，鈞院執行處卻發函詢問被告葉主恩、蔡瑩莉二人是否行使優先承買權，其中被告蔡瑩莉僅就系爭722地號土地行使優先承買權，被告葉主恩則就系
爭720、823地號土地行使優先承買權，被告蔡瑩莉於98年12月31日完成所有權登記，被告葉主恩於99年1月4日完成所有權登記，致影響原告即拍定人之權利。
（二）原告為此曾向鈞院聲明異議，然鈞院民事執行處回文以「台端所為係屬實體爭執，非執行法院得以審究，請另行起訴確認，請查照」，原告乃於98年12月24日提起確認優先承買權不存在之訴，業經判決確認被告蔡瑩莉就系爭722
地號土地優先承買權不存在、被告葉主恩就系爭720、823地號土地優先承買權不存在確定。惟在上開民事訴訟進行期間，被告蔡瑩莉、葉主恩分別向原告起訴請求損害賠償，被告蔡瑩莉復於99年1月25日將系爭722地號土地與被告陳麗珍簽訂買賣契約，並於99年2月8日移轉登記。被告葉主恩於99年1月11日將系爭720、823地號土地與被告陳麗
珍簽訂買賣契約，並於99年2月1日移轉登記。
（三）被告葉主恩、蔡瑩莉向原告請求損害賠償事件中，被告二人為求勝訴，竟由被告陳麗珍以債權人身分對於被告葉主恩、蔡瑩莉二人以債務人身分，向鈞院聲請核發支付命令，並獲鈞院核發99年度司促字第2827號（債務人葉主恩）、99年度司促字第2828號（債務人蔡瑩莉）支付命令，且未聲明異議而確定，並於被告葉主恩、蔡瑩莉二人各提出之請求損害賠償事件中，作為其受有損害之證據。
（四）原告認為被告葉主恩、蔡瑩莉與陳麗珍間之買賣為通謀虛偽之意思表示，理由如下：
1、以買賣之時間點而論，被告葉主恩、蔡瑩莉分別於99年1
月4日、98年12月31日才完成登記，並辦理貸款設定，依
常理銀行需經對保程序經數日後，才能撥款，被告葉主恩於1週之時間（99年1月11日）、被告蔡瑩莉亦於不到1個
月之時間（99年1月25日），即與被告陳麗珍談妥買賣，
如預知有買家，何需貸款？前後才幾天，不合常理。且其二人談買賣之對象恰又係同一人，未免太過巧合。又買賣總價金高達1,906萬2,500元（被告蔡瑩莉出賣土地部分545萬元、被告葉主恩出賣土地部分1361萬2,500元），被告陳麗珍豈有此能力購買？況土地上之抵押權並未塗銷，實有違一般買賣常情常理？加上當時原告與被告葉主恩、蔡瑩莉間有優先承買權之爭執涉訟，並有已起訴之註記，被告葉主恩、蔡瑩莉知悉此情，是以被告葉主恩、蔡瑩莉之移轉登記行為，不排除係要製造出土地移轉第三人，以避免原告於確認優先承買權不存在之訴中之塗銷訴求。
2、被告陳麗珍與被告蔡瑩莉於99年1月25日就系爭722地號土地成立買賣，於99年1月29日以後送件，並於99年2月8日
完成登記；而被告陳麗珍與被告葉主恩就系爭720、823地號土地之買賣，於99年1月29日送件，並於99年2月1日完
成登記。但原告早於99年1月27日送件完成訴訟繫屬之註
記，一般土地買賣，均會調取土地登記謄本究明是否有抵押權、假扣押、假處分、或其他註記，是以被告陳麗珍與被告蔡瑩莉、葉主恩若真有買賣，其理應於過戶登記前即可由土地登記謄本看出訴訟繫屬之註記，其仍與被告葉主恩、蔡瑩莉堅持完成買賣登記，且被告葉主恩、蔡瑩莉再委請同一之林憲聰律師卻分兩次起訴向原告求償，被告陳麗珍於過程中均未出面主張，顯見該買賣應非真實而屬通謀虛偽之意思表示。且依土地登記申請書所示，其於（9
）備註記載「本件土地權利人確於99年2月…知悉依嘉義
地方法院99年度重訴字第3號，確認優先承買權不存在案
件訴訟中之註記」，並經買賣雙方蓋章，顯見在買賣過戶當時被告三人均知悉註記之事實，上開「本件土地權利人確於99年2月…知悉」應係被告蔡瑩莉、陳麗珍為避免於
送件時即知悉註記之實情，而刻意後填日期，被告三人稱不知註記之事，顯非事實，一般買受人如知悉有訴訟註記，應不敢購買，怎可能知悉此訴訟註記，反而願用高於拍定價格一倍以上之價格購買，顯違常情常理。
3、被告蔡瑩莉、葉主恩二人係因拍賣依優先承買權取得系爭土地之所有權，土地登記謄本可明顯看出，則被告陳麗珍在與被告蔡瑩莉、葉主恩洽談買賣時，當會以其取得土地之價金為基礎展開磋商。然被告葉主恩就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（1,361萬2,500元）較被告葉主恩向法院優先承購之金額（580萬元、17萬元）高了一倍以上；
被告蔡瑩莉就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（545萬
元）較被告蔡瑩莉向法院優先承購之金額（267萬元）高
