臺灣嘉義地方法院107年度重訴字第22號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣嘉義地方法院
• 裁判日期: 107 年 06 月 28 日

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第22號原　　　告　義豐石膏化工股份有限公司
法定代理人　陳信宏
訴訟代理人　何永福律師
複代理人　　吳奕麟律師
被　　　告　熊大庄國際實業有限公司
法定代理人　王昱又
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國107年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自嘉義縣○○鄉○○段○○○段○○地號，面積一一九三０平方公尺土地，及其上如附表所示之建物遷出，並將上開土地及建物返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾玖萬零伍佰元，及自民國一０七年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一０七年三月十五日起至返還第一項土地及建物之日止，按月給付原告新臺幣貳拾伍萬元。
訴訟費用新臺幣柒拾柒萬陸仟柒佰貳拾元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟捌佰肆拾陸萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾玖萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）坐落嘉義縣○○鄉○○段○○○段00地號，面積11,930平方公尺土地（下稱系爭土地），及其上如附表所示之建物（下稱系爭建物，合稱系爭不動產）為原告所有，被告於民國104 年1月5日向原告承租嘉義縣○○鄉○○○○區○○○路00號，辦公室一棟，倉庫約1,300 坪，土地總面積約3,608 坪，約定租金第2、3年自104年8月15日至106年8月14日每月租金為新臺幣（下同）24萬元、第4、5年自106年8月15日至108年8月14日每月租金為25萬元。惟被告自106年11 月份起即未再繳納租金予原告，迄107年3月14日已積欠5個月之租金，合計125萬元，又被告另積欠原告營業稅240,500元，合計共積欠原告1,490,500元。原告於107年2月1日曾以嘉義市○○路○○○00 號存證信函通知被告應於7日內償還積欠3個月之租金及上揭營業稅，合計990,500元，逾期之第8天即終止兩造之租賃契約，不再另行通知，迄今又經過月餘，被告仍不置理。被告遲延給付租金已逾2個月（即2期以上），原告依民法第440條第1項、第2 項規定以存證信函催繳，若其終止租約之表示尚未明確，則以起訴狀繕本送達被告作為終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係既已終止，爰依民法第455 條及第767條規定，被告自應返還系爭不動產予原告。
（二）被告積欠原告5個月125萬元之租金未付，如上所述，依租賃契約書第四條及第五條規定，被告自有給付之義務；又被告尚積欠原告營業稅240,500元，因租金未包含5％營業稅，兩造係以口頭約定營業稅另外計算5 ％，並未記載在租約上，且第1年被告有按照口頭約定給付原告5％營業稅，故合計被告應給付原告1,490,500 元；另被告於遷讓系爭不動產返還予原告之前，每月受有25萬元相當於租金之不當得利，依民法第179 條規定，原告自得請求被告返還該不當得利。
（三）並聲明：被告應自原告所有系爭不動產遷出，將系爭不動產交還予原告；被告應給付原告1,490,500 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告自107年3月15日起至遷讓系爭不動產返還予原告之日止，每月應給付原告25萬元；原告願供擔保，請准予宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭陳述主張：希望與原告和解，讓被告使用至租約屆期，原告請求之1,490,500元願意於2個月內償還，以後之租金按時繳納。
四、不爭執事項：
（一）兩造就系爭土地及系爭建物簽立租賃契約書，約定租賃期限自104 年2 月15日起至110 年8 月14日止，約定租金前6 個月，每月20萬5 千元，第2 ～3 年每月租金24萬元、第4 ～5 年每月租金25萬元、第6 ～7 年每月租金26萬元，有租賃契約書在卷可參（卷第39頁）。
（二）被告自106 年11月份起即未再繳納租金予原告，迄107 年3 月14日已積欠5 個月之租金，合計125 萬元，又被告另積欠原告營業稅240,500 元，合計共積欠原告1,490,500
元。原告於107 年2 月1 日以嘉義市○○路○○○00號存證信函通知被告應於7 日內償還積欠3 個月之租金及上揭營業稅，合計990,500 元，逾期之第8 天即終止兩造之租賃契約，被告於107 年2 月1 日收受該存證信函，仍未給付租金，有存證信函、房屋稅繳款書及存證信函回證影本在卷可參（卷第45頁至第49頁、第80頁）。
五、本院之認定：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1、2 項分別定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益（民法第179 條前段）；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年度台上字第1695號判例）。
（二）原告主張系爭土地及建物為其所有，被告於104 年1 月5
日向原告承租，簽立租賃契約書，約定租賃期限自104 年2 月15日起至110 年8 月14日止，約定租金前6 個月，每月20萬5 千元，第2 ～3 年每月租金24萬元、第4 ～5 年每月租金25萬元、第6 ～7 年每月租金26萬元，有租賃契約書在卷可參（卷第39頁）。惟被告自106 年11月份起即未再繳納租金予原告，迄107 年3 月14日已積欠5 個月之租金，合計125 萬元，又被告另積欠原告營業稅240,500
