臺灣嘉義地方法院103年度訴字第583號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 104 年 10 月 29 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第583號原　　　告　游秀珍
訴訟代理人　顏伯奇律師
被　　　告　戴雅芳
訴訟代理人　陳國瑞律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年10月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣柒萬捌仟陸佰叁拾壹元及自民國一Ｏ三年十月十五日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
第一審訴訟費用新臺幣貳萬陸仟叁佰肆拾肆元，由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣柒萬捌仟陸佰叁拾壹元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面；
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；擴張或縮減應受判決事項之聲明者；或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款，分別定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2 號裁定參照）。原告起訴時主張依民法第354 條、第359 條、第259 條、第260 條及第227 條等規定，請求被告返還買賣價金並負損害賠償責任，並聲明為：被告應給付原告新台幣（下同）2,552,175 元，其中228 萬元自民國103 年1 月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息予原告，其中272,175 元自被告收受起訴狀繕本翌日至清償日止按年息百分之5 計算之利息予原告。嗣起訴狀繕本送達後，原告於104 年4 月14日本院行言詞辯論時，具狀變更主張為先位請求為依民法第354 條、第359 條、第259 條、第260 條及第227 條等規定解除兩造間不動產買賣契約並請求被告返還買賣價金並負損害賠償責任，備位請求則為依民法第354 條、第359 條、第260 條及第227 條等規定，請求被告將減少之買賣價金給付予原告並負損害賠償責任，並變更聲明為：被告應給付原告2,420,545 元，其中228 萬元自103 年1 月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息予原告，其中140,545 元自被告收受起訴狀繕本翌日至清償日止按年息百分之五計算之利息予原告。本院審酌原告減少請求之金額係屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，且其追加備位之主張，與原告原起訴請求之基礎事實同一，均係被告所出賣之門牌號碼嘉義縣朴子市○○路0 ○00號8 樓房屋是否具有白蟻之瑕疵，則原告追加之請求，在相當程度內具有同一性或一體性，且就原請求之訴訟及證據資料，得於後請求之審理予以利用，而有繼續利用之可能性，依前揭最高法院裁定意旨，堪認前後聲明之基礎事實同一，應認不甚防礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭法條，原告所為訴之變更，均應予以准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、先位主張部分：
1.緣原告經第三人即東森房屋加盟店即住安房屋仲介社之房屋仲介營業員劉立威介紹，購買被告所有坐落嘉義縣朴子市○○段000地號土地權利範圍90000分之446、同段517地號土地權利範圍90000 分之456 及同段413 號建號建物權利範圍全部（即門牌號碼嘉義縣朴子市○○路0 ○00號8