了一倍以上，在短時間內，二次買賣價差一倍，被告陳麗珍又與系爭土地無任何關係，實無人會以如此之高價購買，更彰顯此二次買賣確屬通謀虛偽之意思表示。
（五）被告陳麗珍向鈞院聲請核發支付命令之內容亦非真實，茲就鈞院99年度司促字第2827號、2828號支付命令，表示意見如下：
1、被告葉主恩、蔡瑩莉於民事案係主張因被告陳麗珍無法向銀行貸款，才遭被告陳麗珍解約並請求損害賠償等云云。惟依土地登記謄本記載，被告葉主恩以系爭土地向臺灣銀行辦理貸款並設定501萬元之本金最高限額抵押權，則被
告陳麗珍若真可以系爭土地向銀行貸款，其貸得之款項須先清償第一順位抵押權之501萬元，以塗銷第一順位抵押
權，此乃事理所當然，則在未獲銀行貸得款項以塗銷第一順位抵押權前，被告陳麗珍又稱係因被告葉主恩所致，則被告葉主恩晚點要求被告陳麗珍塗銷即可解決，怎會是被告葉主恩違約？再依被告葉主恩與被告陳麗珍買賣契約第二點4.記載「尾款新台幣肆佰壹拾柒萬元正，於過戶完竣後雙方會齊清償銀行貸款；或自過戶完竣翌日起利息由買方負擔及負清償之責」，顯見被告陳麗珍可據以要求延後付尾款，或依約由被告陳麗珍負清償之責，又怎會變成是被告葉主恩違約，實令人質疑？
2、依土地登記謄本記載，被告蔡瑩莉向臺灣銀行辦理貸款並設定224萬元之本金最高限額抵押權，則被告陳麗珍若真
可以系爭土地向銀行貸款，其貸得之款項須先清償第一順位抵押權之224萬元，以塗銷第一順位抵押權，此乃事理
所當然，則在未獲銀行貸得款項以塗銷第一順位抵押權前，被告陳麗珍又稱係因被告蔡瑩莉所致，則被告蔡瑩莉晚點要求被告陳麗珍塗銷即可解決，怎會是被告蔡瑩莉違約？再依被告蔡瑩莉與被告陳麗珍買賣契約第二點4.記載「尾款新台幣貳佰伍拾萬元正，於過戶完竣，銀行貸款核撥同日，併土地點交時交付清楚，但貸款額度如有不足，差額承買人須於十日內補足」，顯見被告陳麗珍可據以要求延後付尾款，又怎會變成是被告蔡瑩莉違約，實令人質疑？
3、被告陳麗珍若貸得款項，係其消極財產（指債務）增加，故其雖得取得貸款之金額，但其債務亦會增加，且其取得之貸款金錢，貸款銀行均會約定用以清償第一順位抵押權之債務，實難以令人相信被告陳麗珍因而受損。且銀行是否貸款，通常均會派授信人員對土地市場價格進行徵信，亦會對被告陳麗珍之個人信用、還款能力等予以徵信，再決定是否貸款及貸款金額。若被告陳麗珍無法獲得銀行同意貸款，當是其個人條件未通過銀行徵信所致，且被告葉主恩就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（1,361萬2,500元）較被告葉主恩向法院優先承購之金額（580萬元及17
萬元）高了一倍以上，且被告蔡瑩莉就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（545萬元）較被告蔡瑩莉向法院優先承
購之金額（267萬元）高了一倍以上，在短時間內，二次
買賣價差一倍，如此高貸，銀行在徵信上，怎麼可能接受並核貸？
4、被告陳麗珍向法院聲請核發支付命令，被告葉主恩、蔡瑩莉既然主張與其無關，且充其量僅係抵押權塗銷、尾款價金給付等，被告葉主恩、蔡瑩莉可要求緩付或由被告陳麗珍代負清償責任，權利人為被告葉主恩、蔡瑩莉，尚非被告葉主恩、蔡瑩莉違約。就該件法律上可爭執的事由甚多，且被告葉主恩、蔡瑩莉亦有委請律師進行訴訟，就該事件可予以詢問律師意見，其竟未聲明異議讓其確定。而被告陳麗珍亦未將土地返還，被告葉主恩、蔡瑩莉亦未要求其返還？種種跡象，讓原告懷疑支付命令之核發應屬被告三人通謀之虛偽行為，更彰顯本件被告蔡瑩莉與被告陳麗珍、被告葉主恩與被告陳麗珍間之買賣為通謀虛偽之意思表示。
（六）原告具有確認利益：
原告為系爭土地之拍定人，對於被告蔡瑩莉、葉主恩提起確認優先承買權不存在之訴，亦經判決確定被告葉主恩、蔡瑩莉就系爭土地之優先承買權不存在。但因被告葉主恩、蔡瑩莉於前開訴訟過程中將系爭土地以買賣為原因移轉予被告陳麗珍。從而，原告是否得就系爭土地以拍定人身分取得所有權，應以被告間就系爭土地之買賣關係及移轉登記行為是否成立生效而定，原告此項權利有無之不確定性，得因對被告間之確認判決而除去，原告即有受確認判決之法律上利益存在。
（七）對被告抗辯所為之陳述：
1、臺灣銀行嘉南分行100年12月2日嘉南授字第10000030381
號函及附件資料所示，被告葉主恩、蔡瑩莉目前仍正常繳息中，若其二人與被告陳麗珍間確係真正買賣，理應由被告陳麗珍繳納，方符經驗法則，然被告陳麗珍一方面僅支付與系爭土地顯不相當之金錢，他方面卻登記為系爭土地之所有權人，而理應由買受人陳麗珍承受繳納之銀行貸款本息，仍由被告葉主恩、蔡瑩莉繳納之，實違反一般人生活經驗，加上被告陳麗珍另對被告葉主恩、蔡瑩莉聲請核發支付命令，被告葉主恩、蔡瑩莉收受支付命令均不爭執異議，反讓被告陳麗珍對其二人取得確定之債權及執行名義，更是違反常情常理，顯見本件買賣確屬虛偽。
