臺灣嘉義地方法院101年度重訴字第61號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 101年度重訴字第61號

原告

即反訴被告

翁曾碧霞

訴訟代理人

張志強

被告

即反訴原告

東本建設有限公司

即反訴原告

兼 法 定

代理人

陳智仁

共同訴訟代理人

盧奇南律師

上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國101年11月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。本件被告於民國101年9月13日具狀提起反訴，雖原告不同意被告提起反訴並認反訴請求與本訴無關，然經核反訴與本訴主張之權利，均由兩造簽訂之買賣契約法律關係而生，可認兩者間有牽連關係，依上開規定，被告提起反訴自屬合法，應予准許。

乙、實體方面

壹、本訴部分

一、原告起訴主張：

㈠兩造間以被告東本建設有限公司（下稱被告公司）及被告陳智仁為共同出賣人，原告為承買人，於101年2月21日簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第2條約定原告於簽約同時給付定金新臺幣（下同）300萬元、於建物保存完成證件齊備時給付100萬元、於登記完畢3日內給付600萬元代被告清償陽信銀行貸款後餘額再交付被告；被告公司及被告則各應將系爭契約第10條第1、2項所列買賣標的即①被告所有坐落嘉義市○○○段0○段0地號、地目田、面積292平方公尺土地（下稱系爭土地）之不動產所有權全部移轉予原告、②約定由被告公司建造並辦理保存登記完畢之建物1棟，系爭契約第9條並約定，被告公司或被告不賣或不履行交付買賣標的物，以及中途發生糾葛致不能出賣等情事時，應將已收定金、價金加倍賠償與原告作為違約金。兩造更於系爭契約第10條註2特別約定「本案建物賣方於101年6月30日前，將建物保存登記完成以進行土地、建物過戶手續，逾上開日期後出賣人同意任將土地移轉於承買人，決無異議」。

㈡詎被告公司將兩造於系爭契約第10條第2項所約定建物之製圖送主管機關申請建築執照後，不僅無故抽回申請，就連被告公司已自行先建造之部分亦捨棄而不再續建，重點在於被告公司至今還未辦理完成該建物之保存登記，致生被告公司及被告已有不履行交付買賣標的物、不能出賣等情事。再經原告於101年8月17日發文函限其等履行，惟被告公司及被告逾期仍不處理，足見其等已違反系爭契約履約之約定。原告是要買土地，被告自行瞭解而決定建屋，價錢經過磋商才決定以1,000萬元成交，現被告就其名下所有不動產設定抵押擔保借款金額共達3,400萬元，足見已陷財務困境，恐有害於原告實現債權，請儘速審理。

㈢兩造間既有上開第10條註2特別約定，應優先於一般約定而遵從之，被告既為系爭契約之當事人，對此自屬有所明知，且被告公司係以被告為其法定代理人，被告公司能否依照系爭契約之約定完成標的建物之建造及完成建物保存登記均是在被告掌握之內。系爭契約第10條註2對於標的建物之建造及保存登記已約定有101年6月30日之履約期限，被告公司逾期未能履行即陷於遲延，又原告曾於101年8月17日發文函限被告公司及被告應依約履行，至此被告其等仍不為履約，堪認已有違反系爭契約之情事。縱使被告公司抗辯其在系爭土地上已搭建有1層樓占地面積不大之鐵皮建物，然被告公司逾期仍未能就該建物辦理保存登記完畢，已屬事實，自已違反該條特別約定，且經發函通知仍拒不履行，原告依系爭契約第10條註2特別約定行使契約上請求權，先位請求被告將系爭土地所有權移轉與原告。

㈣被告共同收受原告所給付之定金300萬元，假設鈞院就原告先位請求認無理由，但被告其等經原告函限催告履行亦拒不為之，堪認被告公司已具可歸責於己之事由，致系爭契約不能履行，依民法第249條第3款規定，其應加倍返還所受之定金，而被告與被告公司係共同收受定金即應負共同返還責任，爰依系爭契約第9條約定及民法第249條第3、4款規定，備位請求被告應共同給付原告600萬元。

