臺灣嘉義地方法院106年度訴字第870號

• 裁判案由: 排除侵害
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 15 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第870號原　　　告　王昭鴻
訴訟代理人　湯光民律師
複　代理人　許智傑律師
被　　　告　寶格建設股份有限公司
法定代理人　呂武錦
訴訟代理人　張顥璞律師
田欣永律師
洪懷舒律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國107 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落嘉義縣○○市○○段○○○○號土地如附圖即嘉義縣朴子地政事務所民國一○七年一月二十五日土地複丈成果圖所示編號B 部分面積一點一平方公尺之水塔、編號C 部分面積二七五平方公尺之招待所、編號D 部分面積一點二平方公尺之水冷氣、編號E 部分面積一點二平方公尺之水冷氣、編號G 部分面積二點五平方公尺之廣告招牌拆除及編號F 部分面積一二二平方公尺之瀝青水泥地面刨除，並將該占用土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰壹拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰肆拾肆萬捌仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告訴之聲明原為：被告應將坐落嘉義縣○○市○○段0000地號土地上方地上物拆除，並將該占用土地返還原告（各占用地上物面積待地政機關測量後更正）；訴訟費用由被告負擔（見本院卷第9 頁）。嗣於民國107 年2 月12日具狀更正聲明為：被告應將坐落嘉義縣○○市○○段0000號土地如嘉義縣朴子地政事務所107 年1 月25日土地複丈成果圖所示編號B 部分面積1.1 平方公尺之水塔、編號C 部分面積275
平方公尺之招待所、編號D 部分面積1.2 平方公尺之水冷氣、編號E 部分面積1.2 平方公尺之水冷氣、編號G 部分面積2.5 平方公尺之廣告招牌拆除及編號F 部分面積122 平方公尺之瀝青水泥地面刨除，並將該占用土地返還原告；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第163 至164 頁）。經核原告所為上開聲明之更正，屬補充或更正事實上之陳述，尚非為訴之變更或追加，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、坐落嘉義縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭56-2地號土地）為原告所有。被告於系爭56-2地號土地上無權占有，鋪設水泥、瀝青地面，以便車輛進出工地與停放，更搭建銷售中心、廣告棚架等地上物。被告無權占用系爭56-2地號土地，前經原告請求被告拆除均拒不履行，原告不得已遂提起本件排除侵害訴訟。
㈡、原告未曾與被告磋商協議出售嘉義縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭54-7地號土地）：
⒈被告於107年2月14日具狀稱：「買受54-7地號土地實為被告買受56-2、57-1地號土地之重要前提，此為原告所明知並承諾出售，僅因故未簽署書面契約，惟雙方就買賣54-7地號土地之要約、承諾已合致。是原告於被告簽署56-2、57-1地號土地之買賣契約書後，片面拒絕將54-7地號土地出售予被告，已有違誠信原則。尤有甚者，原告明知兩造有一併買賣56-2、57-1、54-7地號土地之共識，卻在片面拒絕將54 -7 地號土地出售予被告後，要求被告遵期履行56-2、57-1地號土地之契約，並據此要求解除契約，顯見原告行使權利，係以損害被告利益為目的，實已構成權利濫用」云云。惟兩造第一次簽約係於104 年3 月24日、第二次簽約係於105 年3 月4 日，原嘉義縣○○市○○段00地號土地係於104 年12月25日分割成系爭54-7地號土地，原告豈能於簽立第一份合約時（即104 年3 月24日）保證出售系爭54-7？再者，既已於兩造簽立第二份合約時（即105 年3 月4 日）已分割出系爭54-7地號土地，若兩造就系爭54-7地號土地有磋商協議出售，豈未定明於兩造第二份合約內？故上開兩合約隻字未提及分割前之54地號土地及分割後之系爭54-7地號土地，足證兩造從未就系爭54-7地號土地磋商協議出售一事。
⒉證人王素惠於107 年3 月22日到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：簽訂第一份或第二份買賣合約時，有無保證會把系爭土地旁邊54或54-7地號土地賣給被告？）沒有。」、「（被告訴訟代理人問：在簽訂買賣契約時沒有合意要把54、54-7賣給被告？）沒有。」、「（被告訴訟代理人問：被告之後有無跟你說要買54-7？）有，但是原告沒有授權給我說要賣。」、「（被告訴訟代理人問：在第一份契約簽訂時，約定保留400 坪土地分割後，出售予甲方，當時並沒有約定54-7地號土地？）沒有，當時沒有談到54或54-7這些。」、「（法官問：後來如何分割出54-1、54-7？）那是另一件分割案件，好像是在第一份契約後才開始分割。」、「（法官問：第一份契約有無討論到54地號？）沒有。」、「（法官問：在第一份契約時，完全沒有談到54地號的事情？）沒有談到。」、「（被告訴訟代理人問：簽訂第一份買賣契約時，是否知悉事後會取得54地號土地？）那時候還沒有分割，是共有。」、「（被告訴訟代理人問：54-7是事後在分割出來？）那是從54地號裁判分割出來的。」等語，足認兩造簽立上開兩合約時，並未就系爭54地號土地磋商協議，即便嗣後被告曾向證人王素惠表示欲購買系爭54-7地號土地，惟證人王素惠未經系爭54-7地號土地之所有權人王昭鴻、王張富美之授權，並無法自行同意出售系爭54-7地號土地。
