臺灣嘉義地方法院106年度訴字第37號｜法律人

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　 106年度訴字第37號原　　　告　王張富美王昭鴻共　　　同訴訟代理人　林家弘律師被　　　告　寶格建設股份有限公司法定代理人　陳永峯訴訟代理人　張顥璞律師田欣永律師上　一　人複代理人　　洪懷舒律師上列當事人間排除侵害等事件，經本院於民國106年8月15日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落嘉義縣○○市○○段○○地號土地，如嘉義縣朴子地政事務所民國一○六年四月二十日土地複丈成果圖即附圖所示，編號Ａ部分面積一三七點三平方公尺之瀝青地面、編號Ｂ部分面積八平方公尺之花圃刨除，並將該占用土地返還原告王張富美。被告應將坐落嘉義縣○○市○○段○○○○○地號土地如附圖所示編號Ｉ部分面積二○平方公尺之瀝青地面、編號Ｅ部分面積一○平方公尺之花圃、編號Ｆ部分面積一三二平方公尺之瀝青地面刨除，及將編號Ｈ部分面積二平方公尺、編號Ｇ部分面積一三平方公尺之招牌拆除，並將該占用土地返還原告王昭鴻。被告應將坐落嘉義縣○○市○○段○○○○地號土地如附圖所示編號Ｋ部分面積一二八點一九平方公尺之瀝青地面刨除，並將該占用土地返還原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告王張富美以新臺幣壹佰叁拾伍萬陸仟壹佰肆拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰零陸萬捌仟肆佰元為原告王張富美供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告王昭鴻以新臺幣捌拾捌萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰陸拾伍萬伍仟元為原告王昭鴻供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告王昭鴻、王張富美各以新臺幣壹佰壹拾玖萬陸仟肆佰肆拾元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如各以新臺幣叁佰伍拾捌萬玖仟叁佰貳拾元為原告王昭鴻、王張富美供擔保，得各免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明第1至3項原請求被告將坐落嘉義縣○○市○○段00地號土地（下稱系爭54地號土地）上地上物拆除，並將該占用土地返還原告王張富美、將坐落同段56、57地號土地（下各稱系爭56、57地號土地）上地上物拆除，並將該占用土地返還原告王昭鴻、將坐落同段54-7地號土地（下稱系爭54-7地號土地，前4筆土地合稱系爭土地）上地上物拆除，並將該占用土地返還原告，嗣經本院囑託嘉義縣朴子地政事務所（下稱朴子地政事務所）測量，為求聲明明確，原告乃於民國106年5月4日更正第1至3項聲明為「１、被告應將坐落系爭54地號土地如朴子地政事務所106年4月20日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積137.3 平方公尺之瀝青地面、編號Ｂ部分面積8平方公尺之花圃刨除，並將該占用土地返還原告王張富美。２、被告應將坐落系爭56、57地號土地如附圖所示編號Ｉ部分面積20平方公尺之瀝青地面、編號Ｅ部分面積10平方公尺之花圃、編號Ｆ部分面積132平方公尺之瀝青地面刨除，及將編號Ｈ部分面積2平方公尺、編號Ｇ部分面積13平方公尺之招牌拆除，並將該占用土地返還原告王昭鴻。３、被告應將坐落系爭54-7地號土地如附圖所示編號Ｋ部分面積128.19平方公尺之瀝青地面刨除，並將該占用土地返還原告。」