樓房屋）（下合稱系爭不動產）。兩造議定系爭不動產之買賣價金為228 萬元，並於103 年1 月9 日簽立買賣契約，同年1 月23日辦理所有權移轉登記完畢。交屋後，原告整理系爭房屋時，於103 年2 月初發現室內木作隱蔽性裝潢，遭白蟻蛀蝕嚴重，並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中，立即通知東森房屋及被告委請專業人士會勘，發現被告於裝潢時未能使用防腐基材及偷工減料等因素，造成白蟻蛀蝕裝潢，需要除蟲及裝潢拆除重新施作。經被告委請之訴外人尚益企業社估價，滅除白蟻費用為12,600元及裝潢回復費用為148,900 元。惟該估價之尚益企業社所估項目與白蟻蛀蝕項目並不相同，且尚益企業社負責人不願以上開金額為原告施作。
2.嗣原告委請願意施作之訴外人森泰室內裝修有限公司估價，修繕費用需要35萬元，原告向請求被告給付該修繕金額，經被告拒絕，原告乃解除系爭不動產賣賣契約。且原告委託社團法人嘉義建築師公會鑑定，鑑定結果認定「白蟻蛀蝕程度：因白蟻入侵嚴重，可知白蟻入侵時間至少有二至三年以上，目視可及之裝修、櫥櫃（金屬製品如流理台除外），應與拆除棄運」、「對於日常居住安全有影響，詳鑑定分析八、㈡」等情，可見系爭房屋之白蟻蛀蝕問題相當嚴重，業已影響居住之安全。
3.查系爭房屋內確實有嚴重白蟻及裝潢遭白蟻蛀蝕之情，任何人對有白蟻存在房屋，均極度厭惡而不願購買該房屋，可認系爭房屋之瑕疵甚明，是被告應負物之瑕疵責任，有臺灣高等法院98年度上易字第1073號民事判決可參。且被告未告知有白蟻蛀蝕之情，刻意以現況交屋而欲免除瑕疵擔保責任，與內政部公佈之成屋買賣契約不得記載事項第二點「不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任」相違背。準此，系爭房屋既具上開瑕疵，原告自被告交屋至今均未入住，原告解除系爭不動產買賣契約，對被告而言，僅係系爭房屋原封不動返還予被告，且回覆為系爭房屋之所有權人，難謂被告將因此受有重大損害，並無顯失公平之情，故原告自得依民法第354條、第359條規定解除系爭不動產買賣契約，亦有臺灣基隆地方法院99年訴字第140號民事判決可參。
4.次查，被告於103年1月22日已受領系爭不動產買賣價金228 萬元，而原告既已解除系爭不動產買賣契約，則依民法第259 條規定，被告應返還該買賣價金228 萬元及自受領時起之利息。
5.再查，系爭房屋瑕疵屬被告之不完全給付，原告多次催請被告補正修復，被告均拒絕，而原告所支付之仲介費68,400元、契稅25,554元、地政規費881 元、代書費15,710元、鑑定費30,000元等費用，共計140,545 元（仲介費68,400元＋契稅25,554元＋地政規費881 元＋代書費15,710元＋鑑定費30,000元），乃債務不履行所生損害，依民法第260 條、第227 條規定，被告自應負此損害賠償責任，給付此140,545 元予原告。
6.綜上，被告應履行解除契約之返還價金債務228 萬元、及損害償責任140,545 元，共計2,420,545 元。
㈡、備位主張部分：
退步言，若鈞院認為本件解除契約屬於顯失公平之情，僅可請求減少價金，則依民法第359 條規定，請求被告給付應減少之買賣價金予原告。依社團法人嘉義建築師公會103 年8
月22日鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），白蟻對於系爭房屋之結構是有影響，若未修復，及無法回復居住之效用及品質，而系爭房屋之修復費用如附表一所示為198,613 元，故被告應將此修復費用198,613 元作為減少價金，返還予原告。另因系爭房屋有白蟻而無法居住，是請求無法居住之損失，相當每月租金損害3,549 元（計算式：契稅核定房屋現值425,900 元×10 %÷12＝3,549 ，元以下四捨五入），原告至
今仍無法居住，故請求自103 年2 月至104 年4 月共14個月相當租金之損害49,686元。
㈢、並聲明：
1.被告應給付原告2,420,545 元，其中228 萬元自103 年1