⒊證人曾明仁於107 年3 月22日到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：第一份、第二份合約的過程，有無聽到兩造當事人有談到54、54-7地號日後有要買賣或保證要出售的事宜？）簽立第一份買賣契約是針對56、57地號，簽約當時買方有提出要購買的意願，但是簽約當時，54地號賣方在進行訴訟，所以當時回應，等分割完成後再說，並沒有同意要做買賣，若是有，我就會如同56、57地號一起寫在合約書上面。」、「（被告訴訟代理人問：在買賣第一份合約時，被告就有提出想要買售54地號的事情？）被告有提到，但是賣方這邊沒有同意要買賣，只說等到共有物分割訴訟完成後再說。」、「（被告訴訟代理人問：在買賣第一份合約時，被告提出要購買56、57分割後的土地，不包含前面臨路的54地號？）因為54地號當時在訴訟中，原告沒有說要賣，但是被告有提出要買的意願。」、「（被告訴訟代理人問：被告當時有提起如果要買賣54地號的話，是以同樣價格還是再談？）是否以同意價格我不清楚，我只有聽到賣方當時沒有意願，因為在訴訟中。」、「（法官問：證人有無其他補充？）補償金時間，到5 月16日時間應該是我自己理解認知契約的內容，應該是我土地賣給你，理所當然是交屋，但是是否是算到簽約時，我記憶已經模糊了，第二份合約，第二期款，因為貸款遲遲無法下來，就無法繼續辦理，後來他們到最後才提出54地號的問題。」、「（法官問：後來才提出54地號土地問題是何意思？）土地融資銀行沒有核准，所以第二期款沒有給付，後來才提出銀行之所以沒有准，是因為賣方沒有把54地號土地賣給他們，但是一開始簽約當時雙方都看過合約，到第二期款之前都沒有提到54地號問題，直到貸款有問題，才提出是因為54地號的問題。」等語，足認兩造於簽立第一份合約時，即使被告有曾表示欲購買分割前之54地號土地，惟當時分割前之54地號土地正在進行裁判分割訴訟，原告實際分配位置為何仍未明確（如裁判分割結果原告係分配於其他位置，原告豈不構成違約給付不能），故原告表示等分割完後再說，因而兩造於簽立上開兩合約時，原告均未表示同意出售分割前之54地號土地及分割後之系爭54-7地號土地；再者，被告會於本案抗辯原告曾承諾一同出售系爭54-7地號土地云云，係因被告土地融資，銀行沒有核准，而無法給付原告第二份合約之第二期款，被告為避免違約之窘境，杜撰原告曾同意一同出售系爭54-7地號土地之虛偽事實，倘未一同出售，被告即不給付第二期款、第三期款，故被告辯稱原告再三保證日後必與被告簽訂54地號土地之買賣契約云云，洵屬無據。
㈢、系爭54-7地號土地係原告與配偶王張富美分別共有，原告並非唯一所有權人，惟被告所提第一份買賣合約中並無王張富美授權書，顯見王張富美從未授權訴外人王素惠出售土地，王素惠豈能自行出售王張富美與原告共有之系爭54-7地號土地？故被告辯稱原告曾同意簽訂54地號土地之買賣契約云云，顯非事實。
㈣、兩造就系爭56-2地號土地之買賣契約業已於105 年5 月31日解除：
⒈原告雖委由訴外人王素惠於105 年3 月4 日簽訂系爭56-2地號土地買賣契約書，然於105 年5 月21日即以社東郵局第155 號存證信函表示：「茲本人依合約第10條第2 項催告請台端於文到7 日內履行契約付清買賣價款及逾期給付之滯納金，否則本人將依約解除契約並沒收台端已付價款作為懲罰性違約賠償。」等語催告被告履行買賣契約付清買賣價款；然被告於收受上開存證信函7 日後，逾期仍未付清償買賣價款，故原告復於105 年5 月31日再以社東郵局第182 號存證信函表示：「今催告期限已屆，台端仍未依約履行，茲本人聲明解除契約並沒收台端已付價款作為懲罰性違約賠償。」等語，足徵原告業已解除系爭56-2地號土地買賣契約。
⒉原告為求慎重，於105 年12月7 日嘉義中山路郵局440 號存證信函再次確認兩造契約業已解除之事實，並請求被告拆除系爭56-2地號土地上建物，此參上開存證信函記載：「惟查，按本件買賣契約書第9 條之約定貴公司應於105 年4 月30日前以現金付清尾款，嗣經本人授權簽約代表人王素惠女士分別於105 年5 月12日經社東郵局155 號存證信函催告貴公司應於7 日內給付契約尾款，並於105 年5 月21日社東郵局第182 號存證信函解除契約沒收已付價款。今兩造契約經解除迄今已逾半年，然貴公司卻仍於本人所有嘉義縣朴子市德安段54、54-7、56、56-2、57、57-1、78-3等七筆地號土地建築樣品屋、預售中心、擺放招牌、鋪設柏油及水泥等地上物，依法自不應使用於本人之土地，今函請貴公司於函到後七日內拆除上開占用物，逾期本人將向貴公司提出拆屋還地訴訟及刑事告訴，以維權益，特此函告」等語，足徵原告先後以社東郵局第155 號存證信函催告履行契約付清買賣價款、社東郵局第182 號存證信函解除契約及嘉義中山路郵局440 號存證信函確認買賣關係解除之事實。
⒊被告雖辯稱其占用系爭56-2地號土地係基於兩造間有買賣關係云云。惟原告業已以社東郵局第155 號存證信函催告履行契約付清買賣價款、社東郵局第182 號存證信函解除契約，故被告無法基於買賣關係占用系爭56-2地號土地。
㈤、兩造間就系爭56-2地號土地並無存在租賃關係：
⒈被告於107 年2 月14日具狀辯稱：「而依兩造買賣契約第7