㈤並為先位聲明：被告應將系爭土地所有權全部移轉登記予原告，原告願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：被告應共同給付原告600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯以：

㈠系爭土地出售時，被告堅持要以1,100萬元出售與原告，幾經協商無法獲得共識，經仲介東森房屋中興店負責人林坤生夫妻及代書劉映雪建議，可在系爭土地上先行建造簡便房屋即可依法免繳100萬元之奢侈稅，達到節稅之目的，經雙方同意接受後，被告始以低價1千萬元出賣與原告，契約成立後，被告即依約在系爭土地上申請建造1棟建物，該建物於5月間即已建造完成，嗣經向稅務人員查詢結果，確認於法不合，無法以此方式獲得節稅之效果，且會遭重罰，房屋雖已建造完成，惟恐受處罰而經雙方默認同意，暫緩辦理保存登記及所有權登記。

㈡系爭契約第2條第2項約定於建物保存完成證件齊備時，原告應給付被告100萬元，本件兩造既為節稅先行建造房屋完成後，始辦理所有權移轉登記，嗣因恐有涉法而同意停止辦理並捨棄系爭土地上建造建物之保存登記約定，原告自應依約先行給付被告100萬元，且因被告積欠銀行貸款500萬元（每月均由被告如期繳付利息），本件買賣價金1,000萬元，除已支付定金300萬元，再扣除銀行貸款500萬元，原告自應於所有權移轉登記前給付被告200萬元，被告並於101年8月16日以存證信函催請原告於收文5日內給付200萬元，否則解除契約，原告於17日收受信函，但原告收受該函後，並無依限給付，嗣被告再於同年月22日以存證信函催告原告於文到3日內給付200萬元，否則以通知同時解除契約，原告於收受存證信函均未如期給付價金，兩造買賣契約已解除，至為明確。被告於系爭契約成立後，不但在系爭土地上先行建造建物，並提供系爭土地由原告設定定金300萬元之抵押權登記，足證兩造就系爭土地買賣確有共同節稅之約定，不容狡辯，證人所述有所偏頗，並未誠實陳述。系爭契約既經解除，定金沒收，原告請求加倍返還定金，於法顯屬無稽。

㈢並為聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：兩造於系爭契約成立時，恐無法達到節稅之效果，造成雙方之損害，乃協議被告雖收受定金300萬元，但被告應提供系爭土地設定300萬元之抵押權登記，以資保證，足證兩造確有共同節稅之約定。系爭契約因反訴被告未依系爭契約第2條第2項約定及反訴原告限期通知給付價金200萬元，已經解除契約在案。系爭契約既不存在，反訴被告依法自應將本件所為300萬元抵押權登記予以塗銷，爰依民法第259條規定提起反訴等情。並為聲明：反訴被告應將反訴原告所有系爭土地於101年2月23日在嘉義市地政事務所為金額300萬元之抵押權設定登記予以塗銷。

二、反訴被告則以：兩造間該300萬元債權債務關係至今仍繼續存在，且反訴原告之請求與本件起訴並無關聯，反訴原告主張塗銷抵押權無理由等情置辯。並為聲明：駁回反訴原告之訴及其假執行之聲請；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

叁、本院得心證之理由

一、本訴部分：

㈠原告主張兩造於上揭時間簽訂系爭契約，契約價款1,000萬元，原告已支付定金300萬元等情，被告不爭執，並有系爭買賣契約書及土地登記謄本影本在卷可稽，堪信為真。

㈡原告主張被告應依系爭契約第10條註2特別約定移轉登記系爭土地所有權與原告，縱認上揭主張無理由，被告亦應依約加倍返還定金等情，被告否認並辯稱：雙方接受仲介建議，在系爭土地上先行建造建物以達節稅目的，被告始以1,000萬元低價收售原告，嗣經確認無法達到節稅效果，雙方同意停止辦理建物保存登記，扣除定金300萬元及銀行貸款500萬元，原告依系爭契約應給付被告200萬元而未依通知期限付款，系爭契約已解除，定金沒收，原告請求無理由等情。則本件爭點在於：原告得否依系爭契約約定為先位或備位聲明之請求。經查：