2、依華南銀行嘉南分行101年3月27日華嘉南字第1010000095號函及檢送資料，被告陳麗珍支票存款帳戶及活儲帳戶之資金往來紀錄顯示，全部金額共計701萬元，且全部資金
來源均顯示是現金，若被告陳麗珍無法提出701萬元現金
之來源，則以其帳戶存款餘額至多僅20餘萬元之情觀之，加上其於98年之所得僅14萬9,540元、99年所得僅12萬4,
677元，可推論該701萬元絕非被告陳麗珍所有之金錢，且其於99年1月13日分別以現金存入前揭活儲帳戶165萬元、40萬元，然若此係被告陳麗珍之金錢，其大可一次存入
205萬元，又何需同日分二次存入，豈不麻煩，顯見該二
筆金錢非屬被告陳麗珍所有。
3、被告陳麗珍稱：依其財產歸屬資料清單其名下有12筆不動產及1筆投資，足證其確有相當資力云云，原告表示意見
如下：
⑴被告陳麗珍財產歸屬資料清單所示，其係有11筆不動產、1筆汽車及1筆投資，而上開11筆不動產，扣除本件系爭3
筆土地後，總價值為603萬6,780元（98500+0000000+361060+960000（原告誤載為96000）+593621+270180+405+174＝0000000）；日產汽車1800CC價值不知，但依其車號為
2U-2379，推論為近10年之汽車，價值應不高；投資菁禾
能源科技股份有限公司亦僅為20萬元；以上被告陳麗珍之資產價值至多不超過650萬元，加上被告陳麗珍98年之所
得僅14萬9,540元、99年所得僅12萬4,767元，則被告陳麗珍豈會有能力以總價1,906萬2,500元（00000000+0000000＝00000000）來購買系爭3筆土地？
⑵被告陳麗珍僅兌現四張支票共計701萬元，然該701萬元之來源均為現金，原告認為被告陳麗珍有義務清楚交代此701萬元現金之來源，若被告陳麗珍拒不交代，應作不利被
告陳麗珍之認定，且被告陳麗珍尚有簽發票號JC0000000
，發票日99年2月15日，面額394萬2500元；票號JC0000000，發票日99年2月21日，面額144萬元之二張支票，此二
張支票並未經葉主恩、蔡瑩莉提示兌現，豈不奇怪？又從票號觀之，JC0000000號支票應較JC0000000先簽發，然由簽收資料上觀之，葉主恩係於99年元月20日收JC0000000
號支票，當時被告蔡瑩莉尚未與被告陳麗珍簽訂買賣契約書（係99年1月25日簽訂），又豈會先將要開立給被告蔡
瑩莉之JC0000000支票先開立好？而先前之JC0000000號（面額80萬元）、JC0000000（面額71萬元）亦在99年1月20日簽發給被告葉主恩之JC0000000號支票前即已開立，兩
者顯然矛盾？顯見本件買賣確屬不實。
4、證人蔡裕夫與被告陳麗珍、蔡瑩莉之證述互相對照勾稽，被告陳麗珍稱這一個月內都沒有與蔡裕夫、蔡瑩莉見面或聯絡，顯非事實，且據被告陳麗珍於100年11月14日所提
不動產權利移轉證書及土地登記謄本影本所示，被告葉主恩、蔡瑩莉均係在98年12月24日才取得不動產權利移轉證書，被告葉主恩係於99年1月4日才辦妥系爭823、720地號土地之所有權登記，被告蔡瑩莉係於98年12月31日辦妥系爭722地號土地之所有權登記，則在98年12月中旬後2、3
天，被告陳麗珍若真有調系爭土地登記謄本，則當時系爭土地所有權人當是羅復飄，顯見被告陳麗珍所述不實。又被告陳麗珍調土地登記謄本的時間當可以3天加4天再加幾天予以反推，則調謄本的時間必定為7天再加上幾天之時
間，然依上開土地登記謄本的記載，可知被告葉主恩係於99年1月4日完成所有權登記，於同年1月11日葉主恩與陳
麗珍簽訂買賣契約，其間僅有7天之時間，亦可反推，被
告陳麗珍所稱調土地登記謄本時之所有權人記載並非葉主恩。再者，本件買賣係屬高額交易，被告陳麗珍就買賣細節、土地通路問題、土地上有無設定抵押權等甚屬重要之事，並可能影響買賣成交價格等節不甚注重，違反經驗及論理法則，不符被告從事土地房屋投資25年之資歷。
（八）原告爰依民法第87條、第113條、第179條、第184條、第
242條、第767條規定，訴請確認被告間之買賣關係不存在，並請求塗銷土地所有權之登記：
1、關於訴之聲明第1、2項部分，原告係基於民法第87條訴請確認被告間買賣關係不存在。
2、關於訴之聲明第3、4項部分，原告係基於民法第184條侵
權行為、民法第242條代位債務人羅復飄對被告蔡瑩莉、