（本院卷㈠第171至172頁），經核原告所為，乃更正事實上之陳述，揆諸首揭規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：㈠、系爭土地分別為原告所有或共有，被告為求銷售其推出之鄰地新建案，未經原告同意，擅自於系爭土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｉ、Ｅ、Ｆ、Ｈ、Ｇ、Ｋ部分鋪設水泥、柏油路面，以便車輛進出工地與停放，更搭建銷售中心、廣告棚架，經原告請求拆除均不履行，爰依民法第767條第1項前段、中段之規定，訴請被告拆除。㈡、王素惠並未將系爭土地提供被告無償使用：１、依被告提出104年3月24日土地買賣契約書（下稱104年買賣契約書）其他特約事項３「本買賣契約履行完成後，同段56、57地號土地（下各稱原56、57地號土地）於乙方確定應保留面積（約計四百坪土地）及範圍並分割後餘下土地，雙方同意以每坪新臺幣陸萬捌仟元整出售予甲方（即被告）…」買賣預約之記載，顯未包含分割前之54地號土地（下稱原54地號土地），兩造就原54地號土地作為買賣標的並無意思合致，無從認為原告有將原54地號土地依上開約定出賣與被告之義務，況買賣契約係債權行為及負擔行為，出賣人不以買賣標的之所有權人為必要，倘原告斯時有預將原54地號土地列為上開特約事項買賣標的之意思，並與被告就買賣價金達成合意，自得於契約書中以明文加註，保障買賣雙方權益，不因原告於簽約時尚未取得原54地號土地全部所有權而有差別。遑論，綜觀104年買賣契約書均未記載原告曾同意將所有土地供被告使用作為售屋接待中心之語句，被告辯稱與土地出賣人確實有將原54地號土地結合原56、57地號土地重新整合、分割後，出賣予被告之意，並同意於辦理買賣及移轉登記前，將系爭土地供被告使用作為售屋接待中心云云，應乏依據。２、原告依104年買賣契約書特約事項３，對於分割前原56、57 地號土地之買賣預約，於確定應保留面積及範圍並分割餘下土地後，再與被告簽訂105年3月4日土地買賣契約書（下稱 105年買賣契約書），出賣同段56-2、57-1地號土地，105年買賣契約書顯未包含系爭土地，而細譯該契約第7條之明文約定：「…本約標的土地中約二百坪部分現由甲方（按：即被告）占有使用中，於完成過戶後即視為現況現狀移轉點交，地上物之拆除及相關費用均由甲方負責，與乙方無關。甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽訂時一次付清。」足稽被告所給付補償金而得占有使用之土地範圍僅限於買賣標的之土地，並不包含系爭土地，無從據此推認原告有同意被告占有使用系爭土地之情事。３、證人廖宜錫與王素惠間，就被告占用系爭土地之範圍與面積、使用時間及權利主體等契約之重要事項與必要之點，均未有明確約定或意思合致，顯無法成立使用借貸關係之可能，且被告亦不爭執兩造間就系爭54-7地號土地之買賣存有極大歧見，原告自不可能同意被告無償使用，是兩造就被告占用之系爭土地並未成立使用借貸契約。㈢、縱認訴外人王素惠與被告曾就系爭土地成立使用借貸契約，然王素惠所為並非原告之授權範圍，對外亦不發生表見代理之效力：１、原告授權王素惠之授權範圍並不包含同意被告無償使用土地： ⑴、原告王昭鴻固曾委託王素惠辦理其所有土地之買賣事宜，惟參照原告王昭鴻所簽立之授權日期104年2月2日至110年2月 2日之授權書（下稱原告王昭鴻授權書１），原告王昭鴻授予王素惠代理權時已明文標示土地及授權事項，並未包含原54地號土地，授權書附件2之授權事項亦說明：「…3.全權代理本人辦理前開土地（附件1）中德安段56、57地號土地之合併分割、共有物分割登記等，於上記七筆土地買賣契約履行完成後，續辦出售、簽訂買賣契約書、收取價金，並辦理產權移轉登記，讓與承買人及與履行契約所須的一切有關法律行為及處分行為。」等語，限制代理人只能辦理土地分割與履行買賣契約之行為，並未允許王素惠得將土地出租或提供他人占有使用。