⒈系爭契約第2條約定價金1,000萬元之給付方式為：⑴簽約同時即繳交定金300萬元，經被告收迄無訛；⑵於建物保存完成證件齊備時，原告支付被告100萬元；⑷尾款600萬元於登記完畢3日內，代償被告陽信銀行貸款後餘額再找清被告。又系爭契約第10條約定買賣標的物為系爭土地及建物，並有註⒈「本買賣成立時出賣人設定抵押權300萬元之債權於承買人，並於進行移轉登記手續同時，塗銷抵押權」；註⒉「本案建物賣方於101年6月30日前，將建物保存登記完成以進行土地、建物過戶手續，逾上開日期後，出賣人同意任將土地移轉於承買人，決無異議。」之約定，此有系爭契約影本在卷可稽。

⒉被告8月16日通知原告之存證信函內容略為：本件建物之建造，因礙於法令之限制經雙方同意不予建築，並同意本件所有權轉移登記，於買賣契約成立1年後，才行辦理，是以本件既無建物保存之情事，且所有權移轉登記亦經雙方同意契約成立1年後辦理，買賣價金除扣除陽信銀行貸款500萬元外，尚餘價金200萬元，自應依法給付，以示公允，請於文到5日內給付價金200萬元，被告當於收受後，將土地交付原告管理使用，否則解除買賣契約並沒收已付定金等文。又被告8月22日寄予原告之存證信函內容則略為：原告於101年2月間與被告就所有系爭土地協談買賣時，要求降低價金及節稅，經承辦代書及仲介建議由被告公司先在地上申請建築建物，以利降低價金與節稅，經雙方同意後，始降低價金以1千萬元成交，由被告公司先在地上建造建物，並於建物保存登記後，再將所有權移轉登記與原告。嗣經查詢得知所為節稅方法與法令相違，經雙方同意停止繼續建造，如今要求辦理所有權移轉登記，且雙方既已捨棄在地上建築建物，原告自應於所有權移轉登記前，給付扣除銀行抵押借款500萬元外之價金200萬元，原告未依8月16日存證信函給付，請文到後3日內給付價金200萬元，逾期以本通知同時表示解除買賣之意思表示，不另通知解除買賣契約等文。有被告提出之存證信函及回執影本在卷可稽。