月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息予原告，其中140,545 元自被告收受起訴狀繕本翌日至清償日止按年息百分之5 計算之利息予原告
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
㈣、對被告答辯所為陳述：
1.查買方即原告所持有之「不動產買賣斡旋契約書」之立契約人之買方為原告，受託人係訴外人住安房屋仲介社，則該斡旋契約當事人並非被告，被告卻稱幹旋契約手寫註記內容可拘束原告，明顯違反交易常情，仲介公司與被告如何約定，不可逕予拘束原告。
2.另兩造簽約時並無仲介公司經紀人即證人林冠宇所稱「建物現況確認書」，足見本件仲介公司之說詞有偏頗不實在之情，則被告所持有之「不動產買賣斡旋契約書」上以手寫註記有關折價12萬元之內容，不排除係發生白蟻糾紛後被告與仲介公司所加註。況原告持有之「不動產買賣斡旋契約書」上，並無有關折讓12萬元做為整修房屋等語之手寫註記內容。
3.再者，系爭不動產買賣契約書第10條其他特別約定「現況交屋」，則現況交屋當然包含建物之裝潢在內，則被告辯稱系爭不動產買賣價金228 萬元未包含建物裝潢，折讓12萬元乃原告拆除裝潢費用等語，顯不可採。況仲介公司人員即證人林冠宇證述仲介公司與賣方協調折讓12萬元，且書寫在被告之不動產買賣斡旋契書上之文字時，買方並無在場，是賣方即被告與仲介公司協調折價12萬元之原因，並不能拘束買方即原告。
4.此外，被告稱兩造都在仲介公司云云。然買賣雙方並未在同一樓層，原告在二樓，被告在一樓，根本不知道各自與仲介公司談的是什麼內容。另被告稱劉立威是原告之代理人，既然劉立威知道12萬元是房屋整修之金額，其效力應該及於原告云云。然證人劉立威已證稱其不清楚折讓12萬元是房屋哪些需要整修、整理，其只希望替買方即原告買到越便宜的房子等語，可見被告所辯並非實在。既然原告之營業員都不知道這12萬元折讓的原因，原告怎麼會知道。此外，證人林冠宇亦證述其未參與被告所持有之「不動產買賣斡旋契約書」上關於以手寫註記所載修繕及拆除各為哪些部分等情之討論，其如何告知原告此減價12萬元即係修繕房屋乙情。故被告主張原告知悉減價12萬元之原因，實屬無據。
5.本件折價12萬元實際上係因原告向仲介公司人員即證人劉立威表示不願購買系爭不動產，仲介公司因而找屋主協調降價，並非被告所稱折價12萬元係因拆除老舊裝潢費用。6.又證人康錦仁到院證稱房屋出售時，仲介公司與買方協調折讓12萬元，與系爭鑑定報告所附詳細估價表項次壹二之編號1 、2 、4 、5 、6 、7 、8 部分無關，顯見系爭鑑定報告表示需要修繕部分，並非上開折讓12萬元的範疇。二、被告則以：
㈠、原告未依民法第356 條規定從速檢查：原告自103 年1 月23日即已完成所有權移轉登記取得所有權，卻未從速檢查，直至103 年5 月9 日始發函告知系爭房屋有白蟻，是買受人即原告顯未從速檢查及即時通知出賣人，故依民法第356 條規定，原告不得行使物之瑕疵擔保之解除契約。
㈡、縱於買賣時存有白蟻瑕疵，原告解除契約有顯失公平之情，故原告應不得解除契約：
1.觀諸社團法人嘉義建築師公會104 年3 月2 日嘉市建師（鑑）字第103040號函，可知即使白蟻是於購買前已存在，然實際上該白蟻可經由清除方式除去，且未損及建物之主要結構，可回復至一般正常居住安全之程度，足見原告請求解除契約，顯失公平。
2.另雙方於訂約時，就一切看得到的裝潢均已折價12萬元，由原告修繕、拆除，原告自不得主張系爭鑑定報告中裝修工程是屬瑕疵擔保範圍。故本件不動產若在購買時有白蟻存在，亦是僅花費1 萬餘元修復，減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。
3.再者，系爭不動產之成交價為二百餘萬元，白蟻清除費用為13,280元，而且白蟻是可以清除，非物理上之瑕疵，未影響居住安全，有系爭鑑定報告可佐，而且解除契約造成被告額外負擔之契稅等，已高於上開清除白蟻費用13,280元，故原告要求解除契約，顯失公平。
㈢、原告請求損害賠償部分：