條：『本約標的（56-2、57-1、78-3地號土地）土地中約兩百坪部分現由甲方占有使用中，於完成過戶後即視為現況移轉點交。地上物之拆除及相關費用均由甲方負責，與乙方無關。甲方並應另給付已方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽定時一次付清。』（參被證2 第3 頁），係在買賣契約中另約定被告使用系爭土地之對價，當屬原告授權書所指『與履約契約有關之法律行為』，則王素惠與被告簽訂上開契約未逾原告授權之範圍，被告本於契約7
條之約定，以新臺幣（下同）10萬元之對價合法使用系爭56-2地號土地，兩造間就系爭土地存有租賃關係，被告占有使用系爭土第，實有所據。」云云。惟被告於104 年10月間未得原告同意，即擅自於原告所有之土地搭蓋接待會館及鋪設水泥瀝青停車場，原告在台灣之簽約代理人王素惠於105 年3 月間經鄰居告知才知悉被告逕自於原告所有之土地建蓋接待會館及鋪設水泥地板，故王素惠及代書才會於105 年3 月4 日增列第二次合約書特別約定第7 條；依第二次合約書約定第7 條約定：「本件產權移轉登記，登記名義人即為甲方（即被告）本人，非經乙方（即原告）書面同意，不得變更為他人。本約標的土地中約二百坪部分現由甲方占有使用中，於完成過戶後即視為現況現狀移轉點交，地上物之拆除及相關費用均由甲方負責，與乙方無關。甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽定時一次付清。」等語，上開約定文義係被告應給付原告「使用補償金」10萬元，並非係給付「租金」10萬元，被告給付原告使用補償金10萬元係因被告未經原告同意擅自於原告之土地上建設接待會館及鋪設水泥地板，故兩造間並未成立租賃關係；且該10萬元補償金之補償使用期限乃至簽立第二份合約時止（即105 年3 月4 日），故兩造間既已解除買賣契約，亦無租賃關係，被告現係無權占用原告系爭56-2地號土地，原告請求拆屋還地，洵屬有據。
⒉再者，證人王素惠於107 年3 月22日到庭證稱：「（法官問：原告授權的內容有無包括出借或出租系爭土地？）沒有可以出借、出租，而本件是被告先無權占有，沒有通知我們就在系爭土地上蓋展示間，第一次也有說以後會賣56-2、57-1給他們，但是只是講而已，沒有同意被告可以在上面蓋展示間，是事後在第二次簽約前才發現他們有蓋展示間在那邊，我們只是說說而已，被告怎麼可以就在上面蓋展示間，所以他們就說第二次簽約說那是補償金，補償金是到過戶之前，但這件沒有過戶，當初就約定到105 年3 月10日或15日，現在契約都已經解除，補償金補償到簽約當天，即是被告給我支票那天，之後的使用就是無權占有。」、「（法官問：依照契約第7 條決定甲方應該要給付上述土地占有時間補償金10萬元，占有時間是指何時？）到簽約當天。」、「（法官問：前面的內容是指什麼？）於完成過戶後，現況點交展示間是被告蓋的，當然是看他們要怎樣。簽約後，如果他們把錢付清，過戶給他們後，就是他們的了，但沒有過戶的話，就是拆除。」、「（法官問：證人有無其他意見要補充？）從占有到第二次簽約中間的補償金。」等語，足徵原告並未授權證人王素惠出借或出租系爭56-2地號土地，故證人王素惠既未經原告授權出租或出借系爭56-2地號土地，王素惠豈有同意出租或出借系爭56-2地號土地與被告之可能？惟於兩造簽立第二份合約前，被告遭發現逕自占用原告土地，故才於第二份合約條款第7 條約定被告應給付原告10萬元補償金，足認被告以給付10萬元補償金之方式，補償原告遭被告於第二次簽立合約前未經原告同意逕自占有使用原告土地之行為，故10萬元係被告逕自占有使用原告土地之補償金，被告辯稱10萬元係被告給予原告之租金，兩造間就系爭56-2地號土地存有租賃關係云云，顯非事實。
⒊證人曾明仁於107 年3 月22日到庭證稱：「（法官問：第7
條約定是何意思？）是因為當時簽訂買賣契約前，系爭土地是被告有蓋展示間在使用，沒有經過地主同意，所以在簽訂買賣契約時，針對此部分，地主要求被告要給付占有這段期間的使用補償金。」、「（法官問：這件期間是如何計算？）簽訂買賣契約當時有壹個點交時間，交地完成前，補償金是計算到過戶前，雙方協議補償金為10萬。」、「（原告訴訟代理人問：使用補償金是到過戶前，過戶前有無壹個具體的時間？）有壹個交地時間，就是依照買賣契約交付尾款的時間為準，當時土地已經要做買賣，交地前，占有地主土地時間，雙方協議10萬補償金。」、「（法官問：是指第1 條的時間？）是指第三期款所約定交付尾款到這個期間，因為買賣契約已經成立，就在交地之前占有部分，到最遲的5 月16日。」、「（法官問：證人有無其他補充？）補償金時間，到5 月16日時間應該是我自己理解認知契約的內容，應該是我土地賣給你，理所當然是交屋，但是是否是算到簽約時，我記憶已經模糊了，第二份合約，第二期款，因為貸款遲遲無法下來，就無法繼續辦理，後來他們到最後才提出54地號的問題。」等語，足認被告給付原告10萬元，係補償系爭土地未經原告同意即被被告占有使用之行為，至於補償金係補償至兩造簽立第二份合約時（即105 年3 月4 日）或兩造約定之履約期限105 年5 月16日，因原告係於106 年12月6
日起訴請求被告拆屋還地，故均不影響被告現已無權占有使用系爭56-2 地號土地之事實。
㈥、退步言之，即便訴外人王素惠同意被告借用系爭56-2地號土地（假設語氣），惟非在原告授權範圍內，且無表見代理之適用，故訴外人王素惠同意被告借用系爭56-2地號土地亦不拘束原告。因本院106 年度訴字第37號判決已認定：王素惠提供系爭56-2地號土地供被告使用，惟非在原告授權之範圍內，且無表見代理之適用，此參上開判決書第15頁倒數第2