葉主恩之權利，羅復飄再代位被告蔡瑩莉、葉主恩對被告陳麗珍之民法第767條妨害除去請求權及民法第179條不當得利返還請求權，訴請被告陳麗珍塗銷系爭登記。以上請求權的競合，原告主張係選擇的合併。
3、關於訴之聲明第5、6項部分，原告係基於民法第184條侵
權行為、民法第242條代位債務人羅復飄對被告蔡瑩莉、
葉主恩之之民法第767條妨害除去請求權及民法第179條不當得利返還請求權，訴請被告蔡瑩莉、葉主恩塗銷系爭登記。以上請求權的競合，原告主張係選擇的合併。
4、並聲明：⑴確認被告蔡瑩莉與被告陳麗珍間就坐落嘉義市○○段722地號土地權利範圍全部，於99年1月25日所為之買賣關係不存在。⑵確認被告葉主恩與被告陳麗珍間就坐落嘉義市○○段720地號及同段823地號土地，權利範圍均為全部，於99年1月11日所為之買賣關係不存在。⑶被告
陳麗珍就第1項不動產經嘉義市地政事務所以99年嘉地字
第018930號收件，於99年2月8日辦竣登記之以買賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⑷被告陳麗珍就第2
項不動產經嘉義市地政事務所以99年1月29日嘉地字第014580號收件，於99年2月1日辦竣登記之以買賣為原因所為
之所有權移轉登記，應予塗銷。⑸被告蔡瑩莉第1項不動
產經嘉義市地政事務所以98年嘉地字第153220號收件，於98年12月31日辦竣登記之以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⑹被告葉主恩就第2項不動產經嘉義市
地政事務所以98年嘉地字第153240號收件，於99年1月4日辦竣登記之以拍賣為原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷。⑺訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
（一）被告蔡瑩莉、葉主恩則以：
1、被告葉主恩與被告陳麗珍間之買賣契約，係於99年1月11
日簽訂，被告蔡瑩莉與被告陳麗珍間之買賣契約，則於99年1月25日簽訂，雙方締約之時，並當場收受定金。原告
所主張系爭土地因其向鈞院提起確認優先承買權不存在之訴訟，並聲請核發起訴證明對上開二筆土地為訴訟中之註記，而被告二人則是於99年1月28日收受鈞院之開庭通知
及起訴狀繕本，方知起訴註記之事實，此時被告間之買賣契約早已簽訂並已收定金。被告蔡瑩莉係向親友借款行使優先承買權，惟因親友財力亦有限，且銀行無法先貸款，始放棄承買系爭719地號正方形面積土地。
2、系爭土地過戶完成之際，原告業已向鈞院起訴，系爭土地買賣糾紛因而產生，因系爭土地遭註記，致被告陳麗珍在買受土地後，欲向銀行辦理貸款遭拒，遂以存證信函要求被告二人解決產權之糾紛。由於被告二人身為賣方卻無法將產權清楚點交於買方即被告陳麗珍，或依約賠償已付之價金及賠償後取回土地，買賣雙方經數度談判無法達成共識，被告陳麗珍隨即向鈞院聲請核發支付命令，藉以保障其應有之權益。被告二人對於未能履行合約也覺理虧，且當時與原告間仍有其他訴訟相纏，難以再行興訟，故而未對該支付命令為異議。
3、系爭土地位於嘉義市○○○地段，後市看漲，依締約當時市場之行情為每坪7.5萬元，被告陳麗珍以每坪7.2萬元，並無不合理之處。且締約當時雙方有約定附屬條件，亦即賣方需答應買方協助計畫道路之開通，並有預留款，若無法如期開通，買方也無需支付預留款，如此之約定，就買賣價格而言，實屬合理。故原告質疑被告間之買賣價格，實屬無稽。
4、系爭土地由被告二人優先承買而來，買賣價金亦已分配受償，強制執行已終結。就債務人羅復飄而言，系爭土地係由原告買得，抑或被告買得，彼此並無太大區別。且被告二人係依據鈞院之通知而為優先承買，何來對訴外人羅復飄為侵權行為？故原告主張代位訴外人羅復飄對被告等人主張，亦顯有疑義。再者，原告援引最高法院73年台抗字第472號判例為法律依據，然該判例係債務人欲免其財產
遭強制執行，與第三人通謀而為虛偽意思表示，將其所有不動產為第三人設定抵押權者，債權人可依侵權行為之法則，請求第三人塗銷登記，亦可以行使代位權方式為塗銷之請求，而原告係拍得人，被告二人與強制執行債務人間之買賣係因行使優先承買權，買賣合法成立並完成所有權登記，並交付土地，應受法律保護之情形不同，原告自無從代位行使。
5、本件訴訟係緣自鈞院97年度執字第7928號強制執行事件。惟原告對於執行法院強制執行之命令，……方法，…應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議（強制執行法第12條）。若欲就強制執行程序，予以停止、變更或撤銷者，必須提起形成判決，始足以當之；且須於『執行程序終結前』為之。另須法院…定相當並確實之擔保，始得為停止強制執行之裁定（強制執行法第18條第2項）。本件強制執行案件業已