1.仲介費用為45,600元，原告之主張顯非事實。
2.另鑑定費用部分，並非債務不履行必然發生之損害，原告自得等民事起訴後，由法院鑑定，再列為訴訟費用，故原告請求賠償其自行支出之鑑定費用，應無理由。
3.再者，屋內家俱、裝潢即系爭鑑定報告詳細估價表所示項次壹二之編號1 、2 、4 、5 、6 、7 、8 的部份是否屬於合意減價之範圍，不得再主張系爭鑑定報告詳細估價表所示項次壹二之編號1 、2 、4 、5 、6 、7 、8 的部份為有瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任：
⑴查證人康錦仁就折價範圍雖稱未詳細談到系爭鑑定報告詳細估價表所示編號壹二之1 、2 、4 、5 、6 、7 、8 的部份，而係稱就看得到的裝潢提到需要整理及需要油漆等語。然一般在買賣協調時，本即未針對各項裝潢一一詳述，實務上均係蓋括表示，因此本件係就系爭房屋之裝潢傢俱年久失修而折價12萬元，故證人康錦仁之證述並未稱不包括在內。另證人林冠宇、劉立威等亦有證稱系爭房屋內部裝潢年久失修，故被告同意折價12萬元等語。
⑵另原告主張協調當時其未在現場云云。經查，無論原告當時並無在現場是否屬實，然觀之該不動產買賣斡旋契約書，原告在其上簽名，且經被告在減價的約定部分一併簽名，足見兩造對於內部裝潢及油漆的年久失修必須減價，已達成減價的合意。而原告既委託證人劉立威斡旋，劉立威即為原告之代理人，原告自應就減價的約定受其拘束。
⑶次查，系爭鑑定報告鑑定之「原有裝修拆除、原裝修家具殘餘價值」、「新設櫥櫃」、「新設浴缸」、「客廳暗架天花」、「室內油漆」、「裝修工程」、「工地清潔費」等均為兩造看得到的部份，是依上述證人之證詞，均屬前揭折價12萬元之折價範圍。又兩造既就折價之原因，明載「賣方同意以本契約貳佰肆拾萬元整出售，因房屋內部裝潢年久失修，故折價壹拾貳萬元整給買賣，做為自行修繕及拆除之費用。」等語，顯與一般買賣議價，僅係廣泛殺價不同，買賣雙方是有意識針對裝潢修繕、拆除及油漆等費用達到合意。故兩造當時雖未明確針對系爭鑑定報告詳細估價表所示項次壹二之編號1 、2 、4 、5 、6 、7 、8 的部份一一合意，然兩造既就看得到的部份都同意「折價壹拾貳萬元整給買賣，做為自行修繕及拆除之費用。」自無須畫蛇添足再一一就細項一一合意。足徵，兩造已就系爭房屋內部全部看得到的裝潢、家具，即包括系爭鑑定報告詳細估價表所示項次壹二之編號1 、2 、4 、5 、6
、7 、8 的部份，都是在12萬元折價合意範圍，原告自不得再於本件中主張不堪用、拆除等部分是屬於被告應負擔的瑕疵。
⑷綜上，買方即原告願意購買系爭不動產之價金原是240 萬元，嗣因系爭房屋之裝潢年久失修，兩造乃至房屋仲介公司營業處所，由證人康錦仁及劉立威居間協調後，再減價12萬做為裝潢整修、拆除的費用。是若該減價12萬元僅斡旋中買方依習慣會砍的價格，然如前所述，原告既已提開價240 萬，理應雙方會達成買賣協議，卻又減價12萬，足見該次減價12萬確有特殊的原因。再參照三位證人之證述，足見原告在簽訂買賣契約的時候，是知悉此減價12萬元是做為裝潢、油漆的整修及拆除的費用，否則原告身為買方，且房屋價值上數百萬元，卻主張其對於購屋減價的原因毫不知情，顯不合理。何況原告在當天確實與被告都在同一家仲介公司裡面，商談減價及契約之簽訂，豈會不知減價12萬元之原因，故原告主張並非可採。
㈣、原告追加主張減少價金部分，已致原告防禦產生困難，故不同意原告追加減少價金之主張，原告追加不合法。退步言，若鈞院認原告追加合法，惟原告不僅未列明請求全基礎為何，亦未就系爭建物減少之價值多寡，提出鑑定報告以為明證，故原告此部分請求，並無理由，應予駁回。
㈤、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；若受不利判決，被告願供擔保請求免為假執行。
三、本院之判斷
㈠、先位主張部分：
