臺灣嘉義地方法院103年度簡字第1號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　　103年度簡字第1號

原告

港坪巿場大樓管理委員會

法定代理人

黃品家

訴訟代理人

林德昇律師

被告

嘉義巿政府

法定代理人

黃敏惠

訴訟代理人

陳重光

訴訟代理人

陳貞斗

訴訟代理人

陳玟如

訴訟代理人

陳嘉麗

訴訟代理人

郭信村

訴訟代理人

楊漢東律師

被告

里仁事業股份有限公司嘉義分公司

法定代理人

莊盛淇

訴訟代理人

吳建螢

　　　　　　蕭守田

上列當事人間請求返還區分所有物事件，本院於民國103年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：

一、嘉義市港坪市場綜合大樓（下稱系爭大樓）之頂樓係屬於公共空間之共用部分，而非專有部分，故不得作為獨占使用、且亦不得約定為專用部分，被告嘉義市政府於系爭大樓頂樓設置冷卻水塔供被告里仁事業股份有限公司嘉義分公司（下稱里仁公司）使用，顯屬無權占有。被告於系爭大樓頂樓設置冷卻水塔作為地下室一樓及一、二樓使用，因噪音汙染嚴重、且該冷卻水塔之四支墊腳因荷重震動，造成屋頂龜裂，且造成屋頂管道間漏水，殃及住戶房子漏水，等等情況均嚴重影響區分所有人之居住品質及居家安寧。迄經嘉義市政府環境保護局進行噪音檢查為不合格，嗣後並無任何改善。嗣後原告並於101 年4 月18日以嘉港字第00000000號函請被告嘉義巿政府遷離，並於同年5 月18日再發律師函限於10日內拆除，不料被告嘉義巿政府均置之不理。原告港坪巿場大樓管理委員會第11屆第4 次決議，請求被告嘉義巿政府拆除頂樓之冷卻水塔，並返還共用部分予原告與區分所有人全體。

二、依系爭大樓住戶規約第2 條明訂，系爭大樓樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人即住戶共同使用：被告嘉義巿政府於樓頂平台共用部分占用特定位置設置冷卻水塔供其個人使用，並未獲得區分所有權人之會議決議同意，系爭大樓住戶規約亦無准被告設置之規定，故被告嘉義巿政府之設置冷卻水塔行為已違反公寓大廈管理條例第3 條第1 項第12款、系爭大樓住戶規約第2 條第2 項等規定。又被告嘉義市政府抗辯稱系爭大樓之地下一層及地上一、二層為「超級市場」使用，故冷卻水塔是必要之設備，並引用建築技術規則及都市計畫公共設施用地多目標使用辦法為設置依據。然系爭大樓建造執照或使用執照有關於地下第一層及地上第一層、第二層使用目的為「超級市場」之記載，並未能代替區分所有權人會議之決議。且建築技術規則及都市計畫公共設施用地多目標使用辦法是建築設計與使用之規範，如何設計方符合法令乃建築主管機關之審查權責，與建物之使用乃兩回事，尤其為了被告專有部分之使用上方便而占用公用部分是不合乎公寓大廈管理條例區分所有權人權利均等之原則。冷卻水塔設置之初，整個建物為被告嘉義市政府所有，其要如何設置，設置在何處只要不違反建築法規，被告嘉義市政府有其絕對之權利，但如今系爭建物之區分所有權人總數，被告嘉義市政府僅占約12分之1 ，另12分之11為其他自然人或法人，為了區分所有權人之公共利益，原告方提起本件訴訟。

三、被告里仁公司為承租人，亦為實際占有使用冷卻水塔之人，故一併列為被告，俾於排除侵害時為反對之表示。按被告里仁公司抗辯其僅為承租人，占用使用頂樓之特定部分及設施是被告嘉義市政府所交付，惟原告提起之訴為排除侵害，系爭冷卻水塔既然為被告里仁公司實際占有使用，自有一併列為被告之必要，若將來須拆除時，被告里仁公司才不至於另提異議之訴。據上，原告爰依民法第767 條、公寓大廈管理條例第7條、同條例第36條規定，提起本訴。