行記載：「被告另抗辯上開補償金業已交付王素惠代為受領，顯見原告王昭鴻亦知悉被告占有使用系爭土地，是縱認王素惠並非有權代理原告王昭鴻明知被告使用系爭土地卻未為反對之意思，自堪認定有表見代理之外觀云云，惟此部分為原告所否認，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。查被告自陳原告長居日本，證人廖宜錫亦證稱：所有土地買賣過程，包含議價、收錢、過戶、交易都是由王素惠出面；在洽談買賣與使用系爭土地過程中，除了王素惠外、並未與其他地主接洽等語明確（本院卷㈡第17頁），被告並未舉證證明原告知悉王素惠有對外表示願提供系爭土地予被告使用之情形，則原告既久居日本，且未曾與被告直接接洽，當無從知悉王素惠有對外表示願提供授權書以外之土地（即系爭土地）供被告使用之情形，更遑論對王素惠此部分之行為為反對之意思表示，被告抗辯有表見代理之適用，亦屬於法無據。（五）、綜上、王素惠雖有同意將系爭土地提供被告使用，惟此並非在原告之授權範圍內，且無表見代理之適用，自難認與原告有何關連。被告基於代理或表見代理之法律關係，抗辯占用系爭土地如附圖所示之地上物為有權占有云云，尚非可採。是依前開規定及說明，原告請求被告除去地上物，並將占用之土地返還，核屬有據。」等語足徵王素惠無原告授權收受使用補償金！故即便王素惠同意被告承租或借用系爭56-2地號土地亦不拘束原告，被告無法基於租賃關係或使用借貸關係有權占有使用系爭56-2地號土地。
㈦、退萬步言之，即便訴外人王素惠同意被告使用系爭56-2地號土地之行為拘束原告（假設語氣），惟兩造使用借貸之期限已屆滿，被告應拆除系爭56-2地號土地之地上物拆除並返還原告系爭56-2地號土地：
⒈依第二次合約書第7 條約定：「本件產權移轉登記，登記名義人即為甲方（即被告）本人，非經乙方（即原告）書面同意，不得變更為他人。本約標的土地中約二百坪部分現由甲方占有使用中，於完成過戶後即視為現況現狀移轉點交，地上物之拆除及相關費用均由甲方負責，與乙方無關。甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽定時一次付清。」等語，兩造補償金使用期限係至兩造簽立第二份契約（即105 年3 月4 日）終止，參酌證人王素惠於107 年3 月22日到庭證稱：「（法官問：依照契約第7 條決定甲方應該要給付上述土地占有時間補償金10萬元，占有時間是指何時？）到簽約當天。」等語可證，故兩造借期現已屆滿，被告已無權占有使用系爭56-2地號土地。⒉即便兩造間借期屆滿係105 年5 月16日（假設語氣），參酌證人曾明仁於107 年3 月22日到庭證稱：「（法官問：這件期間是如何計算？）簽訂買賣契約當時有壹個點交時間，交地完成前，補償金是計算到過戶前，雙方協議補償金為10萬。」、「（原告訴訟代理人問：使用補償金是到過戶前，過戶前有無壹個具體的時間？）有壹個交地時間，就是依照買賣契約交付尾款的時間為準，當時土地已經要做買賣，交地前，占有地主土地時間，雙方協議10萬補償金。」、「（法官問：是指第1 條的時間？）是指第三期款所約定交付尾款到這個期間，因為買賣契約已經成立，就在交地之前占有部分，到最遲的5 月16日。」等語可證，故兩造借期現已屆滿，被告現已無權占有使用系爭56-2地號土地。
㈧、並聲明：被告應將坐落嘉義縣○○市○○段0000號土地如嘉義縣朴子地政事務所107 年1 月25日土地複丈成果圖所示編號B 部分面積1.1 平方公尺之水塔、編號C 部分面積275 平方公尺之招待所、編號D 部分面積1.2 平方公尺之水冷氣、編號E 部分面積1.2 平方公尺之水冷氣、編號G 部分面積2.5 平方公尺之廣告招牌拆除及編號F 部分面積122 平方公尺之瀝青水泥地面刨除，並將該占用土地返還原告王昭鴻；訴訟費用由被告負擔；原告願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：
㈠、兩造間就系爭土地（即56-2、57-1、78-3地號3 筆土地）之買賣關係仍然存在：
⒈原告行使權利已構成權利濫用：
⑴兩造業於105 年3 月4 日就系爭土地簽訂買賣契約，原告更於契約中以10萬元之代價同意被告繼續占有使用系爭土地，故被告占有系爭土地非無法律上原因。
⑵兩造本有就原56、57、54地號土地分割後扣除原告家族欲保留部分、以每坪68,000元全部出售予被告之共識，若欠缺54-7地號土地，將造成被告兩個店面空間之損失，且該部分房屋均無面臨馬路，依照土地交易常情，被告絕無單獨買受未臨路之56-2、57-1地號土地之可能，故買受54-7地號土地實為被告買受56-2、57-1地號土地之重要前提，此為原告所明知並承諾出售，僅因協商當時原54地號土地尚非原告所有，故雙方未就該部分簽署書面契約，惟雙方就買賣54-7地號土地之要約、承諾（含買賣價格等契約重要之點）業已合致。是原告於被告簽署56-2、57-1地號土地之買賣契約後，片面拒絕將54-7地號土地出售予被告，已有違誠信原則。尤有甚者，原告明知兩造有一併買賣56-2、57-1、54-7地號土地之共識，卻在片面拒絕將54-7地號土地出售予被告後，要求被告遵期履行56-2、57-1地號土地之契約，並據此要求解除契約，顯見原告行使權利，係以損害被告利益為目的，實已構成權利濫用。
⒉證人王素惠之證詞有諸多匿飾、不實之處，不足採信：
⑴證人王素惠雖稱兩造簽署第一份契約時並未談到系爭54-7地號土地之買賣云云，惟對照證人曾明仁證述：「（問：在買賣第一份合約時，被告就有提出想要買售54地號的事情？）被告有提到，但是賣方這邊沒有同意要買賣，只說等到共有物分割訴訟完成後再說。」足明兩造確實對於買賣系爭54-7地號土地乙節有所討論，且約定完成該土地之分割後再接續辦理之事實。證人王素惠偽稱簽訂第一份買賣契約時、全未談及54地號土地出售事宜等語，顯有掩飾真相之虛偽嫌疑，不可採信。