復參酌原告王張富美固曾委託王素惠辦理其所有土地之買賣與分割事宜，惟參照原告王張富美所提出之授權期間104年10月8日至120年10月8日授權書（下稱原告王張富美授權書），房地標示及權利範圍僅限54地號、權利範圍32249分之22070之土地，授權事項亦載明：「全權代理本人就上記土地辦理持分之分割及分割買賣登記之法律行為，並代為簽訂買賣契約、收取價款辦理所有權之移轉登記等所需之一切有關法律行為」等語，顯未允許王素惠得將上開土地出租或提供他人占有使用之行為。因此，縱認王素惠曾同意被告無償使用土地（假設語氣），然王素惠顯無代理原告出租或容任他人占有使用土地之權限，應屬原告授權範圍外之行為。 ⑵、王素惠倘有為提高被告買賣土地意願而承諾被告無償使用土地之情事者，應屬兩造買賣關係之重要交易條件，豈有可能於104年買賣契約書、105年買賣契約書中，均未見有此約定之明文？又參酌104年買賣契約書中，王素惠係代理原告王昭鴻、訴外人王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛、吳瑞淦等6人簽約，而105年買賣契約書中，王素惠係代理原告王昭鴻、訴外人王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛等5人簽約，均未見有王素惠代理原告王張富美買賣土地之情事，則王素惠豈有可能於簽立買賣契約時為求交易順利，提供原告王張富美之授權書予被告，而代理原告王張富美為「一切有關法律行為」？ ⑶、退步言之，縱認原告王昭鴻授權書之授權範圍包含王素惠得代為同意被告無償使用土地者（假設語氣），然基於契約相對性原則及最高法院92年度臺上字第957號、103年度臺字第1386號判決意旨，原告王昭鴻與被告就占用土地所成立之使用借貸契約，應均未足對抗原告王張富美。２、若王素惠同意被告無償使用土地並非原告授權範圍，則王素惠所為對於原告亦無表見代理規定之適用： ⑴、王素惠未代理原告王張富美與被告買賣土地，則被告於簽訂土地買賣契約書時，應僅有看過含原告王昭鴻之土地賣方授權王素惠之授權書，自無可能看過原告王張富美委由王素惠辦理土地分割登記時檢附之授權書。因此，被告既看過原告王昭鴻之授權書，明知原告王昭鴻授與王素惠代理權之範圍，則王素惠之代理行為對於原告王昭鴻應無成立表見代理之可能。 ⑵、依證人廖宜錫之證述，可知王素惠從未對被告提出或出示原告王張富美之身分證件、印章等足以表彰個人權利之物件，且王素惠亦從未代理原告王張富美與被告買賣土地，顯然於104年3月間毫無表見代理之外觀存在。㈣、系爭54地號土地為原告王張富美於104年12月30日登記取得，系爭54-7地號土地為原告王昭鴻、王張富美於104年12月 30日登記取得，系爭56、57地號土地為原告王昭鴻分別於53年7月7日、105年1月13日登記取得，王素惠於105年11月1日寄出嘉義民權路86號存證信函（下稱系爭存證信函）時並非系爭土地所有權人，其所為意思表示焉有拘束原告之效力，系爭存證信函所述占用標的57、57-1地號土地與系爭土地亦不相符，標的物之位置、範圍均非具體明確，難以系爭存證信函推認兩造就系爭土地有租賃關係存在。況原告王張富美均非被告所提土地買賣契約書之出賣人，依債之關係相對性原則，被告所舉經土地所有權人同意占有使用之證據均未足對抗原告王張富美，難認有何合法占有權源存在，至於被告辯稱原告王張富美取得系爭54地號土地時實有假借通謀虛偽或借名登記之手段，規避前述買賣協議之嫌云云，並未提出證據以實其說，亦非可採。末以，被告對兩造就使用借貸是否約定期限、使用範圍為何、借貸目的等事項有無意思表示合致，均未提出證據證明，難認被告所辯兩造就系爭土地至少已成立使用借貸關係等語為可採。㈤、並聲明：１、如主文第1至3項所示。２、訴訟費用由被告負擔。３、願供擔保請准宣告假執行。