四、原告起訴之聲明

（一）被告應將其建置及管理於嘉義市港坪市場綜合大樓頂樓之冷卻水塔拆除，將共用部分返還原告與區分所有人全體。

（二）訴訟費用由被告負擔。

貳、被告嘉義巿政府則以：

一、系爭大樓基地依都市計畫法土地使用分區為市場用地，起造人為嘉義市政府，並依法取得建造執照，竣工後亦依法取得使用執照，該大樓三樓以上規劃為集合住宅，已標售予一般民眾。地上一樓、二樓及地下一樓規劃為超級市場，區分所有權人為嘉義市政府。而冷卻水塔之設置為大樓起造時之建築設計及竣工時已有之設施設備，屬「公寓大廈管理條例」第57條第1 項之附屬設施設備，非原告所主張無權占有，亦非原告所稱當初設計已變更。因冷卻水塔係中央空調冰水主機之附屬設備，有一定造價，且機器設備體積龐大、笨重，相關管線工程之施設，也有一定的技術性，原告所稱變更談何容易。又原告所主張應將原建築設計及大樓竣工時已存在於樓頂地板上之冷卻水塔拆除，將損害地上一樓、二樓及地下一樓區分所有權人即被告嘉義市政府之權益，並違反建築技術規則建築設計施工編第218 條、第219 條、第99條第1款、都市計畫公共設施用地多目標使用辦法第2 條之規定。

二、被告嘉義市政府及被告里仁公司係屬租賃關係，原告所主張對於冷卻水塔所造成之樓頂地板損壞及噪音問題，嘉義市政府及里仁公司置之不理之指控不實。里仁公司於101年5月16日僱請大型吊車準備施設隔音牆，卻遭原告出面阻擾，以致噪音問題無法解決，損及其他住戶之權益，其行為及動機實為可議，違背身為大樓管委會主任委員善良管理人之責任。里仁公司亦因受阻無法施作而向環保局申請延後複檢。

三、原告主張頂樓地板龜裂及漏水，係由冷卻水塔所致。嘉義市政府為釐清樓頂地板龜裂及漏水之原因，於101年6月28日邀集本府相關權責單位現勘，竟發現原告自行雇工於樓頂地板鑿地過深致鋼筋裸露，破壞防水層，漏水原因責任歸屬尚待釐清。綜上，並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。

參、被告里仁公司：系爭冷卻水塔係嘉義市政府於系爭大樓起造時即已建置，其目的係為港坪市場大樓一、二樓及地下一樓中央空調之用，被告里仁公司於得標後即以當時之現況點交被告里仁公司使用，其所有權屬嘉義市政府所有，被告里仁公司無權任意處分，且依被告里仁公司與嘉義市政府簽定之嘉義市「港坪市場大樓一、二樓及地下一樓」建物租賃契約書之條款「柒」約定，被告里仁公司除非得到嘉義政府之同意否則亦不得對該冷卻水塔之現況進行變更。故對該冷卻水塔之拆遷事宜，亦非可歸責於被告里仁公司。且系爭冷卻水塔既為嘉義市政府所建置者，且其餘頂樓之空間，被告里仁公司並未以排除其他住戶使用之意圖而獨佔使用，亦無獨佔頂樓公共空間之情事。又針對系爭冷卻水塔之噪音問題改善，被告里仁公司於取得嘉義市政府同意後，卻進行相關改善工程，惟因大樓管委會不同意本公司進行相關改善工程而作罷。綜上，並聲明：（一）駁回原告之訴。（二）訴訟費用由原告負擔。

肆、兩造所不爭執事項

一、系爭大樓之基地即嘉義市○○○段○○○段○ 000地號土地依都市計畫法為市場用地，起造人為被告嘉義市政府，並已取得建造執照與使用執照。

二、系爭大樓之地下一樓、地上一樓及二樓之區分所有權人為被告嘉義市政府，三至十二樓則為集合住宅，被告嘉義市政府現將系爭大樓之地上一樓與二樓、地下一樓出租予被告里仁公司使用，租期為95年5 月10日起至103 年5 月9 日止。

