臺灣嘉義地方法院106年度訴字第880號｜法律人

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第880號原　　　告　陳思亮陳彥彣上　二　人訴訟代理人　吳碧娟律師被　　　告　淺草麵包股份有限公司法定代理人　李文騰被　　　告　官　林上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國107年3月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告二人應自嘉義市○○○段○○○地號如附圖所示編號A部分面積一二四五平方公尺、B部分面積一０六平方公尺之建物遷出，並將上開建物騰空返還予原告。被告淺草麵包股份有限公司應給付原告新臺幣陸拾陸萬元，及自民國一０六年十二月十九日起至交還前開建物之日止，按年息百分之五計算利息。被告官林應自民國一０七年四月一日起至返還第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告平均負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣肆拾陸萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。壹、程序事項一、被告淺草麵包股份有限公司、官林經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加（民事訴訟法第256條）。原告起訴原聲明為：「1、被告等人應自坐落於嘉義市○○○段○000地號（原告誤載為17-1、17-4地號）土地上之建物全部及同段267地號（原告誤載為17-3地號）土地上建物建號3分之2 即門牌號碼為嘉義市○○路0號之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將房屋騰空返還予原告。2、被告二人應自民國106年11月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）24萬元。3、第二項聲明，如其中一位被告已為給付時，他被告於給付範圍內，免除給付義務。4、訴訟費用由被告負擔。5、原告願供擔保，請宣告准為假執行。」，嗣經民國107年3月12、28日具狀更正聲明為：「1、被告二人應自嘉義市○○○段0000○0000○0000地號如嘉義市地政事務所107年2月14日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B，面積各為1245、106平方公尺之建物遷出，並將系爭房屋騰空返還予原告。2、被告二人應給付原告120萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日按週年利率百分之五計算之利息。3、被告官林應自107年4月1日起至返還第一項所示系爭房屋之日止，按月給付原告24萬元。4、第二項聲明，如其中一位被告已為給付時，他被告於給付範圍內，免除給付義務。5、訴訟費用由被告負擔。6、原告願供擔保，請宣告准為假執行。」，僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）系爭房屋為原告二人所有，被告淺草麵包股份有限公司（下稱淺草公司）與原告二人於104年8月17日訂立租賃契約，租期自104年11月1日起至114年10月31日止，每月租金 12萬元，押金保證金24萬元。原告二人另於106年9月20日與淺草公司訂立終止房屋租賃契約，雙方同意就104年11 月1日就出租人所有之系爭房屋所訂立之租賃契約，提前於106年10月31日終止。兩造於終止房屋租賃契約書第二條載明：「乙方應在租約終止日前，自租賃房屋騰空遷離，並於租約終止日時，將房屋及鑰匙點交返還予甲方。乙方如未履行時，自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還房屋日止，應依原租約二倍之租金額按月賠償給甲方」。詎被告淺草公司於106年10月31日租期屆滿後，未依約遷空系爭房屋並返還原告，於租期屆滿前將系爭房屋交給另被告官林使用，原告二人於106年10月11日寄發存證信函請被告官林於106年10月31日以前遷讓系爭房屋，被告未予置理。原告二人與淺草公司間之租約租期既已屆滿，被告淺草公司即負應返租賃物之責任，爰依民法第455條返還租賃物及民法767條規定，訴請被告淺草公司返還系爭房屋。（二）被告官林與原告二人無任何契約關係，被告官林無權使用系爭房屋如附圖所示編號A、B之部分，爰依民法767條規定，訴請被告官林返還系爭房屋。（三）本件租約屆滿後，被告淺草公司未將系爭房屋返還原告二人，任令另被告官林使用系爭房屋，依兩造終止屋租賃契約書第二條約定，請求被告賠償二倍租金額之損失。（四）被告官林自106年10月間無權占用系爭房屋如附圖所示編號A、B部分，106年11月11日繼續占有使用系爭房屋，被告官林無合法占有權源，被告官林受有相當二倍租金額之利益，爰依民法179條不當得利之法律規定請求相當租金二倍額之賠償至被告遷讓系爭房屋當日為止。（五）訴之聲明： 1、被告二人應自如附圖所示編號A、B，面積各為1245、106 平方公尺之建物遷出，並將房屋騰空返還予原告。 2、被告二人應給付原告120萬元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日按週年利率百分之5計算之利息。 3、被告官林應自107年4月1日起至返還第一項所示系爭房屋之日止，按月給付原告24萬元。 4、第二項聲明，如其中一位被告已為給付時，他被告於給付範圍內，免除給付義務。 5、訴訟費用由被告負擔。 6、原告願供擔保，請宣告准為假執行。二、被告則以：（一）被告淺草公司：系爭房屋目前係被告官林使用，被告淺草公司與原告終止租約後，被告官林表示會與原告另定租約，惟之後並未實際簽約，被告淺草公司已將系爭房屋交予被告官林使用，上述情形原告陳思亮均知悉。因被告官林承諾會給付之前積欠原告的房租、兩個月員工的薪水、一個月工廠的電費，故被告淺草公司業將生財工具轉讓予被告官林使用。又被告官林似乎已一次繳納半年的房租予原告。（二）被告官林：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。四、本院判斷：（一）原告請求遷讓房部分： 1、系爭房屋為原告二人所共有，其所有權各2分之1。