二、被告則辯以：㈠、被告自104年10月開始使用系爭土地作為接待中心周邊造景，確切日期已無法確認。原告王昭鴻與王林瓊琪等6人於1 04年間曾共同委由王素惠為代理人，與被告商洽鄰近嘉義縣○○市○○段00地號等14筆土地出賣事宜，並約定將原54、56、57地號土地換地、整合、分割，扣除原告欲保留之面積後，將餘下面積出賣予被告，惟因簽約時54地號土地尚非原告所有，雙方因而未將54地號土地載於契約中，而僅於該契約「其他特約事項３」中約定，斯時土地出賣人確有將原54地號土地結合原56、57地號土地重新整合、分割後出賣予被告之意，並同意於辦理買賣及移轉登記前，將土地供被告使用作為售屋接待中心。嗣原告王昭鴻與王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛、王淑惠（下稱王林瓊琪等5人）於被告以高達新臺幣（下同）2億566萬元之價格購買104年買賣契約書所載之14筆土地後，將原54、56、57地號土地整合分割為現今同段54、54-7、56、56-2、57、57-1地號等六筆土地後，除要求被告依約購買同段56-2、57-1地號土地外，甚而要求被告一併購買約定範圍外之同段78-3地號土地，對於原約定出售之系爭土地則藉口家族內部尚在協商土地權利分配及登記事宜，要求推遲簽署買賣契約之時間，因原告家族與被告買賣交易進行順利，且渠等代理人王素惠一再向被告承諾日後必與被告簽訂系爭土地之買賣契約，被告乃同意先行依原訂之買賣條件即每坪68,000元買受原告王昭鴻及王林瓊琪等5人未臨接主要幹道開元路之同段56-2、57-1、78-3土地，並於簽訂買賣契約時同意就被告占有使用同段54、54-7、56、56-2、57、57-1土地另行給付補償使用費10萬元。詎於契約簽訂後，原告代理人王素惠竟託詞系爭土地不在原本約定買賣範圍內，企圖哄抬價格，要求被告應以高於原約定每坪68,000元之二倍價格即每坪13萬元購買，在被告首度拒絕後，即態度丕變，拒絕再協商系爭土地之買賣事宜。㈡、原告王昭鴻授權王素惠與被告簽訂買賣契約時，曾簽署授權事項表示王素惠得「全權代理本人辦理前開土地（附件1）中德安段59、60、67、71、72、95、97地號土地之出售事宜，及56、57地號土地之合併、分割、共有物分割登記等，於上記七筆土地買賣契約履行完成後，續辦出售、簽訂買賣契約書、收取價金，並辦理產權移轉登記，讓與承買人及與履行契約所須的一切有關法律行為及處分行為。」顯見原告王昭鴻確有授權王素惠代理簽訂買賣契約，另依105年買賣契約書第7條約定「甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整」等語，足認代理人王素惠為確保土地交易之進行，顯有意將其代理磋商買賣之土地，先提供予有意買受之被告使用，以提高被告買受土地之意願，此交易模式依常情而論實為合理，自難謂非屬原告王昭鴻授權範圍內之行為，再者，原告二人長期居住日本，均以王素惠之臺北住所為住所，又全權授權王素惠處理土地買賣所有細節，並代理原告王昭鴻收取土地買賣簽約款1,000萬元及依105年買賣契約書第7條約定占有使用土地之補償金10萬元，甚至代理原告等寄送系爭存證信函聲明「租賃契約業已到期」，足證雙方信任關係匪淺，原告王昭鴻並非毫無授權王素惠得將土地供他人使用或出租之真意，被告自得合理信賴王素惠之代理外觀。另上開補償金業已交付王素惠代為受領，顯見原告王昭鴻亦知悉被告占有使用系爭土地，是縱認王素惠並非有權代理，原告王昭鴻明知被告使用系爭土地卻未為反對之意思，自堪認定有表見代理之外觀。㈢、原告王昭鴻代理人王素惠寄發系爭存證信函稱「兩造之租賃契約」等語，堪認原告王昭鴻與被告間確實就系爭土地存有租賃關係，縱認原告王昭鴻與被告間就系爭土地之使用不存在對價關係而無租賃契約存在，惟原告既委由王素惠全權代理與被告商議系爭土地買賣相關事宜，王素惠既已承諾被告得利用系爭土地作為接待中心之外圍造景，對原告王昭鴻亦生效力，兩造間仍就系爭土地存在使用借貸關係，原告王昭鴻於被告達成使用系爭土地目的（即利用土地上之接待中心完成建案銷售）前，不得片面要求終止使用借貸關係。