1.原告起訴主張伊經第三人即東森房屋加盟店即住安房屋仲介社之房屋仲介營業員劉立威介紹，購買被告所有系爭不動產。雙方議定買賣價金為228 萬元，於103 年1 月9 日簽立買賣契約，並於同年1 月23日辦理所有權移轉登記完畢之事實，有原告提出之不動產買賣合約書、土地及建物所有權狀影本附卷可稽，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
2.原告主張交屋後於103 年2 月初發現室內木作隱蔽性裝潢，遭白蟻蛀蝕嚴重，並有甚多成蟻蟲卵潛藏其中，其原因乃係被告於裝潢時未能使用防腐基材及偷工減料等因素，造成白蟻蛀蝕裝潢，需要除蟲及裝潢拆除重新施作。任何人對有白蟻存在房屋，均極度厭惡而不願購買該房屋，可認系爭不動產之瑕疵甚明，是被告應負物之瑕疵責任。爰依民法第359 條第1 項前段，主張解除買賣契約，請求被告應返還買賣價金云云。被告固不否認系爭房屋遭白蟻蛀蝕裝潢之事實，但以白蟻蛀蝕可以經由清除方式除去，並未損及建物之結構，可回復至一般正常居住安全之程度，足見原告請求解除契約，顯失公平等語置辯。
3.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359 條定有明文。經查，本件系爭房屋裝潢櫥櫃、門框及牆角等處有遭白蟻蛀蝕之情形，為兩造所不爭執。有原告委託之社團法人嘉義建築師公會鑑定報告書乙份及所附照片在卷足憑。足認系爭房屋確有物之瑕疵存在。又系爭房屋如經附件所列之工項整修後，應可修復至一般正常居住安全之程度；系爭房屋目前尚無因白蟻入侵而有實際損害建物混凝土結構之情形，此亦有社團法人嘉義建築師公會築師公會（鑑定）104 年3 月2 日嘉市建師（鑑）字第103040號函及檢附估價總表1 份（見本院卷第146-148
頁）附卷可稽。可見系爭房屋雖遭白蟻入侵蛀蝕裝潢櫥櫃、門框及牆角等處，但只要經過部分整修及防治白蟻之工作，系爭房屋之瑕疵即可補正。且其修復費用（含白蟻清除防治、因白蟻侵蝕而遭毀損之裝潢、櫥櫃、暗架天花板內部、浴缸等拆除清運工程，暨新裝設櫥櫃、天花板、浴室等施作工程在內）合計為198,613 元。亦有上開鑑定報告書所附之估價總表可稽。（見本院卷第147 頁）本院審酌系爭房屋上開瑕疵之情節，只須經由輕微整修工程即可修復至可供安全居住之程度，且修復費用198,613 元所占系爭不動產買賣價金228 萬元之比例甚低，如因此項瑕疵，即可解除契約，於情理上顯失公平。因此原告主張解除契約，即無理由。
4.又原告主張系爭房屋瑕疵屬被告之不完全給付，原告多次催請被告補正修復，被告均拒絕，而原告所支付之仲介費68,400元、契稅25,554元、地政規費881 元、代書費15,710元、鑑定費30,000元等費用，共計140,545 元，乃債務不履行所生損害，依民法第260 條、第227 條規定，被告自應負此損害賠償責任云云。按原告主張解除系爭不動產買賣契約為無理由，有如前述，則原告再依民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，而請求被告應負損害賠償責任，亦為無理由。而被告如應負不完全給付之債務不履行賠償責任，因與前揭物之瑕疵擔保責任，係屬請求權競合，原告依物之瑕疵擔保責任法律關係請求被告減少價金，既經本院認定有理由（詳如後述）。其另行主張被告應依民法第227 條負不完全給付損害賠償責任，有無理由，本院自無庸再予審究，附此敘明。
㈡、備位主張部分：
1.原告另主張系爭房屋有如上述雖遭白蟻入侵蛀蝕之瑕疵，因此應減少買賣價金198,613 元，返還予原告及賠償原告因系爭房屋有白蟻而無法居住，相當於10個月租金之損害49,686元云云。被告則以本件買賣契約簽訂前，經第三人東森房屋加盟店即住安房屋仲介社之房屋仲介營業員居中斡旋結果，被告考量裝潢老舊原告買入後尚需支出整修費用，故自行減價12萬元，原告不得再請求減少價金等語置辯。