被告淺草公司與原告二人於104年8月17日訂立租賃契約，租期自104年11月1日起至114年10月31日止，每月租金12萬元，押金保證金24萬元。原告二人於106年9月20日與淺草公司訂立終止房屋租賃契約，雙方同意就104年11月1日出租人所有之系爭房屋所訂立之租賃契約，提前於106年10月31 日終止之事實，有房屋稅籍、認證書、房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約可證（本院卷第15-25頁），並為被告所不爭執，核屬為真。足證原告二人與被告淺草公司間，就系爭房屋現無任何租賃關係。 2、被告淺草公司於106年10月31日租期屆滿後，未依約遷空系爭房屋並返還原告，於租期屆滿前將系爭房屋交予被告官林使用，而被告官林占用如附圖所示A、B建物之事實，亦不爭執（本院卷第61頁）。足證被告官林確有占有系爭房屋無誤。 3、被告二人並未提出任何有權占用系爭房屋之事證，足認被告二人係無權系爭房屋。 4、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人（民法第455 條）；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之（民法第767條第1項）。系爭房屋為原告二人所共有，遭被告無權占用如附圖所示A、B部分，則原告依上揭規定，訴請被告二人應自如附圖所示編號A、B，面積各為 1245、106平方公尺之建物遷出，並將房屋騰空返還予原告，為有理由，應予准許。（二）原告請求被告官林自107年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告24萬元部分。 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益（民法第179條前段）；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年度台上字第1695號判例）。被告官林無權占用系爭土地如附圖所示A、B部分，依前揭判例意旨，自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。從而原告請求被告給付不當得利，自無不可。 2、依房屋租賃契約第3條之租金之約定，系爭房屋之租金每月為12萬元，此有租約可證（本院卷第21頁）。則被告官林於租約到期後，無權占用系爭房屋，自屬受有利益，並致原告受有相當租金之損失。又本院認被告官林之得利數額應以每月租金12萬元計算為宜。從而原告請求被告官林應自107年4月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2人12萬元部分為有理由。原告逾此請求為無理由，應予駁回。（三）原告請求被告二人應給付原告120萬元及利息部分。 1、依兩造於終止房屋租賃契約書第二條載明：「乙方（指淺草公司）應在租約終止日前，自租賃房屋騰空遷離，並於租約終止日時，將房屋及鑰匙點交返還予甲方。乙方如未履行時，自租約終止日之翌日起至騰空遷讓返還房屋日止，應依原租約二倍之租金額按月賠償給甲方」，此有終止房屋租賃契約可證（本院卷第25頁）。是依此契約所示，此終止租約之當事人為原告二人與被告淺草公司。 2、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金（民法第250條）。而違約金係當事人約定於契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，實屬違約制裁之性質。本件終止房屋租賃契約書第二條雖載明如有違約被告應賠償二倍之租金額，核其性質係因債務不履行而生損害之賠償總額，故應屬違約金之約定無疑。 3、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法第252條）。約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準等，為酌定標準。查，原告如未能及時收回系爭房屋，其所受之損害額為每月租金即12萬元之收入。是本院認終止房屋租賃契約書第二條約定賠償2倍之租金額，應屬過高，應減至賠償1.1倍之租金額即為132,000元為宜。 4、自106年11月1日起被告淺草公司無權占用系爭房屋，至原告請求107年4月1日起不當得利部分共5個月，從而原告請求被告淺草公司給付66萬元（1320005），即無不可。 5、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力（民法第229條第1、2項）；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率（民法第233 條第1項）；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5（民法第第203條）。原告請求被告淺草公司給付之金額，並未定有給付之期限，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。又原告起訴狀繕本係於106年12月18日送達予被告淺草公司收受，有送達回證附卷可稽（本院卷第37頁）。從而，原告請求被告淺草公司給付66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年12月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此請求之部分，為無理由，應予駁回。 6、另終止房屋租賃契約之當事人為原告二人與被告淺草公司，被告官林並非契約之當事人，被告官林自不受契約之拘束。從而原告依終止房屋租賃契約請求被告官林給付120 萬元，為無理由，應予駁回。（四）原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰定相當之擔保金額准許之。其敗訴部分假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國 107 年 4 月 13 日民三庭法官馮保郎以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 4 月 13 日書記官蔡沛圻

臺灣嘉義地方法院106年度訴字第880號

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