終結，嗣後不論原告提起形成或確認之訴，均已無法改變強制執行程序已告終結之事實。縱然原告取得撤銷或更正原處分之裁定，亦屬無從執行（司法院院字第2776號解釋意旨）。是原告即（自始）喪失得標人、拍定人及利害關係人身分，顯見原告提起本訴實無助益，更有程序不備與當事人不適格之嫌。
6、本件承辦代書及被告三人到庭訊問，就買賣訂約地點、締約過程，被告葉主恩對於原告訴訟代理人之提問均能清楚說明，與被告陳麗珍之供述相符。且被告蔡瑩莉對於買賣訂約之時間、地點，及洽談價格之經過，於鈞院所為之供稱，亦可證討價還價並不順利，顯非假買賣，且證人蔡裕夫於鈞院之供述與被告三人之供述亦均相符，足證各證人所陳買賣經過均屬實，前揭被告、證人經隔離訊問之結果，足以證明系爭買賣係真實。又被告二人係先向銀行申請貸款，因被告蔡瑩莉價金不足，銀行不同意先行墊付，方於所有權移轉登記辦妥後同日設定抵押權，然當時尚未正式與被告陳麗珍談土地買賣，更無法預知買賣成立，故先辦妥抵押貸款較有爭取出賣價格之時間，乃一般人之常態。再者，原告始終質疑被告陳麗珍之財力無法購買系爭地，惟除購買自用住宅外，較大宗之不動產買賣，出名購買人背後往往有資金團，甚至於出名當事人並非最大金主或實際決策人，甚至被告蔡瑩莉承購土地之資金亦非其所有，原告僅以被告陳麗珍所能查到之資產，指本件買賣為虛假，實無可採。
7、並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
（二）被告陳麗珍則以：
1、原告就系爭土地雖曾參與拍賣程序，惟並未依法繳足價金、經執行法院發給權利移轉證書等，自未取得系爭不動產之所有權，原告提起本件訴訟是否確有即受確認判決之法律上利益，實有疑義。
2、被告陳麗珍於99年1月11日與被告葉主恩簽訂買賣契約書
，承買系爭720、823地號土地，並交付250萬元、300萬元之支票作為定金及第二次款。嗣被告陳麗珍於同年月25日與被告蔡瑩莉簽訂買賣契約書，承買同地段722地號土地
，並當場交付80萬元、71萬元之支票作為定金及第二次款。系爭四張支票均已支付。且被告陳麗珍與被告葉主恩、蔡瑩莉簽訂買賣契約時，由證人蔡裕夫均到場協助，並於簽約後隨即辦理繳納土地增值稅、印花稅、地政規費、申請土地變更登記等一切事宜，當時至地政機關送件辦理登記時，系爭土地並無註記。又依稅法規定稅單乃於土地現值申報日起7日內開具，而土地所有權移轉登記通常自送
件日起3日登記完畢，是若本件有通謀虛偽之情事（被告
否認之），大可儘速於10日內即完成一切過戶手續，豈會如本件辦理流程長達22日及15日之久。
3、嗣被告陳麗珍交付票面金額分別為394萬2,500元、144萬
元之支票予被告葉主恩、蔡瑩莉作為第三次款。嘉義市地政事務所於同年1月29日、2月6日收件後，分別於同年2月1日早上9時、2月8日早上9時40分通知蔡裕夫：「系爭720、823地號及722地號土地有訴訟繫屬之登記」，而被告陳麗珍經蔡裕夫轉達後始知上情，此有土地登記申請書（9
）備註欄之記載為憑，經被告陳麗珍請教律師，認為既已支付定金及第二次款，若不辦理過戶的話風險更大，所以請證人蔡裕夫繼續辦理過戶事宜。
4、被告陳麗珍進行上開買賣時，均曾確認鈞院發予賣方之不動產權利移轉證明書及土地登記謄本等文件，原告所主張訴訟繫屬之註記既係同年月27日始登記，是當時被告陳麗珍早已簽訂買賣契約並交付定金，被告陳麗珍自無可能預知系爭土地日後將發生糾紛等情事。嗣被告陳麗珍向嘉義市第三信用合作社辦理貸款時，因系爭土地有訴訟繫屬之註記而遭拒，並得知被告葉主恩、蔡瑩莉就系爭土地與他人有所糾紛，經數次協調，雙方始終無法達成共識，為維權益，被告陳麗珍遂向鈞院聲請對其等核發支付命令獲准。原告妄言被告陳麗珍係因個人條件未通過銀行徵信云云，顯與事實不合。另系爭土地坐落嘉義市區，買賣當時該地段市價約每坪8萬元，故被告陳麗珍以每坪7萬2千元承
買，實屬合理，況依目前市○○地段每坪已達近10萬元之譜，且法院拍賣之價格低於市價乃通常之情事，故原告率認買賣價金比拍賣金額高一倍云云，顯未考量系爭土地之市場價值，不值採憑。
5、被告陳麗珍名下有12筆不動產及1筆投資，足證被告陳麗
珍確有相當之資力。且被告陳麗珍與被告葉主恩、蔡瑩莉就系爭土地所為之買賣，並非通謀虛偽意思表示，原告並未就被告三人有何基於通謀而為虛偽之意思表示，及雙方均無欲為其意思表示所拘束之意而相與為非真意之合意情形，負舉證之責，然原告僅空泛指摘，顯無理由。