2.經查，證人即仲介原告購買系爭不動產之營業員劉立威到庭證稱：「屋主開價約268 萬或258 萬，原告是說價格她可以接受，因為我是買方的營業員，所以我幫他爭取一些費用，後來我就跟屋主開240 萬，屋主後來接受，而且我們有跟屋主說二手屋，本來就要整理，所以屋主又同意折讓12萬的價金，所以最後談成的交易價格是228 萬。」；原告訴訟代理人詢問證人劉立威，原告原本簽立斡旋契約書所同意之買價是否為240 萬？證人劉立威答「是」。（見103 年12月25日言詞辯論筆錄，本院卷第119 頁反面）本院衡酌證人劉立威乃受原告委託仲介系爭不動產之人，其證詞當不致於偏袒被告，故其證詞可堪採信。足證原告原來即已同意240 萬元為系爭不動產之買賣價格，嗣後證人劉立威為幫客戶即原告爭取更優惠之價錢，被告才同意折讓12萬元補貼原告老舊裝潢裝修之費用。而非如原告訴訟代理人所稱原告對於240 萬元之價格原本不滿意，所以被告才再減價12萬元，與老舊裝潢裝修費用無關云云，並不可採。再查，證人即本件系爭不動產買賣經紀人林冠宇到庭結證稱：「要約價是240 萬，因為房屋內部裝潢年久，我們跟屋主說，他在價金的部分要調整，所以屋主同意折讓12萬元。因為折讓的內容、標的是營業員跟屋主談的，我並沒有參與他們討論的過程，我到場的時候，只有確認屋內裝潢全部年久失修，屋主同意折讓12萬元，並且把它記載在契約書裡面。」（見103 年12月25日言詞辯論筆錄，本院卷第121 頁）；另法官詢問證人即被告委託之仲介營業員康錦仁，「關於系爭買賣折讓12萬元的部分，是否是你親自參與討論斡旋？」，證人康錦仁答稱：「是，當天兩造都有到仲介公司，是分別跟兩造討論折價部分，跟屋主說是因為房屋裝潢比較老舊，買方需要整修，所以希望屋主折價。」；證人康錦仁另又證稱：「我有跟屋主提到，在寫斡旋契約書那些手寫註記的時候，沒有跟買方提到折價的範圍就是看得到的裝潢要整修，是後來上去寫買賣合約書的時候，才跟買方提到折價範圍就是看得到的裝潢要整修。」（見103 年12月25日言詞辯論筆錄，本院卷第122 頁正反面）互核上開三位證人對於系爭不動產折價12萬元其目的係作為補貼原告整修老舊裝潢之用，且經兩造同意乙節，其等證述之內容均相一致而無矛盾，故均可採信。法官詢以：「不動產買賣斡旋契約書上（見本院卷第130 頁）第一條後方手寫「賣方同意以本契約貳佰肆拾萬元整出售，因房屋內部裝潢年久失修，故折價壹拾貳萬元整給買方，做為自行修繕及拆除之費用。買賣總價新台幣貳佰貳拾捌萬元整。」，證人林冠宇證稱：「是我親筆寫的。」（見103 年12月25日言詞辯論筆錄，本院卷第121 頁正面）；法官又詢以：「手寫註記這些文字的時候，有誰在場？」證人林冠宇證稱：「有屋主跟我們康先生，買方不在，這是要約書，我們只在要不動產買賣斡旋契約書上註記折價12萬的手寫內容，折價後的228 萬買賣價金就直接寫在不動產買賣合約書上，作為最後的成交的買賣價金。」被告訴訟代理人詢以：「註記的內容是否在簽訂買賣契約之前，買方有看過嗎？」證人林冠宇證稱：「我到場的時候，兩造都有在仲介公司，原告在二樓，被告在一樓，斡旋折讓的金額，後來戴雅芳（被告）同意折讓12萬價金，這件事我有詢問過原告，原告同意之後，我就在斡旋契約書上手寫那些註記的內容。」（見103 年12月25日言詞辯論筆錄，本院卷第121 頁反面）由前揭證人林冠宇證述之內容可以得知，賣方同意以本契約240 萬元出售，因房屋內部裝潢年久失修，故折價12萬元給買方，做為自行修繕及拆除之費用，買賣總價為228 萬元乙節，兩造均知悉並且同意。既然如此，不動產買賣經紀人林冠宇乃將買賣總價224 萬元直接記載在買賣契約書上，即無於原告所持之不動產買賣斡旋契約書上再加註上開文字之必要。故原告以原告所持之不動產買賣斡旋契約書上並無證人林冠宇手寫加註之文字，主張原告對於折讓12萬元之目的並不知情云云，顯不可採。
3.系爭不動產經原告委託社團法人嘉義建築師公會鑑定結果，有關白蟻蛀蝕修復費總價為198,631 元，其中包括原有裝修拆除、白蟻清除防治、新設櫥櫃、新設浴缸、客廳暗價天花、室內油漆、其他零星工料及發包工程費等（詳如附表所示），有估價總表（即附表一）及詳細估價表（即附表二）附於社團法人嘉義建築師公會鑑定報告書可稽。附表二所示各裝修工項，均與老舊裝潢拆除整修有關，雖兩造在斡旋買賣價金時，折價12萬元究係修復何部分之老舊裝潢部分，並未予以特定，但附表二所示各裝修工項，均與老舊裝潢拆除整修及防治白蟻有關，應認均已涵蓋於12萬元之折價範圍。則系爭房屋因白蟻蛀蝕所造成之瑕疵，業經兩造於斡旋買賣價金時，已經將此部分之瑕疵減價12萬元，原告就此部分再主張減少價金，即無理由。上開鑑定結果有關白蟻蛀蝕修復費總價為198,631 元，扣除已減價之12萬元，故原告所得主張系爭房屋減少之價金在78,631元之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無理由，應予駁回。