⒊就系爭契約簽訂及雙方爭執情形，證人即代書劉映雪證稱略以：伊到場他們已談妥總價，土地上面要蓋建築物，買賣價金第1次拿300萬元，因時間可能會拖很長，賣方同意買方用抵押設定300萬元。建物保存登記完與土地可以移轉給買方後，再付100萬元，因賣方向陽信銀行貸款尚欠500萬元，尾款600萬元部分就這500萬元先清償本息後，餘額再給賣方。契約第10條註記是因當初建物估計在5月中旬領照、辦好保存登記，所以把時間拉長約定6月30日移轉登記給買方，伊到時已經談好這個條件，沒有講節稅的事，伊處理到設定300萬元抵押權後，就沒有再處理。事後有聽他們講為了奢侈稅的問題，買方配合賣方才會有6月過戶的約定，如果超過6月30日，賣方同意任將土地過戶給買方，因為怕賣方不配合買方辦理，才有這個期限的約定。第10條註記的意思是不管有無辦妥保存登記，賣方101年6月30日前把土地過戶給買方。沒有保存登記的話，契約第2條第2項也是要證件齊備，買方將100萬元交付賣方，賣方把土地過戶給買方，登記完畢再付600萬元。這件賣方在6月30日證件沒有齊備，買方無法把100萬元給賣方，這100萬元及600萬元都要透過伊處理，但證件沒有齊備，沒有接到他們通知。伊所謂的證件齊備是賣方把土地過戶給買方需要賣方的印鑑證明印章，賣方來蓋章，100萬元擺桌上，蓋完章就直接拿走，一般都是當場。一般買賣1個月就可以過戶好，這件從2月到6月有時間差，所以買方要求抵押設定用以擔保付出的300萬元。系爭土地蓋房子是後來才提的，就是被告講的節稅，買方配合賣方節稅，稅是賣方要繳的，不是這個買賣要繳，事後手續辦妥1個月後賣方自己去申報就可以。出賣人本身是代書，又是建設公司負責人，要不要節稅這部分他應該比伊清楚。被告所給的印鑑證明在設定抵押時已經用了，證件並未齊備。整件事情都是仲介在聯絡等語（見本院卷第51頁至57頁）。證人即仲介林坤生證稱略以：雙方於2月21日在公司簽訂買賣契約，簽約前談了3次才協商確定以1千萬元成交，簽約前有跟他們說這件有奢侈稅，賣方本身是代書，也是建設公司負責人，很清楚有奢侈稅，要由賣方繳，過完戶1個月由賣方申報，伊的立場只要不違法，兩造同意，伊都同意。衍生爭議到提告，是因時間點沒有依照約定走，買方拿錢出來合約寫了，買系爭土地就是要使用土地，賣方沒有依照合約在6月底把建物完成，對於稅金問題，被告本身是代書，要繳什麼稅應該很清楚，賣方要求交款，伊有轉達，買方認為交款可以，但要過戶給買方，重點是可以交款，買方錢也準備好了，但要過戶給買方。這中間賣方跟伊談很多，被告有轉達希望同意建物不予建築，同意土地所有權移轉登記於契約成立後1年才辦理，伊會將訊息轉達買方，一直在溝通協調時，賣方卻寄出存證信函，說要沒收錢。雙方沒有被告存證信函所寫的合意，這是賣方的意思，伊還在溝通，買方還沒同意，就收到存證信函。蓋房子跟價金沒有關係，因為建房子的建造費、製圖費等費用，是由賣方出，跟買賣總價1千萬元沒有關係。會蓋房子是有奢侈稅的問題，賣方也知道，伊可以配合合法的節稅，伊在談價錢時，已經拿掉奢侈稅，因為奢侈稅是賣方要繳，跟總價沒有關係，總價就是1千萬元，賣方大概是想節稅，買方對這個不清楚，時間上沒有關係，賣方怎麼弄，就是6月底一定要過戶完成。要定一個時間，到6月底就是約定一個最慢的時間點，買賣是雙方協調，伊不可能用什麼方式壓低價金，稅金是一個賣方要考量的成本，不是伊建議就能怎樣。契約沒有蓋房子節稅這個履行條件。建物沒有保存登記，用印資料齊全，過戶土地資料齊備就可以付款。賣方存證信函提到買方交錢後，要給買方管理，沒有要過戶。伊溝通產權要移轉，賣方有意見，過戶可能賣方覺得有奢侈稅的問題，買方隨時可以把錢交給賣方，賣方要買方交錢但不過戶，存證信函寫管理不過戶，這樣買賣不合常理。奢侈稅法律規定由賣方負擔，這是賣方的成本，不是壓低價金這種說法，決定要賣，這個費用就是由賣方支付。買方有堅持如果款項繼續交付的話，就是要所有權移轉登記，時間已經拖到6月底了，買方覺得有風險，買方堅持後面款項付清沒關係，但產權要移轉。買方沒有直接跟賣方聯絡，是直接跟伊講，由伊轉達。6月底前照合約走，6月底之後因為已經沒有照合約走，有跟買方再溝通，沒有辦法繼續處理，買方說錢已經準備好，隨時可以付清，賣方把土地過戶給他，但賣方存證信函說錢給他，但不過戶，只是管理。買賣契約納入被告公司是因要蓋地上物，用建設公司名義去蓋，才將被告公司納入契約。奢侈稅要由賣方負擔，當初賣方簽約時如有疑慮應該備註寫明，以簽立合約精神來說，系爭契約沒有任何附註條款，還在協商當中，賣方就寄存證信函等語（見本院卷第58頁至62頁，第83頁反面至85頁）。