又原告王張富美既為原告王昭鴻之配偶，兩人同住一址，關係密切，自應深知原告王昭鴻曾委由代理人王素惠以每坪68,000元將系爭54地號土地出售與被告之協議，原告王張富美取得系爭54地號土地時實有假借通謀虛偽或借名登記之手段，規避前述買賣協議之嫌，原告王張富美自不得以土地所有權人之地位，主張被告無權占有，被告占有系爭土地實有法律上原因。㈣、並答辯聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。３、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件不爭執事項為（本院卷㈡第26、27、138頁）：㈠、系爭54地號土地為原告王張富美所有，系爭56、57地號土地為原告王昭鴻所有，系爭54-7地號土地為原告共有。被告自104年10月起占用系爭土地之面積及地上物，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｋ、Ｉ、Ｈ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示。㈡、兩造對於被告所提出之被證2、3、5（即104年買賣契約書、105年買賣契約書、原告王昭鴻授權書１及附件、王林瓊琪 104年3月18日授權書及附件、王英仁100年3月24日授權書及附件、王谷英才103年5月28日授權書及附件、龜川淑子104 年4月16日授權書及附件、發票號碼：LN2519153、2519154 號支票、系爭存證信函）形式真正均不爭執。㈢、系爭54地號土地原為原告與其他人共有，經本院103年度訴字第535號民事判決，判決與同段55、70地號土地合併分割，於104年9月4日以判決共有物分割為原因，登記為原告共有。復於104年12月30日以共有物分割為原因，增加同段54 -7地號土地，其中系爭54地號土地登記為原告王張富美單獨所有，系爭54-7地號土地則登記為原告王張富美與原告王昭鴻共有。㈣、系爭57地號土地原為原告王昭鴻與其他人共有，於104年12 月7日以分割為原因，登記為王素惠、原告王昭鴻、王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛共有。復於105年1月13日以共有物分割為原因，登記為原告王昭鴻單獨所有。四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意本件之爭點為：被告占用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｋ、Ｉ、Ｈ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分，有無法律上原因？㈠、王素惠有無將系爭土地提供被告無償使用？㈡、如有，王素惠前開行為是否在原告王昭鴻、王張富美之授權範圍內？㈢、如否，王素惠前開行為是否成立表見代理（本院卷㈡第27頁）？茲分述如下：㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其物所有權者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。又占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如買賣、租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。準此，被告應就其占用系爭土地係基於合法有占有權源之事實負舉證責任。