4.又原告主張因系爭房屋有白蟻而無法居住，請求無法居住之損失，相當每月租金損害3,549 元（計算式：契稅核定房屋現值425,900 元×10 %÷12＝3,549 ，元以下四捨五
入），原告至今仍無法居住，故請求自103 年2 月至104
年4 月共14個月相當租金之損害49,686元云云。經查，被告如應負不完全給付之債務不履行賠償責任，因與前揭物之瑕疵擔保責任，係屬請求權競合，原告依物之瑕疵擔保責任法律關係請求被告減少價金，既經本院認定有理由，有如前述。其另行主張被告應依民法第277 條負不完全給付損害賠償責任，有無理由，本院自無庸再予審究，附此敘明。
㈢、綜上所述，原告先位主張因系爭房屋之瑕疵，依民法第359
條之規定，解除契約，請求被告應返還買賣價金228 萬元，為無理由，應予駁回。原告備位主張因系爭房屋之瑕疵，依民法第359 條之規定，減少價金，請求被告返還78,631元之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求即屬無理由，應予駁回。
四、又本件待證事實已臻明瞭，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果已不生影響，爰不一一詳為審酌，併此敘明。五、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文。本件第一審裁判費為26,344元，應由被告負擔百分之三，餘由原告負擔，爰判決如主文第三項所示。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行。經核原告勝訴部分，因未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，法院應依職權宣告假執行，原告就其勝訴部分所為假執行之聲請，應視為僅促使法院發動其職權，爰依職權宣告假執行並依被告聲請准供擔保後，免為假執行。至就逾500,000 元部分，原告其餘假執行之聲請，則因訴之駁回而失所依附，不予准許。
據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第87條第1 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 29 日民事第三庭 法 官 曾文欣
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 30 日書記官 許錦清
附表一（系爭建物白蟻蛀蝕修復費工程估價總表）
┌──┬─────┬──┬──┬─────┬─────┐│項次│項目及說明│單位│數量│單 價 │複 價││ │ │ │ │（新台幣）│（新台幣）││ │ │ │ │ │ │├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┤│壹 │發包工程費 │├──┼─────┬──┬──┬─────┬─────┤│壹一│假設工程 │式 │1 │12,000元 │12,000元 │├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┤│壹二│裝修工程 │式 │1 │164,780元 │164,780元 │├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┤│小計│176,780元 │├──┼─────┬──┬──┬─────┬─────┤│貳 │包商管理及│式 │1 │12,375元 │12,375元 ││ │利潤（含營│ │ │ │ ││ │造綜合保險│ │ │ │ ││ │） │ │ │ │ │├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┤│合計│189,155元 │├──┼─────┬──┬──┬─────┬─────┤│叁 │稅捐（合計│式 │1 │9,458元 │9,458元 ││ │5%） │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┤│總計│198,613元 │└──┴───────────────────────┘附表二（附表一之發包工程費詳細估價表）