三、系爭大樓之三至十二樓之集合住宅部分，自興建完成並領得使用執照後至今，曾多次辦理公開標售，集合住宅之買受人即區分所有權人就所買受建物坐落之基地，先是以租賃方式向被告嘉義市政府承租；嗣於99年至102 年間被告嘉義市政府在所辦理多次公開標售集合住宅所有權時，將標售之集合住宅所坐落土地之處理，自原租賃方式改為設定地上權之方式。

四、系爭冷卻水塔及相關管線設置之位置為系爭大樓之頂樓，依港坪市場大樓住戶規約並無約定系爭冷卻水塔及相關管線所坐落之地面為約定專用部分。

五、被告嘉義市政府歷次公開標售系爭大樓集合住宅部分之建物區分所有權時，標售公告均有載明按現況點交移轉，系爭大樓共同使用部份即建號1354號標售後併同主建物移轉，由大樓全部所有權人共有。

伍、得心證之理由

一、本院依民事訴訟法第268 條之1 第3 項規定整理並協議簡化爭點結果，前開肆、第一至五項等事實，為兩造所不爭執，並據原告提出系爭大樓住戶規約（見本院卷第102 至112 頁）；被告嘉義市政府提出系爭大樓之建造執造、使用執照，及歷次標售系爭大樓三至十二樓建物公告、承購人投標須知住宅土地設定地上權契約書範本（見本院卷第50至54頁、第228 頁、第235 至245 頁背面）；被告里仁公司提出嘉義市「港坪市場大樓一、二樓及地下一樓」建物租賃契約書、公證書，及相關之嘉義市政府標租公告、標租須知、標租投標單開標決標紀錄（見本院卷第71至77頁）等件在卷（上開文件均為影本，兩造均不爭執形式真正）；復據本院偕同兩造及嘉義市地政事務所測量員到場勘驗屬實，有勘驗筆錄，嘉義市地政事務所依101 年9 月27日嘉第二字第0000000000號函檢送之複丈成果圖在卷可稽（本院卷第66至68頁、第113至114 頁）可以認定。本件原告本於民法第767 條規定起訴，請求被告將所建置、管理設於系爭大樓屋頂平台之冷卻水塔（下稱系爭冷卻水塔）拆除，並將所占用之屋頂平台返還原告及區分所有人全體有無理由，所應審究者為：㈠在系爭大樓規劃興建當時，是否即已設計建置系爭冷卻水塔？㈡系爭冷卻水塔坐落於系爭大樓屋頂平台，是否已得除被告嘉義市政府以外之系爭大樓其他區分所有權人全體之同意？㈢系爭冷卻水塔之設置有無違反相關之法令規定？茲論述如下：