⑵證人王素惠復證稱：「（問：後來如何分割出54-1（按：應為54）、54-7？）那是另一件分割案件，好像是在第一份契約後才開始分割。」、「（問：簽訂第一份買賣契約時，是否知悉事後會取得54地號土地？）那時還沒有分割，是共有。」、「（問：54地號土地也是你去辦理分割？）54地號土地是陳律師提起分割，他也是共有人之一。」、「（問：54-7是事後在分割出來？）那是從54地號裁判分割出來的。」等語，佯裝對於原54地號土地分割案件一無所知。惟：
①分割54地號土地之判決（即本院103 年度訴字第535 號民事判決）係於104 年3 月27日作成，距兩造簽署第一份買賣契約，僅差三天，顯然兩造商議第一份買賣契約時，分割共有物之訴訟已接近終結，並非是在第一份契約後才開始分割，王素惠此部分證述不實。
②依該判決內容可知，原告積極參與訴訟進行，且共有人中除有一人主張變價分割外，其餘包含原告在內之共有人對於原54地號土地分割方案均表同意，毫無相反意見，是原告縱於簽署第一份契約時尚未取得分割判決，仍可謂對於分割取得54地號土地有十足把握，並非如王素惠證稱對分割情形一無所知。故被告主張原告透過王素惠於土地買賣協商中，向被告表示日後會藉由以地換地之方式，取得系爭54地號土地，再以每坪68,000元之價格出售予被告，被告亦信賴其對土地之規劃，實有所本。
③54、54-7地號土地係由王素惠於104 年12月3 日代理原告提出分割申請，有嘉義縣朴子地政事務所登記申請書可稽，王素惠當庭佯稱54-7地號土地係從54地號土地「裁判分割」而來，顯然不實。
④觀諸分割後之54、54-7地號，其中線筆直延伸，與同日自56地號土地分割出之56-2地號土地地界吻合，顯然經過原告特意規劃，可證被告主張王素惠代原告允諾將原嘉義縣○○市○○段00○00○00地號土地扣除原告家族欲作為宗祠之土地外，全部出售予被告，其中包含56-2地號、54-7地號土地等語，並非無據。而王素惠到庭謊稱兩造簽訂第一份買賣契約時，全未談及54地號土地出售事宜等語，顯屬虛偽，不值採信。
⑶原告及證人王素惠明知已一併辦妥56、57、54地號土地之分割事宜，卻利用被告之信任，誆稱54地號土地尚未完成分割，要求被告先行買受未臨接馬路之56-2、57-1地號土地，若被告早知原54地號土地已與56、57地號土地於104 年12月3
日一併辦理分割事宜，絕無在簽訂第二份契約時不納入契約範圍之理。事實上，取得54-7地號土地為被告買受56-2、57-1地號土地之重要前提，第二份買賣契約未將該地號土地納入契約，全因受原告及王素惠欺騙所致。
⒊綜上，兩造間確有一併買賣56-2、57-1、54-7地號土地之意思，甚至就買賣金額等契約必要之點均已達成意思表示合致，否則原告與其妻王張富美又何須委託王素惠將原56、57、54地號土地以筆直之中線分割為現況？原告雖稱已依法解除契約云云，惟原告為哄抬價格、拒絕出賣54-7地號土地並行使解除權，實已構成權利濫用，兩造間買賣契約仍然存在。㈡、兩造間就系爭土地（即56-2、57-1、78-3地號3筆土地）存
有租賃關係，被告有權占有系爭土地：
⒈王素惠身為原告及家族成員之代理人，於兩造間磋商買賣契約時，即表示願全力配合被告建案銷售所需事項，並同意被告買受14筆土地後得使用系爭土地以供銷售，最終兩造以2
億566 萬8,733 元達成買賣合意，並約定嗣後再另行買賣包含系爭土地在內之部分（參第一份買賣契約其他特約事項）。被告買受第一份買賣契約14筆土地後，為了開始第一期銷售，透過總經理廖宜錫與王素惠聯繫，告知被告公司為設立建案接待中心，有使用原告所有土地建造房屋、劃設停車格及架設廣告看板等需求，經王素惠明確應允，被告始於104
年10月間斥資700 多萬元於系爭土地上搭蓋接待中心，嗣於105 年3 月4 日兩造簽訂系爭土地之買賣契約時，就占用土地乙節，合意再補貼原告10萬元，並於簽約時一併付清，有兩造間買賣契約第7 條後段：「甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽訂時一次付清」可稽（參系爭第二份契約），是被告使用系爭土地，具有對價關係，兩造間就系爭土地自存有租賃關係。
⒉王素惠有權代理原告出租系爭土地：
⑴原告雖稱於另案即本院106年度字第37號判決認定王素惠提
供系爭56-2地號土地供被告使用，非在原告授權之範圍內，且無表見代理之適用云云。惟前開判決之訟爭標的為54、54-7、56、57地號土地，不包含系爭56-2地號土地，訴訟標的迥然不同，不得逕比附援引。
⑵且前開判決載明：「原告既久居日本，且未曾與被告直接接洽，當無從知悉王素惠有對外表示願提供『授權書以外之土地』（按：即系爭土地）供被告使用之情形」，可知前開判決之訟爭土地，係因不在原告簽署授權書之標示範圍內，法院乃據此認定王素惠無代理或表見代理之適用。而系爭56-2地號土地之「合併、分割、買賣及一切與履行契約有關之法律行為及處分行為」，均在原告授權王素惠代理之範圍內，此觀原告簽署之授權書甚明，則王素惠對於系爭56-2地號土地之一切法律行為，當有合法代理權限。而兩造第二份買賣契約第7 條係在買賣契約中另約定被告使用系爭土地之對價，當屬原告授權書所指「與履行契約有關之法律行為」，則王素惠與被告簽訂上開契約，未逾原告授權之範圍，被告本於契約7 條之約定，以10萬元之對價合法使用系爭56-2地號土地，並非無權占有。