㈡、王素惠有無將系爭土地提供被告使用：本件依證人即被告公司總經理廖宜錫所述，被告向原告家族購買大筆土地，作為興建建案基地銷售之用，預計共分四期，目前已興建到第二期，第三期土地已購買完畢，第四期建案土地已付1,000萬元訂金，但因54-7地號土地之爭議，目前交易暫時靜止等語（本院卷㈡第14至16、20頁），而依不動產交易慣行，建商在銷售建案時需搭蓋接待中心、架設廣告看板、規劃停車空間及環境綠化以利其建物展示銷售，且證人廖宜錫亦證述：若王素惠未同意被告使用系爭土地作接待中心，被告不一定會購買土地等語（本院卷㈡第19頁)，可知是否可使用系爭土地作為興建建案銷售中心，對於被告有重大利害關係，涉及被告買受土地進行建案開發之意願。又系爭土地南側鄰接開元路，西側鄰接計劃道路，北側則為被告興建之建案所在，有本院106年3月3日勘驗筆錄及現場照片可參（本院卷㈠第71至75、80至81頁），系爭土地坐落於被告興建之建案與開元路之間，鄰接開元路，則被告向原告家族購買土地興建建案，目前已興建至第二期，第三期土地亦已購買完畢，此一開發案並非短時間內即可全部完成、銷售完畢，被告選擇固定地點設立接待中心，而非依每一期建案地點變更接待中心，亦屬事理之常。復觀諸王素惠所寄發之系爭存證信函內容，並非記載被告自始無權占有系爭57地號土地及同段57-1地號土地，而係記載「於上開土地上搭設房屋銷售中心；鋪設水泥、柏油以便工程車進出工程建地，惟今兩造之租賃契約業已到期」等語，有系爭存證信函可參（本院卷㈠第167頁），顯見王素惠確實至少有提供系爭 57地號土地及同段57-1地號土地供被告搭設接待中心、鋪設水泥、柏油。而本件被告係於系爭57地號土地（北側為同段57-1地號土地）、及東側之系爭56地號土地、南側之系爭56地號土地、東南側之系爭54-7地號土地上，搭建如附圖所示之地上物，其中系爭56地號土地之編號Ｈ招牌之東側即為接待中心（未坐落於系爭土地上），有現場照片可佐（本院卷㈠第78、81頁），核與王素惠於系爭存證信函上所載之設置地上物現況大致相符。因此，被告抗辯王素惠有將系爭土地提供被告使用等語，應可採信。至於證人廖宜錫證述王素惠係無償提供土地予被告使用等語（本院卷㈡第21頁），與王素惠於系爭存證信函上記載「兩造之『租賃』契約業已到期」等語（本院卷㈠第167頁），雖就王素惠提供土地供被告使用係有償或無償有所出入，惟此並不影響前開王素惠確有提供系爭土地予被告使用之認定，併予敘明。㈢、王素惠提供系爭土地供被告使用，是否在原告之授權範圍內：１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上第1118號判例意旨參照）。原告王昭鴻就系爭56、57地號土地簽署授權期間104年2月2日至110年2月2日之授權書（即原告王昭鴻授權書１）予王素惠，授權書附件2記載：「3.全權代理本人辦理前開土地（附件1）中德安段56、57地號土地之合併分割、共有物分割登記等，於上記七筆土地買賣契約履行完成後，續辦出售、簽定買賣契約書、收取價金，並辦理產權移轉登記，讓與承買人及履行契約所須的一切有關法律行為及處分行為。」（本院卷㈠第137至141頁)，另就系爭 54地號土地簽署授權期間為104年10月8日至114年10月8日之授權書，記載：「全權代理本人就上記土地持分之全部辦理分割、出售並代為簽訂買賣契約，收取價款及辦理所有權之移轉登記等一切所需有關法律行為。」等語（下稱原告王昭鴻授權書２，本院卷㈡第46頁），原告王張富美則就系爭54地號土地簽署予王素惠，授權期間為104年10月8日至120年 10月8日之授權書記載：「全權代理本人就上記土地辦理持分之分割及分割買賣登記之法律行為，並代為簽訂買賣契約，收取價款，辦理所有權之移轉登記等所需之一切有關法律行為。」（即原告王張富美授權書，本院卷㈡第47頁）。