㈠在系爭大樓規劃興建當時，是否即已設計建置系爭冷卻水塔？

1.原告雖主張：原告委託建築師劉家麟前往系爭冷卻水塔設置現場進行實地勘測後，以劉家麟建築師繪製之套繪圖與被告嘉義市政府所提出之「屋頂冷卻水塔位置圖」竣工圖（參見本院卷第55頁、第169 頁）相互比對後可知，系爭水塔設置現況與當初竣工圖所示之設置位置不符。再者，依被告嘉義市政府提出之使用執照及樓層附表、使用執照申請書所示，並未就系爭冷卻水塔申請雜項建物執照，故系爭冷卻水塔之設置未經合法之建築申請程序等語。惟經本院通知劉家麟建築師到庭作證，藉以釐清竣工圖與套繪圖所示內容不符緣由，及是否可依未見系爭冷卻水塔之雜項執照此項，判定其為未依合法申請而設置之工作物等項疑義，據其證稱：依其製作之套繪圖所示，冷卻水塔之設置位置與竣工圖所示不一致，但竣工圖名稱為「屋頂冷卻水塔位置圖」，因當時尚未設置完成，所以竣工圖表示的是冷卻水塔的設置位置，而套繪圖則是依實際測量繪製，表示的是冷卻水塔施工完畢後的大小跟位置，兩張圖著重重點並不一致；從竣工圖內容僅可得知，當初設計要在（屋頂）上面設置兩個一大一小水塔，但圖面並未標示水塔與牆壁之距離，也沒有標示水塔的面積，因此該竣工圖只能算是設備圖，並不是設備詳圖；水塔在發包時，水塔的規格、材質要在發包資料詳示，這樣廠商才能夠估價；依其實務經驗，如由伊繪製類似圖樣，除了前開「屋頂冷卻水塔位置圖」之外，還會再附上一張詳細的基座位置圖，因為水塔很大，需要考慮對結構的影響，所以會將基座的位置很詳細地標示出來，水塔設備也會依照廠商提供的規格，將它應該放置的位置標示出來，亦即詳細的基座位置圖，在發包之前的設計階段就會附上；但伊無法依據前開「屋頂冷卻水塔位置圖」、現況套繪圖的差異，做出嘉義市政府在興建系爭大樓時，沒有按照原先設計施作系爭屋頂冷卻水塔的判斷；系爭冷卻水塔如是在申請建造執照時，就已經列入設計就不用申請雜項執照，如是系爭建築物建造完成之後再要增設，依照建築法規定是屬於雜項工作物，就必需申請等語（參見本院卷第216 至220 頁）。再者，依卷附使用執照樓層附表及使用執照申請書所示，屋頂突出部分分別為：突出1 層（梯間）、突出2 層（機械房）、突出3 層（水箱），未見系爭冷卻水塔相關之記載此節，被告嘉義市政府訴訟代理人即其建管科科長郭信村經本院提示以嘉義市地政事務所製作之嘉義市○○○段○○○段○號1354號棟次之建物測量成果圖（見本院卷第279 頁）之後，據其陳稱：從該圖只能看出「突一層」、「突二層」、「突三層」的面積，但建物測量成果圖僅會畫出有牆壁、樑、柱、樓板框出來的結構體，結構體才能辦理保存（登記），測量圖才會畫出這些東西，系爭冷卻水塔是設備，不會畫出來等語（見本院卷第334 頁背面至335 頁正面）。據上，原告指稱：系爭冷卻水塔現況已非系爭大樓興建當時設置之原貌，且為未依法申請而設置之工作物等情，為不可採。

2.本件送請嘉義縣建築師公會鑑定，就系爭大樓屋頂平台設置之系爭水卻水塔，是否於起造時獲准核發建造執照、使用執照時之原始設置有所變更此節，經鑑定機關進行現場初勘、會勘，比對相關之建造執照圖、使用執照圖及本院提供之前揭「屋頂冷卻水塔位置圖」竣工圖發現：⑴依使用執照圖、建照執照圖所示，屋頂及屋突一層平面圖並無冷卻水塔之標示，但有管道間之標示；⑵地下一層平面圖於圖右下角汽車坡道下方有設置「空調主機室」；⑶屋頂現場安裝有一大、一小冷卻水塔，小的冷卻水塔安裝位置無誤，大的冷卻水塔非依竣工圖所示安裝在小的冷卻水塔之左側，而是安裝在其右側，竣工圖所示原來大冷卻水塔之安裝位置則配置消防管線及鐵爬梯等情。而據會勘時到場之原設計監造人江永清建築師說明表示：系爭大樓頂樓冷卻水塔為合約內容之原始位置，規格、型號未有變更；設置位置依合約圖所示意區位，協調各種設施設備與考量結構系統，經工程協調會討論後決定等語，再參照嘉義市政府依102 年9 月11日府建市字第0000000000號函文檢具之「嘉義市港坪市場綜合大樓新建工程」營繕工程結算明細表、嘉義市政府小額（十萬元以下）工程購置請示暨黏貼憑證單（工程名稱：港坪市場大樓冰水主機維修、保養工程；港坪市場空調主機房冰水主機避震器更新、港坪市場大樓頂樓冷卻水塔避震器更新）、系爭機組外殼黏貼之出品商力菱機電事業股份有限公司提供之冰水機組機型、製造日期（83年8 月）、功能功率說明書相片等資料。鑑定結果為：依系爭大樓建造執照圖、使用執照圖之地下一層平面圖所示，在圖面右下角汽車坡道設置有「空調主機室」，顯然在當初設計即已設計空調系統提供該大樓之地下一層及地上一、二樓使用；冷卻水塔之功能係提供空調主機之散熱功效，是中央空調系統的一部份，屬中央空調系統之必要設施；再參照本院檢送之前揭「屋頂冷卻水塔位置圖」竣工圖、水塔施工圖，及嘉義市政府上開函文檢具之資料顯示，冰水主機及冷卻水塔等相關設備設施在系爭大樓興建完成時，即一併設置完成，該空調設備工程經驗收合格，並於85年10月7 日經技正及局長核章。