⒋本件依上揭契約條款、被告存證信函及證人證言，被告如未於101年6月30日前將建物保存登記完成，進行土地及建物過戶手續，依系爭契約第10條註2之約定，同意將系爭土地移轉與原告。又依系爭契約第2條第2項約定，原告再為價金之支付前，被告應提出移轉登記之相關文件，以符合「證件齊備」之約定。系爭土地設定抵押300萬元係為擔保已支付之定金及契約之履行，興建建物節稅並非契約履行之條件。本件於系爭契約約定之期限即6月底屆至時，被告並未依約履行，經證人即仲介林坤生居中協調，原告同意給付價金但系爭土地要移轉登記與原告，尚在協調中，被告即寄出存證信函，雙方並無被告101年8月16日存證信函中所示「同意建物不予建築，且所有權移轉登記於買賣契約成立1年後辦理」之合意等情，應可認定。

⒌按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。本件被告雖抗辯原告收受存證信函未依期限交付200萬元云云，然上揭存證信函所示雙方同意建物不予建築等情，並非兩造合意，被告於101年8月16日之存證信函中表示收受價金後，僅將土地交付原告「管理使用」，於同年月22日之存證信函提及先前之存證信函，僅限期3日內給付價金，並無明示收受價金後系爭土地如何移轉登記與原告，亦未依系爭契約第2條第2項約定齊備證件，則被告單方片面於8月22日以存證信函要求原告於3日期限內交付200萬元，與系爭契約第2條給付價金之約定方式不合，原告縱未提出給付，亦難認有遲延給付之情事，被告逕自定期催告原告於期限內給付價金200萬元，並以原告未於期限內履行而解除契約，所為解除契約之意思表示，難認發生效力。

⒍本件被告依系爭契約第10條註2約定，應於101年6月30日前將建物保存登記完成，進行土地及建物之過戶手續，逾期同意任將土地移轉與原告，決無異議，有上揭契約條款可稽，本件既已逾期，原告依約請求系爭土地所有權人即被告陳智仁移轉系爭土地所有權與原告，自屬有據。又本件被告公司亦為被告，惟系爭土地既應由所有權人即被告陳智仁移轉登記與原告，已如上述，原告請求履約之目的已達，被告公司並非系爭土地所有權人，原告先位聲明就被告公司移轉系爭土地所有權與原告部分，核無必要，予以駁回。

㈢本件原告先位請求被告陳智仁將系爭土地移轉登記與原告部分既屬有據，本院就其備位請求自無再行審查之必要，併此敘明。

二、反訴部分：反訴原告主張系爭土地設定300萬元抵押權與原告乙節，反訴被告不爭執，並有系爭土地登記謄本影本在卷可稽，堪信為真。然反訴原告解除契約之意思表示不生效力，已如上述，反訴原告以系爭契約解除為由，請求反訴被告塗銷上揭抵押權設定登記云云，顯非有據，應予駁回。

三、綜上所述，本訴部分，原告依據系爭契約法律關係，請求被告陳智仁將系爭土地所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許，逾此請求，為無理由，應予駁回；反訴部分，反訴原告以系爭契約業經解除為由，請求反訴被告塗銷於系爭土地上之300萬元抵押權設定登記，為無理由，應予駁回。

肆、假執行之宣告：本訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回；反訴部分，反訴原告之訴已經駁回，並未聲明願供擔保聲請假執行，反訴被告所為駁回反訴原告假執行聲請及如受不利判決願供擔保聲請免為假執行等聲明事項，核無必要，併此敘明。

伍、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再逐一論駁，併予敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。