查前開原告王昭鴻授權書１、２及原告王張富美授權書，係記載原告授權王素惠之範圍為辦理土地合併分割、共有物分割登記、出售、簽定買賣契約書、收取價金、辦理產權移轉登記，讓與承買人及履行契約所須的一切有關法律行為及處分行為，已明確就授權範圍一一予以載明，並未提及於上開土地分割、出售及簽定買賣契約之相關收取價金及移轉登記等行為外，尚有包含出租或無償提供土地供他人使用之情形。雖被告抗辯其得使用系爭土地作為設立接待中心之用，會影響其是否購買土地之開發案，惟此僅為原告之代理人王素惠與被告磋商過程中，被告是否同意購買土地及以何價格購買土地之考量因素，而於被告向原告家族購買土地之過程中，與被告接觸之人均為王素惠，並非原告，亦經證人廖宜錫證述明確（本院卷㈡第15、17頁），是原告之授權範圍自應依前開授權書之記載為準。２、兩造於簽訂105年買賣契約書時，系爭56、57地號土地業已分割完畢，有系爭56、57地號土地之土地登記第一類謄本在卷可佐（本院卷㈠第33、35頁)。另被告知悉占有使用之系爭土地所有權人為原告乙節亦經證人廖宜錫證述明確（本院卷㈡第22頁），則於斯時兩造就系爭土地成立使用借貸契約之土地地號、面積應已可特定，被告為建設公司，所營事業包含住宅及大樓開發租售業、建築經理業、不動產買賣業、不動產租賃業等業務，有公司資料查詢可參（本院卷㈠第39頁），且被告所簽立之104年買賣契約書中就其他特約事項有明確記載3點，105年買賣契約書中除就其他特約事項明確記載1點外，就補償金部分更於第7條明文為約定（本院卷㈠第123、129、133頁），顯見被告與王素惠為代理人所簽立之前開契約書內容，並非僅就土地買賣之標的、金額及付款方式為磋商後記載，就其他相關部分，亦會一併磋商後載入契約條款中。是倘被告與王素惠磋商是否同意提供系爭土地供被告使用時，確信此為原告之授權範圍內，則依一般交易習慣及被告簽立前開契約書之情形觀之，被告理應要求對於使用借貸標的土地面積、範圍，以及使用期限等契約要素以文字訂入契約約款中，藉以保障買賣雙方權益並避免日後所生之法律爭議。惟被告竟捨此不為，反而僅與王素惠為口頭約定，其原因為何雖可能有數端，可能原因之一乃是為了避免原告知悉後反對。而身為被告總經理且參與土地購入過程、負責與王素惠聯繫之證人廖宜錫，就此情亦證稱：於簽訂104年買賣契約書時，對於56、57地號土地保留之400坪分割面積、範圍已經可以確定，而被告要使用的土地包含王家要保留的400坪土地，其不清楚為何沒有將使用保留之400坪土地一事寫入104年買賣契約書中等語（本院卷㈡第21、22頁)，顯係避重就輕之詞，更顯被告當確知提供系爭土地使用部分，並非在原告授權範圍內。３、被告雖抗辯原告長期居住日本，均以王素惠之臺北住所為住所，又全權授權王素惠處理土地買賣所有細節，並代理原告王昭鴻收取土地買賣簽約款1,000萬元及依105年買賣契約書第7條約定占有使用土地之補償金10萬元，甚至代理原告等寄送系爭存證信函聲明「租賃契約業已到期」，足證雙方信任關係匪淺，原告王昭鴻並非毫無授權王素惠得將土地供他人使用或出租之真意云云，惟原告以何處為住所與出售或提供土地並無相關，原告王昭鴻既以原告王昭鴻授權書１授權王素惠處理關於出售、簽定買賣契約書、收取價金，並辦理產權移轉登記等事宜，則由王素惠收取105年買賣契約書第7條之補償金，本屬當然。另被告所稱之土地買賣簽約款1,000萬元，應指證人廖宜錫所證稱之第四期土地買賣訂金1,000萬元（本院卷㈡第19頁），此係在被告所辯被告與王素惠磋商提供系爭土地予被告使用事宜之後所發生之事實，自非磋商當時之權利外觀。王素惠寄發系爭存證信函係於磋商後，且於系爭存證信函中，係記載被告占用之土地為「本人」土地，而非記載為原告所有土地，被告據此抗辯原告王昭鴻有授權王素惠提供系爭土地予被告使用云云，自難憑採。因此，原告主張王素惠提供系爭土地非在原告授權範圍內等語，堪信為真。㈣、王素惠同意提供系爭土地供被告使用，是否成立表見代理：１、按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文。