6、原告雖主張基於民法第184條、第242條代位訴外人羅復飄對被告蔡瑩莉、葉主恩之權利，羅復飄再代位被告蔡瑩莉、葉主恩對被告陳麗珍之民法第767條妨害除去請求權及
民法第179條不當得利返還請求權，訴請被告陳麗珍塗銷
系爭登記云云，然被告蔡瑩莉、葉主恩對被告陳麗珍有何妨害除去請求權？被告陳麗珍有何不當得利？羅復飄對被告蔡瑩莉、葉主恩何以得請求侵權行為之損害賠償？羅復飄有何怠於行使權利之情形？原告何以得代位行使其權利？等等，原告均應詳予說明，否則其請求自屬無理。
7、聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、嘉義市○○段720、823、722地號土地前為訴外人羅復飄
所有，經本院97年度執字第7928號強制執行事件拍賣，由原告得標。
2、經本院執行處通知被告葉主恩、蔡瑩莉於10日內行使優先承買權。被告葉主恩就嘉義市○○段720地號及同段823地號土地行使優先承買權，民國99年1月4日辦妥所有權移轉登記。被告蔡瑩莉就同段722地號土地行使優先承買權，
並於民國98年12月31日辦妥所有權移轉登記。
3、被告葉主恩於國99年1月11日與被告陳麗珍簽訂系爭土地
買賣契約書，將嘉義市○○段720地號、同段823地號土地出售給被告陳麗珍，並於同年1月29日送土地登記申請書
等向嘉義市地政事務所申請所有權移轉登記，於同年2月1日辦妥移轉登記。被告蔡瑩莉於民國99年1月25日與被告
陳麗珍簽訂系爭土地買賣契約書，將系爭嘉義市○○段
722地號土地出售給被告陳麗珍，並於同年2月6日送土地
登記申請書等向嘉義市地政事務所申請所有權移轉登記，同年月8日辦妥移轉登記。
4、原告起訴請求確認被告葉主恩、蔡瑩莉上開對系爭土地之優先承買權不存在，經本院99年度重訴字第3號判決勝訴
，並上訴臺灣高等法院臺南分院、最高法院均判決駁回上訴確定。
5、嘉義市○○段722、720、823地號土地，目前登記為被告
陳麗珍所有。
6、嘉義市○○段720、823記號土地，被告葉主恩於登記為所有權人之99年1月4日，即遭台灣銀行設定本金最高限額501萬元抵押權；嘉義市○○段722地號土地，被告蔡瑩莉於登記為所有權人之98年12月31日，即遭台灣銀行設定本金最高限額224萬元抵押權。上開各本金最高限額抵押權，
於該三筆土地過戶予被告陳麗珍後，迄今仍未塗銷，相關貸款款項，仍由被告蔡瑩莉、葉主恩在繳付。
（二）爭執事項：
被告葉主恩、蔡瑩莉與陳麗珍間之買賣是否為通謀虛偽意思表示？
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。如具備前開
要件，縱其所求確認者，為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院52年度臺上字第1922號判例意旨、42年度臺上字第1031號判例意旨參照）。原告為系爭土地之拍定人，已對於被告蔡瑩莉、葉主恩之優先承買人提起確認優先承買權不存在之訴，亦經判決確定被告葉主恩、蔡瑩莉就系爭土地之優先承買權不存在。然被告葉主恩、蔡瑩莉於前開訴訟過程中將系爭土地以買賣為原因移轉予被告陳麗珍。從而，原告是否得就系爭土地以拍定人身分取得所有權，應以被告間就系爭土地之買賣關係及移轉登記行為是否有效而定，原告此項權利有無之不確定性，得因對被告間之確認判決而除去，參酌上揭最高法院判例意旨，原告即有受確認判決之法律上利益存在，核先敘明。
五、經查：
（一）嘉義市○○段720、823、722地號土地前為訴外人羅復飄
所有，遭本院97年度執字第7928號強制執行事件拍賣，由原告得標。其拍定之價金分別580萬元、17萬元、267萬元（見本院卷一第19頁），被告蔡瑩莉、葉主恩就系爭土地分別於98年12月31日、99年1月4日才完成地政登記，並辦理貸款設定（見本院卷一第73、73、76頁）。被告蔡瑩莉、葉主恩就系爭土地又分別於99年1月25日、99年1月11日簽訂契約將系爭土地出賣予被告陳麗珍，被告蔡瑩莉出賣土地價金545萬元、被告葉主恩出賣土地價金1361萬2,500元，總價金高達1,906萬2,500元（見本院卷一第52-61頁
）。是被告葉主恩於取得土地後約7天之時間（99年1月4
日至99年1月11日）、被告蔡瑩莉亦約26日之時間（98年12月31日至99年1月25日），即與被告陳麗珍談妥買賣。此相較於一般不動產之買賣，從現場查勘到價金之議定，往往須數月之期間，顯然有悖。又被告蔡瑩莉、葉主恩如預知有買家，何需貸款？且其二人談買賣之對象恰又係被告陳麗珍一人，實另人起疑。