3.據上，系爭冷卻水塔係被告嘉義市政府在起造系爭大樓之時，依原設計監造人即江永清建築師之設計規劃，與系爭大樓及其附屬建物一併興建、設置完成此一事實，可以認定。

㈡系爭冷卻水塔坐落於系爭大樓屋頂平台，是否已得除被告嘉義市政府以外之系爭大樓其他區分所有權人全體之同意？

1.按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，從而為維持法律秩序之安定性，受讓人即應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決、司法院大法官釋字第349 號解釋理由書意旨參照）。

2.系爭冷卻水塔及相關管線設置所在之頂樓平台，為系爭大樓全體區分所有權人所共有，住戶規約並未約定系爭水塔及相關管線所坐落之地面為約定專用部分；且系爭大樓之三至十二樓之集合住宅部分，自興建完成並領得使用執照後至今，起造人即被告嘉義市政府曾多次辦理公開標售，就集合住宅之買受人即區分所有權人所買受建物坐落之基地，先是由買受人以租賃方式向被告嘉義市政府承租，嗣自99年至102 年間，改以設定地上權予買受人之方式處裡，被告嘉義市政府歷次公開標售系爭大樓集合住宅部分之建物區分所有權時，標售公告均有載明按現況點交移轉等情，為兩造所不爭執。再者，系爭冷卻水塔及相關管線，乃系爭大樓之起造人即被告嘉義市政府在系爭大樓及其附屬建物興建完工時，即一併設置完成，亦如前述。參以被告嘉義市政府歷次標售系爭大樓集合住宅時，均在標售公告明載：港坪市場綜合大樓地下一樓辦公室、處理區、倉庫及機房等為一、二樓超級市場專用... 。、投標人應在投標前向地政、都市計畫、建築管理等主管單位申請查閱有關資料，並於大樓開放時間逕赴現場察看；點交方式由本府定期邀同得標人按現況點交移轉等語等項（見本院卷第228 頁、第235 至237 頁、第243 頁正面至第244 頁正面）；而系爭大樓由起造人即被告嘉義市政府依公寓大廈管理條例第57條第1 項規定，先後在87年11月10日、87年12月22日、89年4 月14日，辦理移交系爭公寓大廈共用部分、約定共用部分；與附屬設施設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等予系爭大樓管理委員會時，移交之附屬設施設備及相關之使用維護手冊、廠商資料均未包含系爭冷卻水塔設備之情，亦有兩造不爭執真正之「嘉義市政府港坪市場綜合大樓—公共設施—移交清冊」在卷可考（參見本院卷第229 至234 頁）。按購屋本屬生活中之大事，購屋者對於所購買不動產現況、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究。系爭大樓之一、二樓為超級市場此情，已據明載於嘉義市政府歷次標售公告，自為各該有意投標購買系爭大樓三至十二樓集合住宅部分之人所已知；標售公告既已載明依現況點交移轉，而有意承購者在投標前均得前往現場察看標的物現況，則其對於頂樓平台設置有前開超級市場之中央空調系統必要設施之系爭冷卻水塔及相關管線此一事實，自不得諉為不知。此對照系爭冷卻塔及相關管線始終未列入前開移交清冊所載之移交內容，而系爭大樓管理委員會迄至本件起訴之前，始終未有異議乙節，更屬灼然。故據此足證系爭大樓集合住宅部分全體區分所有人已就系爭冷卻水塔及相關管線所坐落頂樓平台地面，與