是表見代理係指代理人雖無代理權，或逾越代理權，但因本人之行為創造一個足使第三人信賴代理權存在的表象（權利外觀），本人對於相信該權利外觀而為法律行為之相對人，應負授權人責任，其制度目的在於維護交易安全並促進代理制度功能。又本人與無權代理人在客觀上有足以使人相信代理權存在的特殊關係時，而本人知之復未表示反對時，為貫徹表見代理制度的目的，亦應適度的使本人承擔代理行為的法律效果之謂。２、經查： ⑴、王素惠係於104年3月24日，代理原告王昭鴻及王林瓊琪等6 人簽立104年買賣契約書，於105年3月4日代理原告王昭鴻及王林瓊琪等5人簽立105年買賣契約書，有104年買賣契約書及105年買賣契約書可佐（本院卷㈠第119至135頁）；原告王昭鴻授權書１（系爭56、57地號土地）、２（系爭54地號土地）及原告王張富美授權書（系爭54地號土地）之簽立日期，分別為104年2月2日、104年10月8日、104年10月8日，亦有前揭授權書可參（本院卷㈠第137至141頁、卷㈡第46、47頁），而系爭54地號土地於104年9月4日以判決共有物分割為原因，登記為原告共有，復於104年12月30日以共有物分割為原因，登記為原告王張富美單獨所有，為兩造所不爭執，前開各情均堪信為真實。證人廖宜錫證稱：洽談買賣與使用系爭土地過程中，除了王素惠外，被告並未其他地主接洽；應該是在打104年買賣契約書時，就跟王素惠提及希望可以在系爭土地（鄰開元路）做接待中心，王素惠有同意等語（本院卷㈡第17、18、20、21頁），是於王素惠同意提供系爭土地供被告使用時，王素惠僅持有原告王昭鴻授權書１，尚未持有原告王昭鴻授權書２及原告王張富美授權書，則斯時被告主張信賴之外觀，僅為王素惠提出之原告王昭鴻授權書１，除此之外，尚非原告任何之行為創造足使被告信賴就王素惠得提供系爭土地予被告使用之代理權存在的表象（權利外觀）。 ⑵、被告另抗辯上開補償金業已交付王素惠代為受領，顯見原告王昭鴻亦知悉被告占有使用系爭土地，是縱認王素惠並非有權代理，原告王昭鴻明知被告使用系爭土地卻未為反對之意思，自堪認定有表見代理之外觀云云，惟此部分為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。查被告自陳原告長居日本，證人廖宜錫亦證稱：所有土地買賣過程，包含議價、收錢、過戶、交易都是由王素惠出面；在洽談買賣與使用系爭土地過程中，除了王素惠外，並未與其他地主接洽等語明確（本院卷㈡第17頁），被告並未舉證證明原告知悉王素惠有對外表示願提供系爭土地予被告使用之情形，則原告既久居日本，且未曾與被告直接接洽，當無從知悉王素惠有對外表示願提供授權書以外之土地（即系爭土地）供被告使用之情形，更遑論對王素惠此部分之行為為反對之意思表示，被告抗辯有表見代理之適用，亦屬於法無據。㈤、綜上，王素惠雖有同意將系爭土地提供被告使用，惟此並非在原告之授權範圍內，且無表見代理之適用，自難認與原告有何關連。被告基於代理或表見代理之法律關係，抗辯占用系爭土地如附圖所示之地上物為有權占有云云，尚非可採。是依前開規定及說明，原告請求被告除去地上物，並將占用之土地返還，核屬有據。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，請求如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許。六、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 9 月 5 日民事第二庭法官陳美利以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 9 月 5 日書記官許睿軒

臺灣嘉義地方法院106年度訴字第37號

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