⑶再者，證人王素惠證述：「（問：原告在你簽訂契約前，有看過這二份契約嗎？）有看過。」、「（問：你拿到的10萬元補償金，最後是如何處理？）放在銀行，不是說什麼我自己收，我收到錢該如何處理就如何處理，我是放到原告的銀行戶頭」，足明原告已閱覽前揭契約條款，有授權王素惠簽訂契約及收受土地使用補償金之意思。原告竟不顧使用補償金已入口袋之事實，泛言並未授權王素惠收受使用補償金，並為了全面撇清與王素惠間之關係，宣稱王素惠縱代原告同意被告使用土地，亦不得拘束原告云云，實屬臨訟狡辯之詞，殊無可採。
⒊證人王素惠證稱被告擅自使用系爭土地搭蓋接待會館及鋪設停車場之情，係伊於105 年3 月間經鄰居告知才知悉云云。惟證人王素惠代理原告與其妻王張富美處理54地號土地分割事宜，為此曾於104 年12月2 日會同地政事務所測量員阮振碩至現場指界認章），而此時被告已完成接待中心之興建，王素惠既曾於104 年12月間赴現場指界，自不可能至105 年3 月始經鄰居告知被告使用系爭土地之情，此可證王素惠之證述及原告主張悖於事實，究非可信。又若原告確無提供系爭土地予被告使用之意思，為何未於104 年12月即向被告主張權利或表示異議，反而是在兩造為買賣54-7地號土地發生齟齬後，始主張被告無權占有系爭土地？更何況，契約條款為原告所擬定，若被告真為無權占有系爭土地搭蓋銷售中心，原告為何不寫明係賠償無權占有所生之損害，而稱為土地使用補償金？在在足明被告確經原告同意，乃在系爭土地上搭蓋銷售中心。
㈢、兩造間之租賃契約尚未屆期：
⒈原告雖舉王素惠之證詞，主張兩造借期已屆滿云云，然依第二份買賣契約第7 條「本約標的土地中約兩百坪部分現由甲方占有使用中，於完成過戶後即視為現況移轉點交…甲方並應另給付乙方上述土地占有使用期間使用補償金壹拾萬元整，於本約簽定時一次付清」等文義觀之，所謂「土地占有使用期間」，當係指自被告開始使用起，至系爭土地完成過戶之期間，王素惠聲稱補償金僅計算到「簽約當天」云云，顯然悖於文義，加以王素惠之證詞謬誤百出，與事實諸多不符，業如前述，實不足為採。
⒉又證人曾明仁對於前開契約條款先證稱：「（問：這件期間是如何計算？）簽訂買賣契約當時有壹個點交時間，交地完成前，補償金是計算到過戶前，雙方協議補償金10萬。」；旋又改稱：「是指第三期款所約定尾款到這個期間，因為買賣契約已經成立，就在交地之前占有部分，到最遲的5 月16日。」；嗣再度改稱：「補償金時間，到5 月16日時間應該是我自己理解認知契約的內容，應該是我土地賣給你，理所當然是交屋，但是是否是算到簽約時，我記憶已經模糊了」，對於兩造間土地使用期間之約定，先證稱補償金是計算到過戶前，復又改稱是計算到點交之前即5 月16日，後又翻覆其前開證詞，表示5 月16日應該是證人個人認知，是否算到簽約時，記憶已經模糊云云，前後證詞反覆不定，已殊難採信。況證人曾明仁身為該約款之擬定人，且為常年撰擬類似契約文書之專業地政士，對於自己所撰擬之約款，豈容有前後三種不同解讀方式？又在反覆改變說詞後，聲稱記憶模糊，惟無論證人曾明仁之證述係與原告及王素惠串連矯飾，或果真不復記憶，均因上述瑕疵而不值採信。
⒊事實上，兩造間就系爭土地同時存在買賣契約與租賃契約，法律關係各別，不能混為一談。依前開契約條款，兩造係約定被告本於租賃關係使用系爭土地至完成過戶，而兩造間既因契約爭議而暫未能完成過戶，則租賃契約尚未消滅。退步言之，縱令兩造間之土地買賣契約業已解除，亦不能就此認定租賃關係亦隨同遭解除。況且，原告本即有意提供系爭土地供被告使用，以提高被告購買系爭土地之意願，縱嗣後因買賣契約無法履行，兩造間使用系爭土地之契約亦不應受影響，如原告認為暫未能完成過戶非其締約時所得預料之情事，依原定10萬元補償金繼續履行顯失公平，亦僅生請求法院調整租金問題，而不得逕謂被告無權占有系爭土地。
㈣、若原告未同意將54-7地號土地出售予被告，原告又何須委請王素惠代為辦理原54地號土地之分割如現狀？且若原告不同意被告使用系爭土地，被告豈敢輕易在買受系爭土地前，即甘冒風險斥資700 多萬建造銷售中心？原告僅因與被告發生齟齬，率否認被告之占有權源，對被告至為不公！
㈤、並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔等語。
三、據兩造上開爭執要旨可知，本件應審究之爭執重點依序為：㈠、原告是否已合法解除系爭第二份契約？
㈡、兩造間就系爭56-2地號土地是否存有租賃關係？
㈢、原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖所示編號B、C、D、E、G部分及刨除編號F部分，並將該占用土地返還原告，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠、原告是否已合法解除系爭第二份契約？
⒈兩造先於104年3月24日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭第一份契約），再於105年3月4日簽訂土地買賣契約書（下稱系
爭第二份契約）等情，有被告提出系爭第一份契約書及系爭第二份契約書在卷可參（見本院卷第55至93頁），復為兩造所不爭，堪信為真。
⒉又系爭第二份契約第1 條即有買賣總價款付款方式「買賣總價款為新台幣【以下同】伍仟伍佰玖拾貳萬玖仟捌佰參拾元（以每坪陸萬捌仟元整計）」之約定，另第10條第2 項亦有「甲方（即被告）違反本約約定時，自逾期日起每逾一日甲方應另付按該期未履行給付價款千分之一計算之滯納金予乙方（即原告與訴外人王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛、王素惠等6 人）。如經乙方催告期限履行，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款以為懲罰性違約賠償」之約定。經查，被告未履行系爭第二份契約後續款項（即第二期款）乙節，業據證人即擬訂系爭第二份契約之代書曾明仁到庭證述明確（見本院卷第197頁背面），被告對