元，合計共積欠原告1,490,500 元。原告於107 年2 月1
日以嘉義市○○路○○○00號存證信函通知被告應於7 日內償還積欠3 個月之租金及上揭營業稅，合計990,500 元，逾期之第8 天即終止兩造之租賃契約，被告於107 年2
月1 日收受該存證信函，仍未給付租金，亦有存證信函、房屋稅繳款書及存證信函回證影本在卷可參（卷第45頁至第498 頁、第80頁）等情，為兩造所不爭執，則兩造之租賃關係既已終止，原告請求被告應自系爭土地及建物遷出，將系爭土地及建物交還原告即為有理由，應予准許。
（三）被告自106 年11月份起即未再繳納租金予原告，迄107 年3 月14日已積欠5 個月之租金，合計125 萬元，又被告另積欠原告營業稅240,500 元，合計共積欠原告1,490,500
元，原告請求被告給付1,490,500 元為有理由。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力（民法第229 條第1 、2 項）；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率（民法第233 條第1 項）；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 （民法第203 條）。原告請求被告給付之金額，並未定有給付之期限，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5 計算之利息，自無不合。又原告起訴狀繕本係於107 年4 月16日送達予被告收受，有送達回證附卷可稽（本院卷第57頁）。從而，原告請求被告給付積欠之租金及營業稅1,490,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年4 月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
（四）又被告於107 年2 月1 日收受原告存證信函7 日內未償還積欠3 個月之租金及營業稅，自第8 天起，兩造之租賃契約已終止，被告仍無權占用系爭土地及建物，依前揭判例意旨，自獲有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害。從而原告請求被告依租賃契約書之約定，自107 年3 月15日起至遷讓系爭土地及建物止，按月給付原告不當得利25萬元，為有理由。
六、綜上所述，本件原告主張依租賃物返還請求權之法律關係請求被告騰空系爭土地及建物並自系爭土地及建物遷出返還予原告，並請求被告應給付原告積欠之租金及營業稅1,490,500 元，及自107 年4 月17日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息，及自107 年3 月15日起至遷讓系爭土地及建物止，按月給付原告不當得利25萬元，為有理由，應予准許。七、另原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。
八、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1 項定有明文，經核本件訴訟費用額為裁判費776,720 元，應由敗訴之被告負擔，爰依上揭規定確定如主文第四項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第385 條第1 項前段、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日民事第二庭法 官 柯月美
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日書記官 陳雲平
附表：
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│編號│ 建號 │建築式樣主要建築│ 建物面積 │權利│備 註 │
│ │ │材料及房屋層數 │ （平方公尺） │範圍│ │
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│ 1 │ 54號 │本國式RC磚造二層│地面層183.24 │全部│ │
│ │ │樓房 │二層 147.23 │ │ │
│ │ │ │地下層139.80 │ │ │
│ │ │ │合計 470.27 │ │ │
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│ 2 │54號棟次1 │本國式RC磚造平房│地面層16.15 │全部│ │
│ │ │ │合計 16.15 │ │ │
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│ 3 │54號棟次2 │本國式鋼骨造二層│地面層1396.88 │全部│ │
│ │ │樓房 │二層 105.75 │ │ │
│ │ │ │合計 2042.63 │ │ │
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│ 4 │54號棟次3 │本國式RC磚造平房│地面層30.81 │全部│ │
│ │ │ │合計 30.81 │ │ │
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│ 5 │54號棟次4 │本國式RC磚造平房│地面層15.68 │全部│ │
│ │ │ │合計 15.68 │ │ │
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│ 6 │54號棟次5 │本國式鋼骨造二層│地面層162 │全部│ │
│ │ │樓房 │二層 144.96 │ │ │
│ │ │ │合計 306.96 │ │ │
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│ 7 │54號棟次6 │本國式鋼骨造平房│地面層567 │全部│ │
│ │ │ │合計 567 │ │ │
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