┌──┬─────┬──┬──┬─────┬─────┬────┐
│項次│項目及說明│單位│數量│單 價 │複 價│ │
│ │ │ │ │（新台幣）│（新台幣）│ │
├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┼────┤
│壹一│假設工程 │ │
├──┼─────┬──┬──┬─────┬─────┼────┤
│1 │安全防護措│式 │1 │5,000元 │5,000元 │ │
│ │施 │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│2 │交屋及工地│式 │1 │5,000元 │5,000元 │ │
│ │清潔費 │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│3 │臨時水電及│式 │1 │2,000元 │2,000元 │ │
│ │通訊費 │ │ │ │ │ │
├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┼────┤
│小計│12,000元 │ │
├──┼───────────────────────┼────┤
│壹二│裝修工程 │ │
├──┼─────┬──┬──┬─────┬─────┼────┤
│1 │原有裝修拆│式 │1 │35,000元 │35,000元 │合法環保│
│ │除（含吊、│ │ │ │ │公司 │
│ │棄運） │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│2 │原裝修家具│式 │1 │-1,500元 │-1,500元 │ │
│ │殘餘價值 │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│3 │白蟻清除防│㎡ │83 │160元 │13,280元 │ │
│ │治（工料全│ │ │ │ │ │
│ │） │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│4 │新設櫥櫃 │式 │1 │60,000元 │60,000元 │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│5 │新設浴缸（│式 │1 │10,000元 │10,000元 │一般品 │
│ │工料全） │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│6 │客廳暗架天│式 │1 │25,000元 │25,000元 │ │
│ │花（工料全│ │ │ │ │ │
│ │） │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│7 │室內油漆（│式 │1 │15,000元 │15,000元 │ │
│ │工料全） │ │ │ │ │ │
├──┼─────┼──┼──┼─────┼─────┼────┤
│8 │其他零星工│式 │1 │8,000元 │8,000元 │ │
│ │料 │ │ │ │ │ │
├──┼─────┴──┴──┴─────┴─────┴────┤
│小計│164,780元 │
├──┼────────────────────────────┤
│合計│176,780元 │
└──┴────────────────────────────┘