此亦未爭執，而訴外人王素惠先於105年5月12日以社東郵局第155號存證信函催告被告履行買賣契約付清買賣價款；復
於105年5月31日再以社東郵局第182號存證信函聲明解除系
爭第二份契約並沒收已付價款作為懲罰性違約賠償；之後，系爭第二份契約之賣方（即原告與訴外人王林瓊琪、王英仁、王英才、王淑媛、王素惠等6人）再於105年12月7日以嘉
義中山路郵局440號存證信函告知被告「本件買賣契約書第9條之約定貴公司應於105年4月30日前以現金付清尾款，嗣經本人授權簽約代表人王素惠女士分別於105年5月12日經社東郵局155號存證信函催告貴公司應於7日內給付契約尾款，並於105年5月21日社東郵局第182號存證信函解除契約沒收已
付價款。今兩造契約經解除迄今已逾半年，然貴公司卻仍於本人所有嘉義縣朴子市德安段54、54-7、56、56-2、57、57-1、78-3等七筆地號土地建築樣品屋、預售中心、擺放招牌、鋪設柏油及水泥等地上物，依法自不應使用於本人之土地，今函請貴公司於函到後7日內拆除上開占用物，逾期本人
將向貴公司提出拆屋還地訴訟及刑事告訴，以維權益，特此函告」等情，業據原告提出前開3份存證信函在卷可稽（見
本院卷第107至119頁），且上開存證信函復經被告收受乙節，亦為被告所是認（見本院卷第262頁），是被告既未依約
給付價金，經系爭第二份契約之賣方授權王素惠催告請求被告給付價金，仍未為給付，再經系爭第二份契約之賣方授權王素惠以存證信函對被告為解除系爭第二份契約之意思表示，則兩造間之系爭第二份契約，已因被告給付價金遲延，而經原告合法解除。
⒊被告雖抗辯：兩造本有就原56、57、54地號土地分割後扣除原告家族欲保留部分、以每坪68,000元全部出售予被告之共識，若欠缺54-7地號土地，將造成被告兩個店面空間之損失，且該部分房屋均無面臨馬路，依照土地交易常情，被告絕無單獨買受未臨路之56-2、57-1地號土地之可能，故買受54-7地號土地實為被告買受56-2、57-1地號土地之重要前提，此為原告所明知並承諾出售，僅因協商當時原54地號土地尚非原告所有，故雙方未就該部分簽署書面契約，惟雙方就買賣54-7地號土地之要約、承諾（含買賣價格等契約重要之點）業已合致。是原告於被告簽署56-2、57-1地號土地之買賣契約後，片面拒絕將54-7地號土地出售予被告，已有違誠信原則。尤有甚者，原告明知兩造有一併買賣56-2、57-1、54-7地號土地之共識，卻在片面拒絕將54-7地號土地出售予被告後，要求被告遵期履行56-2、57-1地號土地之契約，並據此要求解除契約，顯見原告行使權利，係以損害被告利益為目的，實已構成權利濫用云云，並聲請證人即被告公司總經理廖宜錫到庭作證。惟查：
⑴證人廖宜錫到庭固證稱：被告沒有履行系爭第二份契約後續款項，是因為賣方違約，54-7地號不願意賣給被告；賣方保留400 坪，其他土地要出售被告，現在爭議的就是54-7，其他他都有承認，後來交換完之後54-7就是他的，好像不是單獨所有，54-7分割前不是他們所有，他們說土地現在在交換中，等到處理好，要出售給被告等語（見本院卷第260 頁背面、第261 頁），惟觀之系爭第一份契約書開頭即約定「雙方合意對於本件買賣事宜，標示及議定條款如後，以資共同遵守，並同意除非本於合約書內有具體表明外，甲乙雙方互不得以其他事故為藉口向對方為任何要求或作為不履行的理由」，另其他特約事項第3 項亦有「本買賣契約履行完成後，同段56、57地號土地於乙方確定應保留面積（約計400 坪土地）及範圍並分割後餘下土地，雙方同意以每坪6 萬8000元整出售予甲方，本約定期限至乙方於105 年3 月31日前完成土地分割並與甲方簽立買賣契約止，惟上述分割後餘下土地買賣契約之履行或不履行與本件買賣契約無關，係各自獨立之法律行為」之約定，不僅就分割前之54地號部分未具體表明，且原告所出具之授權書及附件亦未授權王素惠出售原告所有分割前54、55、70地號之應有部分（原告出具之授權書及附件，見本院卷第61至65頁），尚難認原告有出售分割前之54地號應有部分之意，甚且被告並有委託代書代看系爭第一份契約，亦據證人即被告公司總經理廖宜錫到庭證述在卷（見本院卷第258頁背面），豈會未就其所稱如此重要之
54地號土地約定明確記載於系爭第一份契約書內，可見系爭第一份契約書其他特約事項第3項所約定之應保留面積，自
不包含原告分割前之54地號應有部分。證人廖宜錫前開證述，顯與系爭第一份契約之客觀內容未符，尚難採信。
⑵又兩造於105 年3 月4 日簽立系爭第二份契約之前，原告與他人共有分割前之嘉義縣○○市○○段00○00○00地號，經本院以103 年度訴字第535 號判決與同段55、70地號土地合併分割，該案並於104 年6 月16日確定等情，業據本院調取前開分割共有物事件卷宗核閱屬實。嗣王素惠取得原告及訴外人王張富美授權後，復於104 年11年17日就前開分割共有物事件取得之土地申請複丈並辦理分割登記，將複丈前之54地號辦理分割為54、54-7地號乙節，亦有被告提出前開王素惠代理之土地複丈及標示變更登記申請書等資料在卷可查（見本院卷第248 至256 頁），其中54地號土地登記為訴外人王張富美單獨所有，54-7地號土地則登記為原告與王張富美共有一情，則觀原告提出之本院106 年度訴字第37號民事判決之不爭執事項㈢即明（見本院卷第129 至130 頁），由上可知，兩造在簽立系爭第二份契約之時，系爭54-7地號土地已經分割並為原告與王張富美共有，對照系爭第二份契約開頭亦約定「雙方合意對於本件買賣事宜，標示及議定條款如後，以資共同遵守，並同意除非本於合約書內有具體表明外，甲乙雙方互不得以其他事故為藉口向對方為任何要求或作為不履行的理由」，惟被告並未將系爭54-7地號列為系爭第二份契約之買賣標的，且系爭54-7地號土地之共有人王張富美也非系爭二份契約書之賣方，顯見雙方就買賣系爭54-7地號土地之要約、承諾（含買賣價格等契約重要之點）並未合致。再者，事實上，被告亦於54、50、70地號土地合併裁判分割後，始向訴外人購買54-1、54-2、54-3乙節，亦據證人廖宜錫證述在卷（見本院卷第260頁背面），復為被告所不