一、二樓超級市場之所有人即被告嘉義市政府，締結分管契約，合意由超級市場所有人或其他有權占有人管理使用。據上說明，原告即應受此分管協議之拘束。

㈢系爭冷卻水塔之設置有無違反相關之法令規定？

1.又按，依分管協議行使其權利者，該分管協議應僅於法令許可範圍內，始為有效，若於法令規定有違，該分管協議違背法令規定之部分即應認為背於公共秩序，依民法第72條規定應為無效。復按，建築技術規則建築設計編第218、219 條及建築技術規則設備編第99條分別規定：「地下建築物之空氣調節應按地下使用單元部份與地下通道部份，分別設置空氣調節系統」、「地下建築物，其樓地板面積在1,000 平方公尺以上之樓層，應設置機械送風及機械排風；其樓地板面積在1,000 平公尺以下之樓層，得視其地下使用單元之配置狀況，擇一設置機械送風及機械排風系統、機械送風及自然排風系統、或自然送風及機械排風系統。前項之通風系統，並應使地下使用單元及地下通道之通風量有均等之效果」、「空氣調節設備之冷卻塔，如設置在建築物屋頂上時，應依左列規定：一、應與該建築物主要構造連接牢固，並應為防震、防風及能抵禦其他水平外力之構造。二、主要部份應為不燃材料或經中央主管建築機關認為無礙防火安全之方法製造。加熱設備與木料及其他易燃物料間，應保持適當之間距」。系爭大樓為地下2 層、地上12層之建築物，各層樓地板面積超過1,000平方公尺（詳見前引系爭大樓使用執照樓層附表），依前揭法令規定，本應設置機械送風及機械排風。設置系爭冷卻水塔及相關管線，係提供空調主機之散熱功效，為中央空調系統的必要設施，依前開條文說明，自無違背建築法令可言。

2.本件經送嘉義縣建築師公會鑑定結果，亦認為系爭大樓包括冰水主機及冷卻水塔等相關設備設施在內之空調設備工程乃在系爭大樓興建完成時，即一併設置完成，在該公會鑑定會勘時，屋頂之大型冷卻水塔尚在正常運轉使用中，可見該設備具有相當的耐用度。其為系爭大樓原設計監造人江永清建築師所設計，其後經過嘉義市政府審核、發包、施工及驗收等程序，中間經過不同單位人員審查合格，在法規上尚無發現有不符之處。冷卻水塔之設置位置通常在屋頂或一樓之空地上，本件之冷卻水塔原裝設在屋頂，如要遷移到一樓之空地上，必需連管線一併遷移，需要請空調相關技師設計及評估。而在系爭大樓之一樓空地共有5 處，其餘4 處或因噪音震動將影響全大樓、或因為車道出入口、或因有地下採光井，剩餘空間不足，僅餘位於玉山路與玉山路240 巷轉角處之東南角空地空間足夠設置冷卻水塔等情。

3.準此，系爭冷卻水塔及相關管線之設置現況，既與建築相關法令規定並無違背；坐落占用系爭大樓頂樓平台部分地面，業已經系爭大樓集合住宅部分全體區分所有權人與超級市場所有人嘉義市政府合意成立分管協議，原告自應受此分管協議拘束。被告不負拆除系爭冷卻水塔及相關管線返還所占用之頂樓平台地面之義務。

二、綜上所述，原告本於民法第767 條物上請求權之法律關係，訴請被告拆除系爭冷卻水塔返還所占用之頂樓平台地面予原告及全體區分所有人，為無理由，應予駁回。

三、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。

民二庭法 官 陳思睿