（二）被告陳麗珍之98年所得為149,540元，99年所得為124,767元，以上有其綜合所得稅各類所得資料清單可證（見本院卷一第212、213頁）。且依其財產歸屬資料清單所示（見本院卷一第214頁），其係有11筆不動產、1筆汽車及1筆
投資，而上開11筆不動產，扣除本件系爭3筆土地後，總
價值為603萬6,780元（98500+0000000+361060+960000+593 621+270180+405+174＝0000000）；日產汽車1800CC價值不知，但依其車號為2U-2379，推論為近10年之汽車，
價值應不高；投資菁禾能源科技股份有限公司亦僅為20
萬元；以上被告陳麗珍之資產價值至多不超過650萬元，
加上被告陳麗珍98年之所得僅14萬9,540元、99年所得僅
12萬4,767元，是依被告陳麗珍之資力，實難以支付上開
1,906萬2,500元買賣價金。又被告陳麗珍支付予被告蔡瑩莉、葉主恩買賣價金之支票帳戶，其99年1月4日存款額為11萬22 27元，99年1月13日存入165萬元、40萬元，99年1月15日存入45萬元，其後99年1月15日轉帳至甲存帳戶以
支CJ0 00 0000之支票250萬元，又於99年2月1日存入71萬元，99年2月2日轉帳至甲存帳戶並補現金1萬元，以支付JC0000000支票71萬元，至於JC0000000支票300萬元、JC0000000支票80萬元，則係以現金存入帳戶支付（見本院卷
一第280頁），是上開總金額701萬元，並非小數目，而被告等人均未能提供其資金之來源，是若買賣價金支付確係由被告陳麗珍所支付，何以其不願提出之資出之來源以供查稽。且系爭土地既已完成過戶予被告陳麗珍，何以被告陳麗珍簽發票號JC0000000，發票日99年2月15日，面額394萬2500元；票號JC0000000，發票日99年2月21日，面額
144萬元之二張支票，未經被告葉主恩、蔡瑩莉提示兌現
？
（三）被告蔡瑩莉、葉主恩二人係因拍賣依優先承買權取得系爭土地，依土地登記謄本可顯而易見。則被告陳麗珍在與被告蔡瑩莉、葉主恩洽談買賣時，當會以其取得土地之價金為基礎展開磋商。然被告葉主恩就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（1,361萬2,500元）較被告葉主恩向法院優先承購之金額（580萬元、17萬元）高了一倍以上；且被告
蔡瑩莉就系爭土地與被告陳麗珍之買賣價金（545萬元）
較被告蔡瑩莉向法院優先承購之金額（267萬元）高了一
倍以上，在短時間內，二次買賣價差一倍，被告陳麗珍又與系爭土地無任何關係，實無人會以如此之高價購買。
（四）被告陳麗珍與被告蔡瑩莉於99年1月25日就系爭722地號土地成立買賣，於99年1月29日以後送件，並於99年2月8日
完成登記；而被告陳麗珍與被告葉主恩就系爭720、823地號土地之買賣，於99年1月29日送件，並於99年2月1日完
成登記。被告蔡瑩莉、葉主恩、陳麗珍間之買賣登記申請書固有附上印花稅繳款書（見本院卷一第179、197頁），然原告早於99年1月27日送件完成優先承買權訴訟繫屬之
註記，並於99年1月28日完成註記（見本院卷一第70、73
、79頁；見本院99年訴字102號第127-129頁）。又一般土地買賣，均會調取土地登記謄本究明是否有抵押權、假扣押、假處分、或其他註記，且依土地登記申請書所示，其於（9）備註記載「本件土地權利人確於99年2月…知悉依嘉義地方法院99年度重訴字第3號，確認優先承買權不存
在案件訴訟中之註記」，並經買賣雙方蓋章（見本院卷一第67頁），顯見在買賣過戶當時被告三人均知悉優先承買權註記之事實。且本件買賣登記申請書係於99年1月29日
送地政機關收文，何以其（9）備註記載欄會載「..確於
99年2月…知悉」之未來所知悉之情事，故依此足證應係
被告蔡瑩莉、陳麗珍為避免於送件時即知悉註記之實情，而刻意填載不實日期。又依經驗法則，一般買受人如知悉有訴訟註記，應不敢購買，怎可能知悉此訴訟註記，反而願用高於拍定價格一倍以上之價格購買，且有此註記後，亦仍將土地完成過戶，此顯違常情。
（五）依台灣銀行嘉南分行100年12月2日嘉南授字第10000030381號函所示（見本院卷一第242頁），系爭土地目前仍由被告蔡瑩莉、葉主恩繳納貸款，被告對此亦不否認（見本院卷二第34頁）。是若被告陳麗珍取得買受取系爭土地，則理應由被告陳麗珍繳納貸款為是，何以會仍由被告蔡瑩莉、葉主恩繳納之理。