爭（見本院卷第261頁背面），而系爭54-7地號土地之共有
人尚有王張富美，則被告自應獨立與該地號土地所有權人磋商。另查，兩造於系爭第一、二份契約均有「雙方合意對於本件買賣事宜，標示及議定條款如後，以資共同遵守，並同意除非本於合約書內有具體表明外，甲乙雙方互不得以其他事故為藉口向對方為任何要求或作為不履行的理由」之約定，已如前述，關於分割前之嘉義縣○○市○○段00地號及分割後之同段54-7地號土地，既未曾在系爭第一、二份契約中具體表明，依前開約定，被告自不得以其他事故為藉口向對方為任何要求或作為不履行的理由，惟被告事後以未記載在系爭第二份契約內容之54-7地號土地販售價格有所爭議為由，藉詞不履行系爭第二份契約之後續款項，原告據此解除系爭第二份契約，即屬有據，且為依法正當行使權利，難認係權利濫用或違反誠信原則。
⒋被告另抗辯：原告及證人王素惠明知已一併辦妥56、57、54地號土地之分割事宜，卻利用被告之信任，誆稱54地號土地尚未完成分割，要求被告先行買受未臨接馬路之56-2、57-1地號土地，若被告早知原54地號土地已與56、57地號土地於104 年12月3 日一併辦理分割事宜，絕無在簽訂第二份契約時不納入契約範圍之理。事實上，取得54-7地號土地為被告買受56-2、57-1地號土地之重要前提，第二份買賣契約未將該地號土地納入契約，全因受原告及王素惠欺騙所致乙節，然查，被告並未舉證證明王素惠有何詐欺之情事，且其既有委託專業之土地代書代看契約，而調取系爭54-7地號土地謄本，亦非難事，是被告空言辯稱受原告及王素惠欺騙，顯不值採。
⒌據上所述，被告未依系爭第二份契約給付價金，經原告這側之賣方依系爭第二份契約第10條第2項催告未履行，而已合
法解除。
㈡、兩造間就系爭56-2地號土地是否存有租賃關係？
觀之系爭第二份契約第7 條「本件產權移轉登記，登記名義人即為甲方本人，非經乙方書面同意，不得變更為他人。本約標的土地中約200坪部分現由甲方占有使用，於完成過戶
後即視為現況現狀移轉點交，地上物之拆除及相關費用均由甲方負責，與乙方無關。甲方並應另給付乙方上述土地使用期間使用補償金10萬元整，於本約簽訂時一次付清」之約定，尚無任何與租賃有關之字樣，且據證人即擬訂系爭第二份契約之代書曾明仁證稱：因當時簽訂買賣契約前，被告有在系爭土地蓋有展示間使用，未經地主同意，所以在簽訂買賣契約時，針對此部分，地主要求被告要給付占有這段時間的使用補償金等語（見本院卷第197頁），對照證人廖宜錫到
庭證述：其就系爭第二份契約之簽訂有修改之權利，當初約定第7條之用意是公司後來要付款會比較慢，所以補貼10萬
元當作利息之損失（見本院卷第258頁背面、第259頁），顯見締約
當事人就此並未有達成租賃關係之意思表示合致，是被告辯稱兩造間就系爭土地存有租賃關係，應非可採。
㈢、原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除如附圖所示編號B 、C 、D 、E 、G 部分及刨除編號F 部分，並將該占用土地返還原告，有無理由？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其物所有權者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又占有人無占有之本權者，為無權占有，而占有之本權可為物權或為債權（如買賣、租賃、借貸等）。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，占有人對請求權人就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，請求人於占有人無權占有之事實，無舉證責任。占有人應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認請求人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。準此，被告應就其占用系爭56-2地號土地係基於合法有占有權源之事實負舉證責任。
⒉經查，原告為系爭56-2地號土地之所有權人，業據其提出土地登記第一類謄本為證（見本院卷第35頁），復為被告所不爭，而系爭第二份契約既經原告這側之賣方合法解除，且兩造就系爭土地亦無租賃關係之存在，業經本院認定如前，此外，被告亦未能舉證證明其經賣方合法解除系爭第二份契約後仍有占有使用系爭土地之正當權源，從而，原告本於民法第767條第1項規定，請求被告拆除如附圖所示編號B、C、D
、E、G部分及刨除編號F部分，並將該占用土地返還原告，
於法有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保，聲請准宣告假執行，核無不合，應予准許，爰酌定相當擔保金額予以准許。至被告部分，併依職權命被告得預供相當擔保金額，免為假執行
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日民一庭法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日書記官 江靜盈