（六）從支票的號碼經驗上，被告陳麗珍係先與葉主恩成立買賣，並交付支票，其後方與被告蔡瑩莉成立買賣，並交付支票，但被告陳麗珍開予被告葉主恩的支票，有一張票號為JC0000000號係被告葉主恩於99年1月20日收受（見本院卷一第235頁），然當時被告蔡瑩莉尚未與被告陳麗珍簽立
買賣契約，而被告蔡瑩莉所收的三張支票，票號分別為JC0000000、JC0000000（見本院卷一第119頁）、JC0000000號（由被告蔡瑩莉於99年2月4日收受，見本院卷一第236
頁），均在JC0000000之前。是被告葉主恩收受上開支票
時，被告蔡瑩莉、被告陳麗珍間之買賣契約尚未訂立，何以被告陳麗珍會開立上述三張支票予被告蔡瑩莉之理。是被告陳麗珍於本件買賣支票之開立，顯有違常情。
（七）被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍就系爭土地之買賣，目前仍未解除（見本院卷一第223頁）。然若訴訟註記而影
響被告陳麗珍承買之意願，何以雙方均不解除或撤銷契約，且系爭土地既已過戶予被告陳麗珍，則理應由被告蔡瑩莉、葉主恩向被告陳麗珍請求給價金，何以會由被告陳麗珍主張解除契約而向被告蔡瑩莉、葉主恩聲請發支付命令（見本院卷一第126-129頁）。且其支付命令聲請狀均主
張業已解除契約。故是否有解除買賣契約，其等陳述前後矛盾。且支付命令已確定，若被告陳麗珍如認受有損害，何以不持支付命令對被告蔡瑩莉、葉主恩聲請強制執行。再依被告葉主恩與被告陳麗珍買賣契約第二點4.記載「尾款新台幣肆佰壹拾柒萬元正，於過戶完竣後雙方會齊清償銀行貸款；或自過戶完竣翌日起利息由買方負擔及負清償之責」，顯見被告陳麗珍可據以要求延後付尾款，或依約由被告陳麗珍負清償之責，又怎會變成是被告葉主恩違約？
（八）綜上所述，被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍間之買賣，固有支付部分價金，然尚存有如上所述諸多違背常理之情事，足證被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍間之買賣及物權行為確係通謀虛偽意思表示無誤。
六、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效（民法第87條）；無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任（民法第113條）；無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同（民法第179條）；因故意或過失，不法侵害他人之
權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同（民法第184條第1項）；債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利（民法第242條）；所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之（民法第767條第1項條）。如上所述，被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍間之買賣及物權行為為通謀虛偽意思表示，依民法第87條所定，係屬無效，而被告蔡瑩莉、葉主恩怠於對被告陳麗珍權利之行使，訴外人羅復飄又怠於對被告蔡瑩莉、葉主恩為權利之使行，從而原告代位行使訴外人羅復飄之權利及訴外人羅復飄對被告蔡瑩莉、葉主恩之權利即無不可。從而原告訴請確認如主文第一、二項有關被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍間之買賣關係不在，即應予准許。被告蔡瑩莉、葉主恩與被告陳麗珍間之買賣及物權行為既屬無效，被告陳麗珍依民法第113條即有回復原狀之義務，又被告陳麗珍為系爭土地之登
記名義人，亦受有利益，且致被告蔡瑩莉、葉主恩受損害，依民法第179條所定，亦負回復原狀之義務，從而原告代位
訴請如主文第三、四項之聲明亦應准許。被告蔡瑩莉、葉主恩對系爭土地之優先購買權既經判決不存在，則原告依民法179，767條代位訴請如主文第五、六項之聲明亦應准許。爰判決如主文所示。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前
段。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日民一庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日書記官 許龍崑